Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2020 г. N 15АП-3132/20 по делу N А32-41146/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 августа 2020 г. N Ф08-5512/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

29 мая 2020 г.

дело N А32-41146/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934267)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2020 по делу N А32-41146/2018

по иску индивидуального предпринимателя Афуксениди Георгия Яковлевича (ИНН 231803721165, ОГРНИП 317237500428810)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934267)

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "АМСО" (ИНН 2320121921, ОГРН 1042311685316)

о признании недействительным договора, об обязании заключить дополнительное соглашение,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Афуксениди Георгий Яковлевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент), в котором просит:

признать недействительным (ничтожным) п. 3.2 договора аренды от 05.10.2015 N 4900010079;

- обязать департамент имущественных отношений г. Сочи внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 N 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с истцом, изложив в нем п. 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка, определенной на основании отчета независимого оценщика, базовой ставки арендной платы в размере 1,5%, а также коэффициентов инфляции на 2017 и 2018 в размере 1,028% и 1,04% и составляет 96 152,80 руб.".

Определением суда от 05.06.2019 принят отказ истца от части требований о признании недействительным (ничтожным) п. 3.1 договора аренды от 05.10.2015 N 4900010079 и обязании внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения с Афуксениди Г.Я., изложив в нем пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции: "Срок действия настоящего договора устанавливается с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок и до 24.09.2064", производство в данной части прекращено.

В рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил:

- признать недействительным (ничтожным) п. 3.2 договора аренды от 05.10.2015 N 4900010079;

- обязать департамент имущественных отношений г. Сочи внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 N 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с истцом, изложив в нем п. 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в сумме 7 263 000 руб., установленной на 30.09.2017 экспертным заключением от 09.10.2019 N 17/19 по делу N А32-41146/2018, и составляет 108 945 руб. (7 263 000 х 1,5%)".

Исковое заявление мотивировано несогласием истца с применяемым размером арендной платы по спорному договору аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и департамент обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянты считают, что оснований для внесения изменений в заключенный договор аренды отсутствуют.

Истцом в материалы дела представлен отзыв на жалобу, из содержания которого следует, что истец находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы - несостоятельными.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте арбитражного суда, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Поступившее от представителя истца ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-конференции отклоняется, поскольку из-за неправильного заполнения заявителем формы документа на сайте предоставление доступа технически невозможно, а заявленное ходатайство об отложении - также подлежит отклонению, поскольку позиция истца в достаточной степени изложены в процессуальных документах по делу.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует и материалов дела, 05.10.2015 между администрацией (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 4900010079, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 площадью 2 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, д. 9/4, с видом разрешенного использования - "предпринимательство", в территориальной зоне "Ж-2", категория земель - земли населенных пунктов.

Пунктом 2.1 срок действия договора установлен до 24.09.2064.

Пунктом 3.2 установлен размер годовой арендной платы в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.09.2015 N 23/37-2015, подготовленным ООО "АМСО" (далее - Отчет от 30.09.2015), который составил 462 000 руб.

В исковом заявлении истец указал, что оценщик при определении размера арендной платы произвольно применил коэффициент базовой ставки рефинансирования 8,25%.

Вместе с тем, нормативно установленная ставка арендной платы при расчете арендной платы за пользование спорным земельным участком не применялась.

Полагая, что надлежащая ставка арендной платы установлена Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" и составляет 1,5%, предприниматель обратился в департамент с предложением о приведении договора аренды земельного участка в соответствие с законом путем внесения изменений в условия договора.

29.10.2018 письмом N 12.02-03/4555-29.10.18 департамент сообщил истцу, что отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости арендной платы, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Соответственно, у администрации отсутствуют основания для пересмотра арендной платы по спорному договору аренды.

Ссылаясь на невозможность урегулирования спора, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения N 591-р (распоряжением от 21.04.2011 N 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.07.2013 по делу N А32-5014/2012).

В силу части 3 статьи 22 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" утвержденные до вступления в силу указанного закона округа санитарной охраны курортов, использующих природные лечебные ресурсы, относящиеся к недрам, и месторождений природных лечебных ресурсов считаются округами горно-санитарной охраны.

Таким образом, утвержденные до вступления в силу Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" округа санитарной охраны курортов не утратили правовой статус и считаются округами горно-санитарной охраны.

Материалами дела подтверждено, что спорный участок расположен в пределах второй зоны санитарной охраны курорта города Сочи.

30.12.2013 вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым признан утратившим силу раздел VIII "Лечебнооздоровительные местности и курорты" Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

Также внесены изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", в соответствии с которыми курорты стали относиться не к особо охраняемой природной территории, а к особо охраняемой территории (статья 2 Закона N 406-ФЗ).

Изменена редакция статьи 94 ЗК РФ, из подпункта 1 пункта 2 которой исключено указание на лечебно-оздоровительные местности и курорты как относящихся к землям особо охраняемых природных территорий, а также подверглась изменению статья 96 (пункт 1) ЗК РФ, утратившая упоминание о курортах как о землях особо охраняемых природных территорий.

Частью 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Пунктом 3 статьи 96 ЗК РФ, не измененной Законом N 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Исходя из изложенного, возникший у курортного региона г. Сочи до введения в действие Закона N 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие, а, следовательно, спорный земельный участок является ограниченным в обороте и право на него было переоформлено в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.

В соответствии с положениями статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный земельный участок расположен на территории города - курорта Сочи и в заявленный истцом период находился в собственности указанного муниципального образования.

Как следует из материалов дела, годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком в договоре определен в соответствии с Отчетом от 30.09.2015 и составляет 462 000 рублей.

При расчете рыночной ставки арендной платы использована формула А=СхР, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании результата оценки;

Р - действующая ставка рефинансирования центрального банка Российской Федерации (в размере 8, 25%).

При этом правилами, утвержденными постановлением N 582, указанный порядок предусмотрен для расчета арендной платы в отношении земель, находящихся в собственности Российской Федерации.

Как указано выше, спорный земельный участок относится к уровню муниципальной собственности, в связи с чем, расчет, произведенный в отчете, является не верным.

Как верно указано судом первой инстанции, к отношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи" (действовавшее до 02.08.2016, далее - постановление N 210), которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимся в муниципальной собственности города - курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города - курорта Сочи, определяется на основании отчета об оценке их рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 указанного постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению N 791 (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков.

Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (п. 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (действовавшего до 21.03.2016, далее - постановление N 50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в п. 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу N А32-14759/2016.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления N 50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р x С, где:

АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

Таким образом, в отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в под. 5-7 п. 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015.

Пунктом 5.2 Постановления N 50 установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в п. 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением N 50.

Постановление N 50 утратило силу в связи с изданием постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016).

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления N 121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

Постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" утратило силу в связи с изданием постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699, вступившего в силу с 02.08.2016.

В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города-курорта Сочи, определялся в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов".

Согласно пункта 2 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город - курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016 (далее - постановление N 1699), размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 7 постановления N 1699 установлено арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Пункт 10 постановления N 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, с учетом периода действия постановлений, регламентирующих порядок исчисления арендной платы, суд пришел к выводу, что размер годовой арендной платы подлежит расчету исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

При таких обстоятельствах расчет стоимости арендной платы необходимо производить по формуле Ап = Р х С, где:

Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %.

Таким образом, требования истца о признании недействительным (ничтожным) п. 3.2 договора аренды от 05.10.2015 N 4900010079 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, предприниматель указал, что расчет арендной платы необходимо производить исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, установленной заключением эксперта N 163/1 от 18.07.2017, подготовленным на основании определения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29.05.2017 по делу N 2-1085/17 по исковому заявлению администрации к Афуксениди Г.Я. о взыскании задолженности за пользование земельным участком и расторжении договора аренды от 05.10.2015 N 4900010079.

Из содержания указанного заключения следует, что по состоянию на 30.09.2015 рыночная стоимость участка составила 5 332 000 рублей, по состоянию на 30.09.2016 рыночная стоимость участка составила 5 938 000 рублей.

Оспаривая Отчет от 30.09.2015, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 5 600 000 руб., предприниматель также сослался на заключение эксперта N 163/1 от 18.07.2017, из содержания которого следует, что указанный отчет не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

Как указано выше, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Статьей 12 Закона N 135-ФЗ закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ, разъяснений, сформулированных в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Письмо N 92), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе, в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В том же пункте 1 Письма N 92 разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В таком случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ (пункт 2 Письма N 92).

В представленном Отчете от 30.09.2015 не содержатся исчерпывающие сведения об объектах-аналогах, в связи с чем, невозможно достоверно оценить правильность выводов оценщика.

Однако судом установлено, что апелляционным определением от 18.01.2018 решения Лазаревского районного суда от 16.08.2017, в котором имеется ссылка на заключение эксперта N 163/1 от 18.07.2017, указанное истцом в качестве доказательства размера рыночной стоимости земельного участка в настоящем деле, отменено.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиям данного Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (абзац 6 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

С целью установления соответствия отчета ООО "АМСО" от 30.09.2015 N 23/37-2015 требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, определением суда от 13.08.2019 по делу назначена судебная нормативно-методическая экспертиза, проведение которой поручено АНО "Сочинский экспертно-правовой центр".

По результатам проведения судебной экспертизы (экспертное заключение от 09.10.2019 N 17/19) установлено, что отчет ООО "АМСО" от 30.09.2015 N 23/37-2015 не соответствует требованиям действующего законодательства об оценке. Также эксперт определил рыночная стоимость спорного земельного участка, которая составила:

- по состоянию на 30.09.2015-5 277 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2016-6 193 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2017-7 263 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2018-7 068 000 руб.;

- по состоянию на 30.09.2019-7 121 000 руб.

Заключение эксперта сторонами не оспорено, основания полагать его несоответствующим требованиям законодательства об оценке у суда отсутствуют.

Апелляционный суд соглашается с выводами, сделанными в заключении эксперта от 09.10.2019 N 17/19, и считает необходимым при определении рыночной стоимости спорного земельного участка исходить из стоимости в размере 7 263 000 руб. по состоянию на 30.09.2017.

Суд также произвел расчет стоимости годовой арендной платы за пользование спорным участком, которая составила 108 945 руб. (7 263 000 (рыночная стоимость) х 1,5% (арендная ставка)).

Как указано выше, истец просит обязать департамент имущественных отношений администрации г. Сочи внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 N 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с истцом, изложив в нем п. 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за земельный участок с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в сумме 7 263 000 руб., установленной на 30.09.2017 экспертным заключением от 09.10.2019 N 17/19 по делу N А32-41146/2018, и составляет 108 945 руб. (7 263 000 х 1,5%)" (уточненные требования).

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в части обязания администрации г. Сочи внести изменения в договор аренды от 05.10.2015 N 4900010079 путем заключения дополнительного соглашения с истцом.

Как верно указано судом первой иснатцнии, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме и фактически внося в договор аренды условия, устанавливающие размер арендного платежа и формулу его расчета, подлежащую применению в конкретный период времени, следует исходить из того, что посредством такого судебного акта устанавливается правовая определенность в правоотношениях сторон арендной сделки, и в договор аренды вносятся условия, соответствующие действующему законодательству РФ, что не может нарушать права ответчика, поскольку он, будучи публичным собственником земельного участка, вправе претендовать на получение от истца как арендатора земельного участка законного размера арендных платежей.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.2018 по делу N А32-10040/2017 и постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2018 по делу N А32-6024/2018.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24 января 2020 года по делу N А32-41146/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов