Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2020 г. N 13АП-8644/20 по делу N А56-7565/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 августа 2020 г. N Ф07-8814/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

29 мая 2020 г.

Дело N А56-7565/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Лебедева Г.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куренковой Е.М.,

при участии:

от истца: представителя Прохорова А.Б. (доверенность от 11.09.2019),

от ответчика: представителя Денисова В.В. (доверенность от 09.01.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2020 по делу N А56-7565/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Производственно-коммерческая фирма "Альянс", место нахождения: 188820, Ленинградская обл., Выборгский р-н, гп Рощино, Северный пер., д. 10, ОГРН 1027801579882, ИНН 7802136792 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области, место нахождения: 188800, Ленинградская обл., г. Выборг, ул. Ушакова, д. 1, ОГРН 1034700894689, ИНН 4704054056 (далее - Комитет), о признании права собственности на 2 цеха деревообработки с административными помещениями площадью 225,9 кв. м и 290,1 кв. м, инвентарные номера 1958-А и 1958-Б, кадастровые номера 47:01:0701001:2120 и 47:01:0701002:271 соответственно, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, гп Рощино, Северный пер., д. 10, лит. А и Б, как на самовольные постройки.

Решением от 26.01.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с названным судебным актом, Комитет обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил отменить обжалуемый судебный акт и принять новый - об отказе в удовлетворении иска.

Как указывает податель жалобы, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который не может быть использован только лишь для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства; суд первой инстанции неправомерно признал за Обществом право собственности на указанные объекты недвижимости вопреки разъяснениям высших судебных инстанций, изложенным в их совместном постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), согласно которым суд, рассматривая иски о признании права собственности в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, так как в материалах настоящего дела имеются лишь ответы Комитета о том, что разрешение на строительство указанных цехов не выдавалось; более того, во время допроса эксперта, проводившего судебную экспертизу, в судебном заседании он не стал намеренно отвечать на вопрос ответчика о том, в какой именно части названного заключения можно найти сведения о проводимых им замерах для определения соблюдения требований относительно отступов от границ земельного участка; суд первой инстанции не учел, что для установления соответствия построек правилам землепользования и застройки необходимо не только соотнести вид разрешенного использования участка с той территориальной зоной, в которой он находится, но также и исследовать минимальные отступы спорных зданий от границ участка, максимальные выступы их частей за красную линию и предельную высоту возведенных объектов недвижимости, чего в данном случае экспертом не было сделано; изложенное, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о том, что экспертное заключение составлено с грубыми нарушениями действующего законодательства, а потому является ненадлежащим доказательством.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал изложенные в ней доводы, а представитель истца просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов настоящего дела, окружная администрацией пос. Рощино (арендодатель) и индивидуальное частное предприятие "Альянс" (арендатор, далее - Предприятие) 19.01.1999 заключили сроком на 10 лет договор N 4561 аренды земельного участка площадью 0,285 га (2850 кв. м), находящегося по адресу: Ленинградская обл., пос. Рощино, Северный пер., д. 10, и уже к тому времени поставленного на государственный кадастровый учет, который состоялся 06.01.1999, с присвоением ему условного номера 47:В1:07-01-02:0014 (в настоящее время кадастровый номер 47:01:0701002:14), что подтверждается кадастровым паспортом от 16.07.2015 N 47/201/15-474632 и выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 15.01.2019 N 47/115/012/2019-22, под существующую пилораму.

Этот же вид разрешенного использования указан в данных кадастрового учета.

Согласно пункту 1.2 договора на прилагаемом к нему плане передаваемого земельного участка нанесены все расположенные на нем объекты недвижимости (здания, сооружения, инженерные коммуникации, зеленые насаждения, водные объекты), находящиеся в собственности/пользовании/хозяйственном ведении/оперативном управлении арендодателя, арендатора или иных лиц.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор вправе производить улучшения земельного участка, в частности, возводить на нем здания, сооружения и иные объекты недвижимости.

При этом в разделе 3 договора, поименованном "особые условия", специально указано на необходимость вести строительство только при согласовании соответствующими службами, а также возможность последующего выкупа спорного участка арендатором.

Согласно приложенному к договору упомянутому плану участка на его территории расположено 5 объектов: сторожка, гараж, склад, туалет и пилорама. Последний объект находится с той стороны участка, которая граничит с Северной (на тот момент) улицей (в настоящее время - переулок).

В октябре 1999 года решением единственного учредителя Предприятия оно было реорганизовано в форме преобразования в Общество, которое было зарегистрировано в декабре того же года регистрационной палатой администрации Санкт-Петербурга.

Спустя год после заключения указанного договора Обществом, с его слов, было построено нежилое здание деревообрабатывающего цеха под лит. А площадью 225,9 кв. м, которое представляет собой двухэтажное строение площадью 219,2 кв. м с котельной площадью 6,7 кв. м.

В отношении данного объекта недвижимости в мае 2007 года был подготовлен технический паспорт, а в июле 2012 года осуществлена его постановка на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.01.2019 N 47/115/012/2019-24.

В 2009 году Общество построило на арендуемом им участке еще одно нежилое здание цеха деревообработки под лит. Б площадью 290,1 кв. м, непосредственно примыкающее согласно техническому паспорту от 11.07.2009 к цеху под лит. А и поставленное на кадастровый учет в апреле 2016 года согласно выписке из ЕГРН от 15.01.2019 N 47/115/012/2019-23.

Согласно сведениям технических паспортов одно из зданий цехов имеет бетоннозаливные стены и шиферную кровлю, а другое - железобетонные стены и металлическую кровлю, но при этом оба здания имеют бетонный ленточный фундамент и деревянные перекрытия.

В дальнейшем в преамбулу упомянутого договора дополнительным соглашением от 12.05.2015 были внесены изменения, в котором его стороны определили, что арендодателем участка теперь является администрация муниципального образования "Рощинское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области, а арендатором - Общество как правопреемник Предприятия.

В последующем Комитет в ответ на обращения Общества в своих письмах от 10.06.2014, 01.06.2017 и 23.10.2017 сообщил ему, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды спорного участка после истечения срока его действия считается возобновленным на неопределенный срок, при этом разрешения на строительство на 2 указанных цеха, построенные в 2001 и 2000 годах соответственно пилораму площадью застройки 182 кв. м и комплектную трансформаторную подстанцию площадью застройки 3,9 кв. м, на наличие которой на территории участка указано в одном из упомянутых технических паспортов, у ответчика отсутствуют, сведений о них в реестре муниципального имущества также не имеется.

Общество, ссылаясь на то, что у него не сохранились какая-либо разрешительная документация на строительство указанных объектов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, приведя в качестве нормативного обоснования статью 222 ГК РФ. Также Общество в целях подтверждения правомерности застройки арендуемого им участка сослалось на результаты рассмотрения спора судом первой инстанции по делу N А56-80415/2018, в ходе которого за ним было признано право собственности на трансформаторную подстанцию.

Возражая против заявленных требований, Комитет указал, что Общество не представило доказательств в подтверждение того, что им предпринимались меры к легализации спорных построек.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "Центр судебной экспертизы" Ленскому Владимиру Валентиновичу.

В заключении от 19.06.2018 N 424/16, составленному по результатам осмотра объектов, эксперт пришел к следующим выводам: спорные постройки соответствуют параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в строительных и противопожарных нормах и правилах и угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Приняв во внимание результаты названной экспертизы, суд первой инстанции удовлетворил иск, посчитав необходимым создать в отношении спорного имущества правовую определенность и поддержать стабильность гражданского оборота, а также приняв во внимание тот факт, что Комитет хоть и оспаривал правильность экспертного заключения, но не требовал сноса построек.

Апелляционный суд, проанализировав изложенное, полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действующей на момент вынесения судебных актов по настоящему делу) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Однако согласно пункту 3 этой же статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 26 Постановления N 10/22, при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19.03.2014 (далее - Обзор), признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Проанализировав приведенные правовые положения, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что спорные постройки возведены на земельном участке, предоставленном Обществу по договору аренды для эксплуатации уже существовавшей на тот момент согласно плану территории пилорамы, из содержания которого следует, что арендатору было разрешено возводить на участки новые объекты недвижимости при условии получения согласования на их постройку со стороны соответствующих служб (раздел 3 договора). При этом сам по себе договор не содержал условий о том, какие именно объекты разрешено арендатору возводить.

Несмотря на это истец построил на арендованном земельном участке спорные объекты в отсутствие разрешений на их строительство, при этом получение разрешений на строительство и акта ввода в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию) являлось обязательным в силу градостроительного законодательства, действовавшего на момент строительства объектов (2000, 2009 годы).

Суд первой инстанции не учел, что в нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не доказал, что как до начала возведения зданий, так и во время проведения строительных работ он предпринимал все зависящие от него и исчерпывающие меры к получению необходимых разрешений (на строительство, а затем и на ввод построенных объектов в эксплуатацию), но в выдаче таких документов ему как заявителю было неправомерно отказано или, что такие разрешения не могли быть своевременно получены им по объективным и не зависящим от него причинам.

Кроме того, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления N 10/22, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Следовательно, с учетом действующего законодательства только лишь субъекты, обладающие вещными правами на земельный участок, вправе претендовать на обращение возведенной на нем самовольной постройки в свою собственность. При этом Общество таким субъектом не является.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 58 Обзора 2014 года, право собственности на самовольное строение может быть признано в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям абзаца 59 Обзора при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Условиями договора аренды (пункты 3 и 5.1) предусмотрено право арендатора возводить на земельном участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости (именуемые улучшениями) лишь при согласовании с соответствующими службами и с письменного согласия арендодателя. Однако разрешений уполномоченного органа в области градостроительной деятельности на строительство цехов деревообработки, а равно согласия арендодателя истец не получал.

Следовательно, при недоказанности истцом совокупности обстоятельств, позволяющих в судебном порядке признать право собственности на самовольную постройку, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил иск.

Ссылка подателя жалобы на то, что спорные объекты размещены в территориальной зоне КС, градостроительный регламент которой не позволяет размещать промышленные объекты лесопереработки, документально не подтверждена. Согласно заключению эксперта спорные объекты находятся в зоне ТП-4, которая, вопреки утверждению ответчика, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Рощинского городского поселения Выборгского района Ленинградской области самостоятельно выделена, не относится к территориальной зоне КС и предусматривает в перечне основных разрешенных видах использования земельных участков и объектов капитального строительства - размещение промышленных предприятий различного профиля с соблюдением установленных санитарно-защитных зон.

С учетом изложенного апелляционная инстанция полагает, что решение подлежит отмене, а в удовлетворении иска должно быть отказано.

При этом доводы суда первой инстанции относительно необходимости внесения в сложившуюся ситуацию правовой определенности в целях поддержания стабильности гражданского оборота, ссылка на которые имела место в определении ВС РФ от 28.06.2018 по делу N 304-ЭС18-2938, не имеют значения для данного спора, поскольку в рамках дела N А75-11726/2016 рассматривались одновременно два иска - о признании права собственности на самовольную постройку и о ее сносе, по результатам разрешения которых суды нижестоящих инстанций отказали в удовлетворении обоих.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2020 по делу N А56-7565/2019 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова Г.В. Лебедев