Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2020 г. N 15АП-19990/19 по делу N А32-43199/2016

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 августа 2020 г. N Ф08-5580/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

31 мая 2020 г.

дело N А32-43199/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 августа 2019 года по делу N А32-43199/2016

по иску администрации города Сочи

к Адлерской районной города Сочи организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболов

о взыскании задолженности,

по встречному иску Адлерской районной города Сочи организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболов

к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

об обязании внести изменения в договор,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Адлерской районной города Сочи организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболов (далее - организация) о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402030:282, общей площадью 200 кв.м., расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. К. Маркса, 14 за период с 01.10.2012 по 30.09.2016 в размере 401 407 руб. 94 коп., неустойки за период с 16.04.2003 по 14.10.2016 в размере 105 151 руб. 52 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей.

Определением от 21.03.2019 суд первой инстанции принял к своему производству встречное исковое заявление, в котором организация просила обязать администрацию внести изменения в пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 23.12.1997 N 4900000534 путем составления и заключения дополнительного соглашения, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.12.1997 N 4900000534 за земельный участок площадью 200 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402030:282, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. К. Маркса, 14, составляет 68 130 руб., в течение 10 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу изготовить и направить проект дополнительного соглашения.

Встречные исковые требования мотивированы неправильным применением арендодателем методики расчета арендной платы.

Определением от 20.05.2019 суд первой инстанции по встречному иску привлёк к участию в деле в качестве ответчика Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент).

Решением от 14.08.2019 суд первой инстанции взыскал с организации в пользу администрации задолженность по арендной плате за период с 05.11.2013 по 30.09.2016 в размере 29 113 руб. 32 коп., неустойки по состоянию на 15.10.2016 в размере 400 руб. 84 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации отказано. Встречный иск судом удовлетворён, на администрацию возложена обязанность внести в пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 23.12.1997 N 4900000534 изменения путем составления и заключения дополнительного соглашения, изложив пункт 1 дополнительного соглашения в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.12.1997 N 4900000534 за земельный участок площадью 200 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402030:282, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. К. Маркса, 14, составляет 68 130 руб.; в течение 10 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу изготовить и направить проект дополнительного соглашения.

С муниципального образования город Сочи в лице администрации за счет казны в пользу организации взысканы расходы по оплате судебных экспертиз в размере 74 111 руб. 79 коп. С организации в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 765 руб. 06 руб.

Удовлетворяя первоначальный иск частично, суд первой инстанции указал, что администрацией пропущен срок исковой давности, в связи с чем в судебном порядке задолженность может быть взыскана за период с 05.11.2013 по 30.09.2016. Суд также указал, что размер арендной платы должен исчисляться исходя из рыночной стоимости земельного участка. С учётом заключений судебных экспертиз, суд определил размер задолженности по арендным платежам, произвёл перерасчёт штрафной санкции, также указал, что с 01.01.2019 размер арендной платы, с учётом рыночной стоимости земельного участка, составил 68 130 руб., в связи с чем удовлетворил встречный иск.

С принятым судебным актом не согласились администрация и департамент, в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилось с апелляционной жалобой, в которой просили решение суда первой инстанции в части отклонения первоначального иска и в части удовлетворения встречного иска отменить, в данной части принять новое решение, которым первоначальный иск удовлетворить, а встречный иск отклонить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- к спорным правоотношениям суд первой инстанции применил положения нормативно-правовых актов, не подлежащих применению к спорным правоотношениям. С учётом того, что договор аренды был заключён в 1997 году, арендная плата подлежит исчислению по условиям договора с применением индексов инфляции;

- организация не представила доказательства наличия оснований для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке. Организацией не представлено доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования договорного спора.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Исполнительного комитета Сочинского городского совета народных депутатов N 574/2 от 18.10.1989 Адлерскому обществу охотников и рыболовов для проектирования и строительства производственно-административного здания с магазином "Охотник" и тиром отведён земельный участок площадью 0,02 га из городских земель по ул. К. Маркса в Адлерском районе.

На основании постановления администрации г. Сочи N 848 от 19.10.1993 Адлерскому обществу охотников и рыболовов на праве постоянного (бессрочного) пользования для целей размещения и эксплуатации административного здания с магазином и тиром предоставлен земельный участок площадью 0,02 га. В подтверждение данного обстоятельства обществу выдан государственный акт постоянного (бессрочного) пользования землёй КК-2 N 426000579. В данном акте отражено, что отведённый земельный участок находится по второй зоне санитарной охраны курорта и водоохраной зоне малых рек (т. 1 л.д. 52-53).

В целях переоформления возникшего права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель), действующий от имени Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом, и Адлерским обществом охотников и рыболовов (арендатор) был заключён договор аренды N 534 от 23.12.1997.

По условиям данного договора обществу на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 200 кв.м., занимаемый магазином по ул. К. Маркса, 14 в Адлерском районе. В пункте 1.3 договора отражено, что земельный участок предоставляется для использования его в целях осуществления торговой деятельности. Срок аренды определён периодом с 01.01.1998 по 01.01.20147 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения 15-го дня начала следующего квартала на расчётный счёт администрации Адлерского района Оплата за 4-ый квартал производится до 15 ноября текущего года.

В пункте 2.4 договора закреплено, что размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых (исходных) ставок, установленных администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Согласно пункту 5.3 договора, в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший расчётный период.

Из материалов дела следует, что спорны земельный участок был поставлен на ГКУ 01.01.2001 с присвоением ему кадастрового номера 23:49:0402030:282, площадь земельного участка установлена равной 201 кв.м., разрешённым видом использования участка определено "для торговой деятельности".

Из материалов регистрационного дела в отношении Адлерской районной города Сочи организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболов (ИНН 2317024068) следует, что наименование организации изменялось в связи с утверждением новых редакций её устава: наименование "Адлерское общество охотников и рыболовов" заменено на "Адлерская районная города Сочи общественная организация охотников и рыболовов Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов Российской ассоциации общественных объединений охотников и рыболовов", последнее заменено на действующее наименование.

С письмом N 25991/120516 от 20.09.2016 Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи направил в адрес организации проект дополнительного соглашения к договору аренды N 534 от 23.12.1997, согласно которому размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчётом об оценке величины (размера) годовой арендной платы за использование земельного участка от 12.09.2016 N 18/25-2016 и составляет 190 306 руб. в год.

Департамент просил организацию подписать дополнительное соглашение и один экземпляр направить в его адрес.

Организация данный проект дополнительного соглашения не подписала, фактически не согласившись с правильностью определения рыночной стоимости годовой арендной платы, в связи с чем просила установить размер такой платы равной 68 130 руб.

В претензии N 19456/02-05-16 от 24.08.2016, направленной в адрес организации 12.09.2016, департамент указал на наличие по состоянию на 24.08.2016 задолженности по арендным платежам в размере 256 249 руб. 02 коп., по пене - 98 327 руб. 58 коп.

Ввиду того, что организация в добровольном порядке не погасила задолженность, 05.12.2016 администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В свою очередь, организация обратилась со встречным иском к администрации и департаменту, в котором просила обязать ответчиков в течение 10 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу изготовить и направить проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N 4900000534 от 23.12.1997, которым в пункт 2.2 договора аренды изложить в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 23.12.1997 N 4900000534 за земельный участок площадью 200 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402030:282, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. К. Маркса, 14, составляет 68 130 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции организацией было заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 Кодекса).

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный срок установлен периодом времени тридцать календарных дней, если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Таким образом, с учетом установленного 30-дневного срока для рассмотрения претензии (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), срок исковой давности приостановился на период с 12.09.2016 по 12.10.2016, с 13.10.2016 течение срока исковой давности было продолжено в прежнем порядке (как указано в определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2017 N 309-ЭС17-11333 по делу N А50-17688/2016, правило о продлении срока исковой давности до шести месяцев касается тех обстоятельств, которые поименованы в пункте 1 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и характеризуются неопределенностью момента их прекращения).

С иском по настоящему делу администрация обратилась 05.12.2016, в учётом того, что за 4-ый квартал 2013 года арендная плата подлежала внесению не позднее 15.11.2013, администрацией не пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.09.2016, а также по требованию о начислении неустойки на основной долг, сформировавшийся в указанный период (согласно расчёту администрации, приложенному к иску, за период с 16.11.2013 по 14.10.2016 (11.09.2016 + 34 дн.) размер заявленной к взысканию неустойки составил 101 118 руб. 12 коп.).

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", на момент подписания договора N 534 от 23.12.1997 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:282 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения (участок располагается во 2-ой зоне санитарной охраны курорта), являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах") спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.

Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 29.08.1997 N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).

Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".

Указом Президента РФ от 17.05.2000 N 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России (выводы получили отражение в судебно-арбитражной практике, например, в судебных актах по делу NА32-37380/2012, N А32-23886/2008).

С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).

Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

Как указывалось ранее, договор аренды N 534 от 23.12.1997 был заключён Комитетом по управлению имуществом города Сочи, что соответствовало его компетенции, в связи с чем сделка является действительной.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что предоставление спорного земельного участка организации на праве постоянного (бессрочного) пользования было осуществлено администрацией 19.10.1993, т.е. до момента вступления в действие Федерального закона N 33-ФЗ от 14.03.1995 "Об особо охраняемых природных территориях" и отнесения участка к федеральному уровню собственности. Иными словами, на дату принятия постановления N 848 от 19.10.1993 администрация была полномочны предоставлять организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, т.к. спорный земельный участок фактически не был разграничен по уровням публичной собственности.

Следовательно, надлежит констатировать, что договор аренды N 534 от 23.12.1997 был заключён между комитетом и организацией в целях переоформления ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования на участок.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор аренды N 534 от 23.12.1997 был заключён до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, однако в пункте 2.4 данного договора стороны прямо согласовали условие о том, что величина арендной платы за земельный участок будет являться регулируемой, в связи с чем будет изменяться в одностороннем порядке при изменении нормативно-правовой базы, устанавливающей порядок определения размера арендной платы.

В связи со вступлением в действие Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" собственником спорного земельного участка является муниципальное образование г. Сочи.

Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводной закон).

В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В рассматриваемый период размер арендной платы в отношении спорного земельного участка подлежал определению на основании нормативно-правовых актов муниципального образования г. Сочи, но не должен был превышать предельный размер, установленный абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ - не более 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, т.к. последний, ввиду его вхождения в зону округа санитарной охраны курорта, является ограниченным в обороте.

Буквальное содержание абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки (право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды), а не на конкретных лиц. Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (аналогичная позиция закреплена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2019 по делу N А32-35062/2018, от 16.11.2017 по делу N А32-41506/2014)

Согласно подпункту "г" пункта 5.2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", действовавшему в спорный период с 01.10.2013 по 02.08.2016, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 1,5 % в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 3 постановления администрации г. Сочи N 1699 от 18.07.2016 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действовавшим с 02.08.2016, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, право аренды на который переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно справке филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по КК в рассматриваемый период размер кадастровой стоимости земельного участка составлял 9 936 788 руб.

Следовательно, за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 организация была обязана внести арендные платежи в размере 447 155 руб. 48 коп.

- за 4-ый квартал 2013 года: 9 936 788 руб. х 1,5% /4 = 37 262 руб. 96 коп.;

- за 2014 и 2015 годы: 9 936 788 руб. х 1,5% х 2 = 298 103 руб. 64 коп.;

- за три квартала 2016 года: 9 936 788 руб. х 1,5% / 4 х 3 = 111 788 руб.

88 коп.

В материалы дела организацией представлены платёжные поручения (т. 1 л.д. 92-105), согласно которым, с учётом указанного в них назначениям платежей, за период с 4 квартала 2013 года по 3 квартал 2016 года арендная плата была уплачена в общей сумме 111 565 руб. 03 коп. Суд апелляционной инстанции не учитывает в своих расчётах платежные документы, представленные организацией в томе 1 на листах дела 106 - 109, в томе 2 на листах дела 172-176, т.к. с учётом назначения платежей, указанных организацией в указанных документах, данные платежи не относятся в рассматриваемому периоду, а арендатор не представил доказательства заявления им о зачёте данных оплат в расчёты по спорному периоду.

Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 составляет 335 590 руб. 45 коп. (447 155 руб. 48 коп. - 111 565 руб.

03 коп.). В указанной части исковые требования о взыскании основного долга подлежат удовлетворению, в остальной части иск администрации подлежит отклонению.

Согласно абзацу 7 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-РФ изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Следовательно, администрация при расчёте задолженности по арендной плате за указанные периоды необоснованно применяет в расчётах коэффициенты инфляции, установленные Законами Российской Федерации о федеральном бюджете на соответствующие годы. Такой порядок расчёта не соответствует формуле порядка определения размера арендной платы, согласно которой данный размер не может превышать значение 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Как указывалось ранее, за период с 16.04.2003 по 14.10.2016 администрацией предъявлено к взысканию неустойка в размере 101 118 руб. 12 коп.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данное требование подлежит частичному удовлетворению в размере 1 341 руб. 46 коп. по следующим основаниям.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5.3 договора, в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший расчётный период.

Из буквального содержания данного договорного условия следует, что стороны фактически согласовали в качестве санкции за не соблюдение арендатором сроков внесения арендной платы штраф, который подлежит начислению вне зависимости от периода просрочки (для начисления штрафа достаточным является нарушение срока внесения арендного платежа на 1 день) и начисляется по ставке 0,3% от суммы платежа, подлежавшего оплате за конкретный период (стороны не согласовали условие о том, что неустойка подлежит начислению за каждый день нарушения срока внесения оплаты и на сумму несвоевременно внесённого платежа (на сумму долга)).

Также администрацией пропущен срок исковой давности для взыскания штрафной санкции, начисленной на задолженность, образовавшуюся за период до 16.11.2013.

Таким образом, за период с 16.11.2013 по 14.10.2016 администрация вправе предъявить к взысканию неустойку в размере 1 341 руб. 46 коп. (447 155 руб.

48 коп. х 0,3%).

Суд апелляционной инстанции также полагает, что такое толкование условий договора соответствует и положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. организация является некоммерческой организацией.

Из процессуальной позиции сторон следует, что между ними остаётся неразрешённым вопрос о порядке начисления арендной платы, т.е. вопрос о правильности редакции пункта 2.2 договора аренды.

Прежде всего, суд апелляционной инстанции полагает, что надлежащим ответчиком по встречному иску организации выступает муниципальное образование г. Сочи в лице его специализированного органа муниципальной власти - Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи.

Так решением Городского собрания Сочи N 166 от 30.11.2016 утверждено Положение о Департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, согласно которому департамент осуществляет в том числе следующие функции в установленной сфере деятельности:

- обеспечивает поступление в бюджет города Сочи арендной платы по заключенным договорам аренды муниципальных земельных участков и иного муниципального недвижимого имущества (пункт 3.32 Положения);

- осуществляет от имени муниципального образования город-курорт Сочи полномочия по защите имущественных и иных прав и законных интересов муниципального образования город-курорт Сочи при управлении муниципальным имуществом и его приватизации, в том числе в случае предоставления в собственность или аренду земельных участков, средства от продажи или аренды которых поступают в бюджет города Сочи (пункт 3.35.4 Положения);

- осуществляет функции и полномочия комитета по управлению имуществом администрации города Сочи (далее - Комитет), закрепленные за Комитетом действующими муниципальными правовыми актами города Сочи, принятыми до утверждения настоящего Положения о Департаменте (пункт 3.55 Положения).

- обеспечивает в установленном порядке исполнение судебных актов, вступивших в силу, предмет исполнения которых относится к деятельности Департамента (пункт 3.56 Положения).

В структуру Департамента входит отдел аренды земли (пункт 5.1 Положения).

С учётом изложенного от имени муниципалитета действия, направленные на распоряжение земельными участками осуществляет департамент, который непосредственно принимает решения о заключении дополнительных соглашений к ранее состоявшимся договорам аренды земельных участков.

Согласно нормам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указывалось ранее, в пункте 2.4 договора стороны согласовали нормативный порядок расчёта арендной платы, в связи с чем каждая из сторон вправе требовать корректирования положений пункта 2.2 договора, устанавливающих формулу расчёта арендной платы.

При вынесении настоящего постановления суд апелляционной инстанции привёл нормативное обоснование формулы расчёта арендной платы за период с 01.10.2013 по 30.09.2016, в связи с чем полагает излишним дополнительно понуждать муниципалитет вносить соответствующие изменения в договор аренды.

Фактически спорным остаётся вопрос о порядке расчёта арендной платы за период с 01.10.2016 и по настоящее время.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Как указывалось ранее, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:282 является ограниченным в обороте, т.к. входит в округ санитарной охраны курорта и не подлежит передаче в частную собственность.

Следовательно, в период с 01.10.2016 по 11.08.2017 размер арендной платы должен определяться по правилам подпункта "в" пункта 3 постановления администрации г. Сочи N 1699 от 18.07.2016 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" и рассчитывается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, а с 12.08.2017 до момента внесения соответствующих изменений в нормативно-правовые акты размер арендной платы должен определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017) и рассчитываться в размере ставки земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

С учётом изложенного, в целях преодоления правовой неопределённости между участниками настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым возложить на Департамент обязанность в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу настоящего постановления направить в адрес организации дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 23.12.1997 N 4900000534, согласно которому пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

"В период с 01.10.2016 по 11.08.2017 размер арендной платы определяется по правилам, установленным подпунктом "в" пункта 3 постановления администрации г. Сочи N 1699 от 18.07.2016 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствующие периоды.

С 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат распределению сторонами пропорционально размеру удовлетворённых требований.

По первоначальному иску с организации в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 8 734 руб., по апелляционной жалобе - 1 996 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайствам организации по делу проведены первичная и повторная судебные экспертизы, направленные на выяснение вопроса о рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости годовой арендной платы за данный участок.

Вместе с тем, как указывалось ранее, размер арендной платы подлежал исчислению не от рыночной стоимости земельного участка, а от его кадастровой стоимости, которая в установленном законом порядке не оспаривалась. Следовательно, проведение по делу выше указанных экспертиз являлось нецелесообразным, а заключения экспертов не отвечают признаку относимости доказательств к существу рассматриваемого спора. При таких обстоятельствах, судебные расходы организации, связанные с оплатой экспертных исследований, суд апелляционной инстанции относит на саму общественную организацию.

Ввиду того, что решение по делу было принято судом первой инстанции с нарушением норм материального права, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отменить его в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 августа 2019 года по делу N А32-43199/2016 отменить, по делу принять новое решение.

Взыскать с Адлерской районной города Сочи организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболов (ИНН 2317024068, ОГРН 1032335013930) в пользу администрации город Сочи задолженность по арендной плате за период с 01.10.2013 по 30.09.2016 в размере 335 590 руб. 45 коп., неустойку за период с 16.11.2013 по 14.10.2016 в размере 1 341 руб. 46 коп.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с Адлерской районной города Сочи организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболов (ИНН 2317024068, ОГРН 1032335013930) в доход федерального бюджета 10 730 руб. государственной пошлины по первоначальному иску и по апелляционной жалобе.

Встречный иск удовлетвори по отношению к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи.

Обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу настоящего постановления суда апелляционной инстанции направить в адрес Адлерской районной города Сочи организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболов (ИНН 2317024068, ОГРН 1032335013930) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 4900000534 от 23.12.1997, согласно которому пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

"В период с 01.10.2016 по 11.08.2017 размер арендной платы определяется по правилам, установленным подпунктом "в" пункта 3 постановления администрации г. Сочи N 1699 от 18.07.2016 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствующие периоды.

С 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В удовлетворении встречного иска по отношении к администрации г. Сочи отказать.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов