Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2024 г. N 19АП-6250/23 по делу N А14-8285/2022

г. Воронеж

31 января 2024 г.

Дело N А14-8285/2022

Резолютивная часть постановления объявлена "26" января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено "31" января 2024 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайличенко Т.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж": Бурлаковой Е.К., представителя по доверенности N 803/140 от 18.10.2023, паспорт гражданина РФ,

от Администрации Семилукского сельского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области: Авдошиной Н.И., представителя по доверенности от 01.08.2022, удостоверение адвоката N 1896 от 28.02.2008,

от Толунова Вадима Валерьевича: Мироненко А.А., представителя по доверенности от 08.09.2022,удостоверение адвоката N 1428 от 23.09.2003,

рассмотрев в открытом судебном заседании, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Толунова Вадима Валерьевича и Администрации Семилукского сельского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2023 по делу N А14-8285/2022 (судья Малыгина М.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж" (ОГРН 1053600482539, ИНН 3666128249) к Администрации Семилукского сельского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601313812, ИНН 3628002904) об обязании заключить договор аренды земельного участка,

третье лицо: Толунов Вадим Валерьевич (ОГРНИП: 316366800133410 ИНН: 362801856330),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж" обратилось с исковым заявлением к Администрации Семилукского сельского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области об обязании заключить договор аренды земельного участка на условиях предложенного в иске проекта.

Определением суда от 18.07.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Толунов В.В.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2023 иск удовлетворен, на Администрацию Семилукского сельского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области возложена обязанность заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж" договор аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 467 046 кв.м., с кадастровым номером 36:28:8300021:372, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Воронежская область, Семилукский район, Семилукское сельское поселение, южная часть кадастрового квартала 36:28:8300021 на условиях, указанных в резолютивной части решения суда.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, индивидуальный предприниматель Толунов Вадим Валерьевич и Администрация Семилукского сельского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просят решение суда отменить, принять новый судебный акт, в иске отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 26.01.2024 представитель Администрации Семилукского сельского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области поддерживает доводы своей апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт, в иске отказать.

Представитель Толунова В.В. поддерживает доводы своей апелляционной жалобы, считает решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт, в иске отказать.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж" с доводами апелляционных жалоб не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционные жалобы, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва на них, заслушав пояснения участников процесса, полагает, что решение суда подлежит отмене.

Из обстоятельств дела, установленных судом в ходе судебного разбирательства, следует, что по договору аренды земельного участка N 2 от 07 сентября 2018 г., заключенному по результатам торгов, муниципальное образование Семилукское сельское поселение Семилукского муниципального района Воронежской области в лице главы сельского поселения предоставило обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж" в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 467 046 кв.м., с кадастровым номером 36:28:8300021:372, расположенный в южной части кадастрового квартала 36:28:8300021 по адресу: Воронежская область, Семилукский район, Семилукское сельское поселение.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды составил три года - с 07.09.2018 по 06.09.2021.

До истечения срока аренды арендатор обратился к арендодателю с заявлением от 28 июня 2021 г. о заключении нового договора аренды вышеназванного земельного участка без проведения торгов.

Письмом от 20 июля 2021 г. администрация отказалась от заключения договора на новый срок, мотивируя отказ намерением продать земельный участок на торгах.

В последующем общество направило в адрес администрации три экземпляра подписанного им проекта договора аренды земельного участка с требованием, полученным 07 апреля 2022 г., подписать и направить подписанный экземпляр обществу.

Администрация отказалась заключить договор аренды с обществом и 17 мая 2022 г. приняла решение провести открытый аукцион по продаже спорного земельного участка, состоявшийся 04 июля 2022 г.

По итогам торгов с их победителем - индивидуальным предпринимателем Толуновым В.В. 07 июля 2022 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка, переданный покупателю по акту приема-передачи от 20 июля 2022 г. и оплаченный им платежными поручениями N 316 от 12 июля 2022 г. и N 22884 от 13 июля 2022 г. на общую сумму 10 312 468 руб. 50 коп.

Ввиду обеспечительных мер, принятых арбитражным судом 20 июля 2022 г. по настоящему делу, государственная регистрация перехода права собственности к покупателю земельного участка не состоялась.

То обстоятельство, что спорный земельный участок находится во владении покупателя и используется им по назначению, помимо документа о передаче подтверждается также договором подряда N 24-10/2022-ИП, договором на выполнение сельскохозяйственных работ от 25 октября 2022 г., соглашением N 6/МОК/22 от 24 октября 2022 г., актом возврата земельного участка после выполнения работ по ликвидации объекта от 30 ноября 2022 г., договором подряда N 7 от 10 апреля 2023 г.

Указывая на то, что ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, истец обратился с настоящим требованием в арбитражный суд, который удовлетворил заявленный иск.

Проанализировав представленные материалы дела, судебная коллегия полагает иск не подлежащим удовлетворению. Суд при этом исходит из следующего.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 той же статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка; такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства; заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора; возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но и на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования; в случае, если при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, то они должны быть устранены к моменту обращения заявителя за заключением договора аренды земельного участка, соответствующая информация должна иметься у уполномоченных органов.

Из обстоятельств дела следует, что в июне 2021 г., когда истец подал заявление о заключении нового договора аренды, он использовал земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по договору аренды земельного участка N 2 от 07 сентября 2018 г., срок которого на момент обращения в орган местного самоуправления не истек. Сведениями о нарушениях, допущенных арендатором и не устраненных им ко дню обращения с соответствующим заявлением, суд не располагает.

Наличие оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, также не нашло отражения в материалах дела.

Отказ в возобновлении арендных отношений, последовавший в письме от 20 июля 2021 г., не был мотивирован администрацией надлежащим образом и совершен без установленных законом оснований.

Между тем из установленных судом и не оспоренных сторонами обстоятельств дела следует, что после того, как срок аренды истек, а арендодатель отказался от ее продления, спорный земельный участок был освобожден арендатором и передан арендодателем индивидуальному предпринимателю Толунову В.В. по договору купли-продажи земельного участка, заключенному 07 июля 2022 г. по итогам торгов.

Несмотря на то, что государственная регистрация перехода права собственности к покупателю не состоялась, он по смыслу разъяснений абзаца 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом стал законным владельцем земельного участка, получив защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом заключенный и исполненный договор продажи недвижимости лишил продавца, остающегося ее собственником до момента государственной регистрации перехода права собственности, возможности распоряжаться своей вещью, ограничивая его в осуществлении одного из правомочий права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка как основание владения третьим лицом приобретенной недвижимостью до настоящего времени не оспорен, возврат всего исполненного по сделке по правилам о применении последствий ее недействительности (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации) - не произведен.

Представленными в материалы дела дополнительными доказательствами: договором подряда N 7 от 10.04.2023, согласно которому по заказу ИП Толунова В.В. ООО "АгроПоле" обязалось выполнить работы по внесению удобрений, дискованию и севу подсолнечника на спорном земельном участке; платежным поручением N 138 от 25.04.2023 г., подтверждающим внесение предоплаты по договору подряда; универсальным передаточным документом (УПД) N 40 от 15.06.2023 г., подтверждающим выполнение работ по договору подряда; фото N 1, 2, 3, 4 на которых отображен взошедший подсолнечник, подтверждается, что спорный земельный участок находится во владении третьего лица - Толунова В.В., из владения которого он до настоящего времени не выбывал и не истребовался.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому лицу, - требовать возмещения убытков и уплаты определенной договором неустойки (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023).

В рассматриваемых обстоятельствах истец не вправе понуждать ответчика к заключению сделки, исполнение которой оказывается невозможным. Удовлетворение такого требования создает повод для самоуправных действий арендатора, направленных на захват спорного земельного участка и нарушение владения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ссылки общества на то, что к спорным отношениям применимы положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые, по мнению истца, позволяют обременять проданное покупателю имущество по сделке, заключенной без его участия, основаны на неверном толковании закона.

В силу принципа следования, закрепленному в указанной статье, при отчуждении сданной внаем вещи к новому собственнику переходят обязанности по ранее заключенному договору аренды, а его права в отношении вещи обременяются правами арендатора.

Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором (определение Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025).

Между тем для того, чтобы обременение следовало судьбе сданной внаем вещи, оно должно существовать на момент ее отчуждения, а новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение обремененной недвижимости, знал или должен был знать о существовании долгосрочного договора аренды, требующего государственной регистрации (статьи 164, 165, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из данных Единого государственного реестра недвижимости, объяснений сторон по делу, к моменту своего отчуждения спорный земельный участок не находился в аренде истца, запись о соответствующем обременении в публичном реестре, на которую должен был полагаться приобретатель, - отсутствовала, что исключает вывод о переходе обязанностей к последнему обязанностей арендодателя по спорному договору аренды.

Доводы истца о том, что рассматриваемое препятствие в применении правила статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть устранено распространением действия нового договора аренды на прежние отношения, возникшие между сторонами до выбытия земельного участка из владения арендатора и его продажи третьему лицу, не могут быть поддержаны судебной коллегией.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Толкование указанной нормы, данное в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, позволяет заключить, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса. Соглашение сторон о том, что условия договора применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора возникла ранее его заключения.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании разъяснений, изложенных в абзаце 1 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", абзаце 2 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в ней, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленного требования.

Взаимные заявления истца, ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о злоупотреблении, которое допускается противной стороной спора, не подтверждаются доказательствами, опровергающими Российской Федерации предположение о добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий, установленное пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По совокупности изложенных обстоятельств, решение арбитражного суда области подлежит отмене, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду неправильное применения норм материального права.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты. При отказе истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины, от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований после обращения в арбитражный суд производство по делу прекращается и решение не в пользу ответчика не принимается, в силу чего в этом случае государственная пошлина в бюджет с ответчика не взыскивается (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 г. N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах").

В тех случаях, когда до окончания рассмотрения дела государственная пошлина не была уплачена (взыскана) частично либо в полном объеме ввиду действия отсрочки, рассрочки по уплате госпошлины, увеличения истцом размера исковых требований после обращения в арбитражный суд, вопрос о взыскании неуплаченной в федеральный бюджет государственной пошлины разрешается судом исходя из следующих обстоятельств.

Если суд удовлетворяет заявленные требования, государственная пошлина взыскивается с другой стороны непосредственно в доход федерального бюджета применительно к части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При отказе в удовлетворении требований государственная пошлина взыскивается в федеральный бюджет с лица, увеличившего размер заявленных требований после обращения в суд, лица, которому была дана отсрочка или рассрочка в уплате государственной пошлины (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 г. N 46).

С учетом результатов рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, с общества с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж" (ИНН: 3666128249) в пользу Толунова Вадима Валерьевича надлежит взыскать 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, а также в доход федерального бюджета следует взыскать 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.09.2023 по делу N А14-8285/2022 отменить. В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж" (ИНН: 3666128249) в пользу Толунова Вадима Валерьевича 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авангард-агро-Воронеж" (ИНН: 3666128249) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева М.С. Воскобойников