Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2020 г. N 13АП-7592/20 по делу N А56-87997/2018

г. Санкт-Петербург

02 июня 2020 г.

Дело N А56-87997/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Лебедева Г.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куренковой Е.М.,

при участии:

от истца: представителя Егорова Д.С. (доверенность от 05.06.2020),

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга: представителя Коршуновой Н.В. (доверенность от 16.12.2019),

от ГУП ГУИОН: представителя Фановой А.О. (доверенность от 09.01.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2020 по делу N А56-87997/2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Консул", место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 149б, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 1127847685536, ИНН 7810897173 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 320,9 кв. м с кадастровым номером 78:13:0000000:3816, расположенного на первом этаже пятиэтажного здания 1953 года постройки по адресу, совпадающему с адресом места нахождения Общества, в порядке реализации Обществом как арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в части рыночной стоимости названого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН), и акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд).

Решением от 27.01.2020 заявленные требования удовлетворены, преддоговорный спор, касающийся разногласий, урегулирован, выкупная цена спорного помещения определена в размере 24 600 000 руб.

Не согласившись с названным судебным актом, Комитет обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил отменить решение и принять новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, в материалах настоящего дела имеется не только положенное в основу обжалуемого решения заключение эксперта ООО "Клиринг" от 16.07.2019, но также и отчет ГУП ГУИОН, которому суд первой инстанции не дал оценки на предмет того, в чем именно он усматривает его противоречие экспертному заключению, в результате чего посчитал возможным принять указанную в последнем цену в качестве рыночной стоимости выкупаемого объекта; кроме того, суд первой инстанции в принципе безосновательно назначил судебную экспертизу с учетом отсутствия в деле доказательств недостоверности отчета ГУП ГУИОН; по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции должен был сначала проверить упомянутый отчет, как это предусмотрено статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; таким образом, суд первой инстанции не оценил всю совокупность имеющихся в деле доказательств, включая представленный отчет; представленная в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции правовая позиция ГУП ГУИОН свидетельствует о том, что в выводах эксперта ООО "Клиринг" имеются многочисленные противоречия, которые должны были послужить основанием для назначения повторной экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ, в проведении которой суд первой инстанции необоснованно отказал; таким образом, изложенный в обжалуемом решении по настоящему делу вывод о том, что рыночная стоимость спорного помещения составляет 24 600 000 руб., является недоказанным надлежащим образом.

В отзыве на жалобу Фонд указал, что еще в апреле 2019 года между ним и Комитетом было заключено соглашение о расторжении договора поручения от 20.04.2010 N Фао-238/2010, в рамках которого на третье лицо была возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения на определенных в распоряжении Комитета условиях, следовательно, на данный момент Фонд не может считаться стороной по сделкам, совершенным в отношении государственного имущества.

В свою очередь, ГУП ГУИОН в своем отзыве поддержал позицию Комитета в части нарушения судом первой инстанции положений статьи 71 АПК РФ об оценке всех имеющихся в деле доказательств, указав, что в ходе рассмотрения дела им были подготовлены и представлены замечания на экспертное заключение ООО "Клиринг", в которых были подробно проанализированы те нарушения, которые были допущены экспертом при исследовании; в частности, по мнению ГУП ГУИОН, указанное экспертное заключение выполнено при несоблюдении принципов объективности, всесторонности и полноты исследования; так, эксперт при определении рыночной стоимости спорного объекта использует не соответствующую действительности информацию, а также недостоверные сведения относительно отбираемых для сравнения объектов-аналогов, что существенным образом сказывается на достоверности итогового результата; в частности, помещение площадью 887,2 кв. м, расположенное частично на цокольном этаже в шестиэтажном здании по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 148, и выступившее одним из объектов-аналогов, выявить не удалось ввиду того, что цокольный этаж по указанному адресу в здании фактически отсутствует; также эксперт ООО "Клиринг" необоснованно характеризует объекты-аналоги N 1 и 5 как расположенные внутри квартала, тогда как здания, в которых они находятся, непосредственно примыкают к красным линиям, которые обозначают границы территорий общего пользования согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, следовательно, оснований считать, что названые объекты-аналоги имеют схожие с объектом оценки характеристики по части местоположения, у эксперта не имелось; также эксперт утверждает, что все объекты-аналоги расположены в Московском р-не, тогда как один из объектов находится в действительности в Адмиралтейском р-не, где цены и арендные ставки на недвижимость существенно отличаются от исследуемого р-на, следовательно, названые объекты-аналоги не сопоставимы со спорным помещением; в отношении объекта-аналога под номером 4 экспертом не выполнена корректировка по типу входа (не со двора, а с торца здания, что значительно удобнее для пешеходных и транспортных потоков), равно как и корректировка по дате сделок с некоторыми из объектов-аналогов, так как эксперт необоснованно посчитал, что с начала 2017 года существенных изменений в ценах на рынке продажи коммерческой недвижимости не происходило; так, объекты-аналоги N 2, 3 и 6 предлагались к продаже в феврале-мае 2017 года, то есть почти за 6 и более месяцев до даты оценки (28.12.2017); также при сравнении объектов-аналогов эксперт использует объекты-аналоги с заведомо более худшими характеристиками по сравнению с объектом оценки и ко всему же не учитывает многие ценообразующие факторы, имеющие значительное влияние на стоимость недвижимости; помимо прочего эксперт немотивированно отказался от применения доходного подхода в ходе своего исследования; по мнению ГУП ГУИОН, итоговая стоимость спорного помещения должна составлять не 24 600 000 руб., как было определено судом первой инстанции, а 27 584 243 руб.

В отзыве на жалобу Комитета Общество возражало против ее удовлетворения, считая принятое решение законным обоснованным.

В судебном заседании представители Комитета и ГУП ГУИОН поддержали доводы, изложенные в жалобе, а также обратились с ходатайством о проведении повторной экспертизы по основаниям, изложенным в отзыве ГУП ГУИОН. Представитель истца просил в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать. Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для его удовлетворения, поскольку изложенные ГУП ГУИОН обстоятельства не свидетельствуют о недостоверности экспертизы или противоречивости выводов эксперта; претензии, высказываемые к объектам-аналогам (их характеристикам), при их учете повлекли бы за собой уменьшение, а не увеличение рыночной стоимости объекта оценки; использование объектов-аналогов с заведомо худшими характеристиками по сравнению с объектом оценки не подтверждено документально, возражения носят субъективный характер; доказательств, подтверждающих, что с начала 2017 года до даты сделки происходило увеличение цен на недвижимости, не представлено; объект оценки находится внутри квартала, поэтому оснований для неприменения корректировки при сравнении с объектами, распложенными на Московском проспекте, не имеется; отказ от использования доходного подхода не повлиял значительным образом на рыночную оценку спорного имущества, что не оспаривалось и третьим лицом.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, в связи с изданием Комитетом распоряжения от 23.05.2018 N 953-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 149б, лит. А, пом. 9-Н", согласно которому нежилое помещение площадью 320,9 кв. м с кадастровым номером 78:13:0000000:3816, являющееся ранее арендуемым по договору от 28.08.2015 N 12-А004098 (в редакции дополнительного соглашения от 13.10.2016 N 1) государственным имуществом казны Санкт-Петербурга, эксплуатируемым под размещение апарт отеля, подлежит продаже его арендатору - Обществу по преимущественному праву приобретения по цене в 35 500 000 руб., которая определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.04.2018 N 31-8-0135(012)-2018, выполненным ГУП ГУИОН, Фонд направил Обществу проект договора купли-продажи этого имущества, в пункте 2.1 которого установлена указанная цена продажи.

Не согласившись с содержанием данного пункта, Общество подписало договор с протоколом разногласий от 04.06.2018, в котором предложило изменить его в указанной части и установить выкупную цену в размере 18 201 000 руб. на основании выполненного ООО "1 Капиталь" по его заказу отчета об оценке от 31.01.2018 N 150/ОН-2018.

Так как Фонд, получив данные документы, в письме от 13.06.2018 N 4767/19 сообщил Обществу об отсутствии у него полномочий на изменение условий приватизации спорного объекта недвижимости, последнее, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, со ссылкой на то, что согласие с Фондом по поводу пункта 2.1 договора так и не было впоследствии достигнуто, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, заявив в целях подтверждения своих доводов ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы для определения реальной рыночной стоимости приватизируемого им помещения, которое было удовлетворенно судом первой инстанции ввиду наличия в материалах дела двух разных отчетов, а также с учетом того, что определение рыночной стоимости спорного помещения ООО "1 Капиталь" проводилось не по состоянию на декабрь 2017 года, когда истцом было подано заявление о приватизации указанного имущества, а на январь 2018 года.

Проведение испрашиваемой оценочной экспертизы было поручено эксперту ООО "Клиринг" Григорьеву Алексею Викторовичу. Согласно представленному экспертному заключению от 21.11.2018 N 22/18 ГА-ЭЗ рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на декабрь 2017 года, когда Общество обратилось с заявлением о приватизации объекта, составила 22 500 000 руб.

Поскольку, как указано в самом экспертном заключении, эксперту для оценки состояния спорного помещения были предоставлены лишь фотографии, взятые из составленного по заказу истца отчета ООО "1 Капиталь", в соответствии с которыми оно было оценено им как неудовлетворительное (внутренняя отделка объекта почти полностью демонтирована и пр.), тогда как всеми имеющимися в материалах настоящего дела документами, в том числе отчетом ГУП ГУИОН, подтверждается, что помещение объективно находилось в более лучшем состоянии (в удовлетворительном, на чем настаивало Общество, и в нормальном, по мнению ГУП ГУИОН), судом первой инстанции была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой было поручено тому же эксперту, в целях выяснения рыночной стоимости исследуемого объекта нежилого фонда, состояние которого заранее принято как удовлетворительное.

Изложенное нашло свое отражение в разделе 8.2 "Специальные допущения" нового экспертного заключения от 16.07.2019 N 25/19 ГА-ЭЗ, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения увеличилась на 2 100 000 руб. и стала равна 24 600 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил требования Общества, урегулировав возникшие с Комитетом в ходе заключения договора купли-продажи помещения разногласия путем установления в качестве его выкупной стоимости указанной в более позднем экспертном заключении цены.

Апелляционный суд, ознакомившись с материалами дела, не находит оснований для отмены решения ввиду следующего.

Заявляя о недостоверности положенного в основу судебного акта экспертного заключения, Комитет сослался в своей жалобе на замечания, о которых ГУП ГУИОН заявлял в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции после проведения дополнительной экспертизы. Так, по мнению ответчика, объекты-аналоги, отобранные для определения рыночной стоимости, являются во многом несопоставимыми со спорным помещением ввиду того, что заведомо обладают существенно более худшими характеристиками.

Вместе с тем материалами дела подтверждается, что, как следует из отчета ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости, на который ссылается ответчик как на не получившее свою оценку в обжалуемом решении доказательство, в качестве объектов-аналогов для сравнения с объектом исследования были отобраны помещения, расположенные в Санкт-Петербурге, в том числе по следующим адресам (таблица 12.1.1): Ломаная ул., д. 6 (площадью 165,3 кв. м) и Московский пр., д. 143, лит. Б (площадью 537,7 кв. м). Эти же объекты-аналоги (под номерами 5 и 4 соответственно) указаны в таблице 16 "Краткое описание объекта оценки и объектов-аналогов по продаже встроенных нежилых помещений", приведенной в оспариваемом экспертном заключении от июля 2019 года.

В отношении этих же объектов-аналогов ГУП ГУИОН в своих замечаниях и отзыве на жалобу Комитета указывало, что здание по ул. Ломаной расположено вовсе не внутри квартала, как указывает эксперт ООО "Клиринг", а непосредственно примыкает к красным линиям. Однако в отчете ГУП ГУИОН данному объекту-аналогу присвоен код 3 (таблица 12.1.3), который используется для объектов, расположенных в зданиях на второй линии (во дворах) Московского пр. или не далее одного квартала от данной магистрали.

Что касается ссылки подателя жалобы на невыполнение экспертом корректировки по типу входа (не со двора, а с торца здания) в отношении здания N 143, находящегося по Московскому пр., то апелляционный суд отмечает, что согласно экспертному заключению корректировки выполнены лишь в отношении следующих факторов: местоположение (расположение относительно красной линии) и физические характеристики объекта (общая площадь, занимаемые этажи, состояние объекта). Между тем в отчете ГУП ГУИОН сделаны аналогичные выводы относительно факторов, требующих проведения по ним корректировок - местоположение, занимаемый этаж и состояние внутренней отделки, на что прямо указано в разделе названого документа "Выбор ценообразующих факторов".

Относительно того, что среди объектов-аналогов, выбранных экспертом, имеется один, находящийся не в Московском р-не, а в Адмиралтейском (под номером 1), суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что среди подобранных ГУП ГУИОН объектов-аналогов в табл. 12.1.1 "Краткое описание объектов сравнения" также присутствует одно помещение в здании, расположенном в Адмиралтейском р-не (под номером 1, адрес: Малодетскосельский пр., д. 28, лит. А).

Таким образом, оснований считать сделанную экспертом подборку объектов-аналогов необоснованной у апелляционного суда не имеется.

Поскольку суд первой инстанции исследовал все имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе касающиеся характеристик оцениваемого помещения, ГУП ГУИОН в своем отзыве указывает, что при надлежащей корректировке рыночная стоимость помещения составила бы порядка 27 млн. руб., что значительно меньше той стоимости (35,5 млн. руб.), которая определена в его отчете, обоснованно не принятом судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости оцениваемого помещения, правовых оснований для установления иной стоимости выкупаемого объекта у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного решение не подлежит отмене по доводам жалобы, поскольку ответчик и поддержавшее его позицию третье лицо не представили убедительных и достаточных доказательств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2020 по делу N А56-87997/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова Г.В. Лебедев