Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2020 г. N 15АП-4618/20 по делу N А53-20702/2019

город Ростов-на-Дону

04 июня 2020 г.

дело N А53-20702/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовой К.А.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Георгий"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020 по делу N А53-20702/2019 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "Георгий"

о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Георгий" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 30722 от 02.10.2008, обязании в течение 3 месяцев с момента вступления решения в законную силу: осуществить снос самовольно возведенных строений с кадастровыми номерами 61:44:0020714:15 и 61:44:0020714:16, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:2, площадью 1669 кв. м. по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1 "б"; освободить от торговых павильонов и металлических контейнеров и возвратить по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020714:2, площадью 1669 кв. м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1 "б" (согласно исковым требованиям, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020 иск департамента удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции от 06.02.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что договор аренды не расторгнут, департаментом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, акт обследования со стороны общества не подписан уполномоченным лицом, земельный участок используется по целевому назначению, истцом не представлено доказательств наличия угрозы жизни и здоровью граждан, право собственности объекта на объекты зарегистрировано.

В возражениях на апелляционную жалобу департамент просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны в судебное заседание явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от департамента поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. От общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное занятостью представителя в ином деле.

Рассмотрев данное ходатайство, апелляционный суд не нашел оснований для его удовлетворения.

По смыслу статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью арбитражного суда, которое может быть реализовано при наличии к тому достаточных оснований.

Оценка уважительности причин неявки в судебное заседание является прерогативой суда. Указанная в ходатайстве причина - занятость представителя заявителя в другом процессе в назначенный день судебного разбирательства не означает невозможности представительства при рассмотрении дела иного представителя общества, либо участия в судебном заседании руководителя заявителя лично и не является безусловным основанием для отложения рассмотрения дела. Кроме того, заявляя ходатайство, представитель ответчика не обосновал необходимости своего участия в судебном заседании.

Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 19.07.2008 N 584 между департаментом и обществом заключен договор аренды N 30722 от 02.10.2008 в отношении земельного участка площадью 1669 кв. м., расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко,1 "б", КН 61:44:02 07 14:0002, для использования в целях строительства супермаркета.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае использования арендатором участка не по целевому назначению.

Срок договора аренды установлен с 19.06.2008 по 19.06.2011. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с актом обследования земельного участка от 19.02.2019 N 623 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:2, с видом разрешенного использования - для завершения проектирования и строительства супермаркета, площадью 1669 кв. м., расположены следующие объекты: строение, эксплуатируемое как торговое. При обследовании установлено, что данное строение соответствует техническому паспорту на нежилое здание лит. КА 3 (КН 61:44:0020714:16) общей площадью 132 кв. м, в том числе застроенной 171,6 кв. м, этажность I, на которое обществом зарегистрировано право собственности от 26.08.2014; строение, эксплуатируемое как торговое. При обследовании установлено, что данное строение (торговый павильон), соответствует техническому паспорту на здание лит. ВИ (КН 61:44:0020714:15) общей площадью 221 кв.м, в том числе застроенной 107,5 кв. м, этажность 2, на которое обществом зарегистрировано право собственности от 26.08.2014; торговый павильон, площадью 20 кв. м. Торговые павильоны (лит. АЛ, Ц, BE). Также на участке расположены металлические контейнеры, используемые для целей торговли. Согласно сведениям информационного обеспечения градостроительной деятельности в виде топографической съемки совместно с земельным участком с КН 61:44:0020714:2 огорожена прилегающая территория площадью 543 кв. м, государственная собственность на которую не разграничена. На указанной территории размещены металлические конструкции.

Письмом от 13.12.2018 N 59-30-27779/6 департамент в адрес арендатора направил претензию о необходимости приведения использования земельного участка с целевым назначением.

Письмом от 29.01.2019 N 59-30-1752/6 в адрес арендатора направлено уведомление с предложением в срок до 08.02.2019 расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.10.2008 N 30722 в связи с неустранением нарушения.

Ответа на уведомление не последовало.

Ссылаясь на то, что договор подлежит расторжению ввиду существенного нарушения условий арендатором, арендодатель обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендатором нарушены условия договора аренды в части целевого использования земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность владельцев земельных участков использовать их в соответствии с целевым назначением. При этом, в отличие от собственников, объем правомочий которых по использованию земельных участков определяется законом, для арендаторов пределы правомочия пользования земельным участков определяются наряду с законом также договором аренды, в том числе определенной договором целью предоставления земельного участка, что следует из пункта 1 статьи 615 ГК РФ.

Как верно указано судом первой инстанции, использование земельного участке не по целевому назначению (возведение на нем самовольной постройки) является существенным нарушением договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Для признания постройки самовольной достаточно установления любого из признаков, указанных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков). Собственник, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (пункт 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - постановление N 10/22).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункты 45, 47 постановления N 10/22).

Ввиду наличия арендных отношений с ответчиком публично-правовое образование не утратило владение земельным участком (собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца). Когда имущество находится у законного владельца во временном пользовании, в том числе на основании договора аренды, оно не выбывает из владения собственника. Указанный правовой подход сформулирован в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным в аренду земельным участком, его требование следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, и исковая давность к данному требованию неприменима (статья 208 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Удовлетворяя иск департамента, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о доказанности нецелевого использования обществом арендуемого им земельного участка и необходимости прекращения договорных правоотношений.

Арендодателем земельный участок арендатору предоставлен в целях строительства на участке недвижимого объекта - супермаркета. Между тем, до настоящего времени недвижимый объект не возведен обществом, доказательств обратного не представлено. Наличие на земельном участке иных построек не свидетельствует о возведении супермаркета и достижении целей договора аренды и использования участка по целевому назначению.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что на земельном участке имеются недвижимые объекты, право собственности на которые зарегистрировано за обществом в установленном законом порядке.

В то же время первоначально право собственности на нежилые здания с кадастровыми номерами 61:44:0020714:16, 61:44:0020714:15, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1 "б", зарегистрировано за обществом на основании решения Донского третейского суда от 29.05.2013 по делу N 049-13, исполнительного листа Левокумского районного суда Ставропольского края.

Согласно решению Донского третейского суда по делу N 049-13 от 29.05.2013 за ответчиком признано право собственности на нежилые здания, площадью 221 кв. м., площадью 132 кв. м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:2, объект незавершенного строительства, площадью 100 кв. м., сооружение площадью 2253 кв. м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020714:1, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1 "б".

Вместе с тем, обществом легализован объект недвижимости в гражданском обороте, который расположен на земельном участке, распоряжение которым осуществляет департамент. Однако истец не являлся стороной третейского разбирательства, следовательно, вышеуказанное решение не может быть признано для него обязательным и лишающим его права защитить свои вещные права путем предъявления иска в суд к арендатору о приведении земельного участка в первоначального положение.

Само по себе указание в решении третейского суда на то, что нарушений градостроительных и строительных норм со стороны общества при возведении объектов не допущено, не является основанием для отказа в удовлетворении иска ввиду необязательности данного решения для департамента и отсутствия данным решением правовых последствий в правоотношениях, вытекающих из договора аренды.

Следовательно, обществом спорные объекты возведены в нарушение целей аренды земельного участка, что является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Кроме того, в рамках дела N А53-18126/2012 по иску департамента к обществу об обязании за счет собственных средств осуществить снос самовольных построек литеры АМ (Х), БЮ, БЯ, ВА, ВБ, ВВ, ВД, ВГ, АЛ, Ц, ВЖ, КА1, ВЕ, а также часть литера КА3 площадью 240 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко/ул. Штахановского на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0020714:12, 61:44:0000000:770 и земельном участке площадью 0,3020 га, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам (расположенном между земельными участками с кадастровыми номерами: 61:44:0020714:2, 61:44:0020714:1, 61:44:0020714:9, 61:44:0020714:12, 61:44:0000000:770) суд пришел к выводу о том, что спорные объекты не обладают признаками недвижимого имущества. В силу статьи 69 АПК РФ данный судебный акт имеет преюдициальную силу для участников настоящего спора.

При этом суд первой инстанции правильно определил, что к спорным правоотношениям не подлежит применению срок исковой давности, так как заявленные департаментом требования по существа являются требованиями негаторного характера, к которым сроки о защите права не применяются.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор сторонами не расторгнут, досудебный порядок урегулирования спора не соблюден истцом, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку в материалы дела представлены доказательства направления арендатору уведомления о предложении расторгнуть договор с указанием на обращение в суд за его расторжением в судебном порядке.

Ссылка апеллянта на то, что акт обследования составлен арендодателем в одностороннем порядке, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной ввиду того, что обществом документально факт нарушения целевого использования земельного участка не опровергнут.

Таким образом, суд первой инстанции правильно расторг договор аренды, установив нарушения арендных обязательств со стороны общества, обязав его освободить земельный участок от объектов арендатора, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение обжаловано апеллянтом в полном объеме, однако доводов о несогласии с решением в части отказа в удовлетворении исковых требований не заявлено, в связи с чем по правилам статьи 268 АПК РФ проверка итогового судебного акта осуществлена судом апелляционной инстанции в пределах доводов жалобы.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020 по делу N А53-20702/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова