Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 августа 2020 г. N Ф08-5909/20 по делу N А53-20702/2019

г. Краснодар

27 августа 2020 г.

Дело N А53-20702/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Пипник Т.Д., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Бутко С.А. (доверенность от 23.11.2019), в отсутствие представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Георгий" (ИНН 6166038176, ОГРН 1026104027212), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Георгий" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 по делу N А53-20702/2019, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Георгий" (далее - общество) о расторжении договора от 02.10.2008 N 30722 аренды земельного участка площадью 1669 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020714:2, расположенного по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Лелюшенко, 1б (далее - земельный участок), о понуждении к сносу расположенных на земельном участке самовольно возведенных одноэтажного нежилого здания (литера КА3) общей площадью 132 кв. м, в том числе застроенной 171,6 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020714:16 и двухэтажного здания торгового павильона (литера ВИ) общей площадью 221 кв. м, в том числе застроенной 107,5 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020714:15 (далее - нежилые здания), к освобождению земельного участка от торговых павильонов и металлических контейнеров (далее - нестационарные торговые объекты), а также к возврату свободного земельного участка по акту приема-передачи (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Земельный участок предоставлялся обществу в аренду в целях строительства недвижимого объекта - здания супермаркета. Обществом нарушены условия договора в части целевого использования земельного участка. Возведенные им нежилые здания и размещенные нестационарные торговые объекты не соответствуют цели договора аренды. Вступившими в законную силу судебным актом по другому делу преюдициально установлено отсутствие у нестационарных торговых объектов признаков недвижимого имущества. Истец не являлся стороной третейского разбирательства, решением по которому легализованы самовольно возведенные нежилые здания.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Временное неиспользование обществом земельного участка и отсутствие на нем здания супермаркета не свидетельствуют об использовании участка в противоречие его целевому назначению и разрешенному использованию. Департаментом нарушен досудебный порядок урегулирования спора. Обществу не предоставлен разумный срок для устранения выявленных нарушений условий договора аренды. Обследование земельного участка проведено департаментом в одностороннем порядке. Представленные им доказательства не отвечают критериям относимости и допустимости. Наличие угрозы жизни и здоровью граждан со стороны нежилых зданий не доказано. К требованию департамента о сносе самовольно возведенных нежилых зданий подлежала применению исковая давность. Вопрос о соответствии нежилых зданий градостроительным нормам не исследован. Принятым по результатам третейского разбирательства решением не затронуты права и обязанности департамента и представляемого им публично-правового образования.

В отзыве на кассационную жалобу департамент указал на отсутствие нормативного требования об обязательном проведении совместного осмотра земельного участка, о соблюдении им досудебного порядка урегулирования спора. Осуществление обществом торговой деятельности в самовольно возведенных на земельном участке нежилых зданиях и в размещенных на нем нестационарных торговых объектах не свидетельствует о достижением цели аренды - строительства супермаркета. Решение третейского суда принято с нарушением прав и законных интересов представляемого департаментом публично-правового образования, не привлеченного к участию в третейском разбирательстве.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с отсутствием возможности обеспечения участия в судебном заседании процессуального представителя. Оценив приведенные обществом доводы, суд кассационной инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства отклоняет. Отложение судебного разбирательства является правом, но не обязанностью суда (часть 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса). Неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (часть 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления мэра города Ростова-на-Дону от 19.07.2008 N 584 департамент и общество 02.10.2008 заключили договор аренды земельного участка в целях строительства супермаркета с 19.06.2008 по 19.06.2011. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае использования арендатором участка не по целевому назначению (пункт 4.1.1). Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществлена 30.10.2008 под номером регистрации 61-61-01/624/2008-444.

В составленном специалистом департамента по результатам обследования земельного участка акте от 19.02.2019 N 623 отражено, что на земельном участке расположены объекты, соответствующие параметрам, приведенным в технических паспортах нежилых зданий (площадью 132 кв. м и 221 кв. м, а также нестационарные торговые объекты (в том числе торговый павильон площадью 20 кв. м, торговые павильоны с литерами АЛ, Ц, BE, металлические контейнеры). По сведениям информационного обеспечения градостроительной деятельности совместно с земельным участком огорожена прилегающая территория площадью 543 кв. м, на которой размещены металлические конструкции.

Решением Донского третейского суда от 29.05.2013 по делу N 049-13 по встречному иску общества к гражданину Жихареву А.Н. признано право собственности общества на нежилые здания как на самовольные постройки. Третейское решение обосновано ссылками на эскизные и рабочие проекты нежилых зданий, постановление мэра города Ростов-на-Дону от 19.06.2008 N 584 и договор аренды земельного участка. Определением Левокумского районного суда Ставропольского края от 06.12.2013 по делу N 13-35/2013 удовлетворено заявление общества о выдаче ему исполнительного листа на принудительное исполнение решения Донского третейского суда от 29.05.2013 по делу N 049-13. Обществу выдан соответствующий исполнительный лист от 24.12.2013 серии ВС N 030721450. Право собственности общества на нежилые здания зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2014 под номерами регистрации 61-61-01/561/2014-256, 61-61-01/561/2014-258, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 26.08.2014 серии 61-АИ N 233639, 233640. Нежилые здания самовольно возведены на земельном участке, распоряжение которым отнесено к полномочиям департамента, не являвшегося стороной третейского разбирательства.

В письме от 13.12.2018 N 59-30-27779/6 департамент предупредил общество о необходимости приведения фактического использования земельного участка в соответствие с его целевым назначением. В письме от 29.01.2019 N 59-30-1752/6 департамент предложил обществу расторгнуть договор аренды до 08.02.2019 в связи с неустранением ранее выявленных нарушений. Предупреждение и предложение департамента оставлены обществом без ответа.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В статье 222 Гражданского кодекса самовольная постройка определена как здание, сооружение, возведенное на не предоставленном в установленном порядке земельном участке, без получения на это необходимых разрешений (пункт 1). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

В пунктах 22-27 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что собственник земельного участка вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, чему не препятствует государственная регистрация права на такую постройку. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение служит основанием для внесения в реестр записи о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса). В пунктах 4, 15 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пунктах 46, 49, 57 постановления Пленумов N 10/22 разъяснено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания суд устанавливает факт соблюдения градостроительных норм при строительстве соответствующего объекта. Исковая давность не распространяется на требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Сама по себе запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. В случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца. Аналогичный подход, ранее сформулированный в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определения от 26.11.2015 N 306-ЭС15-12164, от 05.10.2017 N 308-ЭС17-14130).

Поскольку арендодатель не является лицом, которое лишено владения переданным в аренду земельным участком, его требование о сносе самовольной постройки следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения (определения Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2016 N 308-ЭС16-11873, от 13.04.2016 N 306-ЭС15-17275).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций вправе были заключить о следующем.

Земельный участок предоставлялся обществу в аренду в целях строительства здания супермаркета. Возведенные обществом на земельном участке нежилые здания не могут быть квалифицированы в качестве здания супермаркета. Цель аренды земельного участка обществом не достигнута. Данное нарушение условий договора аренды является существенным. В разумные сроки общество выявленное департаментом нарушение условий договора аренды не устранило, на соответствующую претензию департамента не отреагировало. Досудебный порядок расторжения договора аренды департаментом соблюден.

Нежилые здания возведены обществом на не предоставленном для этих целей земельном участке, в отсутствие разрешения на строительство, в эксплуатацию в установленном законом порядке не вводились. Их легализация посредством третейского разбирательства и в судебном порядке осуществлена без участия департамента как представителя публичного собственника земельного участка. Наличие государственной регистрации права собственности общества на нежилые здания, являющиеся по существу самовольными постройками, не препятствует их сносу в судебном порядке по иску департамента. Принятым по результатам третейского разбирательства решением о признании права собственности общества на нежилые здания, являющиеся самовольными постройками, в отсутствие департамента затронуты права и интересы публично-правового образования как собственника земельного участка.

Возведение нежилых зданий на не предоставленном для этих целей земельном участке является неустранимым пороком самовольных построек. Иск общества о признании права собственности на нежилые здания в рамках настоящего дела не рассматривается. Необходимость в установлении соответствия нежилых зданий градостроительным требованиям, наличие с их стороны угрозы жизни и здоровью граждан отсутствует.

Представляемое департаментом публично-правовое образование как арендодатель по действующему договору аренды не утрачивало владение земельным участком.

Его требование о сносе нежилых зданий как самовольных построек квалифицировано как требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Исковая давность на такое требование не распространяется.

Удовлетворением требования о понуждении общества к освобождению земельного участка от нестационарных торговых объектов (торговых павильонов и металлических контейнеров), а также к возврату свободного земельного участка по акту приема-передачи общество присуждено к исполнению возникающей в связи с расторжением договора обязанности арендатора по возврату арендодателю объекта аренды. Нежилые здания и нестационарные торговые объекты не тождественны объектам, к сносу которых общество присуждено в рамках дела N А53-18126/2012. Обратное лицами, участвующими в деле, не доказано.

Иные доводы кассационной жалобы, в том числе о проведении обследования земельного участка департаментом в одностороннем порядке, о несоответствии представленных доказательств критериям относимости и допустимости, направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 158, 159, 184, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 по делу N А53-20702/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Ходатайство акционерного общества "Кубаньпассажиравтосервис" об отложении судебного разбирательства отклонить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин