Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2020 г. N 06АП-1154/20 по делу N А73-18991/2019

г. Хабаровск

05 июня 2020 г.

А73-18991/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тищенко А.П.

судей Сапрыкиной Е.И., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевой И.А.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Дарьял-ДВ": Уланов В.В., по доверенности от 06.03.2020;

от краевого государственного унитарного предприятия "Недвижимость": Квасницкий В.К. по доверенности от 13.01.2020;

от краевого государственного казенного учреждения "Краевой имущественный комплекс": Иванкин А.В. по доверенности от 24.03.2020;

от правительства Хабаровского края: Кан С.Д. по доверенности от 24.12.2020;

от министерства имущественных отношений Хабаровского края: Гладков Е.С. по доверенности от 05.03.2020 N 1-22-1504,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дарьял-ДВ"

на решение от 20.01.2020

по делу N А73-18991/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Дарьял-ДВ"

к краевому государственному унитарному предприятию "Недвижимость",

краевому государственному казенному учреждению "Краевой имущественный комплекс"

о взыскании 23 980 080 руб.,

третьи лица: Правительство Хабаровского края, Министерство имущественных отношений Хабаровского края,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Хабаровского края обратилось общество с ограниченной ответственностью "Дарьял-ДВ" (далее - ООО "Дарьял-ДВ", истец) с иском к краевому государственному унитарному предприятию "Недвижимость" (далее - КГУП "Недвижимость", ответчик) о взыскании 23 980 080 руб. - стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого объекта "Яхт Клуб", расположенного по адресу: г. Хабаровск, стадион им. Ленина).

Определением от 06.11.2019 исковое заявление было принято судом к рассмотрению, возбуждено производство по делу N А73-18991/2019, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены правительство Хабаровского края (далее - Правительство) и министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее - Министерство).

Определением от 05.12.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено краевое государственное казенное учреждение "Краевой имущественный комплекс" (далее - КГКУ "КИК").

Решением от 20.01.2020 суд отказал в удовлетворении иска по делу N А73-18991/2019, возложил на истца судебные расходы в виде государственной пошлины.

Истец не согласился с вышеуказанным судебным актом, подал на него апелляционную жалобу, содержащую требование - решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования.

В апелляционной жалобе ее заявитель указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, не согласился с выводом суда о ничтожности дополнительного соглашения N 2 к договору аренды, указал на то, что суд не учел поведение истца, действовавшего в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов.

Апелляционная жалоба была принята к производству определением от 10.03.2020.

В отзывах на апелляционную жалобу ответчики и Правительство не согласились с доводами истца, поддержали судебный акт.

Определениями от 31.03.2020 и от 07.05.2020 суд апелляционной инстанции изменял время рассмотрения апелляционной жалобы, откладывал рассмотрение апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу, представители ответчиков и третьих лиц не согласились с доводами и требованиями истца.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвовавших в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, пришел к следующим выводам.

По результатам аукциона, документация на который утверждена приказом КГУП "Недвижимость" от 22.06.2015 N 101, между КГУП "Недвижимость" (арендодатель) и ООО "Дарьял-ДВ" (арендатор) заключался договор N 1508/9695 от 03.10.2015 о передаче в аренду недвижимого имущества - "Яхт-клуба" общей площадью 315,0 кв. м, основной площадью 192 кв.м., закрепленного за арендодателем на праве хозяйственного ведения и расположенного по адресу: г. Хабаровск, Амурский бульвар, стадион им. Ленина, сроком с 03.08.2015 (далее - договор аренды, объект соответственно).

Согласно пункту 7.1.6 аукционной документации при заключении и исполнении договора (аренды) изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Кроме того, приложением N 2 к аукционной документации утверждены условия договора аренды государственного имущества, согласно п.3.3.12 которого к обязанностям арендатора относится осуществление за свой счет текущего и капитального ремонта помещений, с письменного согласия арендодателя. Порядок проведения капитального ремонта помещений (но не порядок зачета стоимости ремонта в счет арендной платы) оформляется дополнительным соглашением к договору.

Согласно пункту 1.3. договор заключен сроком на 18 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 1.2. договора аренды состав передаваемых в аренду помещений определяется в акте приема-передачи, в котором определяется фактическое состояние передаваемых помещений.

В соответствии с п. 3.3.12 договора аренды арендатор обязан осуществить за свой счёт текущий и капитальный ремонт помещений, с письменного согласия арендодателя. Порядок проведения капитального ремонта помещений оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

Согласно п. 6.4 договора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя расходы, понесенные арендатором на произведенную реконструкцию, капитальный ремонт и неотделимые улучшения помещений возмещаются на основании письменного обращения арендатора при предоставлении подтверждающих документов, в том числе при предоставлении положительного заключения о достоверности сметной стоимости произведенного капитального ремонта и (или) иных неотделимых улучшений помещения, в сумме пропорциональной сроку аренды оставшегося до окончания действия договора, установленного п.1.3 договора.

Исключение из данного условия составляют случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (п.6.5), а также по инициативе Арендодателя (п.6.3) согласно п.5.2 договора аренды. В указанных случаях расходы на капитальный ремонт арендатору не возмещаются.

Согласно п.5.2 договор аренды досрочно расторгается в одностороннем внесудебном порядке (односторонний отказ) в соответствии со ст. 450.1 Российской Федерации (далее - ГК РФ) по решению арендодателя, в том числе, в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 30 дней или более чем двух раз подряд в течение года (п.5.2.1.). О расторжении договора в одностороннем порядке арендодатель уведомляет арендатора. Договор считается расторгнутым в течение 30 дней с момента уведомления стороны (п.5.3), расторжение договора не освобождает арендатора уплаты аренды и пени (п.5.5).

По передаточному акту от 03.08.2015 объект был передан арендатору.

На момент заключения договора аренды и передачи его в пользование арендатору объект имел недостатки, требующие проведения капитального ремонта, что отражено в отчете ООО "Е.Осетров и Партнеры" о результатах обследования N 48/2015 и в заключении от 25.10.2017 КГБУ "Единая государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Хабаровского края" о техническом состоянии объекта, а также в акте приема-передачи объекта от 03.08.2015.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Хабаровского края от 21.08.2019 по делу N А73-11761/2019 следует, что договор аренды расторгнут с 15.04.2019 в связи с направлением КГУП "Недвижимость" в адрес арендатора уведомления исх. N 419 от 13.03.2019, которое получено последним 15.03.2019.

Из судебных актов по делам N N А73-17082/2016, А73-18423/2017, А73-20255/2018, А73-11761/2019, А73-22233/2019 Арбитражного суда Хабаровского края следует, что с арендатора в пользу КГУП "Недвижимость" взысканы арендные платежи по договору аренды N1508/9695 за период вплоть до 30.06.2019, что свидетельствует о неоднократном нарушении арендатором обязательства по внесению арендной платы.

Материалами дела, обстоятельствами, установленными судом по делу N А73-11761/2019, по иным перечисленным выше арбитражным делам, а также позицией КГКУ "КИК" (применительно ст. 617 ГК РФ получившего права арендодателя по договору) в настоящем деле и в деле N А73-21222/2019 Арбитражного суда Хабаровского края подтверждается, что договор аренды N 1508/9695 расторгнут КГУП "Недвижимость" в одностороннем порядке 15.04.2019 в связи с существенными нарушениями обязательств арендатора по уплате аренды (п.5.2.1).

Распоряжением МИО Хабаровского края от 28.06.2019 N 1145 на спорный объект прекращено право хозяйственного ведения КГУП "Недвижимость" и закреплено право оперативного управления за КГКУ "КИК".

Претензией вх. N 1299 от 08.07.2019 арендатор обратился к КГУП "Недвижимость" с требованием возместить стоимость выполненного капитального ремонта на объекте на сумму 23 980 080 руб., сослался на заключенное сторонами дополнительное соглашение N2 от 06.03.2018, согласно которому денежные средства, потраченные арендатором на проведение капитального ремонта недвижимого имущества "Яхт-клуб", расположенного по адресу: г. Хабаровск, стадион им. Ленина, возмещаются Арендодателем (п. 3).

КГКУ "КИК" направило арендатору дополнительное уведомление от 05.09.2019 исх.N 1571 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по п.5.2.4 договора (в связи с необходимостью размещения государственных органов власти, государственных предприятий и учреждений).

Письмом от 25.07.2019 исх.N 1141 БР77274 КГУП "Недвижимость" возразило против удовлетворения претензии, сославшись на нарушения обязанностей истца по уплате аренды, на расторжение договора аренды досрочно в соответствии с пунктами 3.1.4, 5.2.1 договора с 15.04.2019, на отсутствие оснований для возмещения затрат арендатора на капитальный ремонт согласно пункту 6.3 договора аренды.

Дополнительным соглашением N 2 от 24.09.2019 к договору первоначальный арендодатель - КГУП "Недвижимость" заменен на нового арендодателя - КГКУ "КИК".

В отношении дополнительного соглашения N 2 от 24.09.2019 о замене арендодателя суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу: замена арендодателя не свидетельствует о продолжении расторгнутого договора, а указывает на новую сторону обязательства по другим условиям договора аренды, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора, имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, по требованиям о взыскании арендной платы и пр.).

Вышеуказанные обстоятельства послужили ООО "Дарьял-ДВ" поводом для предъявления иска по настоящему делу. В подтверждение производства работ по капитальному ремонту истец представил договор субподряда N 01 от 16.11.2015, заключенный с ООО "Оптсервис", сводный сметный расчет стоимости строительства и локальные сметные расчеты, акты приемки выполненных работ по форме КС-2, справку о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 17.12.2015, счет-фактуру N 376 от 17.12.2015, положительное заключение N 2-3-1-0142-17 от 25.10.2017 КГБУ "Единая государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Хабаровского края". В качестве правового обоснования иска его заявитель сослался на условия договора аренды с дополнительным соглашением N 2 от 06.03.2018, статьи 616, 623 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Как следует из п. 3.3.2 договора аренды, стороны согласовали условие, в соответствии с которым обязанность произвести за свой счет капитальный ремонт возложена на арендатора.

Согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из анализа условий договора аренды суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с существенными нарушениями арендатором обязательств по внесению арендной платы (п.6.3) последний не вправе требовать возмещения затрат на капитальный ремонт.

В силу части 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 ст. 450.1 ГК).

Суд исследовал вопрос действия договора и пришел к выводу о том, что волеизъявление первоначального арендодателя на продолжение арендных отношений после 15.04.2019 отсутствует, начисление арендной платы и использование помещения арендатором при наличии возражений арендодателя не свидетельствуют о продолжении действия договора, арендные отношения сторон прекращены односторонним отказом арендодателя от договора согласно ст. 450.1 ГК с 15.04.2019, основания для возмещения стоимости затрат на капитальный ремонт согласно п.6.3, 6.4 договора отсутствуют, отсутствуют основания и для возмещения стоимости затрат арендатора на капремонт и на основании условий ничтожного дополнительного соглашения N 2 от 06.03.2018.

Такие выводы суда не противоречат и соответствуют положениям статей 421, 422, 432, 450, 453 ГК РФ, Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлен только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров; порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения названных договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом), Правилам проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, утвержденным Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67.

Истец в обоснование своих требований ссылался на дополнительное соглашение N 2 от 18.03.2018, согласно которому возмещение денежных средств арендатору производится в виде зачета в счет текущих и будущих платежей арендной платы, иных платежей по договору аренды на основании проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта арендуемого объекта, актов выполненных работ и/или иных документов, подтверждающих проведенные ремонтные работы, платежных документов, подтверждающих оплату выполненных работ, а также при наличии положительного заключения о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта.

Руководствуясь указаниями Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, п. 2 ст. 168 ГК РФ, ст. 448 ГК РФ, суд признал ничтожным дополнительное соглашение N 2 от 18.03.2018, предусматривающее возмещение денежных средств, потраченных арендатором на капитальный ремонт объекта, в виде зачета в счет текущих и будущих платежей арендной платы по договору аренды, поскольку это соглашение существенно изменяет условие договора в части согласования условий и сроков внесения арендной платы (ст. 614 ГК РФ), что противоречит статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Правилам проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

Установив, что по условиям договора арендатор изначально принимал на себя обязанность осуществить капитальный ремонт за свой счет, сохранение такого условия в связи с досрочным расторжением договора по заявлению арендодателя в одностороннем порядке в связи с нарушением обязательства по оплате аренды арендатором, учитывая ничтожность дополнительного соглашения N 2 от 18.03.2018, суд принял правильное и обоснованное решение об отказе в иске.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Само по себе несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции не служит основанием для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.01.2020 по делу N А73-18991/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.П. Тищенко

Судьи

Е.И. Сапрыкина Е.Г. Харьковская