Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2020 г. N 06АП-1756/20 по делу N А04-9602/2019

г. Хабаровск

05 июня 2020 г.

А04-9602/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июня 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Волковой М.О., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кляузер М.А.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Восток", ОГРН 1142801010560: не явились;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ОГРН 1042800036730: не явились;

от Администрации города Завитинска, ОГРН 1022801063922: не явились;

от индивидуального предпринимателя Китаева Владимира Петровича, ОГРНИП 315281300000638: не явился;

от прокуратуры Амурской области: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Завитинска

на решение от 21.02.2020

по делу N А04-9602/2019

Арбитражного суда Амурской области

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Восток"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, Администрация города Завитинска, индивидуальному предпринимателю Китаеву Владимиру Петровичу

о признании недействительным договора аренды в части

заинтересованное лицо: прокуратура Амурской области

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Восток" (далее - истец, ООО "Восток", общество) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - ответчик, управление), Администрации города Завитинска (далее - ответчик, администрация) о признании недействительным п. 10.3 договора аренды земельного участка N 48 от 19.09.2019, о признании незаконным отказа в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 48 от 19.09.2019, изложенного в письме от 14.10.2019, признании незаконными действий Управления выраженные в приостановке государственной регистрации соглашения N 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 48 от 19.09.2019, обязании Управления в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу зарегистрировать соглашение N 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 48 от 19.09.2019.

Представитель истца заявил отказ от требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в части признания незаконным действия, выраженного в приостановке государственной регистрации соглашения N 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48, уточнил требования, просил суд:

- признать недействительным пункт 10.3 договора аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48;

- применить последствия недействительности в виде регистрации соглашения от 06.11.2019 N 01/2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48 в отношении объекта недвижимости, кадастровый номер 28:12:020403:22, земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства, общая площадь 50 000 кв.м, адрес Амурская область, Завитинский район;

- признать незаконным отказ в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48, изложенный в письме от 14.10.2019.

Решением суда от 21.02.2020 прекращено производство по исковому требования о признании незаконным приостановления государственной регистрации соглашения N 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 48 от 19.09.2019. Признаны незаконными пункт 10.3 договора аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48, отказ от 14.10.2019 в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе указывает, решение принято в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, которое принято до вступления в законную силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", ссылается на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ; полагает, что пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается ограничение законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды; такое ограничение содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации; указывает, что договор аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48 заключен с Китаевым В.П. по результатам проведения открытого аукциона как с лицом, подавшим единственную заявку в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации. Китаев В.П. обратился 25.07.2019 за предоставлением земельного участка по общим основаниям как физическое лицо, 26.07.2019 уведомлен о том, что на право заключения договора аренды будет проводиться аукцион в соответствии со статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, 16.08.2019 названный гражданин подал заявку на участие в аукционе. Полагает, что поскольку договор аренды земельного участка и соглашение о переуступке были заключены в период действия текущей редакции пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, на правоотношения сторон договора аренды распространяются ограничения, введенные пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что пункт 10.3 договора соответствует законодательству, а соглашение от 06.11.2019 N 01/2019 о переуступке прав в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожно.

К апелляционной жалобе приложена копия письма ФАС России от 11.01.2016 N ИА/90/16 и судебная практика.

ООО "Восток" и прокуратурой Амурской области представлены отзывы на апелляционную жалобу с возражениями.

Лица, участвующие в деле, извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли, возражения против рассмотрения апелляционной жалобы в судебном заседании 02.06.2020 не заявили. Жалоба рассмотрена в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Приложенные к апелляционной жалобе копия письма ФАС России от 11.01.2016 N ИА/90/16 и судебная практика подлежат возврату администрации на основании пункта 2 статьи 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что постановлением администрации города Завитинска от 05.08.2019 N 349 объявлен открытый по составу участников и форме подачи предложений о цене аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в распоряжении муниципального образования городское поселение "Город Завитинск".

В приложении N 1 к названному постановлению указан земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 28:12:020403:22, категории земли сельскохозяйственного назначения площадью 50 000 кв.м.

13.08.2019 на электронной площадке в сети Интернет http:/torgi.gov.ru размещено извещение о проведении торгов N 120819/0266240/02, в котором по лоту N 4 приведены сведения и условия продажи права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:12:020403:22.

Китаев В.П. 16.08.2019 подал заявку на участие в открытом аукционе по лоту N 4, подписал соглашение о задатке от 16.08.2019 N 1.

Протоколом от 06.09.2019 установлено, что по лоту N 4 подана одна заявка - Китаева В.П., решением комиссии аукцион признан несостоявшимся, по лоту N 4 решено заключить договор аренды земельного участка с Китаевым В.П. по цене 9 725 руб.

19.09.2019 между Администрацией города Завитинска (арендодатель) и Китаевым В.П. (арендатор) заключен договор аренды N 48 земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 28:12:020403:22, расположенного по адресу: Амурская область. Завитинский район, общей площадью 50 000 кв.м с разрешенным использованием - обеспечение сельскохозяйственного производства.

Пунктом 2.1 названного договора определен срок аренды с 19.09.2019 по 19.09.2029.

Пунктом 10.3 договора аренды установлено, что право на сдачу арендуемого участка в субаренду (поднаем) и осуществление других действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: переуступка прав и обязанностей, по настоящему договору не предусмотрено.

По акту приема-передачи от 19.09.2019 земельный участок с кадастровым номером 28:12:020403:22 передан арендатору.

06.11.2019 между ООО "Восток" и Китаевым В.П. заключено соглашение N 01/2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48.

По условиям соглашения Китаев В.П. передает ООО "Восток" право аренды на земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства, местоположение: Амурская область, Завитинский район, находящийся в государственной собственности Амурской области, с кадастровым номером 28:12:020403:22, площадью 50 000 кв.м. Право аренды принадлежит Цеденту на основании договора аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48, срок аренды с 19.09.2019 по 19.09.2029, заключенного между Китаевым В.П. и Администрацией города Завитинска Амурской области, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 02.10.2019, номер регистрации 28:12:020403:22-28/004/2019-1,28:12:020403:22-28/004/2019-2.

06.11.2019 ООО "Восток" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области для регистрации соглашения, заявление N 28/308/001/2019-1133.

19.12.2019 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области получено уведомление о приостановлении государственной регистрации N 28/308/001/2019-1133, в котором указано, что осуществление действия по заявлению: соглашения об уступке требования по договору, не связанному с отчуждением имущества в отношении объекта недвижимости: кадастровый N 28:12:020403:22, документы на который ООО "Восток" предоставило 06.11.2019 N 28/308/001/2019-1133 приостановлено, в связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации, является ничтожной. Управление указало, что земельный участок с кадастровым номером 28:12:020403:22 предоставлен арендатору по договору аренды от 19.09.2019 N 48, согласно пункту 10.3 договора переуступка прав и обязанностей, предоставленных по договору аренды арендатору не предусмотрена (ограничена), данное ограничение предусмотрено п. 7 ст. 448 ГК РФ, в связи с чем произвести государственную регистрацию соглашения об уступке требования по договору не представляется возможным.

Китаев В.П. обратился в Администрацию города Завитинска с запросом согласия арендодателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48 третьим лицам.

14.10.2019 от Администрации города Завитинска Амурской области получен отказ со ссылкой на запрет уступки прав требования и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Приостанавливая регистрацию договора уступки, а также отказывая в передаче прав и обязанностей арендатора третьим лица, администрация и управление ссылались на пункт 10.3 договора аренды, которым предусмотрено, что право на сдачу арендуемого участка в субаренду (поднаем) и осуществление других действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: переуступка прав и обязанностей, по настоящему договору не предусмотрено.

Ссылаясь на недействительность пункта 10.3 договора аренды, как противоречащего действующему законодательству, ООО "Восток" обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительными пункта 10.3 договора аренды и отказа администрации от 14.10.2019 в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48, суд первой инстанции руководствовался пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и разъяснениями, изложенными в пунктах 15, 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Повторно оценив приобщенные к материалам дела доказательства, Шестой арбитражный полагает выводы суда первой инстанции основанными на неверном применении норм материального права.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Оспариваемым пунктом 10.3 договора аренды от 19.09.2019 N 48 предусмотрен запрет арендатору, в частности, переуступать права и обязанности по договору третьим лицам.

При этом из материалов дела, содержания указанного договора следует, что договор аренды заключен по результатам открытого аукциона на срок 10 лет (аукционная документация, пункт 2.1 договора).

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ в применимой к правоотношениям сторон редакции арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Указанная норма права является диспозитивной, поскольку предусматривает возможность в договоре аренды установить иные условия.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в применимой к правоотношениям сторон из договора аренды от 19.09.2019 редакции при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ иные нормы могут быть предусмотрены федеральными законами.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Указанные разъяснения даны без учета изменений, внесенных в пункт 9 статьи 22 ЗК РФ Федеральными законами от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, которые подлежат применению к правоотношениям из договора аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48.

На дату заключения договора аренды N 48 пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что право арендатора на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному на срок более чем пять лет, может быть ограничено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 7 статьи 448 ГК РФ федеральным законодателем установлено исключение из правила о возможности переуступки арендатором государственного или муниципального земельного участка прав и обязанностей по договору, заключенному на срок более 5 лет, предусмотренного статьей 22 ЗК РФ, когда договор аренды заключен по итогам торгов.

Приведенное исключение из общего правила направлено на соблюдение конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, договор аренды заключен 19.09.2019, а соглашение от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей заключено спустя почти два месяца.

Договор аренды от 19.09.2019 N 48, соглашение от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей заключены после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, следовательно, на них распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из материалов дела не усматривается наличие обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 28:12:020403:22 мог быть передан в аренду только по результатам торгов.

Подписание договора аренды земельного участка с гражданином Китаевым В.П., как с единственным участником торгов, который соответствовал всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, по правилам пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона.

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволило арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Между тем, победитель торгов в силу пункта 7 статьи 447 ГК РФ не вправе переуступать по своему усмотрению права и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам спорных правоотношений.

Аналогичная правовая позиция следует из Определений Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2018 N 308-ЭС18-7782, от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485, от 20.04.2017 N 307-ЭС16-19959, от 24.04.2019 N 306-ЭС18-17130, от 05.08.2019 N 308-ЭС19-11702.

Следовательно, основан на ошибочном применении норм материального права вывод суда первой инстанции о ничтожности пункта 10.3 договора аренды земельного участка от 19.09.2019 N 48.

Поскольку пункт 10.3 договора аренды соответствует земельному и гражданскому законодательству, ошибочен и вывод суда первой инстанции о том, что отказ администрации от 14.10.2019 в передаче прав и обязанностей по договору аренды от земельного участка от 19.09.2019 N 48 является незаконным, так как выражен в соответствии с пунктом 10.3 договора аренды.

Принимая во внимание изложенные фактические обстоятельства и подлежащие применению нормы материального права, доводы апелляционной жалобы признаны Шестым арбитражным апелляционным судом правомерными, а решение - подлежащим отмене, как принятое с неправильным применением норм материального права, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ при необоснованности исковых требований судебные расходы, составляющие госпошлину по иску, следует отнести на истца, а излишне уплаченную госпошлину по иску - возвратить истцу в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.02.2020 по делу N А04-9602/2019 отменить. В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Восток" (ОГРН 1142801010560, ИНН 2801202845) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей, перечисленную платежным поручением от 20.12.2019 N 360.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова Ж.В. Жолондзь