Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2020 г. N 13АП-10396/20 по делу N А56-59193/2018

г. Санкт-Петербург

04 июня 2020 г.

Дело N А56-59193/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Лебедева Г.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куренковой Е.М.,

при участии:

от Администрации Невского района Санкт-Петербурга представителя Николаева А.В. (доверенность от 10.01.2020),

от общества с ограниченной ответственностью "А-Маркет" представителя Валович Г.А. (доверенность от 22.05.2020),

от акционерного общества "Тандер" представителя Руденко Д.А. (доверенность от 20.05.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы акционерного общества "Тандер" и общества с ограниченной ответственностью "А-Маркет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2020 по делу N А56-59193/2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Невского района Санкт-Петербурга, место нахождения: 193131, Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, д. 163, ОГРН 1027806078552, ИНН 7811020096 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "А-Маркет", место нахождения: 191015, Санкт-Петербург, Кавалергардская ул., д. 22-24, ОГРН 1037843081451, ИНН 7825373768, об обязании привести планировку нежилого помещения 1-Н площадью 871,5 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007134:2137, расположенного в подвале и на первом этаже девятиэтажного многоквартирного жилого дома N 17 (корп. 2) по улице Седова в Санкт-Петербурге, в прежнее состояние в соответствии с поэтажным планом на 1966 год в срок, не позднее 3-х месяцев с момента вступления в законную силу судебного акта в части:

- восстановления оконного проема в наружной стене названного дома со стороны дворового фасада в осях Д/2-3;

- восстановления несущих стен в той части, в какой ранее существовавшие в них дверные проемы были расширены (ПР1 - ПР5 (указанное обозначение взято из проекта капитального ремонта спорного помещения под магазин повседневного спроса "Магнит" шифр 222/17-КР. Конструктивные решения, подготовленного ООО "Проектно-строительная компания "Терра", далее - ООО "ПСК "Терра")): ПР1 (в осях В/2-3), ПР2 (в осях В/4-5), ПРЗ (в осях В-Д/6), ПР4 (в осях В/9-10), ПР5 (в осях Б/2-3).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Тандер", адрес: 350002, г. Краснодар, ул. им. Леваневского, д. 158, ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475 (далее - АО "Тандер"), ООО "Жилкомсервис N 2 Невского района", адрес: 192174, Санкт-Петербург, ул. Шелгунова, д. 16, ОГРН 1089847179960, ИНН 7811405949 (далее - Жилкомсервис).

В свою очередь, ответчик обратился к истцу со встречным иском о сохранении спорного нежилого помещения в перепланированном и переоборудованном состоянии согласно упомянутому проекту капитального ремонта, который определением от 24.01.2019 принят к совместному производству с первоначальным иском Администрации.

Решением от 21.02.2020 первоначальный иск удовлетворен, а в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, АО "Тандер" и ООО "А-Маркет" обратились в суд апелляционной инстанции с жалобами, в которых просили отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Администрации и удовлетворении в полном объеме встречного иска ответчика.

Как указывают податели жалоб, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание тот факт, что Администрация является ненадлежащим истцом по настоящему делу, так как не владеет находящимися в спорном жилом доме помещениями, которые занимаются в настоящее время жильцами на основании договоров найма, тогда как положения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предназначены для применения в ситуации, когда соответствующее имущество находится во владении собственника и он не лишен такого владения, но лишен возможности его нормального использования; Администрация, заявляя свои требования, ни как контролирующий орган, ни как собственник части жилых помещений в спорном доме не определила в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке состав общего имущества этого дома; до этих пор невозможно, по мнению подателей жалобы, с однозначностью утверждать, что стена под разобранным окном в целях обустройства двери относится к общему имуществу многоквартирного дома; актуальная судебная практика свидетельствует о том, что уменьшение общего имущества вследствие обустройства входной группы путем демонтажа подоконной части пространства не происходит, так как ограждающие конструкции при этом не утрачивают статус общего имущества, а размер окон и дверей не влияет в целом на объем этого имущества ввиду того, что их площадь не исключается из общей площади названных конструкций при подсчете; таким образом, согласия собственников на указанное благоустройство не требовалось вопреки выводу суда первой инстанции; аналогичное толкование можно распространить и в отношении расширения дверных проемов внутри спорного помещения в несущих стенах, которые обслуживают лишь данное помещение и никакие другие; в данном случае отсутствует присоединение общего имущества к собственности ответчика по первоначальному иску, так как такое присоединение может быть осуществлено лишь при реконструкции, тогда как в данном случае имела места перепланировка; более того, нарушение прав собственников в отношении общего имущества не доказано также и потому, что часть арендуемого помещения, в которой обустроена дополнительная дверь, вынесена за пределы габаритов жилого дома и не обслуживает потребности и нужды всех его жильцов, а используется лишь собственником (в данной ситуации арендатором - АО "Тандер") такого встроенно-пристроенного объекта; представленное в материалы дела экспертное заключение является ненадлежащим доказательством, так как эксперт, делая вывод об уменьшении общего имущества дома, не учел объем заложенных дверных проемов; кроме того, наружные границы здания не изменились, что было подтверждено экспертом в ходе обследования помещения; суд первой инстанции не учел также и то, что сохранение помещения в нынешнем состоянии не представляет угрозы для жизни и здоровья других граждан (проживающих в доме лиц, а также сотрудников и посетителей магазина); наименование представленного в дело проекта (проект капитального ремонта помещения) не свидетельствует о том, что в действительности имел место именно указанный ремонт, а не перепланировка, поскольку на момент составления данного проекта понятие перепланировки употреблялось лишь в отношении жилых помещений, но никак не объектов нежилого фонда.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу (предыдущее наименование ООО "Z-Маркет") с октября 1997 года принадлежит на праве собственности нежилое помещение 1-Н общей площадью 871,5 кв. м (согласно техническому плану от 03.05.2018) с кадастровым номером 78:12:0007134:2137 (предыдущий номер 78:12:7134:1:1:1), расположенное на первом этаже и частично в подвале девятиэтажного многоквартирного жилого дома N 17 (корп. 2, лит. А) 1965 года постройки, находящегося по ул. Седова в Санкт-Петербурге, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.1997 серии ЮИ N 008964, выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 11.07.2018 N 99/2018/131408516.

Часть данного помещения площадью 741 кв. м по договору от 13.10.2017 N СПбФ/75505/17 передана ответчиком на 10 лет в аренду АО "Тандер" для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими им группами товаров с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, а также оказания соответствующего рода услуг (для использования под магазин "Магнит").

В пункте 3.3 этого договора его стороны предусмотрели, что арендатор вправе произвести на объекте работы для его подготовки к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора; при этом арендодатель дает свое согласие арендатору на производство (в том числе, но не ограничиваясь) следующих работ: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установку дверей в помещении, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установку сантехнических приборов и отделочных работ; с учетом этого арендодатель обязуется согласовать представляемую арендатором проектную/рабочую документацию, расчет стоимости ремонтных работ и смету либо представить по ним свои мотивированные возражения другой стороне.

Подпунктом 4.3.5 договора арендатору запрещено производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия на то арендодателя.

С учетом этого к договору в качестве их неотъемлемой части сторонами были согласованы с проставлением их подписей и приложены проект внутренней перепланировки помещения (приложение N 2), а также уточненный сметный расчет (приложение N 5) с подробным изложением всех планируемых к проведению на объекте работ.

Дополнительным соглашением от 29.06.2018 к договору его стороны уточнили площадь передаваемой в аренду части помещения, указав, что она составляет 773,5 кв. м вместо ранее оговоренных 741 кв. м.

В связи с жалобами жильцов на осуществление строительных работ на первом этаже многоквартирного дома представители Жилкомсервиса и санкт-петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Невского района" (далее - Жилищное агентство) в присутствии как собственника в лице генерального директора ООО "А-Маркет", так и арендатора 01.12.2017 и 04.12.2017 провели обследование помещения 1-Н, в ходе которого установили факт производства ремонтно-строительных работ с перепланировкой в отсутствие разрешительной проектной документации.

По результатам данной проверки составлены с приложением материалов фотофиксации соответствующие акты от 01.12.2017 и 04.12.2017, в которых отражено, что в спорном помещении демонтированы кирпичные перегородки, взамен которых возведены новые газобетонные, расширены два дверных проема в одной из продольных несущих стен, осуществлено устройство дверного проема из оконного проема со стороны дворового фасада дома.

С учетом изложенного Администрация в лице отдела районного хозяйства направила в адрес ООО "А-Маркет" предписание от 11.12.2017 N 31/01У, полученное им в указанный день, в котором предложила ему в срок до 15.03.2018 привести планировку спорного помещения в прежнее состояние согласно поэтажному плану дома на 1966 год.

Администрация, ссылаясь на отсутствие у ООО "А-Маркет" или АО "Тандер" разрешительной документации и неполучение ими согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме на производство указанных работ, которые фактически привели к его уменьшению (площади несущих стен и фасада), а также указывая, что она является не только контролирующим органом, но и представителем одного из собственников помещений в доме, так как в государственном жилищном фонде Санкт-Петербурга находятся расположенные в доме помещения общей площадью 677,08 кв. м, что подтверждается представленными сведениями о его заселении по состоянию на март 2018 года, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ООО "А-Маркет" подало встречный иск о сохранении принадлежащего ему помещения в перепланированном состоянии. Одновременно с этим в своих возражениях на исковое заявление Администрации оно указало, что в связи с признанием в судебном порядке (решение Санкт-Петербургского городского суда от 20.03.2017 N 3а-36/2017) недействующим пункта 2.1.6.6 Положения о районной межведомственной комиссии, утвержденного постановлением правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 N 112, у него не имелось возможности согласовать осуществленную арендатором перепланировку, поскольку полномочия по такому согласованию ни за кем в настоящее время в Санкт-Петербурге не закреплены.

В подтверждение того, что произведенные арендатором в помещении работы выполнены на основании проектной документации ответчик представил подготовленный ООО "ПСК "Терра" по заказу АО "Тандер" проект капитального ремонта спорного помещения под магазин товаров повседневного спроса шифр 222/17-АС и 222/17-КР (архитектурно-строительные и конструктивные решения) и исполнительную документацию, из которой следует, что все работы на объеме проводились подрядной организацией - ООО "Возрождение".

Согласно упомянутому проекту предусмотренные в нем работы в виде расширения 7 проемов, усиления перекрытия подвала и крепления подвесного потолка относятся к такому виду градостроительной деятельности, как капитальный ремонт, которые однако не повлияют на общую устойчивость и несущую способность конструкций.

По результатам судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ООО "Экспертный комплекс "Приоритет" Кобыляцкому Константину Эдуардовичу, последний в заключение от 10.04.2019 N 20/2019 пришел к следующим выводам по поставленным перед ним вопросам:

- измененное в результате перепланировки помещение полностью соответствует всем предъявляемым к нему требованиям;

- размер общего имущества в доме в результате перепланировки помещения уменьшился за счет разбора части кирпичной кладки несущих стен в ходе расширения проемов и устройства дополнительного входа на 3,12 куб. м или 4,87 кв. м;

- определение факта присоединения общего имущества дома в результате совершенной перепланировки к спорному помещению не представляется возможным;

- стена, в которой осуществлено устройство на месте оконного проема отдельного входа в помещение, является ограждающей несущей конструкцией дома, обслуживающей более одного помещения;

- помещение в перепланированном виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции, изучив представленные в материалы дела доказательства, удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном, мотивировав свое решение следующим образом:

- стены дома, отнесенные к ограждающим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость, такие внешние стены дома ограждают не отдельные помещения друг от друга, а весь дом, соответственно обслуживают более одного помещения, являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем действия по частичной разборке такой стены требуют обязательного согласия собственников в силу требований части 3 статьи 36 и пункта 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ);

- поскольку в данном случае фасадная стена, в которой оконный проем был заменен на дверной, расположена в наружных границах объекта и составляет единую архитектурную конструкцию с домом, она обладает указанными выше характеристиками и обеспечивает пространственное обособление всего дома, а не одного спорного помещения;

- в нарушение требований действующего законодательства ООО "А-Маркет" не инициировалось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу согласования работ по капитальному ремонту переданного в аренду объекта, предусматривающему уменьшение несущих стен, проведенные ООО "Возрождение" по заказу АО "Тандер" работы затрагивают права и законные интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме в той части, в какой действия, осуществляемые в отношении общего имущества такого дома должны производиться по соглашению всех участников такой долевой собственности, как это предусмотрено статьями 246 и 247 ГК РФ, в связи с чем правовых оснований для сохранения спорного помещения в перепланированном состоянии не имеется.

Апелляционный суд, проанализировав материалы дела, не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

В первую очередь апелляционная инстанция полагает необходимым отметить, что доводы подателей жалобы относительно того, что спорное помещение является встроенно-пристроенным согласно части 7 Свода правил по проектированию и строительству "Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий" (СП 31-107-2004) от 01.02.2005, в соответствии с которым оно считается таковым, если располагается в габаритах жилого здания и объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м, что позволяет, по мнению подателей жалобы, утверждать, что ограждающая несущая конструкция названного объекта, претерпевшая изменение в виде замены окна на дверь, обслуживает только само помещение 1-Н, иначе говоря ограждает только само помещение, но не дом в целом, являются несостоятельными.

Требуя привести спорное помещение в первоначальное состояние, Администрация представила в материалы настоящего дела выкопировку из технического плана многоквартирного дома, который был составлен спустя год после завершения его строительства - в 1966 году проектно-инвентаризационным бюро Невского района. На данном плане видно, что спорное помещение граничит с помещением 2-Н и 3-Н. В соответствии с последним техническим планом спорного помещения, составленным уже после проведенного капитального ремонта, помещение 2-Н является смежным по отношению к ч.п. 8-11, а помещение 3-Н - по отношению к ч.п. 1, 7 и 8.

Таким образом, ограждающая несущая конструкция, в которой оконный проем был переделан в дверной, является капитальной с учетом принятого на всех имеющихся в деле планах и схемах обозначения (капитальные стены отмечаются более толстыми линиями по сравнению с обычными перегородки) и обслуживает не только помещение ответчика, но и ограждает как минимум помещение 2-Н, также вынесенное за пределы габаритов жилого дома в примерных координатных осях с Е (если дополнить оси, обозначенные в проекте ООО "ПСК "Терра", еще одной буквой) до В, являясь по сути общей для обоих помещений стеной. Доказательств обратного ответчик или третье лицо не представили.

Следовательно, у апелляционного суда не имеется оснований считать спорное помещение конструктивно обособленным от всего дома, частью которого являются также помещения 2-Н и 3-Н, что подтверждается их указанием в составе технического плана этого дома в 1966 году.

Доводы жалоб о том, что права и законные интересы собственников помещений в доме ничем не нарушаются, так как экспертом был сделан вывод об отсутствии угрозы для жизни и здоровья граждан при сохранении такой конфигурации помещения, апелляционный суд полагает недостаточно мотивированными, поскольку из представленного проекта капитального ремонта спорного помещения следует, что помимо работ по креплению подвесного потолка и расширению проемов им предусматривается также усиление перекрытия подвала, которое должно выполняться путем установки в середине пролета кирпичного столба, который устраивается по плите с заполнением пространства между столбом и названной плитой цементно-песчаным раствором.

Из плана помещения в составе названного проекта видно, что два таких столба планировалось установить в координатных осях примерно между А и Б/3, а также между А и Б/11, то есть в той части помещения 1-Н, которая находится в габаритах жилого дома в отличие от стены, в которой был сделан дверной проем на месте окна, однако в ходе обследования объекта в рамках проведения судебной экспертизы выяснилось, что усиление перекрытия подвала так и не было осуществлено, что ставит под сомнение доводы жалоб в части безопасности капитального ремонта с учетом существенного расширения многочисленных дверных проемов как минимум в 5 несущих стенах внутри помещения (по проекту было изначально запланировано 7).

Кроме того, работы по расширению дверных проемов в несущих стенах многоквартирного дома не согласованы с собственниками помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Что касается еще одного довода подателей жалоб о неуправомоченности Администрации на подачу настоящего иска к ответчику, то он также является несостоятельным, поскольку, как разъяснено в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", в силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель.

Относительно нормативно-правовой аргументации обжалуемого решения суд апелляционной инстанции полностью соглашается с судом первой инстанции и считает его ссылки на приведенные в судебном акте статьи жилищного и гражданского законодательства правильными.

В связи с этим апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения по доводам жалоб.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2020 по делу N А56-59193/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова Г.В. Лебедев