Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2020 г. N 15АП-23254/19 по делу N А53-16981/2019

город Ростов-на-Дону

06 июня 2020 г.

дело N А53-16981/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Глазуновой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель Карибов Спартак Иванович по доверенности от 15.10.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лилиани"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2019 по делу N А53-16981/2019

по иску открытого акционерного общества ремонтно-техническое предприятие "Авторемонтник" (ИНН 6153002380, ОГРН 1026102516076)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лилиани" (ИНН 6162031892, ОГРН 1026103053426)

о взыскании задолженности, неустойки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Лилиани"

к открытому акционерному обществу ремонтно-техническое предприятие "Авторемонтник"

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество ремонтно-техническое предприятие "Авторемонтник" (далее - истец, предприятие) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лилиани" (далее - ответчик, общество) о взыскании 1 720 684 рублей 67 копеек задолженности по арендной плате, 1 835 607 рублей 14 копеек неустойки (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3, л.д. 47-48)).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик своевременно не вносил арендную плату по договору аренды от 15.12.2017, в результате чего у него образовалась задолженность перед истцом.

В рамках рассмотрения данного дела был принят встречный иск общества с ограниченной ответственностью "Лилиани" к открытому акционерному обществу ремонтно-техническое предприятие "Авторемонтник" о взыскании 5 703 627 рублей задолженности по оплате стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

Встречные исковые требования мотивированы тем, что истец по первоначальному иску должен возместить ответчику стоимость затрат по приобретению материалов и произведению работ, направленных на улучшение и обустройство объекта аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 720 684 рублей 67 копеек задолженности по арендной плате, 1 835 413 рублей 59 копеек неустойки, 36 674 рублей расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного искового заявления отказано полностью.

Решение мотивировано тем, что заключенный договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок ввиду того, что ответчик продолжал вносить арендную плату вплоть до декабря 2018 г. и пользоваться объектом аренды (в арендуемых помещениях находилось имущество ответчика, что последним было подтверждено в судебных заседаниях) и после определенной сторонами даты - 01.05.2018.

Ответчиком по первоначальному иску самостоятельно инициировано расторжение договор аренды, в акте возврата замечаний или возражений не указано, что свидетельствует о добровольном прекращении договорных обязательств, в связи с чем суд не усматривает оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений.

Суд первой инстанции указал, что доводы ответчика по первоначальному иску о нарушении температурного режима в помещениях не могут быть приняты во внимание, поскольку не подтверждаются надлежащими доказательствами, а представленные служебные записки от 27.02.2018 и 27.12.2018, подготовленные старшим мастером Павленко С.А., и протокол опроса от 11.10.2019 составлены в одностороннем порядке. Доказательств уведомления истца о нарушении температурного режима ответчиком не представлено.

Представленные фотокопии (т. 3, л.д. 30-34) также не подтверждают нарушение температурного режима в здании, поскольку из представленных фотографий невозможно однозначно и достоверно установить было ли нарушение температурного режима.

Доводы ответчика о том, что истцом не проведен обмер части нежилого помещения, в связи с чем стороны не могли заключить долгосрочный договор аренды, судом первой инстанции отклонены ввиду того, что в материалы дела представлена переписка сторон, из которой следует, что истец неоднократно связывался с ответчиком и предлагал заключить долгосрочный договор. Доказательств обратного, ответчиком не представлено. Также представлен технический план помещения, схема к нему (т. 2 л.д. 15-19).

Судом первой инстанции установлено, что ответчиком не было получено разрешение на реконструкцию объекта истца по первоначальному иску, отчет по результатам экспертного строительно-технического исследования N 17/2019 от 01.03.2019 в отсутствие первичных документов не подтверждает стоимость выполненных работ.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец по встречному исковому заявлению не доказал наличие оснований для возмещения ему стоимости неотделимых улучшений в размере 5 703 627 руб.

Судом первой инстанции произведен перерасчет неустойки, неустойка за период с 10.01.2018 по 20.10.2019 составляет 1 835 413,59 руб.

Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки, суд первой инстанции счел, что ответчик, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, свидетельствующих о несоразмерности неустойки, не представил. Неустойка в размере 0,25% является мерой ответственности принятой и распространенной в экономических отношениях субъектов предпринимательской деятельности.

Общество с ограниченной ответственностью "Лилиани" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, отказать в удовлетворении первоначального искового заявления, удовлетворить встречное исковое заявление.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в результате виновного нарушения арендодателем обязательств по договору, арендатор фактически был лишен возможности использовать арендуемые помещения в соответствии с условиями договора и заключить оговоренный сторонами долгосрочный договор аренды (существенное обстоятельство, из которого арендатор исходил при заключении спорного договора аренды), что исключает возможность удовлетворения требований ОАО РТП "Авторемонтник" о взыскании арендной платы.

Арендодатель нарушил условия подпункта "в" пункта 6.2 договора, поскольку не выполнил свои обязанности по обмеру, межеванию, выделу в натуре объектов и иные действия, необходимые для заключения долгосрочного договора аренды.

Изначально спорные помещения находились в неудовлетворительном состоянии по причине их неиспользования арендодателем в течение длительного периода времени и, соответственно, - не были пригодными для их передачи в аренду и использования по назначению.

Вывод суда первой инстанции о том, что истец неоднократно связывался с ответчиком и предлагал заключить долгосрочный договор необоснован.

В материалы дела представлены сообщения от 25.10.2017, 20.11.2017, 12.12.2017.

Судом первой инстанции установлено и отражено в оспариваемом решении, что договор аренды, по которому ОАО РТП "Авторемонтник" заявило требования о взыскании задолженности по арендной платы, был заключен только 15.12.2017, в связи с чем во всех указанных электронных сообщениях обсуждалось заключение именно этого краткосрочного договора аренды, а не долгосрочного, на что ошибочно сослался суд первой инстанции.

В составе указанной электронной переписки имеются также электронные сообщения от 09.01.2018; 09.01.2018; 10.01.2018, из буквального содержания которых следует, что в данной переписке стороны обсуждали окончательную редакцию договора аренды 15.12.2017, поскольку как следует из буквального смысла указанных сообщений по состоянию на 15.12.2017 данный краткосрочный договор аренды фактически не был подписан сторонами, а также подписание акта приема-передачи по этому договору, а не заключение долгосрочного договора.

Единственное электронное сообщение из указанной электронной переписки, в котором содержится упоминание о долгосрочном договоре, - это сообщение от 07.03.2018 (10:30), в котором операционный директор ООО "Лилиани" сообщил о невозможности составления долгосрочного договора ввиду противоречия данных, содержащихся в проекте долгосрочного договора данным, содержащимся в документации на недвижимость как по площади, так и по номерам (том 4 л.д. 2).

По мнению заявителя жалобы, представление арендодателем в материалы дела технического плана от 28.12.2017 не подтверждает факт надлежащего выполнения им указанных условий договора, выполнение которых было обязательным условием для заключения долгосрочного договора аренды.

Отраженные в представленном арендодателем техническом плане от 28.12.2017 сведения не соответствую действительности. Содержащаяся в данном техническом плане схема отличается от изображенной в предшествующем техническом паспорте, ранее составленном в отношении данного объекта недвижимого имущества (т. 3, л.д. 130-165).

До рассмотрения настоящего дела в суде арендодатель не предоставлял указанный технический план арендатору, не ссылался на данный документ как на доказательство выполнения им условий подпункта "в" пункта 6.2 договора и фактической готовности объекта к заключению долгосрочного договора с его государственной регистрацией.

По мнению заявителя жалобы, факт непредставления указанного документа арендатору ранее свидетельствует о непоследовательности в поведении ОАО РТП "Авторемонтник" и нарушении им так называемого принципа "эстоппель".

Заявитель жалобы считает, что арендодателем нарушены условия подпункта "д" пункта 6.2 договора, что было выражено в неисполнении им обязанностей по поддержанию минимальной температуры в арендуемых помещениях не ниже +5°С, что также вызвало невозможность использования спорных объектов по их целевому назначению.

Нахождение имущества арендатора в спорных помещениях после выявления факта нарушения арендодателем его обязательств по договору было обусловлено недобросовестной непоследовательностью поведения самого арендодателя, в результате которого арендатор был лишен возможности осуществить вывоз имущества из спорных помещений до установления устойчивой температуры воздуха на улице не ниже чем +5°С.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции необоснованно не учел в счет частичной оплаты указанной задолженности осуществленный арендатором платеж в размере 120 684,67 руб. Практика, установившаяся во взаимоотношениях сторон договора от 15.12.2017, а также последующее их поведение свидетельствуют о том, что указанный платеж вносился арендатором и был принят арендодателем именно в качестве оплаты постоянной части арендной платы. Арендодатель, ссылающийся на то, что внесенная арендатором сумма в размере 120 684,67 руб. является "возмещением коммунальных платежей", не представил в материалы дела доказательств предоставления коммунальных услуг и наличия технической возможности определения соответствующих данной сумме объема и стоимости коммунальных услуг.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления арендатора, суд первой инстанции в нарушение требований статьи 49 АПК РФ самостоятельно изменил основание исковых требований истца по встречному иску, и отказал в их удовлетворении со ссылкой на обстоятельства, опровергающие наличие оснований, определенных судом самостоятельно, и в то же время не дал оценки тем основаниям иска, на которые непосредственно сослался арендатор.

Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для взыскания указанной суммы с арендодателя, сославшись на то, что "ответчиком по первоначальному иску самостоятельно инициировано расторжение договора аренды" (абз. 4 стр. 6 обжалуемого решения).

В данном случае судом некритично приняты устные объяснения представителя арендодателя о том, что по его мнению право арендатора на возмещение указанных затрат на улучшение на основании пункта 4.2 договора аренды могло возникнуть только и исключительно в том случае, если бы договор аренды был расторгнут по инициативе арендодателя.

Из текста встречного искового заявления ООО "Лилиани" прямо следует, что оно не ссылалось на факт расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, как на основание заявляемых требований. В качестве такого основания арендатором указанно: невозможность заключить долгосрочный договор, предусмотренный пунктом 2.2 договора аренды от 15.12.2017 по вине арендодателя, являющееся фактическим отказом арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды, то есть второе основание, предусмотренное пунктом 4.2 договора.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении размера неустойки.

В возражениях на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением председателя первого судебного состава Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 в составе суда произведена замена судьи Нарышкиной Н.В. на судью Глазунову И.Н. в связи с нахождением судьи Нарышкиной Н.В. в отпуске.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом ремонтно-техническое предприятие "Авторемонтник" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лилиани" (арендатор) заключен договор аренды от 15.12.2017, по условиям которого арендодатель сдает арендатору во временное владение и пользование здание, расположенное по адресу: Россия, Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Фабричная, д. 2: часть производственного здания литер А (помещение, объект). Планировка арендуемой части производственного здания является приложением N 1 к договору.

Согласно пункту 1.2. договора арендатор использует объект в производственных целях.

В соответствии с пунктом 2.1. договора дата начала аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта, являющегося неотъемлемой частью договора. Арендодатель обязан передать объект арендатору после проведения необходимых работ для начала эксплуатации объекта, предусмотренных пунктом 4.1. договора.

Срок аренды по договору устанавливается до 01.05.2018. Стороны пришли к соглашению, что не позднее окончания срока договора заключат на идентичных с настоящим договором условиях (со стоимостью арендной платы 500 000 руб. в месяц) долгосрочный договор аренды объекта на 10 лет. Отказ арендодателя от данного условия не допускается (пункт 2.2. договора).

Согласно пункту 2.3. договора передача объекта арендатору во временное владение и пользование и возврат его из аренды осуществляется на основании акта приема-передачи объектов.

Согласно пункту 3.1. договора арендная плата за пользование объектом исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта и состоит из постоянной и переменной частей:

Постоянная часть арендной платы составляет:

* с начала аренды и до 31.03.2018 включительно - 150 000 рублей в месяц.

* с 01.04.2018 по день окончания срока действия договора (либо срока расторжения договора) - 500 000 рублей в месяц.

Постоянная часть арендной платы за пользование объектом подлежит оплате ежемесячно авансом не позднее 5-го числа текущего месяца (пункт 3.1.1. договора).

Переменная часть: производится на основании счетов арендодателя, исходя из показаний приборов учета по тарифам поставщика услуг в срок до 25 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.1.2. договора).

Согласно пункту 4.1. договора арендодатель обязуется до момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта произвести демонтаж своего оборудования арендодателя, установленного на объекте. Арендатор содействует арендодателю в демонтаже оборудования арендодателя, установленного на объекте.

Арендатор с момента заключения договора имеет право производить за свой счет изменения (обустройство) или реконструкцию объекта. Арендодатель, в свою очередь, согласен не препятствовать осуществлению изменений. По окончанию работ по изменению (обустройству) объектов арендатор в письменной форме информирует о них арендодателя с указанием стоимости материалов и произведенных работ. В случае расторжения договора по инициативе арендодателя или отказа заключить долгосрочный договор, предусмотренный п. 2.2. договора, стоимость произведенных улучшений подлежит возмещению арендатору в полном объеме (пункт 4.2. договора).

Согласно пункту 5.2. арендатор обязуется:

а) уплачивать арендную плату, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные настоящим договором;

б) уплачивать переменную часть арендной платы в соответствии с нормативами потребления для объекта случае неисправности приборов учета;

в) предоставить арендодателю приборы учета водоснабжения, электроэнергии для их установки арендодателем в арендуемом помещении;

г) за свой счет установить прибор учета теплоэнергии в арендуемом помещении;

д) предоставить арендодателю материалы, необходимые для ремонта остекления помещения;

е) за свой счет содержать объект в надлежащем состоянии, соблюдать нормы противопожарной безопасности, а также своевременно производить за свой счет текущий ремонт помещения;

ж) за свой счет осуществлять эксплуатацию и поддерживать в надлежащем состоянии внутреннюю инфраструктуру помещения в следующих границах раздела: по электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжению и водоотведению - от установленных приборов учета;

з) немедленно информировать арендодателя о ставших ему известными любых повреждениях или разрушениях помещения, и принимать все возможные меры для уменьшения ущерба объекту;

и) принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи не позднее 5 календарных дней с даты его готовности к передаче с учетом положений п. 4.1 договора.

Согласно пункту 6.2. договора арендодатель обязуется:

а) обеспечить беспрепятственное использование арендатором объектов на условиях договора;

б) передать помещение арендатору по акту приема-передачи в предусмотренные договором сроки с учетом п. 4.1 договора;

в) обеспечить обмер, межевание, выдел в натуре объектов или иные действия, необходимые для заключения долгосрочного договора аренды на 10 (десять) лет и его регистрации в установленном законом порядке.

г) обеспечить беспрепятственный проход и проезд техники к арендуемым объектам.

д) поддерживать в работоспособном состоянии отопительные системы Объекта для поддержания минимальной температуры +5°С во всех помещениях (за счет установки дополнительных регистров, закрепления существующей разводки, или иным способом по своему усмотрению).

Согласно акту приема-передачи объекта от 29.12.2017 арендодатель передал арендатору, а арендатор принял во временное владение и пользование объект. Стороны подтверждают, что арендодателем исполнены все условия, предусмотренные пунктом 4.1. договора (т. 1, л.д. 22).

Дополнительным соглашением от 30.08.2018 к договору аренды, стороны изложили пункт 1.1. договора в новой редакции и установили, что данная редакция применяется к отношениям сторон только начиная с 01.10.2018.

Согласно данной редакции арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору следующее недвижимое имущество: часть здания с кадастровым номером 61:57:0010830:70, литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Фабричная, д. 2, назначение: нежилое здание, наименование: Административно-производственный корпус, вид, номер и дата государственной регистрации права собственности: 61:57:0010830:70-61/040/2017-1 от 13.10.2017 (помещение, объект).

Стороны по взаимному согласию определили площадь и планировку передаваемой в аренду части здания в Приложении N 1 к данному соглашению. Арендуемая площадь части здания составляет 4440,1 квадратных метров и состоит из помещений с номерами 64, 65, 66, 67, 68, 69а, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86 согласно технического паспорта".

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения пункт 3.1.1. договора был изложен в следующей редакции: "3.1.1. Постоянная часть арендной платы составляет: - с начала аренды и до 31.03.2018 включительно - 150 000 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения; - с 01.04.2018 по 30.09.2018 - 500 000 руб. в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения; - с 01.10.2018 (с даты вступления в силу новой редакции п. 1.1. договора) по день окончания срока действия договора (либо срока расторжения договора) - 400 000 руб. в месяц. Постоянная часть арендной платы за пользование объектом подлежит оплате ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца" (т. 1, л.д. 21).

В отличии от пункта 1 дополнительного соглашения, в пункте 2 отсутствует указание на то, что она начинает действовать с 01.10.2018.

Согласно акту возврата (приема-передачи) от 30.04.2019 арендатор передал, а арендодатель принял следующее недвижимое имущество: часть здания с кадастровым номером 61:57:0010830:70, литер А, расположенного по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Фабричная, д. 2, назначение: нежилое здание, наименование: Административно-производственный корпус, вид, номер и дата государственной регистрации права собственности: 61:57:0010830:70-61/040/2017-1 от 13.10.2017, арендуемая площадь части здания составляет 4 440,1 квадратных метров и состоит из помещений с номерами 64, 65, 66, 67, 68, 69а, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86 согласно технического паспорта.

В данном акте стороны указали, что по результатам приема-передачи подтверждают, что не имеют иных замечаний, кроме прямо указанных ниже в настоящем акте (при их наличии).

В акте указаны следующие замечания:

1. Произведена перепланировка объекта аренды.

2. Выкопана яма размером 15 метров на 6 метров и глубиной 3 метра, что ниже подошвы фундамента (т. 1, л.д. 23).

Истец указывает, что обязанность по внесению арендной платы была исполнена ответчиком ненадлежащим образом.

В материалы дела представлены платежные поручения, согласно которым ответчик производил оплату по договору аренды по декабрь 2018 года (т. 1, л.д. 34-45).

Претензия истца от 29.03.2019, на которой имеется ответчика о получении 29.03.2019, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Претензия истца от 30.04.2019, на которой имеется отметка о получении претензии 30.04.2019, также оставлена ответчиком без удовлетворения.

Во встречном исковом заявлении ответчик указал, им были выполнен комплекс работ по устройству железобетонной плиты с упрочненным верхним слоем "Топ корунд"; комплекс работ по демонтажу кирпичной кладки и вывозу мусора; комплекс работ по обустройству железобетонной плиты; комплекс работ по замене заполнений оконных проемов (ремонт остекления помещения). Стоимость материалов и произведенных работ по производству указанных улучшений (обустройству) и реконструкции объекта составила 5 703 627,00 руб.

В подтверждение своих доводов ответчик представил заключение по результатам экспертного строительно-технического исследования N 17/2019 от 01.03.2019, выполненного ООО "Донской центр судебной экспертизы" по поручению ООО "Лилиани" (т. 1, л.д. 113-123), уведомление N 145 от 22.04.2019 (т. 1, л.д. 138).

Ответчик во встречном исковом заявлении указал, что истец нарушил подпункт "в" пункта 6.2. договора аренды.

Истец в отзыве на встречное исковое заявление и дополнении к нему возражал против заявленных ответчиком требований (т. 2, л.д. 1-3, 123-125).

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему возражал против первоначальных исковых требований, просил снизить размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 4-12, 28-29, т. 3, л.д. 8-10, 82-93).

Ответчик представил в материалы дела служебные записки от 27.02.2018 и 27.12.2018, подготовленные старшим мастером Павленко С.А., адресованные директору ООО "Лилиани" (т. 2, л.д. 30-31), фотографии (т. 2, л.д. 32-39), диск с фотографиями и видеозаписью (т. 2, л.д. 112).

Ответчик также представил в материалы дела письмо главного архитектора Администрации Сальского района о том, что ОАО РТП "Авторемонтник" не обращалось в администрацию Сальского района с заявлением на перепланировку здания с кадастровым номером 61:57:0010830:70, главный архитектор не согласовывал документацию на выделение в натуре для постановки на кадастровый учет вновь образуемого помещения (т. 2, л.д. 153).

Истец представил в материалы дела технический план помещения от 28.12.2017, подготовленный кадастровым инженером Ногиным А.Ю. в связи с постановкой на кадастровый учет части помещений, расположенных по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Фабричная, д. 2, план помещения, договор N 32 от 18.12.2017, заключенный между ОАО РТП "Авторемонтник" и ИП Ногиным А.Ю., по сопровождению изготовления технического паспорта и технического плана на нежилое здание и часть нежилого здания, акт выполненных работ к договору, платежное поручение N 805 от 28.12.2017 об оплате (т. 2, л.д. 13-20).

В письме от 10.10.2019 Администрация Сальского городского поселения Сальского района указала ОАО РТП "Авторемонтник" осуществляло отпуск тепловой энергии потребителям в отопительный период 2017-2018 гг. и в отопительный период 2018-2019 гг. на основании постановлений Администрации Сальского городского поселения от 12.10.2017 N 752, от 18.10.2018 N 2018. ОАО РТП "Авторемонтник" обеспечивал потребителей тепловой энергией в полном объеме (т. 3, л.д. 7).

Ответчиком в материалы дела представлена переписка по электронной почте (т. 3, л.д. 114-122, т. 4, л.д. 1-5).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно условиям договора и положениям статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Договор аренды от 15.12.2017 был заключен на срок до 01.05.2018. Стороны указали, что не позднее данного срока они собираются заключить долгосрочный договор аренды объекта на 10 лет.

Вместе с тем, долгосрочный договор аренды заключен не был, ответчик продолжил пользоваться имуществом после 01.05.2018.

Более того, стороны заключили дополнительное соглашение от 30.08.2018 к договору аренды, тем самым прямо признав его действие.

Таким образом, договор аренды от 15.12.2017 считается заключенным на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель жалобы указывает, что истец нарушил подпункт "в" пункта 6.2. договора аренды, предусматривающий обязанность арендодателя обеспечить обмер, межевание, выдел в натуре объектов или иные действия, необходимые для заключения долгосрочного договора аренды на 10 (десять) лет и его регистрации в установленном законом порядке.

Однако, тот факт, что арендуемые помещения не были зарегистрированы как отдельный объект недвижимости, не стал препятствием в аренде ответчиком объекта как до 01.05.2018, так и после указанной даты.

Стороны индивидуализировали объект аренды, в том числе уточнили его в дополнительном соглашении к договору.

Истец представил в материалы дела доказательства того, что он обращался за подготовкой технической документации на арендуемые помещения. Отсутствие письменных доказательств передачи техпаспорта ответчику не свидетельствует о недобросовестности истца.

Возражения заявителя жалобы о том, что представленная истцом в материалы дела документация от 28.12.2017 отличается от более ранней документации 1968 года (т. 3, л.д. 130-165), сами по себе не свидетельствует о том, что документация от 28.12.2017 подготовлена ненадлежащим образом.

Из представленных ответчиком в материалы дела писем по электронной почте (т. 3, л.д.114-122) следует, что 06.09.2018, 19.09.2018, 27.11.2018, 17.12.2018 ответчик обсуждал варианты дальнейшего сотрудничества с истцом, в том числе продолжения аренды или покупку помещения, представлен неподписанный вариант дополнительного соглашения к спорному договору от 14.12.2018.

Доказательств того, что ответчик до рассмотрения настоящего дела обращался к истцу с претензиями о том, что тот не произвел межевания, в материалы дела не представлено.

Так как в материалах дела отсутствуют доказательства того, что стороны обсуждали факт проведения работ по составлению технической документации, оснований для вывода о непоследовательности поведения истца и, как следствие, применения предусмотренных гражданским законодательством норм о недобросовестности не имеется.

В уведомлении N 145 от 22.04.2019, в котором ответчик просил истца принять арендуемое помещение, ответчик на нарушение истцом подпункта "в" пункта 6.2. договора аренды не ссылался, акта возврата подписал без замечаний.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик самостоятельно проводил перепланировку объекта, без получения соответствующего разрешения компетентного органа.

Таким образом, тот факт, что стороны, вопреки первоначальному намерению, указанному в договоре аренде от 15.12.2017, не заключили новый договор аренды на 10 лет, не является основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить арендную плату за время пользования арендуемым имуществом, а также уплатить неустойку за просрочку внесения арендной платы.

Довод ответчика о том, что он не использовал помещение с 31.01.2019, материалами дела не подтвержден.

Кроме того, неиспользование арендатором предоставленного ему помещения не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы до момента возврата помещения.

Довод заявителя жалобы о том, что истцом не соблюдалась обязанность по поддержанию температурного режима, материалами дела не подтвержден.

Ответчик не представил доказательств направления истцу претензий по несоблюдению температурного режима.

Служебные записки от 27.02.2018 и 27.12.2018, подготовленные старшим мастером Павленко С.А. и адресованные директору ООО "Лилиани, не могут являться подтверждением несоблюдения температурного режима не объекте. Из представленного ответчиком опроса Павленко С.А. (т. 3, л.д. 17-19) следует, что данное лицо является сотрудником ООО "Лилиани". То есть данные служебные записки являются внутренними документами ответчика.

Представленные в материалы дела фотографии и видеозапись нарушение температурного режима не подтверждают. Кроме того, из данных фотографий и фотоматериалов невозможно установить место, дату, время их совершения.

Довод заявителя жалобы о том, что в рамках других дел были приняты решения о взыскании с истца задолженности в судебном порядке, не подтверждает, что истцом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по спорному договору аренды.

Вопреки доводам заявителя жалобы, оснований считать, что истец действовал недобросовестно или непоследовательно, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной отсутствуют основания считать, что в действиях истца имелись нарушения, которые бы позволили применить нормы о просрочке кредитора и освобождении ответчика от обязанности оплаты задолженности по арендной плате.

Относительно расчета арендной платы суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Изначально истец обращался с требованием о взыскании 1 618 771,84 рубля.

Уточняя исковые требования ОАО РТП "Авторемонтник" указало, что оно ошибочно учло: "начальное сальдо" в сумме 11 351,84 руб., относящееся к договору аренды от 07.08.2017; сумму 142 580,00 руб. - "Оплата за аренду по договору аренды б/н от 07.08.2017 г."; сумму 120 684,67 руб. - возмещение коммунальных платежей. А также не учло осуществленный 27.12.2017 года ООО "ЛИЛИАНИ" платеж на сумму 150 000,00 руб. Таким образом, по расчету истца сумма задолженности составила 1 720 684,67 руб.

Оспаривая расчет задолженности, заявитель жалобы указывает, что довод о том, что платеж ООО "Лилиани" от 07.09.2018 на сумму в размере 120 684,67 руб. являлся "возмещением коммунальных платежей" является незаконным и необоснованным, поскольку в действительности данный платеж вносился в качестве оплаты постоянной части арендной платы, в связи с чем сумма взыскиваемой с арендатора задолженности по арендной плате в любом случае подлежит уменьшению на 120 684,67 руб. Последующее поведение арендатора, выразившееся в уменьшении им суммы оплаты постоянной части арендной платы за месяц, в котором им был внесен спорный платеж на сумму такого платежа, свидетельствует о том, что действительная воля Арендатора при внесении платежа по платежному поручению N 878328 от 07.09.2018 (120 684,67 руб.) была направлена именно на оплату постоянной части арендной платы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данным доводом заявителя жалобы.

В назначении платежа по данной оплате указано: "оплата по договору аренды б/н от 15.12.2017" (т. 3, л.д. 94).

В односторонних актах сверки истца по состоянию на 31.12.2018, 16.04.2019 данная оплата отражена в качестве оплаты по постоянной части договора аренды от 15.12.2017 (т. 1, л.д. 32, т. 3, л.д. 96).

Таким образом, ответчик произвел данную оплату по договору аренды и данная оплата была отнесена истцом в качестве оплаты постоянной части аренды. Из представленных в материалы дела документов не следует, что оплата в размере 120 684,67 руб. зачитывалась в счет коммунальных платежей.

Истец при расчете задолженности по договору аренды необоснованно не учел оплату 120 684,67 руб. по платежному поручению N 878328 от 07.09.2018.

При таких обстоятельствах размер задолженности составляет 1 600 000 рублей.

Истец также просил взыскать неустойку за просрочку внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В случае задержки перечисления арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,25% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 3.7. договора).

В связи с тем, что суд апелляционной инстанции установил, что сумма задолженности составляет 1 600 000 рублей, а не 1 720 684,67 рублей, судом произведен перерасчет неустойки.

По расчету суда апелляционной инстанции размер неустойки составляет 1 697 315,23 руб.

В представленном ответчиком контррасчете размер неустойки также составил 1 697 315,23 руб.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что по условиям договора с ответчика в пользу истца надлежало взыскать 1 697 315,23 руб.

Ответчик в суде первой инстанции заявлял ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Диспозиция статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанные разъяснения по ее применению свидетельствует о наличии у суда права, а не обязанности применения положений вышеназванной статьи при установлении указанных в ней обстоятельств.

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В силу разъяснений, данных в пунктах 73 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В соответствии с положениями пункта 74 постановления N 7 возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков.

Согласно пункту 75 постановления N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 77 постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Размер и порядок начисления неустойки согласован сторонами в договоре поставки.

Из статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Установление договором размера платы 0,25% за каждый день просрочки не может считаться злоупотреблением правом. Данный размер не является чрезмерным и исключительным. Стороны вправе устанавливать в договоре размер процентов, который превышает размер двукратной ставки Банка России.

Ответчик знал об условиях договора и, подписав договор, согласился с ними.

Ответчик не представил доказательств несоразмерности неустойки определенной судом, снижение размера неустойки приведет к нарушению баланса интересов сторон.

Ссылка заявителя на иную судебную практику апелляционным судом отклоняется, поскольку решение вопроса о наличии оснований для снижения неустойки принимается судом в индивидуальном порядке применительно к условиям каждого дела на основании конкретных доказательств с учетом внутреннего убеждения.

В связи с отсутствием исключительных обстоятельств и недоказанностью ответчиком чрезмерности взыскиваемой неустойки, основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Основания для отмены решения в части отказа в удовлетворении встречного иска у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Истец просил по встречному иску взыскать с ОАО РТП "Авторемонтник" стоимость улучшений арендованного помещения.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

В пункте 4.2. договора стороны согласовали особые условия по оплате улучшений: в случае расторжения договора по инициативе арендодателя или отказа заключить долгосрочный договор, предусмотренный п. 2.2. договора, стоимость произведенных улучшений подлежит возмещению арендатору в полном объеме.

Доказательств расторжения договора по инициативе арендодателя или отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора в материалы дела не представлено. Невозможность заключения долгосрочного договора аренды также не подтверждена.

Из письма ООО "Лилиани" N 145 от 22.04.2019 следует, что расторжение договора произошло по инициативе арендатора.

Доводы заявителя жалобы о том, что незаключение долгосрочного договора было вызвано ненадлежащим исполнением ОАО РТП "Авторемонтник" своих обязательств, были отклонены судом апелляционной инстанции по основаниям, приведенным выше.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции самостоятельно изменил основание встречных исковых требований, судом апелляционной инстанции отклоняется.

На основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению (дать правовую квалификацию), и разрешить спор в соответствии с надлежащей нормой права. Арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает сторона, и должен рассматривать заявленное требование и применять нормы материального права исходя из фактических правоотношений.

Суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам истца по встречному иску.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Так как судом первой инстанции неверно определен размер задолженности ответчика по арендной плате, решение суда первой инстанции в части размера удовлетворения первоначального иска подлежит изменению.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В соответствии с частью 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным данной статьей.

При цене иска в 3 556 291,81 рублей размер государственной пошлины составляет 40 781 рубль.

Истец при подаче иска оплатил 36 674 рубля государственной пошлины по платежному поручению N 000165 от 20.05.2019.

Так как исковые требования удовлетворены на 92,72%, то с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 34 004,13 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, а также взыскать в доход федерального бюджета 3 808 рублей неуплаченной государственной пошлины.

С истца в доход федерального бюджета надлежит взыскать 299 рубля государственной пошлины за подачу искового заявления.

При подаче апелляционной жалобы ответчик оплатил государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Так как решение изменено, исковые требования удовлетворены на 92,72% (отказано на 7,28%), то с истца в пользу ответчика надлежит взыскать 218 рублей 40 копеек судебных расходов на оплату государственной пошлины по жалобе.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2019 по делу N А53-16981/2019 в части первоначального иска изменить. Изложить абзацы второй, третий и четвертый резолютивной части решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лилиани" (ИНН 6162031892, ОГРН 1026103053426) в пользу открытого акционерного общества ремонтнотехническое предприятие "Авторемонтник" (ИНН 6153002380, ОГРН 1026102516076) 1 600 000 руб. задолженности по арендной плате, 1 697 315 рублей 23 копейки неустойки, 34 004 рубля 13 копеек расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении иска в оставшейся части отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества ремонтно-техническое предприятие "Авторемонтник" (ИНН 6153002380, ОГРН 1026102516076) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 299 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лилиани" (ИНН 6162031892, ОГРН 1026103053426) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 808 рублей"

В оставшейся части решение оставить без изменения.

Взыскать с открытого акционерного общества ремонтно-техническое предприятие "АВТОРЕМОНТНИК" (ИНН 6153002380, ОГРН 1026102516076) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЛИЛИАНИ" (ИНН 6162031892, ОГРН 1026103053426) 218 рублей 40 копеек судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

И.Н. Глазунова Р.Р. Илюшин