Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2020 г. N Ф08-5703/20 по делу N А53-16981/2019

г. Краснодар

22 сентября 2020 г.

Дело N А53-16981/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) - открытого акционерного общества "Ремонтно-техническое предприятие "Авторемонтник"" (ИНН 6153002380, ОГРН 1026102516076) - Асеева А.В. (доверенность от 19.06.2019), от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Лилиани" (ИНН 6162031892, ОГРН 1026103053426) - Карибова С.И. (доверенность от 15.10.2019), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лилиани" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2020 по делу N А53-16981/2019, установил следующее.

ОАО "Ремонтно-техническое предприятие "Авторемонтник"" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Лилиани" (далее - общество) о взыскании 1 720 684 рублей 67 копеек долга по договору аренды от 15.12.2017 и 1 835 607 рублей 14 копеек неустойки (уточненные требования).

Общество предъявило предприятию встречный иск о взыскании 5 703 627 рублей долга по оплате стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Решением от 12.11.2019 с общества в пользу предприятия взыскано 1 720 684 рубля 67 копеек долга и 1 835 413 рублей 59 копеек пеней, в остальной части первоначального и во встречном исках отказано; распределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что общество в спорный период ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по внесению арендной платы. Расчет неустойки проверен судом и признан неверным, в связи с чем произведен перерасчет; основания для снижения размера пеней в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) не установлены. Исходя из условий договора затраты на произведенные обществом преобразования арендуемого имущества не подлежат возмещению, поскольку инициатором его расторжения был арендатор.

Постановлением апелляционного суда от 04.06.2020 решение от 12.11.2019 в части сумм, взысканных по первоначальному иску, изменено: с общества в пользу предприятия взыскано 1 600 тыс. рублей долга и 1 697 315 рублей 23 копейки пеней, в остальной части решение оставлено без изменения; перераспределены судебные расходы. Коллегия установила, что суд первой инстанции не учел произведенный обществом платеж на 120 684 рубля 67 копеек. В остальном выводы суда первой инстанции признаны законными и обоснованными.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, вывод судов о наличии у ответчика обязанности вносить арендную плату сделан без учета того, что у него отсутствовала возможность использовать спорное имущество в силу виновного поведения истца. Арендодатель не выполнил свои обязанности по обмеру, межеванию, выделу в натуре объектов и иные действия, необходимые для заключения долгосрочного договора аренды. Изначально спорные помещения находились в неудовлетворительном состоянии по причине их неиспользования арендодателем в течение длительного периода времени и, соответственно, - не были пригодными для их передачи в аренду и использования по назначению. Вывод судов о том, что истец неоднократно связывался с ответчиком и предлагал заключить долгосрочный договор, не обоснован. Договор аренды, по которому предприятие заявило требования, заключен только 15.12.2017, в связи с чем в электронной переписке обсуждалось заключение именно этого краткосрочного договора аренды, а не долгосрочного. В указанной переписке имеются также электронные сообщения от 09.01.2018, 09.01.2018 и 10.01.2018, из буквального содержания которых следует, что стороны обсуждали окончательную редакцию договора аренды 15.12.2017, поскольку по состоянию на эту дату краткосрочный договор аренды фактически не был подписан сторонами. Единственное электронное сообщение, в котором содержится упоминание о долгосрочном договоре, это сообщение от 07.03.2018 (10:30), в котором операционный директор общества сообщил о невозможности составления долгосрочного договора ввиду противоречия данных, содержащихся в проекте долгосрочного договора, данным, содержащимся в документации на недвижимость, как по площади, так и по номерам. Представление арендодателем в материалы дела технического плана от 28.12.2017 не подтверждает факт надлежащего выполнения им условий договора. Сведения в представленном арендодателем техническом плане от 28.12.2017 не соответствуют действительности; схема отличается от изображенной схемы в предшествующем техническом паспорте, ранее составленном в отношении данного объекта недвижимого имущества. Арендодателем нарушены условия подпункта "д" пункта 6.2 договора, что выразилось в неисполнении им обязанностей по поддержанию минимальной температуры в арендуемых помещениях (не ниже +5°С); данное обстоятельство вызвало невозможность использования спорных объектов по их целевому назначению. Нахождение имущества арендатора в спорных помещениях после выявления факта нарушения арендодателем его обязательств по договору было обусловлено недобросовестной непоследовательностью поведения самого арендодателя, в результате которого арендатор был лишен возможности осуществить вывоз имущества из спорных помещений до установления устойчивой температуры воздуха на улице не ниже чем +5 C. Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суды самостоятельно изменили основание исковых требований; неправильно истолковали условия пункта 4.2 договора аренды; необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о снижении размера неустойки.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 15.12.2017 аренды здания, расположенного по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Фабричная, 2: часть производственного здания под литерой А; планировка арендуемой части производственного здания является приложением N 1 к договору (пункт 1.1). Согласно пункту 1.2 арендатор использует объект в производственных целях.

В соответствии с пунктом 2.1 дата начала аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта, являющегося неотъемлемой частью договора. Арендодатель обязан передать объект арендатору после проведения необходимых работ для начала эксплуатации объекта, предусмотренных пунктом 4.1. Срок аренды по договору - до 01.05.2018. Не позднее окончания срока договора стороны заключат на идентичных условиях (со стоимостью арендной платы 500 тыс. рублей в месяц) долгосрочный договор аренды объекта на 10 лет. Отказ арендодателя от данного условия не допускается (пункт 2.2). Согласно пункту 2.3 передача объекта арендатору во временное владение и пользование и возврат его из аренды осуществляется на основании акта приема-передачи объектов.

Порядок внесения арендной платы и ее размер согласован сторонами в разделе 3 договора.

В силу пункта 4.1 арендодатель обязуется до момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта произвести демонтаж своего оборудования, установленного на объекте. Арендатор содействует арендодателю в демонтаже оборудования арендодателя, установленного на объекте. Арендатор с момента заключения договора имеет право производить за свой счет изменения (обустройство) или реконструкцию объекта. Арендодатель, в свою очередь, согласен не препятствовать осуществлению изменений.

По окончанию работ по изменению (обустройству) объектов арендатор в письменной форме информирует о них арендодателя с указанием стоимости материалов и произведенных работ. В случае расторжения договора по инициативе арендодателя или отказа заключить долгосрочный договор, предусмотренный пункте 2.2, стоимость произведенных улучшений подлежит возмещению арендатору в полном объеме (пункт 4.2).

Согласно пункту 6.2 арендодатель обязуется: а) обеспечить беспрепятственное использование арендатором объектов на условиях договора; б) передать помещение арендатору по акту приема-передачи в предусмотренные договором сроки с учетом пункта 4.1; в) обеспечить обмер, межевание, выдел в натуре объектов или иные действия, необходимые для заключения долгосрочного договора аренды на 10 лет и его регистрации в установленном законом порядке; г) обеспечить беспрепятственный проход и проезд техники к арендуемым объектам; д) поддерживать в работоспособном состоянии отопительные системы объекта для поддержания минимальной температуры +5 °C во всех помещениях (за счет установки дополнительных регистров, закрепления существующей разводки, или иным способом по своему усмотрению).

По акту от 29.12.2017 предмет договора передан арендатору. В указанном документе стороны отразили, что арендодателем исполнены все условия, предусмотренные пунктом 4.1 договора.

Дополнительным соглашением от 30.08.2018 стороны изложили пункт 1.1 договора в новой редакции и установили, что она применяется к отношениям сторон, начиная с 01.10.2018. Согласно новой редакции арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору следующее недвижимое имущество: часть здания с кадастровым номером 61:57:0010830:70 (литера А), расположенного по адресу: Ростовская область, Сальский район, г. Сальск, ул. Фабричная, д. 2, назначение: нежилое здание, наименование: административно-производственный корпус, вид, номер и дата государственной регистрации права собственности: от 13.10.2017 N 61:57:0010830:70-61/040/2017-1. Стороны по взаимному согласию определили площадь и планировку передаваемой в аренду части здания в приложении N 1 к данному соглашению. Арендуемая площадь части здания составляет 4440,1 кв. м и состоит из помещений с номерами 64 - 69, 69а, 74 - 86 согласно техническому паспорту.

Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны внесли изменения в раздел 3 договора, изменив размер арендной платы и порядок ее внесения.

По акту возврата (приема-передачи) от 30.04.2019 арендатор передал, а арендодатель принял имущество, указанное в пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 30.08.2018); стороны указали, что по результатам приема-передачи подтверждают отсутствие замечаний, кроме прямо указанных в акте: 1. Произведена перепланировка объекта аренды. 2. Выкопана яма размером 15 метров на 6 метров и глубиной 3 метра, что ниже подошвы фундамента.

Предприятие, ссылаясь на то, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанности во внесению арендной платы, обратилось с иском в арбитражный суд.

Арендатор, полагая, что арендодатель неправомерно уклоняется от компенсации расходов, понесенных при преобразовании (улучшении) предмета аренды, предъявил встречный иск.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По смыслу правовой позиции, приведенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Согласно пункту 1 статьи 623 Гражданского кодекса произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения, которые связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, проверив произведенный истцом расчет долга и пеней, произведя перерасчет указанных сумм, апелляционный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с арендатора 1 600 тыс. рублей долга и 1 697 315 рублей 23 копейки пеней. Отклоняя встречный иск, судебные инстанции исходили из того, что произведенные арендатором преобразования предмета аренды не являются улучшениями арендуемого имущества по смыслу 623 Гражданского кодекса. Заключенным сторонами соглашением (пункт 4.2) предусмотрено, что указанные затраты возмещаются арендатору только в случае расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, тогда как в данном случае инициатором явилось общество (письмо от 22.04.2019 N 145). При этом суды учли, что произведенные ответчиком преобразования предмета аренды выполнены без учета требований градостроительного законодательства (соблюдении специальных процедур). Ответчик самостоятельно проводил перепланировку объекта, без получения соответствующего разрешения компетентного органа.

Доводы заявителя жалобы о том, что истец нарушил подпункт "в" пункта 6.2 договора, предусматривающий обязанность арендодателя обеспечить обмер, межевание, выдел в натуре объектов или иные действия, необходимые для заключения долгосрочного договора аренды, проверен и отклонен апелляционным судом. Стороны индивидуализировали объект аренды, уточнив его характеристики в дополнительном соглашении. То обстоятельство, что представленная в материалы дела документация от 28.12.2017 отличается от более ранней документации 1968 года, не свидетельствует о ее недействительности. Суды проанализировали переписку сторон по электронной почте, из которой следует, что ответчик обсуждал варианты дальнейшего сотрудничества с истцом, в том числе продолжения аренды или покупку помещения. Доказательств того, что ответчик до обращения истца в суд обращался с претензиями относительно межевания, общество не представило; в уведомлении от 22.04.2019 N 145, в котором ответчик просил истца принять арендуемое помещение, ссылка на неисполнение предприятием пункта 6.2 договора аренды отсутствует, акт возврата подписан без замечаний.

Ссылка заявителя на то, что стороны вопреки первоначальному намерению, указанному в договоре аренды от 15.12.2017, не заключили новый договор на 10 лет, не является основанием для освобождения ответчика от обязанности вносить арендную плату, а также основанием для вывода о невозможности использования предмета аренды по вине арендодателя. Неиспользование помещения ответчиком с 31.01.2019 не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы до момента его возврата.

Утверждение заявителя о том, что истцом не соблюдалась обязанность по поддержанию температурного режима, документально не подтверждено. В ходе исполнения сторонами спорного соглашения арендатор не направлял арендодателю соответствующие претензии. Представленные обществом служебные записки критически оценены судом ввиду их составления сотрудниками арендатора в одностороннем порядке без привлечения представителя арендодателя. Взыскание с предприятия долга за неоплаченные энергоресурсы не свидетельствует о нарушении арендодателем температурного режима. Из приведенных обществом судебных актов не следует, что в отношении арендуемого обществом помещения вводился частичный или полный режим ограничения подачи какого-либо ресурса.

Ссылка заявителя на чрезмерность предъявленной неустойки не принимается во внимание, поскольку оценка соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций (глава 35 Кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце третьем пункта 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

В рассматриваемом случае названные обстоятельства отсутствуют. Выводы суда о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства не являются применением норм права.

Иные доводы ответчика рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к таким выводам, с указанием на определенные доказательства, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 Кодекса. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Кодекса, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2020, следует отменить.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2020 по делу N А53-16981/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2020 по делу N А53-16981/2019, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2020.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Соловьев

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин