Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2020 г. N 09АП-6470/20 по делу N А40-212037/2019

г. Москва

04 июня 2020 г.

Дело N А40-212037/19

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Б.Красновой,

судей:	И.А.Чеботаревой, В.А.Свиридова,
при ведении протокола	помощником судьи М.М.Пахомовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 (с использованием системы онлайн - заседания сервиса Мой арбитр) апелляционную жалобу Управления Росреестра по г.Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2019 по делу N А40-212037/19

по заявлению АО "ФЕРРУМ-Сити"

к Управлению Росреестра по г. Москве

третье лицо: АО "РЕГИОН-ИНВЕСТ"

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя: от ответчика: от 3-го лица:

Агеева Е.В. по дов. от 27.03.2018; Панин А.А. по дов. от 30.12.2019; Бережнюк Д.В. по дов. от 22.07.2019;

УСТАНОВИЛ:

АО "ФЕРРУМ-Сити" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление, ответчик) с заявлением о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 14.05.2019 N 77/011/225/2019-825,829 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: город Москва, пр. 2-ой Дачно-Мещерский, дом 34, строен. 1 (кадастровый номер 77:07:001501:1812), город Москва, пр. 2-ой Дачно-Мещерский, дом 34 (кадастровый номер: 77:07:0015001:1813), на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2018 г., заключенного между АО "ФЕРРУМ-Сити" и АО "РЕГИОН-ИНВЕСТ".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2019 требования Общества удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Заявитель представил мотивированный отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, в которой просил решение суда отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказы в удовлетворении требования.

Представители заявителя и третьего лица считают решение суда законным и обоснованным, просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

Как следует из обстоятельств дела, 24.12.2018 г. между АО "ФЕРРУМ-Сити" и АО "РЕГИОН-ИНВЕСТ" был заключен договор купли-продажи принадлежащего заявителю на праве собственности недвижимого имущества:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 141,5 кв.м., кадастровый номер: 77:07:0015001:1812, расположенное по адресу: город Москва, пр. 2-й Дачно-Мещерский, дом 34, строен. 1;

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 586,8 кв.м., кадастровый номер: 77:07:0015001:1813, расположенное по адресу: город Москва, пр. 2-й Дачно-Мещерский, дом 34.

Заявитель совместно с АО "РЕГИОН-ИНВЕСТ" обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 24.12.2018.

Государственная регистрация была приостановлена Управлением 14.02.2019 на основании того, что договор от 24.12.2018 не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на земельном участке, и спорные объекты внесены в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 г. N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Уведомлением от 14.05.2019 г. N 77/011/225/2019-825, 829 Управление Росреестра по Москве сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 77:07:0015001:1813, 77:07:0015001:1812, в связи с неустранением обстоятельств, препятствующих государственной регистрации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда и не усматривает оснований для их переоценки.

Согласно части l статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Перечень оснований для государственной регистрации права предусмотрен ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как верно установлено судом первой инстанции, АО "ФЕРРУМ-Сити" и АО "РЕГИОН-ИНВЕСТ представили все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности от Общества к АО "РЕГИОН-ИНВЕСТ" на недвижимое имущество. Заявители обратились за регистрацией перехода права собственности на уже существующие объекты недвижимости, права собственности на которые зарегистрированы надлежащим образом.

Довод Управления о том, что представленный на регистрацию договор купли-продажи не соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку не содержит данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, не принимается судом апелляционной инстанции.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Судом первой инстанции установлено, что в договоре купли-продажи, содержатся достаточные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю: кадастровый номер, адрес и площадь зданий. Указанные данные совпадают со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и свидетельствах о государственной регистрации права, выданных Управлением 24.02.2014 г. N 77-АП 159018, 77-АП 159019.

Предметом договор купли-продажи от 24.12.2018 г. являются здания с кадастровыми номерами 77:07:0015001:1813, 77:07:0015001:1812.

Здания расположены на земельном участке, который заявителю не принадлежит, в связи с чем у него отсутствует обязанность передачи недвижимого имущества совместно с земельным участком.

Другим основанием для отказа в совершении регистрационных действий, послужил факт включения здания, в котором расположены нежилые помещения, в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных для целей строительства (реконструкции), утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 г. N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков".

Государственный регистратор посчитал, что включение здания в указанный Перечень свидетельствует о том, что оно является самовольной постройкой и в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться этим объектом.

Кроме того, Управление на собственные запросы получило ответы из Департамента городского имущества города Москвы и Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, в соответствии с которыми по адресу: город Москва, пр. 2-й Дачно-Мещерский, дом 34, расположено здание, обладающее признаками самовольной постройки. В отношении указанной постройки установлено, что проведена реконструкция здания путем возведения пристройки площадью около 366 кв. м. Затем часть пристройки площадью 286 кв. м демонтирована, остальная часть площадью 80 кв. м не демонтирована.

Статьей 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В указанной норме закона отсутствует такое основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности как указание государственного органа и включение объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

Письма ДГИ г.Москвы и Госинспекции сами по себе носят информационный характер.

Согласно сведениям из ЕГРН здания с кадастровыми номерами 77:07:0015001:1812 и 77:07:0015001:1813 были возведены в 1982 году.

Возможная реконструкция здания осуществлялась за много лет до приобретения их Обществом. Данных о том, что заявитель в период владения спорными объектами недвижимости в 2014-2019 гг. осуществляло какую-либо самовольную постройку или реконструкцию в материалах дела отсутствуют, следовательно, объекты находятся в том же виде, в каком они были зарегистрированы за Обществом Управлением Росреестра по Москве в 2014 году.

АО "ФЕРРУМ-Сити" приобрело спорные здания на основании договора купли-продажи недвижимости от 31.01.2014. Право собственности было зарегистрировано Управлением Росреестра по Москве 24.02.2014 г. согласно записи о государственной регистрации права собственности заявителя на здание с кадастровым номером 77:07:0015001:1812 N 77-77-07/011/2014-784, на здание с кадастровым номером 77:07:0015001:1813 N 77-77-07/011/2014-783.

Как верно указал суд, при проведении правовой экспертизы государственной регистратор не вправе давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры (Определение ВС РФ от 05.12.2018 N 67-КГ18-20).

Следовательно, вышеуказанные доводы Управления являются несостоятельными, поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Доводы Управления относительно того, что спорное здание является объектом самовольного строительства, не может являться основанием для отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности на данный объект, поскольку вопрос о признании их таковыми разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, решение суда по которому служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п. 22, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г.).

Из материалов дела усматривается, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от 24.12.2018 и полный пакет документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что заявителем представлены все документы, необходимые для проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку документы, необходимые для совершения испрашиваемых заявителем регистрационных действий в соответствии с требованиями Федеральному закону от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", представлены в полном объеме и надлежащем виде, то правовых оснований для отказа в ее проведении у Управления не имелось, что указывает на формальный и немотивированный характер принятого им ненормативного правового акта.

Отказ в государственной регистрации перехода права собственности на спорные здания нарушает права и законные интересы АО "ФЕРРУМ-Сити".

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемое заявителем решение Управления Росреестра по Москве, оформленное уведомлением от 14.05.2019 г. N 77/011/225/2019-825, 829 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: город Москва, пр. 2-ой Дачно-Мещерский, дом 34, строен. 1 (кадастровый номер 77:07:001501:1812), город Москва, пр. 2-ой Дачно-Мещерский, дом 34 (кадастровый номер: 77:07:0015001:1813), на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.12.2018, является незаконным.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2019 по делу N А40-212037/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Б.Краснова

Судьи

И.А.Чеботарева В.А.Свиридов