Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2020 г. N 20АП-2835/20 по делу N А23-873/2019

г. Тула

9 июня 2020 г.

Дело N А23-873/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09.06.2020.

Постановление в полном объеме изготовлено 09.06.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фатуллаевой Д.В., в отсутствие сторон, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промстрой-Комплекс" на решение Арбитражного суда Калужской области от 19.03.2020 по делу N А23-873/2019 (судья Иванова Е.В.), принятое по иску Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" (г. Обнинск, ИНН 4025001211, ОГРН 1024000937927) к обществу с ограниченной ответственностью "Промстрой-Комплекс" (г. Обнинск, ИНН 4025438393, ОГРН 1134025007005) о взыскании 2 080 492 рублей 72 копеек,

УСТАНОВИЛ:

администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промстрой-Комплекс" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N А-63-2016 от 22.11.2016 в сумме 1 924 031 руб. 08 коп. и пени в размере 153 582 руб. 40 коп. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда области от 19.03.2020 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 447 698,77 руб. основного долга и пени в сумме 124 048,41 руб., в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене. В обоснование своей позиции указывает на неприменение судом области при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, установленной Приказом Минэкономразвития Калужской области от 08.10.2018 N 1225-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калужской области".

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела и доводы заявителя, а также отзыв на апелляционную жалобу, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Обращение истца с настоящим иском мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 22.11.2016 N А-63-2016, выразившемся в нарушении порядка и срока внесения арендной платы.

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Поскольку спорный договор аренды заключался после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73)). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления N 73).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204).

Применительно к спорным правоотношениям, установлено, что обязанность арендодателя (истца) по передаче предмета аренды выполнена надлежащим образом, а поскольку договор заключен в 2016 году, то его цена является регулируемой.

Спорный договор аренды заключен сторонами в целях завершения строительства (п. 1.2 договора).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ NО введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В силу норм ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок. Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации.

Ч. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления.

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

Как следует из материалов дела на являющемся объектом аренды по договору N А-63-2016 от 22.11.2016 земельном участке арендатором построено два жилых дома по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 19 и д. 23, право регистрации первого собственника произведена 20.04.2017, по второму - 29.05.2017. Кроме того, 27.07.2016 была произведена регистрации права первого собственника в жилом доме по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 21, расположенного также на арендованном земельном участке (т. 1 л.д. 101).

Таким образом, в силу закона истец утратил право на получение арендной платы спорному договору 20.04.2017 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 19 (3 039, 4 кв.м.), с 29.05.2017 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 23 (2 257, 1 кв.м.); и не имел права на получение арендных платежей в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 21 (3 299, 9 кв.м.), на момент заключения спорного договора аренды. Доказательств, подтверждающих иной размер земельных участков, подлежащего формированию под построенными объектами ответчиком представлено не было.

Суд области, установив указанные обстоятельства, исходя из размера земельных участков, подлежащих формированию под тремя построенными объектами, установил, что на стороне ответчика имеется задолженность за период 08.02.2017 по 30.09.2018 в размере 1 447 698 руб. 77 коп. (т. 1, л.д. 140).

Возражая против указанного расчета, ответчик ссылается на необходимость применения при расчете ареной плате новой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Приказом Минэкономразвития Калужской обл. от 08.10.2018 N 1225-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калужской области".

В постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что поскольку согласно пункту 3 статьи 64 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная нормативным актом, исходя из положений абзаца третьего статьи 24.20 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого нормативного акта и внесении утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Поскольку Приказ Минэкономразвития Калужской обл. от 08.10.2018 N 1225-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калужской области" приказ вступил в силу с 01.01.2019, то оснований для применения его к правоотношениям сторон, возникшим в период с 08.02.2017 по 30.09.2018 у суда области не имелось.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате, суд области пришел к обоснованному выводу о возможности применения к нему меры ответственности в виде взыскания пени.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.10.2017 по 23.07.2018 в сумме 23 393,28 руб., исходя из 0,04% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Согласно п. 3.5 договора за несвоевременное внесение арендной платы в размере и на условиях, установленных договором, арендаторы выплачиваю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Банком России на день возникновения обязательства от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

Суд области произвел самостоятельный расчет неустойки с учетом установленного размера задолженности и признал обоснованной к взысканию неустойку в сумме 124 048 руб. 41 коп. за период с 03.04.2017 по 30.09.2018.

Контррасчета ответчиком не представлено, о снижении пени не заявлено, оснований для применения ст. 401 ГК РФ не установлено.

Таким образом, исковые требования правомерно удовлетворены судом частично.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 19.03.2020 по делу N А23-873/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Н.В. Заикина