Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2020 г. N 12АП-3859/20 по делу N А57-28051/2019

г. Саратов

08 июня 2020 г.

Дело N А57-28051/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "01" июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "08" июня 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, Л. Ю. Луевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е. Т. Коновой,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Бастион" представитель В.В. Щепетов по доверенности от 24.06.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бастион"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 марта 2020 года по делу N А57-28051/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бастион" (ОГРН 1026402001383, ИНН 6449028348)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ОГРН 1056405504671, ИНН 6455039436)

третьи лица: Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области

о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Бастион" (далее - ООО "Бастион", истец) с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области, ответчик) об обязании зарегистрировать право собственности на нежилое здание (домик сторожа) общей площадью 18,7 кв.м, кадастровый номер 64:50:000000:19583, расположенное по адресу: Саратовская обл., г. Энгельс, о. Пономаревский.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12 марта 2020 года по делу N А57-28051/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что обжалуемый судебный акт вынесен с нарушением норм материального права, переход права собственности на спорный объект подлежит государственной регистрации на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО "Бастион" в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, выслушав в судебном заседании полномочного представителя истца, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 августа 2000 года между ООО "Бастион" и ТОО "Островок" подписан договор купли-продажи имущества: понтоны в количестве 17 штук; ограждения металлические в количестве 71 секции; проходная площадью 4 кв.м; домик сторожа площадью 18,7 кв.м; сварочный агрегат, в количестве 1 штуки.

Указанное имущество и объект недвижимости расположены по адресу: г. Энгельс, о. Пономаревский, а именно на территории лодочной базы "Чайка-2".

Как указывает истец, ТОО "Островок" считало себя собственником нежилого здания, поскольку ранее оказывало услуги по охране маломерных судов, находящихся на территории лодочной базы. Однако, каких-либо документов о строительстве, регистрации права собственности на объекты недвижимости, ими представлено не было.

В договоре купли-продажи от 30.08.2000 указано, что общая стоимость передаваемого имущества составляет 22 300 руб. Истец обязательства по оплате исполнил в полном объеме.

ТОО "Островок" прекратило деятельность 02.08.2011 в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании п. 2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Считая, что договор купли-продажи от 30.08.2000 не соответствует действующим нормам законодательства, при отсутствии зарегистрированного права собственности на спорный объект у продавца, ООО "Бастион" в сентябре 2018 обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением о признании договора незаключенным.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.12.2018 по делу N А57-20914/2018 в удовлетворении исковых требований ООО "Бастион" отказано. При этом, суд указал, что неопределенности между сторонами в отношении предмета договора купли-продажи от 30.08.2000 не имелось, в связи с чем основания для признания договора купли-продажи незаключенным отсутствуют. Отсутствие акта приема-передачи имущества не влечет незаключенности договора купли-продажи. Кроме того, указанным решением суд подтвердил факт оплаты по договору купли-продажи, а также передачу имущества от продавца к покупателю.

Как следует из технического паспорта объект недвижимости - домик сторожа введен в эксплуатацию в 1990 году, а потому, по мнению истца, право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона о регистрации.

Как указывает истец, спорное здание не значится в реестрах федеральной, государственной, областной или муниципальной собственности. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимого имущества.

Продавец спорного объекта ликвидирован, спор о праве собственности на объект недвижимости отсутствует. Таким образом, по мнению истца, отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей регистрации.

При этом, ООО "Бастион" с мая 2000 года добросовестно, открыто и непрерывно владеет нежилым зданием домика сторожа общей площадью 18,7 кв.м как своим собственным, несет все расходы по содержанию и эксплуатации.

Полагая, что невозможность проведения государственного кадастрового учета в отношении спорного объекта недвижимости и последующей государственной регистрации права на него на основании исполненного фактически договора, в значительной степени ограничивает истца в осуществлении правомочий собственника недвижимого имущества и лишает его возможности внесудебного разрешения спора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт ликвидации продавца по договору купли-продажи от 30.08.2000 подтвержден представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 28.10.2019 (т.1 л.д.41-44).

При рассмотрении дела истец не ссылался на наличие каких-либо обстоятельств, препятствовавших ему предъявить иск из договора купли-продажи от 30.08.2000 до прекращения деятельности товарищества (02.08.2011).

Как установлено судом первой инстанции, права на спорный объект недвижимости зарегистрированы не были, правоустанавливающие документы на указанный объект отсутствуют.

В соответствии с экспертным заключением от 28.11.2018 N 618/18, проведенным обществом с ограниченной ответственностью "Саратовская Экспертиза и Оценка" нежилое здание - домика сторожа является объектом капитального строения и объектом недвижимости.

Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 03.10.2016 N 64/201/2016-699580, названный объект учтен в государственном кадастре недвижимости 04.07.2012 как нежилое здание - домик сторожа площадью 18,7 кв. м с кадастровым номером 64:50:000000:19583.

Между тем, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Следовательно, правовые категории "объект капитального строительства" и "объект недвижимого имущества" не совпадают по своему объему и содержанию.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В материалах дела отсутствуют сведения, позволяющие установить факт правообладания спорным имуществом ТОО "Островок" и его правопреемниками, а также осуществление хозяйственного господства в отношении имущества: сведения о времени постройки объектов, о его учете в хозяйственной деятельности как продавца, так и любого из его правопредшественников.

ООО "Бастион" в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о строительстве заявленного к регистрации объекта ТОО "Островок", либо его правопредшественником, приобретения имущества по иным предусмотренным законом основаниям, а также доказательств, подтверждающих получение разрешения на строительство спорного объекта.

Суд первой инстанции, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, правомерно пришел к выводу, что спорное нежилое здание - домик сторожа не является объектом недвижимого имущества (объектом, который прочно связан с землей, и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно), является объектом, который обладает признаками самовольной постройки.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает вывода суда первой инстанции в этой части правомерными.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.12.2018 по делу N А57-20914/2018 установлено, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, не принадлежит обществу на каком-либо праве, обратного суду не представлено.

Также, земельный участок с кадастровым номером 64:50:040101:2, который предоставлялся ранее обществу "Бастион" в аренду, представляет собой фактически территорию острова Пономаревский, находится в зоне 1-го пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, в силу статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации является водоохранной зоной.

Между тем, доказательств того, что объект - домик сторожа расположен за пределами водоохранной зоны и не входит в границы береговой линии, обществом суду не представлено.

Ссылка в апелляционной жалобе на тот факт, что объект был введен в эксплуатацию до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основана на неверном толковании действующего законодательства, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на заявленный к регистрации объект недвижимости не отменяет необходимости установления факта наличия возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правового титула на вещь, то есть ранее возникшего права (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 306-ЭС17-2124).

Доводы апелляционной жалобы, приведенные в их обоснование, не соответствуют нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела, они не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 марта 2020 года по делу N А57-28051/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бастион" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. И. Антонова Л. Ю. Луева