Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2024 г. N 13АП-26366/23 по делу N А56-101901/2022

г. Санкт-Петербург

30 января 2024 г.

Дело N А56-101901/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Балакир М.В., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: Зотовой А.И.

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 10.01.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26366/2023) общества с ограниченной ответственностью "Актив" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2023 по делу N А56-101901/2022 (судья Бугорская Н.А.), принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью "Актив"

о взыскании

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Актив" (далее - ответчик, ООО "Актив", Общество) о взыскании 4.635.391,91 руб. задолженности за период с 20.10.2021 по 31.03.2022, 159.310,88 руб. пеней, начисленных по состоянию на 28.02.2022 с последующим начислением с 01.01.2023 по ставке 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 31.05.2018 N 07/ЗСК10402 (далее - Договор).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что в связи с внесенными Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 по делу N А56-62235/2022 изменениями в пункт 5.2.2. Договора, его срок действия в части получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию продлен до 30.10.2023. Таким образом, по мнению ответчика, у Комитета не было оснований начислять дополнительную арендную плату.

В судебном заседании 10.01.2024 представитель Общества доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Комитета по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней возражал.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании 10.01.2024 судом апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 17.01.2024.

После перерыва судебное разбирательство в апелляционном суде продолжено в том же составе суда с участием представителей Комитета и Общества, которые поддержали ранее изложенные позиции.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.04.2018 N 296 (далее - постановление N 296) Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.05.2018 N 07/ЗКС-10402 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 6929 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006158:1123, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., участок 73 (северо-западнее пересечения с Индустриальным проспектом), для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта бытового обслуживания сроком до 30.11.2021 (пункт 9.1).

Согласно пунктам 4.1, 4.1.1, 4.4 договора общая сумма подлежащей внесению арендатором арендной платы составляет 28 200 000 руб. за период строительства, установленный в пункте 5.2.2 договора, в том числе часть арендной платы вносится в виде платежей в твердой сумме, составляющей 148 160 руб., и часть арендной платы в размере 28 051 840 руб. установлена в форме обязательства, указанного в пункте 6.2.22 договора.

В разделе 5 договора согласован график осуществления инвестиционного проекта. В соответствии с пунктом 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является 31.05.2018.

Согласно пункту 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке:

- первый этап - инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование (пункт 5.2.1 договора);

- второй этап - строительство результата инвестирования. Окончанием этапа является получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 42 месяцев с даты вступления в силу постановления N 296, то есть в срок до 20.10.2021 (пункт 5.2.2 договора).

Пунктом 6.2.22 договора предусмотрена обязанность арендатора по окончании строительства передать в собственность Санкт-Петербурга нежилые помещения, оборудованные отдельным входом и индивидуальными приборами учета потребляемых коммунальных ресурсов, общей площадью не менее 530 кв. м по цене за 1 кв. м 52 928 руб. в объекте для размещения Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Комплексный центр социального обслуживания населения Красногвардейского района".

Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.06.2018.

31.08.2020 в соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), сторонами заключено дополнительное соглашение N б/н к договору, согласно которому срок его действия был продлен до 30.10.2023.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 по делу N А56-62235/2022, оставленным в силе постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2023, в п. 5.2.2. договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 31.05.2018 N07/ЗКС-10402 в части срока получения разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, внесены изменения путем указания, что "окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок по 30.10.2023".

Ссылаясь на наличие задолженность по договору за период с 20.10.2021 по 31.03.2022 в размере 4.635.391,91 руб. и начисленные пени в размере 159.310,88 руб. по состоянию на 28.02.2022, Комитет обратился в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил основания для изменения принятого по делу решения на основании следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества.

Факт передачи земельного участка в аренду на инвестиционных условиях подтверждается материалами дела. Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца документально не оспорено.

Как следует из договора, пунктом 4.1 договора установлено, что общая сумма арендной платы за период, установленный пунктом 5.2.2 договора, составляет 28.200.000,00 руб.

Из пункта 5.2.2 следует, что срок окончания второго этапа строительства установлен до 20.10.2021.

Между тем стороны в соответствии с частью 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ заключили дополнительное соглашение от 31.08.2020 к договору от 31.05.2018 N 07/ЗКС-10402, предусматривающее увеличение срока действия договора по 30.10.2023.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2021 N 350 со ссылкой на Закон N 98-ФЗ установлено, что при увеличении срока действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с дополнительным соглашением, заключенным на основании части 6 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, срок строительства результата инвестирования увеличивается на срок действия такого договора, установленный указанным дополнительным соглашением.

С учетом изложенного, апелляционный суд в рамках дела А56-62235/2022 изменил п. 5.2.2 договора путем указания на окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок по 30.10.2023.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылку апелляционной жалобы на пункт 5.2.2 Договора в измененной редакции, поскольку, как указал суд кассационной инстанции в постановлении от 29.05.2023 по делу А56-62235/2022, изменение по требованию Общества в рамках указанного дела срока окончания строительства не свидетельствует об установлении судом наличия/отсутствия взаимосвязи данного условия договора с иными условиями, кроме условия о сроке действия договора.

Таким образом, выводы судов по указанному делу касаются исключительно условия об изменении условия о сроке договора, установленного п. 5.2.2 договора, а доводы ответчика противоречат ст. 65 ЗК РФ, которой установлен принцип платности пользования землей. Сумма арендной платы, установленная в п. 4.1 договора, находится в прямой пропорциональной зависимости от срока окончания строительства.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 20.10.2021 по 31.03.2022, рассчитанной Комитетом исходя из арендных платежей по договору в соответствии с п. 4.7, 4.7.2 Договора в редакции соглашения от 31.08.2020.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Методика), а также Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение), являющемся приложением 1 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).

Согласно пункту 2.3 Положения Кф - коэффициент функционального использования территории, определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. При использовании земельного участка по двум и более функциям прилегающая к зданиям, строениям и сооружениям территория (территория совместного использования), используемая для нескольких функций (проходы, проезды, подъездные пути, рекреационные зоны), иная, не относящаяся к определенной функции территория, распределяется пропорционально площадям (частям) участков, используемым под различные функции. Исключение составляют автомобильные стоянки (коды 11.4, 11.5, 11.6) и садово-парковое хозяйство (код 1.5), площадь которых не распределяется пропорционально иным функциям и не учитывается при пропорциональном распределении площади совместного использования.

Пунктом 2.7 Положения установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением.

Согласно пункту 2.8 Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН"), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется, в том числе не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

В соответствии с Положением ГУИОН является уполномоченной организацией на проведение работ по инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории.

Из приложенного к договору расчета арендной платы видно, что применен код функционального использования (далее - Кн) 18.0.

Однако, из материалов дела следует, что ГУИОН были проведены работы по инвентаризации спорного земельного участка по функциональному использованию территории.

По результатам обследования участка изготовлена ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 29.11.2021 N 1190 Г-21/1.

Из названной ведомости следует, что земельный участок использовался под строительство жилых и нежилых объектов (Кн 10.1).

Также в Ведомости инвентаризации указано, что на момент инвентаризации на данном участке иная деятельность не осуществлялась.

Таким образом, оснований для расчета арендной платы исходя из иных условий чем, определены в ведомости инвентаризации N 1190 Г-21/1 от 29.11.2021, у суда не имеется.

Учитывая изложенное, Комитетом представлен справочный расчет с использование Кн 10.1., согласно которому размер задолженности по арендной плате за период с 20.10.2021 по 31.03.2022 составляет 136 794,83 руб.

Расчет проверен апелляционным судом и признан обоснованным и арифметически верным. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Обществу 28.04.2023, за пределами периода взыскания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Принимая во внимание установленную пунктом 8.2 договора ответственность за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей, а также примененный код функционального использования территории 10.1, взыскиваемая неустойка также подлежит снижению, и согласно представленному расчету составляет 6 216,29 руб.

Таким образом, рассмотрев апелляционную жалобу и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено несоответствие выводов, обстоятельствам дела, в связи с чем на основании пунктов 1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2023 по делу N А56-101901/2022 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Актив" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 136 794,83 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.10.2021 по 31.03.2022, пени за просрочку платежа по состоянию на 28.02.2022 в размере 6 216,29 руб. и пени за период с 01.01.2023 в размере 0,05% от просроченной суммы (136 794,83 руб.) за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Актив" в доход федерального бюджета 1401,00 руб. государственной пошлины за подачу иска.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Актив" 2 910,30 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

М.В. Балакир В.В. Черемошкина