Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2020 г. N 10АП-6628/20 по делу N А41-111019/2019

г. Москва

16 июня 2020 г.

Дело N А41-111019/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей: Виткаловой Е.Н., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

в судебном заседании участвуют представители:

от ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" (ИНН: 7719671843 ОГРН: 1087746295625) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ООО "МЕХАНИКА" (ИНН: 7719122321 ОГРН: 1037739694189) - Задиран В.И. представитель по доверенности от 10.01.20 г.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЮНАЙТЕД МОТОРС" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2020 года принятое судьей М.Ю. Бондаревой по делу N А41-111019/19, по иску ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" к ООО "МЕХАНИКА" о признании строения самовольной постройкой, признании договора недействительным, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮНАЙТЕД МОТОРС" (далее - ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к ООО "МЕХАНИКА" (далее - ООО "МЕХАНИКА") о признании самовольной постройкой здания общей площадью 270,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.Дзержинский, ул.Энергетиков, д. 3, признании недействительным договора аренды N 1-129/2019 от 18.09.2019, и применении последствий недействительности сделки, взыскании 584 476 руб. 67 коп.. (л.д. 2-5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2020 года по делу N А41-111019/19 в удовлетворении требований отказано. (л.д. 123-125).

Не согласившись с указанным судебным актом ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Заслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО "МЕХАНИКА" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010106:2, площадью 5 136 кв.м. по адресу: Московская область, г.Дзержинский, ул.Энергетиков, д. 3

Между ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" ("арендатор") и ООО "МЕХАНИКА" ("арендодатель") был заключен договор аренды N 1-129/2019 от 18.09.2019. В силу пункта 1.2 договора, его предметом является предоставление в аренду здания общей площадью 270,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.Дзержинский, ул.Энергетиков, д. 3.

В соответствии с пунктом 1.3 договора, указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0010106:2, площадью 5 136 кв.м.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что здание предоставляется для размещения автосервиса. Срок аренды установлен пунктом 1.5 договора и составляет 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи. Размер арендной платы установлен пунктом 1.8 договора.

Пунктами 3.1.1 и 3.3.1 установлены обязанности арендодателя и арендатора по передаче здания в пользования и по приему здания соответственно.

В приложении N 1 к договору сторонами согласован поэтажный план здания, передаваемого в аренду. Между сторонами подписан акт приема-передачи от 19.09.2019, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору здание общей площадью 270,8 кв.м. по адресу: Московская область, г.Дзержинский, ул.Энергетиков, д. 3.

Письмом N 04-12/19-1 от 04.12.2019 арендодатель уведомил арендатора о выявленных фактах нецелевого использования здания.

Ответным письмом N 03а от 11.12.2019 арендатор указал на отсутствие документов, подтверждающих право собственности арендодателя на сданное в аренду имущество (здание).

В обоснование исковых требований истец ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" указал, что принятое в аренду здание является самовольной постройкой ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на данное здание. Договор аренды заключен в отношении не зарегистрированного объекта недвижимого имущества, в силу чего является недействительным.

В ходе исполнения договора, арендатор перечислил арендодателю арендные платежи в сумме 584 476 руб. 67 коп., которые подлежат возврату ввиду недействительности совершенной сделки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

.Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции обоснованными в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по иску о признании постройки самовольной и ее сносе подлежат доказыванию: наличие у истца права собственности, иного вещного права, права владения земельным участком на законных основаниях либо иных прав и законных интересов, которые нарушаются сохранением самовольной постройки; наличие у постройки признаков самовольной постройки, то есть создание ее на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создание без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; факт нарушения сохранением самовольной постройки прав и законных интересов истца.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Верховного суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Исходя из указанной нормы суду необходимо установить наличие или отсутствие обстоятельств, на основании которых может быть сделан вывод о том, являются ли спорные объекты самовольными постройками.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В силу ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

При этом последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 настоящего Кодекса.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Понятие объекта капитального строительства предусмотрено пунктом 10 статьи 1 ГрК РФ, согласно которой таковым является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу положения ст.51 ГрК РФ, основанием для возведения объекта капитального строительства служит разрешение на строительство, выдаваемое уполномоченным органом и подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, данным в постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13), судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

При этом, в пункте 12 названного постановления указано на то, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

В рассматриваемом случае ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:64:0010106:2, на котором и расположено спорное здание. Право собственности зарегистрировано 29.09.2009. Никем из участвующих в деле лиц данный факт не оспаривается.

Судом установлено, что в отношении здания общей площадью 270,8 кв.м. правоустанавливающие документы отсутствуют.

При этом, судом также установлено, что в отношении указанного здания между сторонами заключен договор аренды N 1-129/2019 от 18.09.2019.

Земельный участок был приобретен ответчиком в 2009 году, и спорное здание уже находилось на земельном участке. Ответчик отметил, что при заключении договора аренды стороны согласовали существенные условия, в том числе и в отношении объекта аренды (здания); арендатор фактически пользовался зданием. Ответчик указал, что до момента выявления нарушений порядка использования здания ответчиком, последний не заявлял истцу каких-либо требований в отношении заключения и исполнения договора аренды.

Таким образом, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В иске арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, обоснованно отказано судом первой инстанции.

В силу ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В частности, ч.5 ст.166 ГК РФ предусматривает, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При этом, арбитражный суд также применяет разъяснения, данные в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которыми сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Судом установлено, что в период исполнения договора аренды, арендатор пользовался переданным ему зданием, а также исполнял встречное обязательство по внесению арендных платежей, на сумму 584 476 руб. 67 коп. (подтверждено платежными поручениями; оплаты производились в том числе и после предъявления настоящего искового заявления).

Изложенное выше позволяет сделать вывод о том, что в соответствии со ст.4 АПК РФ у арендатора ООО "ЮНАЙТЕД МОТОРС" отсутствует законный интерес в признании здания самовольной постройкой, т.к. данное лицо не является ни собственником здания, ни собственником земельного участка, на котором оно расположено, а отсутствие правоустанавливающих документов не препятствовало использованию здания по договору аренды N 1-129/2019 от 18.09.2019, и не свидетельствует о наличии права на предъявление требования о признании здания самовольной постройкой.

Также суд учитывает и длительность правоотношений между сторонами, связанных с арендой расположенных на земельном участке объектов, подтвержденную ране заключенным договором N 06/18 от 01.02.2018.

Оснований для признания договора аренды N 1-129/2019 от 18.09.2019 недействительным также не имеется, т.к. данный договор исполнялся обеими сторонами, и оснований для вывода о его недействительности в силу ст.166 ГК РФ не имеется.

В пункте 14 упомянутого постановления также предусмотрено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из представленных суду доказательств, в том числе акта приема-передачи от 19.09.2019, арендатор без замечаний принял в пользование спорное здание; в акте содержатся характеристики здания и отдельных помещений.

При исполнении договора аренды, до момента выявления арендодателем нарушений условий использования объекта, арендатор не заявлял каких-либо возражений в отношении пользования объектом. Здание принято арендатором именно у арендодателя; сведений о правопритязаниях иных лиц в отношении права собственности на здание не имеется.

Таким образом не имеется оснований для взыскания 584 476 руб. 67 коп. стоимости перечисленных арендных платежей, т.к. данные платежи внесены арендатором в пользу арендодателя во исполнение принятых на себя в соответствии со ст.307, 310,606, 614 ГК РФ обязательств.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда Московской области.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2020 года по делу N А41-111019/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

Е.Н. Виткалова В.Н. Семушкина