Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2020 г. N 04АП-7501/19 по делу N А19-20009/2017

г. Чита

19 июня 2020 г.

дело N А19-20009/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 июня 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Капустиной Л.В.,

судей Каминского В.Л., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юнусовой К.О., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда дело N А19-20009/2017 по иску Администрации Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области (ОГРН 1053818027526, ИНН 3818019215, адрес: 666504, Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р.п. Магистральный, ул. Российская, д. 5) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройгрупп" (ОГРН 1117746143294, ИНН 7731401522, адрес: 121614, г. Москва, ул. Крылатская, д. 10) об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства с последующей продажей на публичных торгах с объявлением начальной продажной цены в сумме 5 901 410 руб.,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Проминстрах" (ОГРН 1027700355935, ИНН 7704216908, адрес: 123610, г. Москва, Краснопресненская набережная, д. 12, пом. 1705-1707), Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, адрес: 664056, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Академическая, д. 70),

УСТАНОВИЛ:

администрация Магистральнинского городского поселения Казачинско-Ленского района Иркутской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "Стройгрупп" (далее - ответчик) с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требованиями:

- обязать зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: р.п. Магистральный. Казачинского-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 18/1, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:185 в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

- обратить взыскание на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р.п. Магистральный, ул. Мостостроителей, д. 18/1, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:185, с последующей продажей на публичных торгах с объявлением начальной продажной цены в сумме 5 901 410 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Проминстрах", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 24.10.2019 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Проминстрах" его обжаловало в апелляционном порядке, просило отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Доводы жалобы сводятся к оспариванию выводы суда, на которых основано решение и оспариванию доводов истца в обоснование требований. Заявитель полагал, что суд неправильно указал на правовую незначимость заключенного сторонами и утвержденного определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.07.2018 мирового соглашения по делу N А40-174521/2017, поскольку, подписав мировое соглашение, истец до 31.12.2018 отказался от дальнейших претензий к ответчику, основанных на обязательствах, вытекающих из государственного контракта, в этой связи производство по настоящему делу подлежало прекращению. Сослался на то, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество могло быть заявлено лишь после расторжения контракта; истцом не соблюден предусмотренный законом порядок возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства; ответчик не мог приступить к работам по достройке объектов без продления разрешения на строительство. По мнению заявителя, установив факт наступления страхового случая, суд вышел за пределы заявленных требований; суд неправильно оценил доказательства в деле.

Истец в пояснениях указал на отсутствие оснований для отмены судебного решения по доводам апелляционной жалобы, полагал решение оставить без изменения.

В процессе апелляционного производства по делу суд установил, что в материалах дела находится решение от 24.10.2019, которое не подписано судьей рассмотревшим дело в Арбитражном суде Иркутской области. По указанной причине на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 19.03.2020 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Истец, ответчик и третьи лица извещены о начавшемся судебном процессе, однако в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. От истца поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц не препятствовала судебному разбирательству.

Предметом спора в деле стали требования истца к ответчику:

- об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: р.п. Магистральный. Казачинского-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 18/1, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:185 в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

- об обращении взыскания на предмет залога в отношении объекта незавершенного строительства по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р.п. Магистральный, ул. Мостостроителей, д. 18/1, на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:185, с последующей продажей на публичных торгах с объявлением начальной продажной цены в сумме 5 901 410 руб.

Основанием к тому послужило неисполнение ответчиком обязательств застройщика по строительству многоквартирного жилого дома и передачи истцу жилых помещений в этом доме, возникших из заключенного им с истцом муниципального контракта от 10.11.2015 N 0134300025215000026-0165706-02, и неисполнение ответчиком добровольно требования ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства для обращения на него взыскания как объект залога.

Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы истца в обоснование иска и возражений ответчика на иск, суд апелляционной инстанции нашел исковые требования подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела следует, что между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщиком) заключили муниципальный контракт от 10.11.2015 N 0134300025215000026-0165706-02 на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Магистральнинском городском поселении Казачинско-Ленского района Иркутской области для переселения граждан из аварийного жилищного фонда (далее - контракт).

Согласно пунктам 1.1, 2.1 контракта, застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: р. п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 28/1 (далее - многоквартирный дом) на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:185, по адресу: р. п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 18/1 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее 31.10.2016 передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, указанные в пункте 1.2 контракта, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную контрактом цену и принять объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с пункта 8.1 контракта исполнение контракта в соответствии с Федеральным законом N 44-ФЗ может обеспечиться одним из следующих способов (5% от цены контракта): безотзывной банковской гарантией в размере 556 280,40 руб.; передачей участнику долевого строительства в залог денежных средств в размере 556 280,40 руб.

Исполнение обязательств застройщика (ответчика) по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по муниципальному контракту обеспечено договором страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнением им обязательств по передаче жилого помещения от 07.12.2015 N 35-15760/2015, заключенным ответчиком с третьим лицом - ООО "Проминстрах", правопреемником ООО "Региональной страховой компании".

Ответчик выполнил часть работ по стройтресту многоквартирного дома, а истец произвел ответчику частичную оплату по контракту.

К установленному в контракте сроку - 31.10.2016 (пункт 2.1) ответчик не исполнил своих обязательств перед истцом, установленных в контракте. С декабря 2016 года ответчик не ведет строительство многоквартирного дома.

Поскольку по правовой природе контракт является договором участия в долевом строительстве, правоотношения сторон регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) в редакции на период возникновения спорных правоотношений.

В соответствии с пункта 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Закон N 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ, залогом в порядке, в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, а именно: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1).

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (часть 2).

В силу положений части 5 статьи 13 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (не завершенного строительством объекта). Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

В деле N А40-174521/2017 Арбитражного суда Московской области рассматривался спор по иску администрации Магистральнинского городского поселения к ООО Стройгрупп о взыскании 3 017 131,38 руб. пени в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по контракту. Иск удовлетворен в размере 1 424 756,48 руб. неустойки. На стадии исполнения судебного акта по делу N А40-174521/2017 стороны заключили мировое соглашение, утвержденное определением Арбитражного суда Московской области от 03.07.2018, в котором стороны подтвердили размер неустойки в сумме 1 424 756,48 руб., причитающейся истцу от ответчика, и согласовали рассрочку выплаты неустойки периодическими платежами до 31.08.2019, завершение ответчиком строительства многоквартирного дома не позднее 31.12.2018.

Доказательств исполнения своей обязанности перед истцом ответчик не представил в материалы дела.

Согласно части 1 пункта 2 статьи 14 Закона N 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Прекращение строительства многоквартирного дома истец зафиксировал в актах, составленных 01.03.2017 и 03.04.2017 (том 1 л.д.63-66).

Согласно акту обследования ООО "Северный центр кадастровых работ" объекта по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р.п. Магистральный, ул. Мостостроителей, д. 18/1 на дату 19.01.2018 степень готовности объекта не менялась и составляет 15%. В акте обследования ООО "Северный центр кадастровых работ" от 09.10.2018 указана степень готовности объекта 15%.

В заключении судебной строительно-оценочной экспертизы от 15.11.2018 N 17-11/18, полученном в настоящем деле, установлено, что на дату проведения судебной экспертизы - 31.10.2018 - фактический объем выполненных работ соответствует объему, отраженному в акте от 03.04.2017 о прекращении строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р. п. Магистральный, ул. Мостостроителей, д. 18/1 (на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:185), составленному истцом и ответчиком.

Из указанных данных следует, что в 2017 и 2018 годах ответчик не выполнял строительства многоквартирного дома.

Оспаривая достоверность актов о прекращении строительства, ответчик и третье лицо - ООО "Проминстрах", вопреки требованиям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили доказательств иным обстоятельствам, не подтвердили исполнение ответчиком обязательств по контракту.

При таком положении прекращения ответчиком строительства многоквартирного дома в 2017 году, неисполнения ответчиком обязанностей перед истцом, последний вправе получить удовлетворение своих требований посредством обращения взыскания на объект залога. Так как ответчик уклонился от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Кодекса.

Начальная продажная цена на объекты незавершенного строительства была заявлена истцом в размере потраченных денежных средств, согласно актам формы КС-2, справкам КС-3.

Согласно заключению экспертов от 15.11.2018 N 17-11/18, полученному по назначению суда первой инстанции, выполненный объем работ соответствует представленной проектно-сметной документации, рыночная стоимость объекта исследования, в рамках затратного подхода, рассчитанная индексным методом, по состоянию на 31.10.2018 составляет округленно: 5 901 410 руб. с НДС.

С учетом результатов судебной экспертизы, истец просил установить начальную продажную цену объекта залога 5 901 410 руб.

При изложенных обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Доводы ООО "Проминстрах" о том, что ответчик не мог приступить к работам по достройке многоквартирного дома без продления истцом разрешения на строительство, суд не принял, поскольку он не основано не законе.

В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Несмотря на принятые администрацией обязательства по продлению разрешения на строительство объекта на срок до 31.12.2018, ответчик должен был выразить истцу свое волеизъявление на получение разрешения, для чего направить истцу заявление. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика к истцу с таким заявлением.

В подтверждение обращения к администрации за продлением разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик представил электронное письмо от 22.02.2019, во вложениях к которому указано заявление на продление разрешения по ул. Мостостроителей, д. 18/1. Письмо направлено на адрес электронной почты главы администрации Магистральниского городского поселения glava.mpg@mail.ru. По не опровергнутому ответчиком утверждению истца, в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью в его (истца) адрес на е-mail: adm-magistralnvi@.mail.ru или на сайт- www.admmag.ru, через "Федеральный реестр государственных и муниципальных услуг (функций)" по адресу http://38.gosuslugi.ru заявление на продление разрешения на строительство от ответчика не поступало. В связи с изложенным следует признать, что ответчик не обращался в установленном порядке к администрации с заявлением о продлении разрешения на строительство. В отсутствие такого обращения, истец не мог продлить разрешение на строительство самостоятельно.

В рассмотренном случае определение 03.07.2018 Арбитражного суда г. Москвы об утверждении мирового соглашения по делу N А40-174521/2017 имеет правовое значение для рассмотрения настоящего дела потому, что в судебном акте установлен размер обязательства ответчика перед истцом за заявленный в том деле спорный период времени и срок исполнения обязательства. Между тем, утверждение ООО "Проминстрах" об отказе истца требовать от ответчика исполнение обязательства до 31.12.2018 не соответствует условиям мирового соглашения. Помимо того, 31.12.2018 давно наступило, а ответчик не исполняет перед истцом своих обязательств.

Доводы ООО "Проминстрах" о том, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество могло быть заявлено лишь после расторжения контракта суд не принял, поскольку не заявление истцом требования о расторжении контракта не влияет на обоснованность требований, заявленных в настоящем деле в силу правого регулирования спорных правоотношений.

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции установил факт наступления страхового случая и вышел за пределы заявленных требований, суд не принял, поскольку решение суда первой инстанции подлежит отмене по процессуальным основаниям.

На основании пункта 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции как принятое с нарушением нормы процессуального права, являющимся безусловным основанием для отмены судебного акта, следует отменить полностью и принять новый судебный акт.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по исковому заявлению составила 12 000 руб.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация, как государственный орган, выступающий в деле в качестве истца, освобождена от уплаты государственной пошлины.

На основании разъяснений, приведенных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу, и истец освобожден от ее уплаты.

В данном случае с ответчика, как с проигравшей в споре стороны в доход федерального бюджета подлежали взысканию 12 000 руб. государственной пошлины по исковому заявлению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные расходы на проведение экспертизы в сумме 27 000 руб. оставлены на ООО "Проминстрах". На нем же остаются 3 000 руб. расходов на уплату государственной пошлины за апелляционную жалобу.

Руководствуясь статьей 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 24 октября 2019 года по делу N А19-20009/2017 отменить полностью, принять новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Стройгрупп" зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: Иркутская область, Казачинско-Ленский район, р. п. Магистральный, ул. Мостостроителей, д. 18/1 на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:185 в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Обратить взыскание на предмет залога - объект незавершенного строительства по адресу: р. п. Магистральный, Казачинско-Ленский район Иркутской области, ул. Мостостроителей, д. 18/1 на земельном участке с кадастровым номером 38:07:020214:185 путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 901 410 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройгрупп" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Капустина Л.В.

Судьи

Каминский В.Л. Юдин С.И.