Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2020 г. N 15АП-683/20 по делу N А32-31577/2017

город Ростов-на-Дону

20 июня 2020 г.

дело N А32-31577/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

от ответчика: представителя Морозовой К.Е. по доверенности от 30.05.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 декабря 2019 года по делу N А32-31577/2017

по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Туапсенефтепродукт - санаторий "Смена"

при участии третьего лица: администрации муниципального образования Туапсинский район

о взыскании задолженности, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - ДИО КК, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Туапсенефтепродукт - санаторий "Смена" (далее - санаторий, ответчик) о взыскании задолженности за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 10 748 639 руб. 04 коп. и неустойки за период с 11.01.2014 по 31.07.2017 в размере 676 320 руб. 93 коп.

Требования мотивированы тем, что ответчик не исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204005:19 в рамках договора N 3300004173.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.11.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.04.2018, требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.08.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационный суд указал, что суды не учли, что Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Правомерность изданного главой муниципального образования Туапсинский район 22.07.2009 постановления N 2116 о предоставлении обществу в аренду земельного участка для эксплуатации санатория "Смена", заключенного администрацией района и обществом договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 22.07.2009 N 3300004173, судебными инстанциями не исследованы. Указав, что расчет размера арендной платы за земельный участок правильно осуществлен истцом на основании постановлений от 27.01.2011 N 50 и от 21.03.2016 N 121, ни департамент, ни суды не раскрыли конкретные пункты данных правовых актов, признанных ими подлежащими применению, не установили момент изменения категории спорного земельного участка (с земель особо охраняемых территорий и объектов на земли населенных пунктов), повлияло ли данное обстоятельство на расчет размера арендной платы и неустойки в спорный период. Кроме того, суды не оценили и не приняли во внимание сведения о закреплении ранее земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 4 постановления главы муниципального образования Туапсинский район от 22.07.2009 N 2116, кадастровый паспорт спорного участка от 18.05.2009), не установили относимость государственного акта КК-2 N 255000475 к ответчику, заключение договора аренды земельного участка от 22.07.2009 N 3300004173 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, обоснованность представленного истцом расчета, с учетом специальных правил, предусмотренных для таких случаев в пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", соблюдение основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (в применимых в спорный период редакциях).

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрацию муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация) - сторону договора аренды.

Решением от 03.12.2019 суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал в полном объёме. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок сформирован за счёт земель особо охраняемых природных территорий (земли курорта регионального значения), в связи с чем данный земельный участок изначально находился в собственности Краснодарского края в силу прямого указания закона. Следовательно, администрация была неправомочна распоряжаться спорным земельным участком, в связи с чем договор аренды от 22.07.2009 N 3300004173 является недействительной (ничтожной) сделкой. Санаторий владеет и пользуется спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, перешедшее к нему в момент приобретения объёктов недвижимого имущества от лица, которому изначально земельный участок был предоставлен на указанном праве. Следовательно, санаторий должен выступать плательщиком земельного налога, однако департамент не является лицом, могущим требовать взыскания задолженности по уплате налогов.

С принятым судебным актом не согласился ДИО КК, в порядке, предусмотренном нормами глав 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции безосновательно пришёл к выводу о том, что спорный земельный участок относится к территориям курорта регионального значения и ограничен в обороте, а также к выводу о том, что спорный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец и третье лицо явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Туапсинского районного Совета депутатов трудящихся N 11 от 07.07.1966 за пионерским лагерем "Смена" Туапсинской нефтебазы закреплено 7,22 га земельной площади, как за сложившимся землепользователем. Туапсинской нефтебазе разрешено составление проекта реконструкции пионерлагеря на закреплённом участке, только в границах проектного пятна генерального плана детского курорта Шепси на 720 мест (т. 2 л.д. 120).

Туапсинское предприятие по обеспечению нефтепродуктами "Тупсенефтепродукт", входившее в состав ГП "Роснефть", было приватизировано путём акционирования на основании плана приватизации N 232 в июне 1994 года, в результате чего было создано АООТ "Туапсенефтепродукт" (т. 3 л.д. 50-78).

На основании выше указанного решения исполкома администрацией Туапсинского района был выдан пансионату отдыха "Смена" - филиалу АООТ "Туапсенефтепродукт" государственный акт КК-2 N 255000475 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 5,09 га для строительства пионерского лагеря (т. 2 л.д. 111-119).

В последующем АООТ "Туапсенефтепродукт" было переименовано в ОАО "Нефтяная компания "Роснефть" - Туапсенефтепродукт".

Возведённый на спорном земельном участке санаторий "Смена" вводился в эксплуатацию на основании акта госприёмочной комиссии о приёмке законченного строительством объекта эксплуатации от 30.09.1994 и постановления главы Туапсинского района Краснодарского края N 972 от 14.11.2002 об утверждении акта законченного строительством объекта "Санаторий "Смена" в с. Шепси ОАО "Нефтяная компания "Роснефть" - Туапсенефтепродукт" (т. 3 л.д. 112-122).

На основании договора купли-продажи N 11.2-Н от 26.09.2006 ОАО "Нефтяная компания "Роснефть" - Туапсенефтепродукт" произвело отчуждение всех объектов недвижимого имущества санатория в пользу ООО "РН-Туапсенефтепродук" (т. 3 л.д. 95-101).

В свою очередь, ООО "РН-Туапсенефтепродук" (продавец) произвело отчуждение всех объектов недвижимого имущества санатория "Смена" ответчику по настоящему делу - ООО "Туапсенефтепродукт - санаторий "Смена" на основании договоров купли-продажи имущества N 167-ПСн-19 и N 171-ПСн-19 от 11.03.2009 (т. 2 л.д. 121-129).

Из представленных в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка от 18.05.2009 (т. 1 л.д. 15-34), материалов реестрового дела (т. 5 л.д. 120-141), писем филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю N 09242/01-6 от 04.07.2016 и N 01416/01-12 от 13.02.2019 (т. 3 л.д. 34-38) следует, что земельный участок площадью 50 900 кв.м., на котором располагаются объекты недвижимого имущества пансионата отдыха "Смена", впервые был поставлен на кадастровый учёт 09.12.2003 с присвоением ему кадастрового номера 23:33:0204003:2 и отнесением участка к категории земель - "земли особо охраняемых территорий и объектов".

В последующем, 02.03.2006 данный земельный участок был перенесён в кадастровый квартал 23:33:0204005 с присвоением кадастрового номера 23:33:0204005:19.

16.07.2015 в связи с изданием постановления администрации Шепсинского сельского поселения Туапсинского района N 173 от 01.07.2015 "Об утверждении перечня земельных участков, подлежавших отнесению к землям населённых пунктов" категория земельного участка была изменена с "земли особо охраняемых территорий и объектов" на "земли населённых пунктов".

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации МО Туапсинский район N 2116 от 22.07.2009 между администрацией МО Туапсинский район (арендодатель) и санаторием (арендатор) пописан договор N 3300004173 от 22.06.2009 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 7-14).

По условиям данного договора обществу сроком до 22.07.2058 для целей эксплуатации санатория "Смена" на праве аренды был предоставлен земельный участок площадью 50 900 кв.м., с кадастровым номером 23:33:0204005:19, из земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Шепси, санаторий "Смена".

Из материалов дела также следует, что 18.02.2013 в ЕГРН внесена запись N 23-23-13/009/2013-458 о государственной регистрации права собственности Краснодарского края на выше указанный земельный участок (т. 1 л.д. 38, ).

Из материалов реестрового дела (т. 5 л.д. 120-141), свидетельства о государственной регистрации права 23-АЛ N 419664 от 18.02.2013 следует, что основанием для возникновения права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок являются нормы статьи 2 Федерального закона Российской Федерации Российской Федерации N 33-ФЗ от 14.03.1995 "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона Российской Федерации N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", пункт 2 статьи 3.1 Федерального закона Российской Федерации Российской Федерации N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1, 4 Закона Краснодарского края N 41-КЗ от 07.08.1996 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" (земельный участок был разграничен по уровням публичной собственности в силу прямого указания норм действующего законодательства).

Полагая себя стороной договора аренды N 3300004173 от 22.06.2009 департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 10 748 639 руб. 04 коп. и неустойки за период с 11.01.2014 по 31.07.2017 в размере 676 320 руб. 93 коп.

Суд апелляционной инстанции полагает, что договор аренды N 3300004173 от 22.06.2009 является ничтожной сделкой в силу следующего.

В статье 18 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

В статьях 31, 32 Федерального закона Российской Федерации N 33-ФЗ от 14.03.1995 "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ) закреплялось, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта.

Согласно пункту 6 статьи 2 Закона N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Первоначально статус курорта ряд местностей Туапсинского района получили с принятием постановления Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования", которым был утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, куда вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае" (далее - Постановление N 406) утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.

К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (пункт 1 статьи 2 Закона N 33-ФЗ). Согласно пункту 7 статьи 2 Закона N 33-ФЗ территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения.

Согласно пункту 4 статьи 31 Закона N 33-ФЗ отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации N 26-ФЗ от 23.02.1995 года "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований.

Согласно пункту 2 приведенной статьи территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти.

Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края N 41-КЗ от 07.08.1996 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" и постановлением главы администрации Краснодарского края N 1098 от 06.12.2006 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.

Таким образом, указанным нормативным актом в соответствии с действующим законодательством подтвержден статус курорта Туапсинского района в ранее установленных границах, установлен региональный уровень данного курорта и предписано уточнить ранее установленные границы.

Согласно статье 6 указанного закона, к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в сфере природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения относится решение вопросов землепользования на лечебно-оздоровительных местностях и курортах краевого значения.

Впоследствии постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.12.2007 N 1136 утверждено Положение о курортах краевого значения Туапсинского района (Джубга, Новомихайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси), согласно пункту 1.2 которого курорты Туапсинского района расположены в Краснодарском крае и являются курортами краевого значения в границах и с режимом округа санитарной охраны курортов.

Пунктом 1.3 названного Положения границы и режим округа санитарной охраны курортов Туапсинского района утверждает глава администрации Краснодарского края. Территория курортов Туапсинского района включает в себя зоны различного функционального назначения.

Спорный договор аренды заключен до момента утверждения новых границ, в связи с чем его действительность определяется исходя границ, установленных в 1988 году.

При сопоставлении сведений публичной кадастровой карты, доступ к которой является открытым, с представленным в дело фрагментом генерального плана Шепсинского сельского поселения судом установлено, что земельный участок, на котором находится имущество санатория, расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта краевого значения Шепси.

Таким образом, спорный земельный участок территориально относится к селу Шепси, которое, как указано выше, прямо названо в числе поселений, земли которых были отнесены к краевому курорту еще в 1988 году. Ввиду указанного, материалы дела не дают оснований усомниться в том, что спорный земельный участок на момент заключения договора являлся объектом краевой собственности в силу прямого указания закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок не имеет правового значения, поскольку в данном случае право собственности является ранее возникшим в силу прямого указания закона и его наличие не зависит от государственной регистрации самого права в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, администрация Туапсинского района не являлась ни собственником спорного участка, ни лицом, правомочным осуществлять распоряжение им по иным основаниям.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что компетентным органом Краснодарского края (департаментом) принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду, как и акт, делегирующий администрации право на распоряжение спорным земельным участком от имени края.

В материалы дела не представлены доказательства оспаривания права собственности Краснодарского края, возникшего в силу прямого указания закона по признаку отнесения участка в землям курорта регионального значения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что факт получения департаментом части платежей от общества само по себе не могло привести к конвалидации ничтожной сделки, напротив, даже при ничтожности договора аренды общество сохраняло обязанность по внесению нормативно установленной платы за использование публичных земель, о чём более подробно будет указано далее по тексту настоящего постановления.

Поскольку администрация муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду, постольку договор аренды N 3300004173 от 22.06.2009 является недействительным.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, закрепляла, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Соответственно договор аренды N 3300004173 от 22.06.2009 земельного участка с кадастровым номером 23:33:0204005:19 ничтожен.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция по вопросу о порядке регулирования правоотношении в отношении публичных земель курортов Краснодарского края изложена в судебных актах по судебным делам N N А32-41485/2014, А32-8981/2015, А32-4988/2016, А32-45661/2016, А32-714/2017.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что факт внесения в ГКН в 2015 году сведений о том, что спорный земельный участок относится к категории земель населённых пунктов, не может являться достаточным основанием для констатации того, что спорный земельный участок выбыл из состава земель 2-го округа санитарной охраны курорта регионального значения. Кроме того, отнесение участка к категории земель населённых пунктов не исключает действие в отношении него правового режима, введённого для земель особо охраняемых природных территорий (аналогичная позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1882/09 от 16.06.2009).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что правовая квалификация спорных правоотношений является исключительной прерогативой арбитражного суда.

Как указано ранее, санаторий является сингулярным правопреемником в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке. Суд апелляционной инстанции не может согласиться с правомерностью вывода суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок принадлежит ответчику на праве постоянного бессрочного пользования, а также с доводом общества о наличии у него права на льготное исчисление платы за использование земельного участка по основанию изначального предоставления земельного участка правопредшественнику общества на праве постоянного (бессрочного) пользования, по следующим основаниям.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

Общество плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что ответчик за использование участка при обычных условиях должен был вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Учитывая изложенное, плата за использование публичных земель является регулируемой, следовательно, сумма арендная плата подлежит определению по формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

В пункте 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, сформулирована правовая позиция, согласно которой, если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 года данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 г. В действующей с 1 марта 2015 г. редакции указанного пункта ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено аналогичное правило.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно ст. 20 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Ответчик не относится к лицам, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право не было зарегистрировано, не является ранее возникшим, не приобретено в порядке универсального правопреемства, поэтому правовым основанием для взыскания с предпринимателя как фактического пользователя земельного участка являются ст. 1102 ГК РФ, ст. 1 и 65 ЗК РФ.

В случае переоформления в порядке п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 1 марта 2015 г. подлежала определению по правилам абзаца пятого п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, с 1 марта 2015 г. - по правилам, установленным п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что на момент подписания договора аренды N 3300004173 от 22.06.2009 общество было непосредственно поставлено в известность о том, что спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов. Обществу также не могло не быть известным о прямом действии выше приведённых нормативно-правовых актов, на основании которых право собственности на участок возникло у Краснодарского края. В связи с этим, суд апелляционной инстанции полагает, что обращение общества к неуполномоченному лицу - администрации с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, не может рассматриваться как совершение надлежащих действий, направленных на оформление в установленном порядке своих прав на земельный участок.

Поскольку правопредшественники ответчика до продажи объектов недвижимости, ни сам ответчик после приобретения данных объектов не исполнили обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, и не обратились до 1 июля 2012 г. с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в компетентный орган, размер платы за пользование участком, право государственной собственности на который принадлежит Краснодарскому краю, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы (т.е. размер платы за использование земельного участка в спорный период подлежит определению для общества в общем порядке).

В рамках настоящего дела спорным является период определения платы за использование земельного участка со 2-го квартала 2016 года по 3-ий квартал 2017 года включительно.

С 01.04.2016 размер арендной платы определялся постановлением главы (губернатора) Краснодарского края N 121 от 21.03.2016 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление N 121).

Согласно пункту 3.6.3 Постановления N 121 ставка арендной платы составляла 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом пунктами 11, 12, 13 Постановление N 121 закреплялось, что арендная плата за земельный участок, если иное не установлено федеральным законодательством, а также пунктами 6 - 9 Порядка, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

- изменение уровня инфляции;

- изменение кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка, изменении вида разрешенного использования земельного участка, перевода земельного участка из одной категории в другую.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало соответствующего финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Арендная плата, рассчитанная на основании кадастровой стоимости земельного участка либо рыночной стоимости земельного участка, подлежит перерасчету в связи с изменением, соответственно, кадастровой стоимости земельного участка либо рыночной стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 12 Порядка, не проводится.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что данный порядок определения размера платы за спорный земельный участок действовал до 11.08.2017 включительно.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Как указывалось ранее, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:33:0204005:19 является ограниченным в обороте, т.к. входит в округ санитарной охраны курорта регионального значения и не подлежит передаче в частную собственность.

С 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Из сведений, предоставленных ФГБУ "ФКП Росреестра" следует, что в отношении спорного земельного участка в рассматриваемый период действовали следующие значения кадастровой стоимости:

- в период с 01.04.2016 по 31.01.2017 кадастровая стоимость земельного участка (с учётом исправления допущенных регистрирующим органом реестровых ошибок) составляла 190 950 143 руб. 45 коп. Данная кадастровая стоимость была установлена приказом ДИО КК N 1756 от 22.11.2011;

- 01.02.2017 по 30.09.2017 кадастровая стоимость земельного участка составляла 323 719 166 руб. 97 коп. Данная кадастровая стоимость была установлена приказом ДИО КК N 2640 от 14.12.2016.

Доказательства того, что обществом выше указанная кадастровая стоимость была пересмотрена в рассматриваемые периоды в установленном законом порядке, в материалы дела не представлены.

Согласно решению Совета Шепсинского сельского поселения Туапсинского района N 118 от 29.07.2016 ставка земельного налога для земель, предназначенных для размещения пансионатов, и земель курортов составляет 1% от кадастровой стоимости.

С учётом изложенного, за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 общество было обязано внести плату за использование спорного земельного участка в общей сумме 10 142 255 руб. 92 коп.:

- за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 (275 дн.) - 4 722 867 руб. 66 коп.

190 950 143 руб. 45 коп. х 2,5% (ставка) х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,06 (коэф. инфляции за 2012-2016 годы) / 365 дн. х 275 дн.;

- за период с 01.01.2017 по 31.01.2017 (31 день) - 548 523 руб. 43 коп.

190 950 143 руб. 45 коп. х 2,5% (ставка) х 1,06 х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,06 х 1,04 (коэф. инфляции за 2012-2017 годы) / 365 дн. х 31 день;

- за период с 01.02.2017 по 11.08.2017 (192 дн.) - 4 427 413 руб. 92 коп.

323 719 166 руб. 97 коп. х 2,5% (ставка) х 1,04 (коэф. инфляции за 2017 год) / 365 дн. х 192 дн.;

- за период с 12.08.2017 по 30.09.2017 (50 дн.) - 443 450 руб. 91 коп.

323 719 166 руб. 97 коп. х 1% (ставка) х 1,04 (коэф. инфляции за 2017 год) / 365 дн. х 50 дн.

При определении размера задолженности суд апелляционной инстанции учёл платежи, произведённые обществом, в которых назначение платежа совпадает с рассматриваемым периодом, т.к. в материалах дела отсутствуют доказательства формирования переплаты за предшествующие периоды, а в иных платёжных поручениях в назначении платежа указан более поздний период, однако суд апелляционной инстанции не вправе изменять назначение платежей по своему усмотрению.

С учётом изложенного, надлежит констатировать, что в качестве оплаты за использование земельного участка в спорный период общество внесло департаменту денежные средства в общей сумме 4 485 820 руб. 28 коп. по следующим платёжным поручениям: N 425 от 21.07.2016 на сумму 478 413 руб.

55 коп., N 119 от 29.09.2017 на сумму 3 574 993 руб. 18 коп. (т. 5 л.д. 32, 33) и N 200 от 20.04.2016 на сумму 432 413 руб. 55 коп.

Следовательно, размер неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с общества в пользу департамента, составляет 5 656 435 руб. 64 коп. (10 142 255 руб. 92 коп. - 4 485 820 руб. 28 коп.). в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности по оплате использования земельного участка надлежит отказать.

Ввиду ничтожности договора аренды N 3300004173 от 22.06.2009, оснований для удовлетворения иска департамента в части взыскания с общества договорной неустойки не имеется.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат пропорциональному распределению между сторонами.

С учётом изложенного, с общества в доход федерального бюджета надлежит взыскать 64 741 руб. государственной пошлины по иску и 4 848 руб. государственной пошлины по двум апелляционным жалобам, всего 69 589 руб. государственной пошлины по делу.

С департамента в пользу общества надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлине по кассационной жалобе в размере 576 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 декабря 2019 года по делу N А32-31577/2017 отменить в части, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Туапсенефтепродукт - санаторий "Смена" (ИНН 2355016340, ОГРН 1032330758855) в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) неосновательное обогащение за период с 01.04.2016 по 30.09.2017 в размере 5 656 435 руб. 64 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Туапсенефтепродукт - санаторий "Смена" (ИНН 2355016340, ОГРН 1032330758855) государственную пошлину по делу в размере 69 589 руб.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Туапсенефтепродукт - санаторий "Смена" (ИНН 2355016340, ОГРН 1032330758855) судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобы в размере 576 руб.".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов