Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2020 г. N 09АП-14001/20 по делу N А40-263643/2019

г. Москва

22 июня 2020 г.

Дело N А40-263643/19

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.А.Чеботаревой,

судей:	Л.А.Москвиной, С.Л.Захарова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А.Шевцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Москвы и ДГИ города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2020 года по делу N А40-263643/19 (139-2210)

по заявлению ДГИ города Москвы

к Управлению Росреестра по Москве

третьих лиц: 1) Правительство Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13)

2) ООО "БАРНИ Л" (11531, г. Москва, ул. Саянская, д.3, корп. 1, кв. 258)

о признании незаконным

при участии:

от заявителя:	не явился, извещен;
от ответчика: от третьих лиц:	Фокина Н.С. по дов. от 30.12.2019 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - заявитель, Департамент, ДГИ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве, Управление) об отказе в осуществлении внесения в ЕГРН записи о прекращении аренды от 18.07.2019 N 77/017/213/2019-8061, о возложении обязанности осуществить действия по внесению в ЕГРН записи о прекращении действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:14, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Хачатуряна, вл.20а.

Решением суда от 24.01.2020 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, Правительство Москвы и ДГИ города Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель и третье лицо считают, что судом применены нормы права, не подлежащие применению в данном случае. Расторжение договора аренды в судебном порядке необязательно, так как договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке, так как уведомление об отказе от договора Общество получило, возражений не представило.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "БАРНИ Л" решение суда поддержало, возражало против доводов апелляционной жалобы.

Представитель Управления в судебном заседании решение суда поддержал в полном объеме, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) и ООО "Барни Л" был заключен договор аренды от 31.10.2001 N М-02-017724 на земельный участок с кадастровым номером: 77:02:0008006:14 площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Хачатуряна, вл. 20а.

В соответствии с п. 1.1. Договора предметом Договора является земельный участок, площадью 1200 кв.м. кадастровый номер 77:02:0008006:14, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Хачатуряна, вл. 20А, предоставляемый в пользование на условиях аренды под строительство кафе модульного типа с предприятиями торговли и бытового обслуживания населения.

Договор заключен до 25.10.2044, что подтверждается п. 2.1. Договора.

На заседании Градостроительного-земельной комиссии города Москвы от 15.11.2018 27 принято решение о расторжении договора арены от 31.10.2001 N М-02-017724 в одностороннем порядке в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

На основании чего, Департаментом городского имущества 05.04.2019 подано заявление N 77/017/213/2019-8061 в Управление Росреестра по г. Москве о погашении записи договора аренды.

Уведомлением от 18.07.2019 N 77/017/213/2019-8061 заявителю отказано во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды от 31.10.2001 N М-02-017724.

Не согласившись с указанным решением Управления Росреестра, оформленного уведомлением от 18.07.2019 N 77/017/213/2019-8061 заявитель обратился в суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из законности отказа Управления Росреестра.

Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции, руководствуется следующим.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ).

На основании ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ при поступлении документов для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В качестве документа-основания для осуществления заявленных действий было представлено уведомление арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 09.01.2019 N ДГИ-И-78/19.

Согласно сведениям ЕГРН Договор аренды земельного участка от 31.10.2001 N М-02- 017724 между ДГИ г. Москвы (Арендодатель) и ООО "БАРНИ Л" (Арендатор) был заключен на срок с 31.10.2001 по 25.10.2044.

На момент подачи заявления о расторжении договора аренды, срок аренды не истек.

Согласно указанному Договору аренды предметом аренды является земельный участок, предоставленный в пользование на условиях аренды под строительство кафе модульного типа с предприятиями торговли и бытового обслуживания населения. Кроме того, согласно п. 1.4 указанного Договора на участке имеется одноэтажное здание.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договорными называют отношения, когда между участниками таких отношений возникают обязательства (взаимные) на основании заключенного между ними договора или из-за того, что они совершают встречные действия, повлекшие за собой по закону такие же последствия, как при заключении договора аналогичной природы в надлежащей форме.

Договор аренды государственного или муниципального участка можно расторгнуть (прекратить) по общим основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Однако законодательством предусмотрены особые основания и ограничения.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ отказ арендодателя от договора является односторонней сделкой. При этом, к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ).

Досрочное расторжение аренды согласно ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; а также когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно представленному уведомлению о расторжении договора аренды, направленному в адрес Арендатора, Арендодатель уведомляет о досрочном расторжении Договора в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением Арендатором условий указанного договора аренды, отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды земельного участка от 31.10.2001 N М-02-017724 разрешения на строительство объекта недвижимого имущества.

Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка:

1) досрочное прекращение договора аренды земельного участка возможно только на основании решения суда;

2) арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора, в том числе, если основанием для расторжения послужили обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Как сказано выше, срок аренды по указанному договору - 43 года.

При этом документы, свидетельствующие, что Арендатор существенно нарушил условия договора аренды земельного участка от 31.10.2001 N М-02-017724, в Управление, а также в материалы судебного дела ДГИ не представлены.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более пяти лет, допускается по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в силу прямого указания п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Согласно положениям статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов (п. 1).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (п. 4).

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ неустранение причины, препятствующей осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанных в статье 26 настоящего Федерального закона, в течение срока приостановления служит основанием для отказа в осуществлении регистрационных действий.

На основании положений ст. ст. 26, 27 Управление Росреестра пришло к правомерно выводу об отказе во внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды от 31.10.2001 N М-02-017724.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о недоказанности нарушения прав заявителя оспариваемым решением в контексте ч. 1 ст. 198 АПК РФ, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом, как основанные на неверном толковании норм права и обстоятельств по делу.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, полагает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, учитывая, поскольку указанные в ней доводы не влияют на законность и обоснованность правильного по существу решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд.

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 января 2020 года по делу N А40-263643/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Чеботарева

Судьи

С.Л. Захаров Л.А. Москвина