Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2020 г. N 15АП-7485/20 по делу N А32-44456/2019

город Ростов-на-Дону

23 июня 2020 г.

дело N А32-44456/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Девлетшаева Тимура Данировича: представитель Аракелян А.Л. по доверенности от 21.02.2020

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Девлетшаева Тимура Данировича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 10.03.2020 по делу N А32-44456/2019

по иску Администрации муниципального образования города Краснодар

к индивидуальному предпринимателю Девлетшаеву Тимуру Данировичу

о признании договора аренды земельного участка прекращенным,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Девлетшаева Тимура Данировича

к Администрации муниципального образования города Краснодар

при участии третьего лица: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования города Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Девлетшаеву Тимуру Данировичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 2 042 178,10 рублей, из них задолженность по договору аренды земельного участка от 11.03.2019 N 4300023819 по арендной плате в размере 1 965 000 рублей, пеня в сумме 86 178,10 рублей; о признании договора аренды земельного участка от 11.03.2019 N 4300023819 прекращенным.

Также истец просит указать, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием по внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права аренды на земельный участок общей площадью 841 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Алма-Атинской, 2В, кадастровый номер 23:43:0206006:451 и исключению из Единого государственного реестра регистрационной записи.

Определением суда от 24.01.2020 к производству принят встречный иск предпринимателя к администрации о признании договора аренды от 11.03.2019 N 4300023819 недействительной (ничтожной) сделкой; о применении последствий недействительности сделки; о взыскании 1 080 000 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2020 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Суд пришел к выводу, что спорный договор аренды заключался в целях строительства объекта необходимого для обслуживания автотранспорта.

В градостроительном плане земельного участка RU23306000-000000000014497, выданном ответчику, указано описание вида разрешенного использования земельного участка обслуживание автотранспорта - размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.

Планируемый ответчиком объект - "Автомойка со станцией технического обслуживания автотранспорта" не соответствует разрешенному виду использования спорного земельного участка, в силу чего у проектной организации отсутствовала возможность составления соответствующего проекта.

Кроме того, земельный участок расположен на площади распространения пресных подземных вод Краснодарского месторождения, используемых для хозяйственно - питьевого водоснабжения населения и технологического обеспечения водой объектов промышленности г. Краснодара, в третьем поясе зоны санитарной охраны скважин водозабора станции подкачки, эксплуатируемого недропользователем - ООО "Краснодар Водоканал" (указанная информация содержится в извещении, а также в договоре аренды), в силу чего строительство автомойки в границах земельного участка также невозможно, так как необходимо соблюдение санитарных норм.

Однако, указанное не свидетельствует о невозможности строительства в границах земельного участка. Возможно строительство многоярусных гаражей.

В силу того, что спорный договор заключен по итогам аукциона в соответствии с действующими градостроительными регламентами, у суда не усмотрел оснований для признания договора от 11.03.2019 N 4300023819 недействительной (ничтожной) сделкой.

Ответчик в материалы дела не представил доказательства внесения арендной платы в размере 1 956 000 рублей, исковые требования администрации в указанной части признаны судом обоснованными.

Представленный истцом расчет пени суд признал составленным математически верно, с учетом просрочки внесения арендных платежей требования в указанной части были удовлетворены судом.

Также администрация просит признать договор аренды от 11.03.2019 N 4300023819 прекращенным.

Администрация реализовала право на односторонний отказ от исполнения договора, согласованный сторонами пунктом 7.4 договора, в силу чего исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению. В силу указанного удовлетворению также подлежит требование истца об указании в резолютивной части решение суда, что оно является основание для погашения в Едином государственном реестре недвижимости права аренды.

Индивидуальный предприниматель Девлетшаев Тимур Данирович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просил решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

Администрацией был предоставлен в аренду земельный участок, на котором отсутствует место допустимого разрешения объектов, что приводит к невозможности использования участка по назначению, в том числе с целью строительства объектов, эксплуатация которых входит в перечень разрешенных видов использования.

Земельный участок с разрешенным использованием "для обслуживания автотранспорта" сформирован в зоне многоэтажной жилой застройки, что недопустимо.

Кроме того, земельный участок находится одновременно в 3-х функциональных зонах, что противоречит требованиям п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Размещение участка на территории зоны санитарной охраны 3 пояса артезианских скважин также препятствует осуществлению строительства в соответствии с видом разрешенного использования.

Спорный договор был заключен именно с целью капитального строительства, что подтверждается извещением о проведении аукциона

05.03.2020 ответчиком получен ответ департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар, в котором департамент сообщает об отсутствии места допустимого размещения объектов капитального строительства, в отношении участка имеются противоречия между генеральным планом муниципального образования и Правилами землепользования и застройки.

В судебном заседании, проведенном с объявлением перерыва в порядке статьи 163 АПК РФ до 17:50 текущего дня, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец и третье лицо, извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя предпринимателя, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206006:451, площадью 841 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Алма-Атинская, 2В, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206006:451, спорный земельный участок, участок).

В соответствии с протоколом администрации муниципального образования город Краснодар о результатах аукциона по лоту N 977-З от 01.03.2019 N 3, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 11.03.2019 N 4300023819 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 841 кв. м, расположенный по ул. Алма-Атинская, 2В в муниципальном образовании город Краснодар с кадастровым номером 23:43:0206006:451.

Согласно пункту 1.3 договора участок предоставляется для обслуживания автотранспорта.

Ежегодная арендная плата, определенная по результатам аукциона составляет 3 036 000 рублей (пункт 2.1 договора).

Сумма арендной платы, за вычетом внесенного задатка, в размере 1 956 000 рублей, должна поступить от арендатора в течение 10 дней с момента подписания договора (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора по истечении двенадцати месяцев с момента подписания договора арендная плата за земельный участок, определенная по результатам аукциона, вносится арендатором ежемесячно (начисление суммы платежа за месяц производится из расчета числа дней в месяце) в виде авансового платежа до 10 числа каждого месяца.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 31.08.2019, запись государственной регистрации права от 02.04.2019.

Администрация, указывая на то, что ответчик обязательства по перечислению арендной платы, в соответствии с пунктом 2.2 договора, надлежащим образом не исполнил, направила в адрес предпринимателя претензию от 28.05.2019 N 11314/26 с требованием об исполнении условий договора, в части произведения оплаты в размере 1 956 000 рублей.

В связи с тем, что задолженность по договору аренды не оплачена, администрация, ссылаясь на положения пункта 7.4 договора, которым предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора аренды по основаниям, указанным в подпункте 3.2.3 договора аренды, направила в адрес ответчика уведомление от 28.06.2019 N 470/07 о прекращении договорных отношений в одностороннем порядке. Указанное уведомление получено ответчиком 02.07.2019.

Ответчик в свою очередь указывает на то, что спорный договор является ничтожной сделкой, в силу того, что расположен одновременно в трех зонах: зоне застройки многоэтажными жилыми домами, зоне особо охраняемых территорий (памятник археологии) и в неустановленной зоне.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения сторонам с исками в суд.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первоначально проверяет действительность договора аренды, включая порядок предоставления земельного участка и правомочность соответствующего публично-правового образования по распоряжению земельным участком.

Ответчик просит признать договор аренды недействительной сделкой.

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом предприниматель не доказал, что его права и обязанности могут быть восстановлены только в результате признания недействительным договора аренды.

Интерес ответчика заключается в прекращении договорных отношений и возврате уплаченных денежных средств за предмет аренды, использование которого по назначению оказалось невозможным.

Ответчик оценил данное требование как применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Данная правовая позиция сформулирована в абзаце третьем пункта 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.07.2016 по делу N А63-12002/2015.

Как указано ранее, имущественный интерес ответчика состоит во взыскании с администрации 1 080 000 рублей, перечисленных по договору аренды от 11.03.2019 N 4300023819.

При этом, апелляционный суд не усматривает оснований для признания договора аренды недействительной сделкой.

В свою очередь, отказ в признании договора недействительным не препятствует суду в рассмотрении имущественного требования, вытекающего из невозможности исполнения договора аренды.

При оценке правовой природы спорных правоотношений апелляционный суд установил следующее.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение ВС РФ от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По смыслу положений ст. ст. 328, 606, 611, 612, 614 ГК РФ и сформулированной в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" рекомендации, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, поскольку обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества для согласованного вида пользования, а обязанность арендатора - во внесении платежей за возможность такого согласованного пользование этим имуществом. В отсутствие реальной возможности использования объекта аренды в предусмотренных договором целях по причинам, не зависящим от арендатора, у него не возникает обязанность по внесению арендных платежей. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Необходимо отметить, что спорный договор был заключен именно с целью капитального строительства, что подтверждается извещением о проведении аукциона. Договор возлагает на ответчика обязанность по возведению объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельного участка указывается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков". Под кодом 4.9 данного классификатора (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) значился вид разрешенного использования земельного участка "обслуживание автотранспорта", который предполагает размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.

Суд первой инстанции указал, что ответ о невозможности строительства был выдан ответчику в связи с несоответствием желаемого им объекта - автомойки - виду разрешенного использования.

Однако, при попытке согласования строительства ответчик получил отказ не только предложенного им объекта - "Автомойка со станцией технического обслуживания автотранспорта", но в целом в возведении капитальных объектов.

Так, проектная организация ООО "Юг-Дом" в письме от 12.07.2019 сообщила предпринимателю, что согласно выданному ему градостроительному плану пятно застройки не представлено, соответственно, невозможно возведение капитальных строений.

05.03.2020 Департамент архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар ответчиком направил ответ на запрос ответчика, в котором департамент сообщил об отсутствии места допустимого размещения объектов капитального строительства, а также указал, что в отношении участка имеются противоречия между генеральным планом муниципального образования и Правилами землепользования и застройки.

Департамент разъяснил, что заинтересованные лица могут подать обращение об изменении генерального плана муниципального образования.

Апелляционный суд не может признать разумным обязание участника аукциона приводить генеральный план муниципального образования в соответствие с заключенным на основании публичной процедуры договором аренды. На освоение земельного участка предприниматель имеет ограниченное самим же договором время. Соответственно, действуя добросовестно и благоразумно именно администрация обязана была предоставить земельный участок, готовый для использования по заявленному в договоре назначению.

Предприниматель был фактически лишен возможности приступить к целевому использованию земельного участка, а владение таким земельным участком носило номинальный характер, лишенный какого бы то ни было экономического эффекта для арендатора.

В рассматриваемом случае, ни ответчик, ни любое другое лицо не могло бы использовать в спорный период данный земельный участок по назначению, что лишает администрацию права требования арендной платы.

В такой ситуации администрация не может быть признана осуществившей юридически значимое и экономически ценное для арендатора предоставление. Ответчик не должен возмещать администрации стоимость такого пользования в деньгах по определенной договором цене. Исполнение сделки фактически имело место только со стороны предпринимателя в виде уплаты арендной платы.

В связи с этим предприниматель вправе требовать возврата перечисленных арендных платежей, а администрация как арендодатель обязана возвратить полученные от общества арендные платежи.

Материалами дела подтверждается внесение ответчиком арендной платы в размере 1 080 000 рублей. Указанные денежные средства подлежат возврату предпринимателю.

По этим же основаниям суд отказывает администрации во взыскании арендных платежей за несостоявшееся использование земельного участка по указанному в договоре разрешенному использованию, причем неиспользование земельного участка в данном случае наступило по обстоятельствам, не зависящим от предпринимателя и за которые он не отвечает и которые не могут быть ни поставлены ответчику в вину, ни отнесены к сфере договорного риска предпринимателя.

Описанные в настоящем деле обстоятельства, исключившие возможность использования обществом земельного участка и достижение ответчиком той имущественной цели, ради которой он вносило арендные платежи, относятся всецело к сфере компетенции арендодателя, и негативный эффект данных обстоятельств не может быть переложен на арендатора одновременно и лишением его возможности достижения экономической цели договора аренды, и безвозвратной утратой произведенных ради этой цели арендных платежей.

С учетом изложенных выше обстоятельств отсутствуют основания для взыскания пени за просрочку внесения арендной платы, на которую администрация не могла претендовать.

Целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании) (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 14182/12 по делу N А56-40992/2011).

Учитывая изложенное, в случае возникновения между сторонами спора о существовании договорного правоотношения такой спор может быть разрешен судом по иску одной из сторон о признании договора существующим (действующим, заключенным) или прекращенным.

Апелляционный суд установил, что спор о прекращении договора аренды между сторонами отсутствуют, воля на прекращение договорных отношений изложена администрацией в уведомлении от 28.06.2019 N 470/07. Указанное уведомление получено ответчиком 02.07.2019, из его поведения следует, что ответчик поддерживает прекращение договорных отношений.

Таким образом, отсутствует необходимость судебного признания договора прекращенным.

С учетом изложенного, судебное решение подлежит отмене как вынесенное при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, а также при неправильном применении норм материального права.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2020 по делу N А32-44456/2019 отменить.

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) в пользу индивидуального предпринимателя Девлетшаева Тимура Данировича (ИНН 231514721624. ОГРНИП 308231512000092,) денежные средства в размере 1 080 000 рублей, перечисленные по договору аренды от 11.03.2019 N 4300023819.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов