Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2020 г. N 10АП-7465/20 по делу N А41-89281/2019

г. Москва

25 июня 2020 г.

Дело N А41-89281/19

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миришова Э.С.,

судей Ханашевича С.К., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Васильевой Ю.К.,

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "УютТайм" - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "УютТайм"на решение Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2020 года по делу N А41-89281/19, по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района к Обществу с ограниченной ответственностью "УютТайм",

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "УютТайм" (далее - ответчик) о:

- расторжении договора аренды нежилых помещений (строений) от 06.06.2019 N 4223;

- об обязании ООО "УютТайм" восстановить самовольно демонтированные конструкции нежилого помещения общей площадью 319,2 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п. Одинцово, г. Одинцово, ул. Союзная, д. 6;

- об обязании ООО "УютТайм" передать КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 319,2 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п. Одинцово, г. Одинцово, ул. Союзная, д. 6.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2020 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "УютТайм" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители сторон в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.До начала судебного разбирательства заявлений и ходатайств не заявлено.

Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании протокола аукциона от 27.05.2019 N АЭ-ОД/18-1781, между комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений (строений) от 06.06.2019 N 4223, по условиям которого комитет передал, а общество по акту приема-передачи приняло за плату во временное пользование нежилое помещение I общей площадью 319,2 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п. Одинцово, г. Одинцово, ул. Союзная, д. 6, с целевым назначением: организация и предоставление мест для временного проживания.

Срок действия договора: 10 лет - до 05.06.2029.

12.07.2019 общество обратилось в комитет с просьбой о согласовании перепланировки арендуемого имущества.

Актом работы комиссии от 24.07.2019 установлено, что в арендуемом помещении производятся капитальные ремонтные работы, сопровождающиеся демонтажем стен и перегородок.

При этом арендатору разрешение на перепланировку не выдавалось.

Согласно пп. "д" п. 2.1 договора аренды арендатор вправе производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений только при наличии письменного согласия арендодателя.

В письме от 25.07.2019 комитет сообщил, что возражает против проведения перепланировки нежилого помещения, потребовал восстановить разрушенные конструкции, снос которых осуществлен без разрешения, сообщил о расторжении договора с 29.10.2019 и необходимости возвращении помещения по акту приема-передачи

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в полном объеме.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

Спорные правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (статьи 309 - 328), а также специальными нормами материального права, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606-625 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пп. "д" п. 2.1 договора аренды арендатор обязан производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемых помещений согласно действующему законодательству при наличии письменного согласия арендодателя. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом РФ.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На проведение реконструкции требуется разработка проектной документации, одобренной государственной строительной экспертизой (статья 49 Градостроительного кодекса РФ), получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию (статьи 51, 55 Кодекса).

Пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с пунктом 10 статьи 12 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации отнесено определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений.

В частности, такие условия определены пунктом 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила).

В соответствии с пунктом 1.7 Правил перепланировка помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, доказательства получения в установленном законом и договором порядке разрешения на реконструкцию/перепланировку арендуемого помещения отсутствуют.

Также отказ истца в согласовании реконструкции/перепланировки помещения ответчиком не оспорен.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии с актом работы комиссии от 12.11.2019, в нежилом помещении I площадью 319,2 кв.м. зафиксировано следующее (согласно техническому паспорту помещения от 27.08.2012):

-снесены перегородки между помещениями N N 3,4,5;

-снесена перегородка между помещениями N N 2,37; -снесена перегородка между помещениями N N 35,36;

-снесена перегородка между помещениями N N 19 и 20, в помещении N 19 возведены перегородки, разделяющие его на три части;

- между помещениями N N 21 и 22 снесена перегородка, после чего на образовавшейся площади обустроены три помещения;

-в результате сноса перегородок были объединены помещения: N N 28,29,30,31,37;

-между помещениями N N 25,27 снесена перегородка, в помещении N 25 начато возведение перегородок для дополнительного обустройства двух помещений, в помещении N 27 также начато возведение перегородок для обустройства двух помещений;

-помещения N N 32,33 объединены с помещением N34;

-с наружной стороны помещений N N 13,14 самовольно убрана часть забора, газон поврежден, накатана колея от автомобильных шин.

Истцом в материалы дела представлен Технический паспорт на спорное помещение от 27.08.2012 с указанием демонтированных конструкций, а также коллективное обращение собственников многоквартирного жилого дома, в котором расположено арендованное имущество, с жалобой на действия ответчика по сносу перегородок.

Подписывая договор аренды, ответчик обладал всей необходимой информацией о расположении перегородок в арендуемом помещении, что позволяло оценить все риски, возникающие при аренде такого недвижимого имущества.

В письме от 14.11.2019 комитет сообщил обществу об отказе в проведении перепланировки нежилого помещения, указав, что согласно представленной технической документации, перепланировка предполагает увеличение площади арендуемого имущества на 3 кв.м., что существенно изменяет предмет договора, заключенного по результатам проведения торгов

Принимая во внимание вышеизложенное, так как ответчик без письменного согласия истца, без оформления проектной и разрешительной документации, демонтировал стены и перегородки, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования истца об обязании восстановить самовольно демонтированные конструкции нежилого помещения и передать помещение по акту приема-передачи обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Доказательств того, что сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора, в материалы дела не представлено. Тогда как законом и договором не предусмотрено право истца на односторонний отказ от договора.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе рассмотрения спора судом установлен факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил требования истца о расторжении договора.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя доводов не содержит и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2020 года по делу N А41-89281/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Э.С. Миришов

Судьи

С.К. Ханашевич М.В. Игнахина