Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 г. N 05АП-2941/20 по делу N А51-18417/2019

г. Владивосток

26 июня 2020 г.

Дело N А51-18417/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Е.Н. Шалагановой, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

казенного предприятия Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края",

апелляционное производство N 05АП-2941/2020,

на решение от 25.03.2020 судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-18417/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску краевого государственного бюджетного учреждения по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость"

(ИНН 2540015326, ОГРН 1022502260428)

к казенному предприятию Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края"

(ИНН 2540139530, ОГРН 1082540000355),

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Министерство строительства Приморского края,

об обязании освободить недвижимое имущество,

при участии:

от истца: Ильиченко Е.В. по доверенности от 03.03.2020;

от ответчика: Порва О.И., по доверенности от 11.11.2019;

от третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Краевое государственное унитарное предприятие по эксплуатации недвижимости приморского края "Госнедвижимость" (далее - КГУП "Госнедвижимость") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к казенному предприятию Приморского края "Единая дирекция по строительству объектов на территории Приморского края" (далее - ответчик, предприятие, КППК "Приморкрайстрой") об обязании освободить недвижимое имущество: нежилые помещения в административном здании: 2 этаж (литер А) - номера на поэтажном плане: 2-9, 11, 13-16; 3 этаж (литер А1) - номер на поэтажном плане: 40; мансарда (литер А) - номера на поэтажном плане: 1, 8, 16, 21, 22, общая площадь: 471,90 кв.м, расположенном по адресу: г Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 18, передав их по акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 22.10.2019, 15.01.2020 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края и Министерство строительства Приморского края.

В судебном заседании, состоявшемся 15.01.2020, судом первой инстанции в порядке статьи 124 АПК РФ удовлетворено ходатайство Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края об уточнении его наименования на Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

В судебном заседании, состоявшемся 18.03.2020, истец заявил ходатайство о замене в порядке процессуального правопреемства краевого государственного унитарного предприятия по эксплуатации недвижимости приморского края "Госнедвижимость" на краевое государственное бюджетное учреждение по эксплуатации недвижимости Приморского края "Госнедвижимость" далее - КГБУ "Госнедвижимость").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2020 в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена истца с КГУП "Госнедвижимость" на КГБУ "Госнедвижимость". Исковые требования удовлетворены, суд обязал ответчика в месячный срок с момента вступления решения в законную силу освободить спорные нежилые помещения, передав их по акту приема-передачи истцу.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что спорный контракт не прекратил своего действия, так как был продлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также отмечает, что не имеет возможности исполнить требование истца об освобождении занимаемых помещений до момента закрепления за ним других помещений на праве оперативного управления собственником имущества либо до получения денежных средств в целях исполнения решения суда. При этом указывает, что не может допустить остановку своей деятельности, поскольку на предприятие возложена реализация важнейших социальных задач.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23.06.2020.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от истца и Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ были приобщены к материалам дела. В своих отзывах истец и Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание суда 23.06.2020 третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 25.04.2018 между КГУП "Госнедвижимость" (арендодатель) и КППК "Приморкрайстрой" (арендатор) был заключен контракт N 6/18 (2018/44-30) (далее - спорный контракт), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество: нежилые помещения в административном здании: 2 этаж (литер А) - номера на поэтажном плане: 2-9, 11, 13-16; 3 этаж (литер А1) - номер на поэтажном плане: 40; мансарда (литер А) - номера на поэтажном плане: 1, 8, 10, 11, 13, 14, 16-22, общая площадь: 675,40 кв.м, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Адмирала Фокина, 18 (далее - спорное имущество). Цель использования имущества: офис (пункты 1.1-1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2014 серии 25-АВ N 279492.

Согласно пункту 2.1. срок оказания услуг с 01.05.2018 по 31.03.2019.

Пунктом 3.3.7 контакта установлена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить плату по контракту в порядке, установленным контрактом.

Уведомлением N 11/320 от 01.04.2019 истец сообщил ответчику, что срок действия контракта истек 31.03.2019 и, принимая во внимание, что арендатор имеет задолженность по арендной плате, отказался от заключения контакта на новый срок и потребовал освободить арендуемое имущество.

Претензиями N 11/536 от 23.05.2019, N 11/674 от 20.06.2019, N 11/631 от 01.07.2019, N 11/767 от 31.07.2019 истец неоднократно обращался к ответчику с требованием оплатить имеющуюся на его стороне задолженность по договору и освободить занимаемое имущество.

Письмом от 05.08.2019 N 01-3-02/1309 арендатор сообщил, что не имеет возможности освободить арендуемое имущество в связи с отсутствием других помещений и необходимостью продолжать уставную деятельность.

Неисполнение ответчиком требований о возврате имущества послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 610 договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, пункт 2 статьи 621 ГК РФ устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а именно:

- пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора;

- отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами спора, на дату окончания действия контракта арендодатель сначала уведомлением N 11/320 от 01.04.2019, а впоследствии претензиями N 11/536 от 23.05.2019, N 11/674 от 20.06.2019, N 11/631 от 01.07.2019, N 11/767 от 31.07.2019 выразил возражения относительно продолжения пользования арендатором спорными помещениями.

Следовательно, в связи с отсутствием необходимой совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, спорный контракт, вопреки доводу ответчика, не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока (31.03.2019).

Более того, апелляционная коллегия отмечает, что поскольку спорный контракт заключен в отношении государственного имущества, то обязательственные отношения, возникшие из данного контракта, подлежат регулированию, ко всему прочему, нормами Федерального закона от 26.07.2006 N 135 "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

В соответствии с частями 9 и 10 Закон о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) также разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

По смыслу вышеуказанных норм и разъяснений, для продления действия спорного контракта в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ должна быть соблюдена следующая совокупность условий:

- не уведомление арендодателем арендатора до истечения срока аренды о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора;

- отсутствие иных возражений арендодателя;

- исполнение арендатором надлежащим образом своих обязанностей по истекшему договору.

Отсутствие одного из названных условий исключает продление договора аренды государственно и/или муниципального имущества, заключенного после вступления в силу Закона о защите конкуренции, на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, ответчик не исполнял предусмотренную пунктом 3.3.7 контакта обязанность по своевременной и полноценной оплате арендных платежей, что последним, в том числе в письме от 05.08.2019 N 01-3-02/1309, не оспаривалось.

Кроме того, как было указано выше, имели место возражения арендодателя.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам предприятия, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ к спорным правоотношениям не могут быть применимы в силу законодательного запрета, установленного положениями статьи 17.1 Закона о конкуренции.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание факт прекращения действия спорного контракта и, как следствие, отсутствие правовых оснований у ответчика для дальнейшего занятия спорных помещений, требования истца при отсутствии доказательств наличия у ответчика иных законных оснований владения и пользования спорным имуществом являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что он не имеет возможности освободить занимаемые помещения до момента закрепления за ним других помещений на праве оперативного управления собственником имущества либо до получения денежных средств в целях исполнения решения суда, не имеет правого значения для настоящего спора, так как указанные обстоятельства не влияют на законность и обоснованность требований истца.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2020 по делу N А51-18417/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Е.Н. Шалаганова Д.А. Глебов