Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 г. N 15АП-3728/20 по делу N А32-28849/2018

город Ростов-на-Дону

26 июня 2020 г.

дело N А32-28849/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гребенкиной И.П., при участии:

от истца: представитель не явился, извещен,

от ответчиков: представители не явились, извещены,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "Наше дело - Осень",

акционерного общества "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2020 по делу N А32-28849/2018 по иску Администрации города Сочи - исполнительно - распорядительный орган муниципального образования город - курорт Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148) к обществу с ограниченной ответственностью "Наше дело - Осень" (ОГРН 1092366003883, ИНН 2320174320), акционерному обществу "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) (ОГРН 1027739038326, ИНН 7705010473), при участии третьего лица: акционерного общества "Си ГЭЛАКСИ" (ОГРН 1062319006133, ИНН 2319037591), о расторжении договора аренды, о признании договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 общей площадью 3 662 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.08.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 по делу N А32-28849/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении определением суда от 02.10.2019 удовлетворено ходатайство истца об уточнении искового заявления, согласно которого администрация просит: расторгнуть договор аренды от 21.04.2015 N 4900009849 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 общей площадью 3 662 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект; признать договор аренды от 21.04.2015 N 4900009849 ничтожной (недействительной) сделкой, применив последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи в ЕГРН (запись от 24.04.2015 N 23-23/050- 23/050/103/2015-484/2 о регистрации договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849); признать договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.04.2015 ничтожной (недействительной) сделкой, применив последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования записи в ЕГРН (запись от 28.04.2015 N 23-23/050-23/050/085/2015-124/2 о регистрации договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849); признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 площадью 3 662 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, в виде договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849.

Определением суда от 27.11.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечен правопреемник акционерного общества "Санаторий "Светлана" (ОГРН 1022302833640, ИНН 2319008223) акционерное общество "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) (ОГРН 1027739038326, ИНН 7705010473).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2020 признано отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 площадью 3 662 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, в виде договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849. В удовлетворении остальной части иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью "Наше дело - Осень" (ОГРН 1092366003883, ИНН 2320174320) в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Наше дело - Осень" и акционерное общество "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью "Наше дело - Осень" просило отменить решение по делу N А32-28849/2018 в части признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 площадью 3 662 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, в виде договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849, в остальной части решение оставить без изменения.

В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Судом первой инстанции не учтено, что договор аренды исходного земельного участка был исцелен, сторонами добросовестно исполнялись его условия, заключенным договором не нарушаются права Администрации г. Сочи. С принятием Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" арендные отношения между администрацией г. Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана" были легитимизированы. Избранный истцом способ защиты права не может быть признан надлежащим, поскольку не соответствует характеру возникшего спора и не влечет восстановления прав Росимущества на спорный земельный участок. Из жалобы следует, что на протяжении 9 лет в период с момента заключения договора аренды исходного земельного участка 24.04.1999 до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, наделившего Администрацию г. Сочи полномочиями собственника этого участка, ни стороны договора, ни органы Росимущества требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявляли.

В своей апелляционной жалобе акционерное общество "Центральный Совет по туризму и отдыху" (холдинг) просило отменить решение суда первой инстанции в части признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 площадью 3 660 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, в виде договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849, в остальной части оставить решение суда первой инстанции без изменения. Право аренды земельного участка и передача прав и обязанностей оформлены согласно законодательству РФ и зарегистрированы надлежащим образом в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Лица, подписавшие договоры, обладали полномочиями на их заключение. Арендные платежи перечислялись и принимались истцом, на несвоевременно оплаченные платежи начислялась и взыскивалась неустойка. Истец признает договор аренды N 1365 от 23.04.1999 действительным, а договоры аренды, заключенные на основании Постановления администрации города Сочи от 27.02.2015 N 657, действительными и соответствующими законодательству РФ, что доказывается обращением 05.02.2019 истца в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО "ЦСТЭ" (холдинг) о расторжении договора аренды N 4900009868 от 29.04.2015 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1462 общей площадью 3608 кв.м, заключенного между АО "Санаторй "Светлана" и Администрацией города Сочи на основании Постановления администрации города Сочи от 27.02.2015 N 657, в связи с ненадлежащим исполнением АО "ЦСТЭ" (холдинг) своих обязательств по договору и взыскании задолженности по нему (дело А40-26651/2019). Кроме того, по договору аренды N 4900009868 от 29.04.2015 Администрация города Сочи продолжает направлять претензии об оплате задолженности по арендным платежам, подтверждая его наличие и действительность. Договор аренды N 1365 от 23.04.1999 не оспаривался, все заинтересованные лица были осведомлены о его существовании, АО "ЦСТЭ" (холдинг) действовало открыто и добросовестно.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2020 в составе суда произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Маштакову Е.А. в связи с нахождением судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске. Рассмотрение апелляционной жалобы в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации начато с самого начала.

Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается заявителями только в части признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 площадью 3 660 кв.м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, в виде договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849 и сторонами не приведено доводов, направленных на оспаривание судебного акта в иной части, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части, оспариваемой заявителями апелляционных жалоб.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 23.04.1999 между администрацией (арендодатель) и ОАО Санаторий "Светлана" (арендатор) заключен договор N 1365 аренды земельного участка площадью 55 188 кв.м с кадастровым номером 23:49:000000:113, расположенного по адресу: город Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75, с разрешенным использованием для размещения зданий и сооружений санатория с 01.04.1999 по 01.04.2048.

По дополнительным соглашениям от 21.12.2011 N 1, от 16.01.2013 N 2, от 25.10.2013 N 3, от 21.01.2014 N 4 в отношения по договору аренды 1999 года вступили в качестве арендаторов закрытое акционерное общество "Профкурорт Санаторий "Светлана", Бардахчиева Р.Х., Мельникова Ю.К., Чакветадзе М.В., Рогова Л.И., общества с ограниченной ответственностью "Лакокраска", "Уют" в связи с переходом к ним права собственности на расположенные на исходном земельном участке объекты недвижимости.

Постановлением администрации от 27.02.2015 N 657 исходный земельный участок по заявлению его арендаторов разделен на 13 участков, образован, в том земельный участок с уточнением его разрешенного использования под апартотелем.

Земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования предоставлен ОАО Санаторий "Светлана" в аренду до 01.04.2048.

21.04.2015 между муниципальным образованием городом-курортом Сочи (арендодатель) и ОАО Санаторий "Светлана" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка до 01.04.2048.

Из содержания пунктов 1.1, 1.3 следует, что арендатор обязан использовать объект аренды строго в соответствии с его разрешенным использованием под апартотелем, а возведение новых строений допускалось только на основании соответствующей разрешительной документации.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором (пункты 5.2.7, 4.1.1).

По заключенному 27.04.2015 договору перенайма права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы ООО "Наше дело-Осень".

07.02.2018 в рамках муниципального земельного контроля ведущим специалистом отдела земельного контроля администрации произведен визуальный осмотр земельного участка, в ходе которого выявлено, что земельный участок фактически не используется обществом, на нем отсутствует ограждение, он свободен от застройки и на нем произрастают зеленые насаждения, что отражено в акте осмотра от 07.02.2018.

Претензиями от 10.04.2018, 18.05.2018 администрация направила предупреждения о необходимости устранения выявленных нарушений под угрозой обращения в суд с иском о расторжении договора аренды.

Неисполнение требований администрации послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался статьями 166 - 176, 178 - 181 Гражданского кодекса РФ, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что спорный земельный, являясь федеральной собственностью, предоставлялся в аренду органом местного самоуправления г. Сочи, который не был уполномочен на распоряжение федеральным имуществом. Кроме того, суд указал, что истцом пропущен срок исковой давности по указанному требованию.

Судом установлено, что внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории). В силу пункта 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

На момент подписания договора аренды действовало Постановление Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу Постановлением Правительства РФ от 14.04.2003 N 217), в соответствии с которым к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров (пункт 5 Постановления).

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 комитет наделен правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Таким образом, на момент подписания администрацией города Сочи договора аренды от 23.04.1999 N 1365 спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью и был предоставлен в аренду органом местного самоуправления, не уполномоченным на распоряжение федеральным имуществом.

Договор аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009849, договор передачи прав и обязанностей от 27.04.2015 являются ничтожными сделками, так как первичный договор аренды от 23.04.1999 N 1365, заключенный между администрацией г. Сочи и АО "Санаторий "Светлана", заключен в отсутствие полномочий по распоряжению федеральным имуществом.

Кроме того, из материалов дела следует, что на момент формирования спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 объекты капитального строительства, принадлежащие АО Санаторий "Светлана" в границах участка отсутствовали, в силу чего предоставление спорного земельного участка без проведения торгов противоречит положениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

С учетом квалификации спорных правоотношений сторон и предмета иска срок исковой давности по требованиям администрации в соответствии с правилами статьи 181 ГК РФ начинает свое течение с момента исполнения ничтожного договора аренды.

Администрация с исковыми требованиями о признании договора аренды земельного участка от 21.04.2015 и договора от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды недействительными (ничтожными) сделками обратилась в суд 02.10.2019 (заявив уточнения исковых требований). При этом, к исполнению договора аренды от 21.04.2015 стороны приступили с момента заключения спорной сделки. Сведения о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанности по договору от 27.04.2015 в Единый государственный реестр недвижимости внесены 28.04.2015, следовательно, о данной сделке администрации стало известно с указанной даты. В силу указанных выше обстоятельств трехлетний срок на признание договоров ничтожными сделками истцом пропущен.

Таким образом, в иске в части расторжения договор аренды земельного участка от 21.04.2015 N 4900009849 отказано правомерно.

Ссылка общества с ограниченной ответственностью "Наше дело - Осень" на то, что с принятием Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ арендные отношения между администрацией г. Сочи и ЗАО "Санаторий "Светлана" были легитимизированы основаны на неверном понимании норм материального права и не могут служить основанием к отмене принятого по делу решения, поскольку договор от 21.04.2015 N 4900009849 изначально был заключен неуполномоченным лицом.

Вопреки доводам апелляционных жалоб исковые требования в части признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1459 площадью 3 662 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, пр-кт Курортный, в виде договора аренды от 21.04.2015 N 4900009849, удовлетворены правомерно ввиду следующего.

В границах спорного земельного участка объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам отсутствуют, ответчики в фактическое владение земельным участком не вступили, в отсутствие правовых оснований для занятия и использования в деятельности ответчиков спорного земельного участка, владение которым муниципальное образования город - курорт Сочи не утратило.

Оснований к переоценке данных выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2020 по делу N А32-28849/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

В.Л. Новик

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова