Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2020 г. N 15АП-7933/20 по делу N А32-23414/2019

город Ростов-на-Дону

26 июня 2020 г.

дело N А32-23414/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Глазуновой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: представитель Сгибнев Игорь Константинович по доверенности от 20.07.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Адлерский рынок"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2020 по делу N А32-23414/2019

по иску Администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к акционерному обществу "Адлерский рынок" (ИНН 2317059409, ОГРН 1112367001119)

о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Адлерский рынок" (далее - ответчик, общество) о взыскании 1 156 538 рублей 16 копеек неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 02.08.2017 N 4900010125.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2020 исковые требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что неисполнение обязательства по договору аренды подтверждено материалами дела.

Истец представил в материалы дела расчет, по которому размер составляет 1 156 538 рублей 16 копеек.

Ответчик контррасчет неустойки, рассчитанной истцом, в материалы дела не представил, ходатайство об ее уменьшении не заявил.

Суд первой инстанции счел, что довод общества относительно неверного исчисления периода неустойки подлежит отклонению ввиду противоречия условиям пункта 3.1. договора, а именно права арендодателя начислять неустойку, на задолженность, возникшую с 2015 года.

Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет неустойки, признал его верным.

Акционерное общество "Адлерский рынок" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что срок действия договора установлен с момента государственной регистрации на пять лет, то есть с 26.10.2018 (дата государственной регистрации договора).

Взыскание пени может быть произведено за просрочку уплаты арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды за период после его заключения (в данном случае после 26.10.2018 года).

При этом, по условиям договора очередной платеж за 4 квартал арендатор обязан произвести не позднее 10 ноября текущего года.

Согласно представленному в материалы дела акту сверки следует, что обществом 06.11.2018 произведены платежи на сумму 6 894 989 рублей, то есть не позднее срока, установленного пунктом 3.3. договора.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика пояснил, что основанием для заключения договора аренды являлось постановление главы города от 2015 года, затем 02.08.2017 договор аренды был передан на подписание в Департамент, договор был зарегистрирован в октябре 2018 года. После того как общество узнало о регистрации договора, оно внесло тремя платежными поручениями годовую арендную плату за 2016, 2017, 2018 года. Назначение платежа за 2018 год было составлено некорректно, и пояснительным письмом общество уточнило, что данный платеж относится частично и на 2019 год.

Председательствующий доложил о поступлении от ответчика ходатайства о приобщении к материалам дела договора аренды и приложения к нему.

В целях обеспечения правильного разрешения дела и с учетом разъяснения, данного в абзаце 5 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", апелляционный суд определил приобщить к материалам дела представленный договор и приложение к нему.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и АО "Адлерский рынок", Мокроусовой Ольгой Борисовной, Гоневой Еленой Михайловной, Авджян Геворгом Киркоровичем (арендаторы) согласно постановлению администрации города Сочи от 13.10.2015 N 2920, решению Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2016 по делу N А32-14079/2016 заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 02.08.2017 N 4900010125, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 7 661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:2566, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 38, с разрешенным видом использования - "рыночный комплекс" (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации договора на 5 лет.

В соответствии с пунктом 2.3. договора условия договора о внесении арендной платы применяются к отношениям, возникшим с момента возникновения права собственности на объект недвижимости.

Согласно пункту 3.1. договора исчисление арендной платы устанавливается с 25.03.2015.

В соответствии с пунктом 3.2. договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.10.2015 N 014/7-2015 и составляет 1 869 093 рубля.

В приложениях к договору приведен расчет арендной платы для каждого арендатора с учетом доли земельного участка каждого арендатора.

Согласно приложению для арендатора 1 размер арендной платы для общества составил 1 827 648 рублей.

Согласно пункту 3.3. договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

Согласно пункту 5.2.2. договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателем.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.02.2019 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:2566 на земельный участок зарегистрировано право аренды по договору от 02.08.2017 N 4900010125 (дата государственной регистрации: 26.10.2018).

Претензия от 05.12.2018 N 30442-02-05-16 с требованием оплаты неустойки оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт пользования ответчиком земельного участка по договору аренды в спорный период ответчиком не оспаривается.

Довод заявителя жалобы о том, что взыскание пени может быть произведено за период после его заключения (в данном случае после 26.10.2018), судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1).

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (пункт 2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения самого договора.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Из вышеприведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений вышестоящих судов следует, что обязанность арендатора по внесению арендной платы и право арендодателя требовать неустойку за просрочку оплаты возникает не с момента регистрации договора аренды, а с момента его заключения.

До момента государственной регистрации права по договору не могли быть противопоставлены им третьим лицам, но для сторон договор заключен с момента подписания.

Договор заключен сторонами 02.08.2017.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 11.09.2017 по 31.12.2018, то есть за период после заключения договора.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в пункте 2.1. стороны согласовали порядок исчисления срока окончания действия договора, но не установили, что договор вступает в силу и его положения применяются к правоотношениям сторон только после государственной регистрации.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что истец имел право на взыскание неустойки только с 26.10.2018, как указывает ответчик.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 6.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 договора арендатор выплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет неустойки заявителем жалобы арифметически не оспорен, контррасчет не представлен.

С учетом изложенного, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2020 по делу N А32-23414/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

И.Н. Глазунова Р.Р. Илюшин