Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2020 г. N 09АП-15801/20 по делу N А40-297162/2018

город Москва

30 июня 2020 г.

Дело N А40-297162/19

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бондарева А.В., судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Жилищно-строительного кооператива "Учительский дом"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17 января 2020 года

по делу N А40-297162/18,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к ЖСК "Учительский дом"

третье лицо: Правительство Москвы

о взыскании задолженности, расторжении договора, выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Моисеев А.И., по доверенности от 04 июля 2019, диплом N 107705 0001049 р/н 108/мю, от 29 июня 2016 ; не явился, извещен;

от ответчика: Ракитина И.А., по доверенности от 17 декабря 2018 года, уд адвоката N 4032 р/н 77/2131, от 24 марта 2003 года; не явился, извещен;

от третьего лица: Моисеев А.И., по доверенности от 28 ноября 2019, диплом N 107705 0001049 р/н 108/мю, от 29 июня 2016;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЖСК "Учительский дом" (далее - ответчик) о взыскании задолженность по договору аренды N И-06-001248 от 01.03.2017 г. за период с 1 кв. 2018 по 4 кв. 2018 в размере 43 149 000 руб., неустойку за период с 06.04.2018 г. по 02.11.2018 г. в размере 1 404 793,36 руб., о расторжении договора аренды N И-06-001248 от 01.03.2017 г. и о выселении из нежилого помещения.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением суда от 17.01.2020 г. иск был удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.

Представитель истца, третьего лица против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца, ответчика, третьего лица не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.03.2017 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N И-06-001248, предметом которого является земельный участок, площадью 3 586 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:06:0001007:9276, имеющий адресный ориентир: г.Москва, ул. Кравченко, вл.16, и разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная) (2.6) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.2.)); спорт (5.1) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)).

Договор заключен сроком на 6 лет (п.2.1).

Пунктом 3.1. договора установлено, что размер арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с заключением ООО "Центр Оценки собственности" о стоимости оценки объекта от 31 октября 2016 г., составленного на основании отчета от 31 октября 2016 г. N 822г-162/16.

В соответствии с п.3.3. договора арендная плата начисляется со дня учетной регистрации настоящего договора в Департаменте городского имущества города Москвы и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

Согласно п.5.5. договора арендатор обязался ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся арендодателю арендную плату и по требованию арендодателя представлять платежные документы об уплате арендной платы.

На основании п.6.5. договора арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, в том числе в части уплаты арендной платы и пеней.

В силу требований п.8.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

В соответствии с п.7.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составляет 43 149 000 руб. за период с 1 квартала 2018 года по 4 квартал 2018 года, на которую начислены пени в сумме 1 404 793 руб. 36 коп. за период с 1 квартала 2018 года по 02.11.2018 г.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность, а также указал на то, что в том случае если ответчик не оплатит задолженность, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды.

Ответчик на претензию не ответил, задолженность не оплатил.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, учитывая мнения сторон, признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Установлено, что по условию сделки размер ежегодной арендной платы за земельный участок установлен в соответствии с заключением ООО "Центр Оценки собственности" о стоимости объекта оценки от 31 октября 2016 г., составленного на основании отчета от 31 октября 2016 г. N 822г-162/16.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составила 43 149 000 руб. за период с 1 квартала 2018 года по 4 квартал 2018 года. Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение ст. 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное требование о взыскании арендной платы по договору аренды в размере 43 149 000 руб. подлежит удовлетворению.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно п.1 ст.329 ГК РФ является неустойка.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Требование истца о взыскании пени в сумме 1 404 793 руб. 36 коп. за период с 1 квартала 2018 года по 02.11.2018 г. правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить имеющуюся задолженность, также расторгнуть договор аренды в досудебном порядке.

Согласно п.9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

По смыслу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п.7.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Поскольку представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковое требование в части расторжения договора аренды земельного участка также подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией, признаются несостоятельными.

Установлено, что Градостроительно-земельной комиссией города Москвы (протокол от 04.10.2018 N 22 п.15) принято решение согласиться с прекращением реализации инвестиционного проекта строительства жилого дома с подземным гаражом, встроено-пристроенным физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: г.Москва, ул. Кравченко, вл.16 и расторжение договора аренды земельного участка от 01.03.2017 г. N И-06-001248.

В рамках исполнения решения комиссии Департаментом городского имущества города Москвы ответчику направлено уведомление о расторжении договора аренды.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Поскольку Департамент как Арендодатель передал земельный участок, а ЖСК как Арендатор пользовалось земельным участком, в связи с чем было обязано вносить арендную плату.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 января 2020 года по делу N А40-297162/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Панкратова Н.И. Александрова Г.С.