Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2020 г. N 15АП-5532/20 по делу N А53-44038/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 октября 2020 г. N Ф08-8705/20 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

30 июня 2020 г.

дело N А53-44038/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой О.В.,

при участии:

от истца: представителя Захаровой А.В. по доверенности от 10.02.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стрельцова Вячеслава Николаевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2020 по делу N А53-44038/2019 по иску индивидуального предпринимателя Стрельцова Вячеслава Николаевича к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону при участии третьих лиц: Лосева Александра Васильевича, Шерман Михаила Павловича о признании договора аренды незаключенным, принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Стрельцов Вячеслав Николаевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании договора аренды земельного участка от 07.09.2000 N 19549 незаключенным.

Исковые требования мотивированы тем, что при заключении договора аренды сторонами надлежащим образом не был согласован предмет аренды (земельный участок), в связи с чем истец полагает, что договор является незаключенным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Лосев А.В., Шерман М.П.

Решением суда от 21.02.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд установил факт заключения договора в 2000 году между комитетом и первоначальным арендатором в отношении земельного участка для проектирования и строительства эллинга на 2 года. Суд установил, что в 2005 году истец приобрел доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, указал, что в материалы дела представлен акт установления и согласования границ участка, договор длительное время исполнялся сторонами без разногласий, сам договор позволяет установить объект аренды, земельный участок стоит на кадастровом учете.

С принятым судебным актом не согласился истец, обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что из текста договора не усматривается индивидуализация земельного участка, отсутствует кадастровый номер, описание границ, план, при этом указанный судом ситуационный план таковым не является, поскольку не подписан арендатором. Кроме того, судом не учтено, что земельные участки 107 и 107 А не тождественны. Также является неверным вывод суда об отсутствии в течение длительного времени разногласий сторон, поскольку Лосев А.В. и истец длительное время пытаются сформировать участок для заключения договора аренды. Апеллянт также полагает, что основываясь на данных ЕГРН, суд должен был привлечь к участию в деле второго сособственника Езловецкого В.Ф.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Ответчик и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными о процессе, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 17.08.2000 N 2243, из бессрочного пользования потребительского кооператива "Лодочная стоянка "Аврал", учитывая согласие землепользователя, изъята часть земельного участка площадью 0,0301га по ул. Железнодорожный Нижний проезд, 107.

Указанная часть участка, а также 0,0210га из числа городских земель, то есть всего 0,0511 га, названным постановлением предоставлены гр. Гайденко П.И. и гр. Езловецкому В.Ф. в равных долях в аренду сроком на 2 года для проектирования и строительства эллинга в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города.

В материалы дела представлен ситуационный план, подготовленный до вынесения указанного постановления муниципальным учреждением "Комитет по архитектуре и градостроительству" 22 марта 2000 года по заказу гр. Гайденко П.И. и гр. Езловецкого В.Ф., содержащий чертеж и описание границ земельного участка площадью 511,62 кв.м, предоставляемого под строительство эллинга (координаты поворотных точек, длины линий, дирекционные углы).

Указанным постановлением гр. Гайденко П.И. и гр. Езловецкому В.Ф. предписано выполнить в течение трех месяцев межевание земель, после чего оформить договор аренды и приступить к проектированию, согласованию проекта, получению разрешения на производство работ.

07.09.2000 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ростова-на-Дону (в настоящее время указанные функции переданы Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону) и Гайденко Павлом Ивановичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 19549, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду 1/2 земельного участка общей площадью 511 кв. м для проектирования и строительства эллинга, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный нижний проезд, 107, с кадастровым номером 61:44:06 сроком на 2 года с 17.08.2000 по 17.08.2002.

07.09.2000 договор аренды земельного участка зарегистрирован в Комитете по управлению по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону.

После возведения эллинга актом N 2561 от 07.12.2001, утвержденным директором городского центра кадастра и геодезии и зарегистрированного муниципальным предприятием технической инвентаризации, зданию эллинга по заявлению собственников и землепользователей Гайденко П.И. и Езловецкого В.Ф. присвоен адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Железнодорожный нижний проезд, 107а.

Согласно письму филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Ростовской области от 22.10.2015, адресованному департаменту, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062632:1, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Железнодорожный Нижний проезд, 107, постановлен на кадастровый учет 30.12.2002 с площадью 511 кв. м. На основании заявки на проведение ГКУ текущих изменений N 449/07-1944 от 18.07.2007 были внесены изменения в границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062632:1, которая составила 512 кв. м.

По актуальным данным ЕГРН указанный участок является объектом кадастрового учета с 30.12.2002, имеет площадь 512 кв.м, статус сведений отражен как "актуальные", "ранее учтенные", имеются сведения о координатах поворотных точек границ участка.

Из материалов дела следует, что в настоящее время возведенное на указанном участке строение является объектом общей долевой собственности.

Так, на основании договора купли-продажи от 24.11.2005 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - комната N 2, общей площадью 59,2 кв. м, расположенное на 1-м этаже 1-этажного дома, литер А по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный нижний проезд, 107а, перешла к Стрельцову В.Н.

Наряду с истцом сособственником согласно тому же договору является третье лицо Лосев А.В.

Как указано в исковом заявлении истец, обратившись в департамент с целью оформления договора аренды земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, узнал, что департамент полагает его стороной договора аренды, первоначально заключенного с Гайденко П.И. При этом, департаментом также был подан иск о взыскании со Стрельцова В.Н. задолженности по арендной плате со ссылкой на указанный договор (дело N А53-20707/2019). Однако указанный договор N 19549 от 07.09.2000 г. истец полагает незаключенным ввиду несогласованности существенного условия об объекте аренды.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенным в любом случае является условие о предмете договора.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Признаки предмета договора аренды земельного участка должны отвечать требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельный участок, часть земельного участка.

Несмотря на то, что спорный договор был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, требование об индивидуализации земельного участка как объекта аренды вытекало напрямую как из положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (существенным для целей признания договора заключенным названо условие о предмете договора), так и из положений пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным).

В силу положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации как в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом права собственности на помещение в возведенном здании эллинга, так и в действующей редакции, при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Соответственно истец, которого по указанным правилам департамент полагает арендатором спорного земельного участка, сменившим первоначального арендатора Гайденко П.И. в результате оборота строения, обладает надлежащей легитимацией на оспаривание заключенности такого договора.

В обоснование довода о несогласованности условия договора аренды от 07.09.2000 об объекте аренды арендатор указывает, что:

- в договоре отсутствует кадастровый номер земельного участка;

- в п. 1.1 договора площадь земельного участка 511 кв.м, а согласно выписке из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062632:1 составляет 512 кв.м;

- приложение N 1 к договору, которое должно содержать план границ земельного участка, отсутствует;

- по договору в аренду передан участок по адресу: улица Железнодорожный Нижний проезд, N 107, а в соответствии с актом N 2561 от 07.12.2001 по установлению адреса, в результате выполненных работ, эллингу присвоен адрес: улица Железнодорожный Нижний проезд, N 107а.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Несмотря на отсутствие в материалах дела указанного в договоре приложения N 1 (плана границ земельного участка), из материалов дела следует, что ни при заключении договора, ни в процессе его исполнения у первоначальных арендаторов не возникло проблем с идентификацией (индивидуализацией) объекта аренды.

Как указано выше, при первоначальном обращении с заявлением о предоставлении земельного участка Гайденко П.И. и Езловецкий В.Ф. заказали ситуационный план с определением координат поворотных точек, длин линий и дирекционных углов испрашиваемого земельного участка, отображением местоположения участка на выкопировке из карты города.

В тексте постановления отражено использование соответствующего графического материала.

Таким образом, на момент заключения договора у сторон такового бесспорно имелся графический материал, позволяющий установить объект аренды.

Отсутствие в договоре ссылки на кадастровый номер участка было сопряжен с тем, что постановка участка на кадастровый учетом производилась позже в качестве ранее учтенного, на момент же заключения договора индивидуализация была обеспечена в достаточной мере. Напротив, беспрепятственный кадастровый учет участка как раз и свидетельствует о том, что проблем с его индивидуализацией не было.

Тот факт, что впоследствии в индивидуализации участка усомнился истец, к которому право аренды перешло в связи с приобретением объекта недвижимости, не свидетельствует о незаключенности договора аренды.

Как видно, истинная цель истца состоит в уменьшении размера вменяемой ему в арендной платы в рамках дела N А53-20707/2019, при том, что ранее подобные доводы истца о незаключенности договора уже были предметом судебной оценки и были отклонены в аналогичном споре о взыскании арендной платы за период с 2005 по 2015 годы в рамках дела N А53-15303/2015. В постановлении суда апелляционной инстанции по указанному делу от 27.02.2016 преюдициально установлены обстоятельства, связанные с индивидуализацией объекта аренды при заключении договора, установлении адреса возведенного эллинга и постановке на кадастровый учет. По правилам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации опровергать преюдициально установленные обстоятельства в рамках настоящего дела истец не может.

Как верно отмечено судом, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

Если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Исходя из правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ. Договор, который не содержит какого-либо существенного условия, не признается незаключенным на этом основании, если впоследствии стороны своими действиями по исполнению и принятию договора выполнили такое условие.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований полагать договор незаключенным лишь потому, что вступивший в договор Стрельцов В.Н. выразил несогласие с размером переданного в аренду земельного участка.

Доводы жалобы об обратном отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном понимании норм материального и процессуального права, правил распределения бремени доказывания по делу.

Оснований для привлечения к участию в деле Езловецкого В.Ф. апелляционный суд не усмотрел, поскольку из материалов дела следует, что с Гайденко П.И. и Езловецким В.Ф. изначально были заключены самостоятельные договоры аренды. Предметом настоящего разбирательства является именно тот договор, который был изначально заключен с Гайденко П.И. и в который истец вступил путем покупки помещения в нежилом здании. Права Езловецкого В.Ф. обжалуемым судебным актом не затронуты.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2020 по делу N А53-44038/2019 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов