Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2020 г. N 18АП-3708/20 по делу N А34-8744/2018

г. Челябинск

02 июля 2020 г.

Дело N А34-8744/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кудинова Олега Леонидовича на решение Арбитражного суда Курганской области от 29.01.2020 по делу N А34-8744/2018.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца: акционерного общества "Научно- производственное объединение "Курганприбор" - Евреинов Александр Михайлович (доверенность от 16.06.2020).

третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Производственный перерабатывающий комбинат" - Архипов Антон Викторович (доверенность от 29.06.2020 N 01/06).

Акционерное общество "Научно-производственное объединение "Курганприбор" (далее - истец, АО "НПО "Курганприбор") обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кудинову Олегу Леонидовичу (далее - ответчик, ИП Кудинов О.Л.) о взыскании 80 000 000 рублей задолженности по договору займа от 28.02.2017, 22628053,41 руб. процентов за пользование займом, 45 760 000 рублей неустойки; об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога в соответствии с договорами залога недвижимого имущества N N 1,3-7,9,10,12,14,16,19-36,38-67 от 28.02.2017, а именно на 56 земельных участков и четыре жилых дома, путем оставления заложенного имущества за истцом с зачетом в счет покупной цены требований АО "НПО "Курганприбор" к ИП Кудинову О.Л., обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости имущества, в размере 25744000 рублей; в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и выделения требования об обязании передать автомобиль в отдельное производство).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Лесная усадьба", общество с ограниченной ответственностью "ПрофОхотСервис", общество с ограниченной ответственностью "Производственный перерабатывающий комбинат" (далее - третьи лица).

Решением суда первой инстанции от 29.01.2020 (резолютивная часть от 22.01.2020) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 80 000 000 рублей задолженности по договору займа от 28.02.2017, 22628053,41 рублей процентов за пользование займом, 18604383,58 рублей неустойки, 205515 рублей судебных расходов, всего 121437951, 99 рублей. Обращено взыскание на перечисленное в таблице заложенное имущество по цене, равной рыночной стоимости имущества в общей сумме 25744000 рублей путем оставления его за АО "НПО "Курганприбор". В остальной части требований отказано (т. 18 л.д. 86-104).

ИП Кудинов О.Л. (далее - податель жалобы, апеллянт) с принятым решением не согласился, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ее податель просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об обращении взыскания на имущество, на которое истец просил обратить взыскание по договорам залога от 28.02.2017, с дополнительным соглашением от 06.12.2017, путем продажи заложенного имущества с публичных торгов.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на пункт 3 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, если при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке доказано нарушение прав залогодателя или наличие существенного риска такого нарушения, суд может прекратить по требованию залогодателя обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и вынести решение об обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов.

По мнению апеллянта, эксперт существенно занизил стоимость, по которой обращено взыскание на заложенное имущество, что является нарушением права залогодателя. Требование о продаже с публичных торгов обусловлено стремлением ответчика избежать занижения стоимости имущества при обычном обращении имущества в пользу залогодержателя - истца.

Ответчик полагает, что судом неправомерно возложены на него судебные расходы в размере 205 515 рублей. Образовавшиеся за время судебного разбирательства проценты за пользование заемными денежными средствами и неустойка за просрочку платежа по договору займа, также возникли по вине истца.

Считает, что истец намеренно не воспользовался правом, установленным соглашением по договору залога о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество по согласованной сторонами цене, с целью получить залоговое имущество по заниженной цене, а также получения обогащения за счет процентов и завышенной неустойки. Указанное, по мнению предпринимателя, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца и его недобросовестном поведении.

В судебном заседании представители истца и третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Производственный перерабатывающий комбинат" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.02.2017 между АО "НПО "Курганприбор" и Кудиновым Олегом Леонидовичем заключен договор займа в редакции дополнительных соглашений от 15.05.2017 и от 06.12.2017 (том 1 л.д. 31-36).

В соответствии с условиями договора займа заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 80000000 рублей, а заемщик, обязался вернуть сумму займа в следующие сроки: 40000000 рублей - до 31.12.2017, 40000000 рублей - до 01.06.2018, а также уплатить проценты за пользование займом в размере 15% годовых в срок до 01.06.2018.

Согласно пункту 3.1 договора займа за несвоевременный возврат суммы займа и/или процентов за пользование суммой займа заемщик уплачивает займодавцу неустойку в размере 0,1% за каждый день от суммы неисполненных обязательств.

В случае нарушения заемщиком сроков возврата займа и процентов, все объекты недвижимого и движимого имущества, которые являются предметом договоров залога, заключенных сторонами в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору, передаются в удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд путем оставления заложенного имущества займодавцем (залогодержателем) за собой. Стороны оценивают стоимость заложенного имущества (60 земельных участков) в 40 000 000 рублей (пункт 3.1 договора в редакции дополнительных соглашений - л.д.36 т.1).

Факт предоставления займа подтверждается платежными поручениями N 1514 от 28.02.2017, N 1672 от 03.03.2017, N 1791 от 09.03.2017, N 1999 от 15.03.2017, N 2253 от 24.03.2017 (том 2 л.д. 76-80).

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств по договору займа между истцом и ответчиком заключены:

- договоры залога недвижимого имущества N N 1,3-7,9,10,12,14,16,19-36,38-54-67 от 28.02.2017 (том 1 л.д. 37-150, том 2 л.д. 1-62) с дополнительным соглашением от 06.12.2017 (том 2 л.д. 63);

- договор залога от 6.12.2017 автомобиля и имущества, указанного в приложении N 1 к договору, а именно артемии в количестве 100600 кг, являющейся товаром в обороте, и 126 наименований движимого имущества (том 2 л.д. 64, том 17 л.д. 123-125);

- договоры поручительства от 28.02.2017 (поручители ООО "Лесная усадьба", ООО "ПрофОхотСервис", от 06.12.2017 (поручитель ООО "Производственный перерабатывающий комбинат") (том 9 л.д. 40-46);

- договоры залога доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью "Производственный перерабатывающий комбинат", ООО "ПрофОхотСервис", "Лесная усадьба" от 22.12.2017 (том 9 л.д. 18-39);

- договор залога N 71 от 28.02.2017 квартиры.

Обязательство по возврату займа и процентов исполнено ответчиком на сумму 5008000 рублей (приходный кассовый ордер от 07.05.2018 N 233 - том 2, л.д. 81). Кроме того, решением Курганского городского суда от 24.12.2018 на предмет залога - квартиру обращено взыскание путем продажи с публичных торгов, вырученная сумма в размере 1229700 рублей перечислена истцу (том 16 л.д. 99-106).

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Истцом частичная оплата была отнесена на проценты за пользование займом.

Уведомлением исх.N 33/7208 от 05.07.2018 истец известил ответчика о начале обращения взыскания на предмет залога, поименованный в пунктах 1.1 договоров залога недвижимого имущества, посредством поступления предмета залога в собственность АО НПО "Курганприбор" по цене, определяемой в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 55 Закона об ипотеке (том 2 л.д. 74-75).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору займа, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности по договору, процентов и неустойки частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из неисполнения заемщиком обязательства по возврату сумм займа в установленный договором срок, отсутствия доказательств возврата заемных денежных средств. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о неверном определении истцом размера неустойки и наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки.

В указанной части решение суда не обжалуется.

Удовлетворяя исковые требования об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога в соответствии с договорами залога недвижимого имущества N N 1,3-7,9,10,12,14,16,19-36,38-67 от 28.02.2017, а именно на 56 земельных участков и четыре жилых дома, путем оставления заложенного имущества за истцом по цене, равной рыночной стоимости имущества, в размере 25744000 рублей, суд первой инстанции исходил из результатов судебной экспертизы N 34-8744/2018/ЭО/45-2019 от 24.09.2019.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации.

Названное исключает наличие оснований для оценки обжалуемого решения в части взыскания задолженности, процентов и штрафных санкций по договору займа.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части в силу следующего.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (пункт 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ввиду ненадлежащего исполнения заемщиком платежных обязательств по договору займа и наличие задолженности по основному обязательству, процентам и неустойке, истец в рамках настоящего дела просил обратить взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге пункт 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом (пункт 6 статьи 6 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке).

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения (пункт 1 статьи 65 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 350 названного Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной (пункт 1 статьи 55 Закона об ипотеке).

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 настоящего Федерального закона.

В случае, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, одним из способов реализации предмета ипотеки может быть оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (пункт 2 статьи 55 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" наличие соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. Судам следует учитывать, что залогодержатель, являющийся стороной соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, может по своему выбору обратиться в суд с требованием к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о залоге для реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, или о передаче ему заложенной движимой вещи для ее последующей реализации в соответствии с условиями соглашения, заключенного с залогодателем.

При обращении взыскания на заложенное в соответствии с абзацем вторым пункта 2 настоящей статьи имущество оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 3 статьи 55 Закона об ипотеке в редакции, действовавшей в спорный период).

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога.

В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом.

Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также предоставит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между истцом и ответчиком заключено несколько договоров залога. В каждом договоре залога согласован порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения от 06.12.2017 к договорам залога недвижимого имущества стороны согласовали внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество путем его оставления за залогодержателем по цене 40000000 рублей (л.д.63 т. 2).

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" поскольку договорами о залоге и договором об ипотеке не установлена ни очередность, в которой залогодержатель имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, ни очередность, в которой должна осуществляться его реализация, суд не должен сам устанавливать такую очередность.

Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Согласно пункту 4.2 договоров залога недвижимого имущества N N 1,3-7,9,10,12,14,16,19-36,38-54-67 от 28.02.2017 в редакции дополнительного соглашения от 06.12.2017 предмет залога оценен сторонами в сумме 40000000 рублей.

Для определения рыночной стоимости имущества по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости недвижимого имущества на день проведения экспертизы, производство экспертизы поручено эксперту ООО "Агентство независимой экспертизы и оценки" Константиновой Ольге Николаевне.

Согласно заключению эксперта N 05.09/18 по определению рыночной стоимости объекта экспертизы от 14.12.2018 рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 18898000 рублей (том 7 л.д. 69-163, том 8 л.д. 1-112).

В связи с тем, что суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, поскольку определенная им стоимость имущества в пять раз ниже стоимости, определенной сторонами при заключении договора залога, определением от 26.03.2019 назначена повторная экспертиза, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю Лебедеву Михаилу Юрьевичу.

Согласно заключению эксперта N 47-19 от 25.04.2019 рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 52430000 рублей (том 10 л.д. 54-150, том 11 л.д. 1-117). Кроме того в процессе проведения экспертизы выявлены сооружения (улучшения), находящиеся на оцениваемых земельных участках, рыночная стоимость которых составила по оценке эксперта 29550000 рублей.

В материалы дела истцом представлены рецензии Российского общества оценщиков от 30.05.2019 (том 12 д. д.52-77) и эксперта-оценщика Чупракова Д.А. от 20.05.2019 (том 12 л.д. 10-51), согласно которым результаты оценочной экспертизы, проведенной экспертом Лебедевым М.Ю., нельзя признать правильными, обоснованными и не вызывающими сомнений в их достоверности, в связи с допущенными многочисленными нарушениями.

У суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта, поскольку стоимость земельного участка, занятого дорогой, определена экспертом без учета особенностей его использования всеми собственниками земельных участков, реальности продажи отдельно от участков под жилищное строительство, состояния дорожного покрытия, за основу взята стоимость земли под жилищное строительство. При определении стоимости жилого дома, имеющего 4 самостоятельных входа с обособленными земельными участками, эксперт не учел эти особенности, а руководствовался только данными реестра.

Определением от 10.07.2019 назначена повторная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Эко-Н" Плесовских Алле Владимировне, Казариновой Евгении Александровне, Буженко Игорю Викторовичу.

Согласно заключению эксперта N А34-8744/2018/ЭО/45-2019 от 24.09.2019 (том 14 л.д. 96-150, том 15 л.д. 1-150, том 16 л.д. 1-79) рыночная стоимость объектов недвижимости (56 земельных участков и 3 дома, указанные в определении суда) составляет 25744000 рублей; рыночная стоимость дома, назначение: жилое, общей площадью 528,7 кв. м, кадастровый номер: 45:08:030801:569, адрес (местоположение): Россия, Курганская обл., Кстовский район, д. Северное, СНТ "Северянка", д. 2, не указанного в перечне объектов недвижимости, рыночная стоимость которых определяется в настоящем заключении в рамках первого вопроса, составляет 4143000 рублей; рыночная стоимость объектов выявленных, в результате ознакомления с материалами дела и визуального осмотра земельных участков: улучшения: заборы, незавершенные строительством дома, фундаменты, замощения, не указанных в перечне объектов недвижимости, рыночная стоимость которых определяется в настоящем заключении в рамках первого вопроса, составляет 3292000 рублей.

Эксперты пришли к выводу, что исследуемые земельные участки имеют низкую ликвидность (срок экспозиции может составлять от полугода и более) и не пользуются большим покупательским спросом, на основании чего было применено максимальное значение корректировки на уторгование в размере 20%.

Стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство из категории "земли населенных пунктов" находится в том же ценовом диапазоне, что и стоимость земельных участков под садово-дачную застройку, независимо от их категории. Следовательно, отсутствие корректировки на категорию земель в данном исследовании не является фактором, занижающим стоимость оцениваемых земельных участков.

Так как на рынке продажи домов отсутствуют предложения о продаже отдельно дополнительных построек (сараи, бани, бытовки, теплицы и пр.), произвести расчет корректировки на наличие этих построек в едином объекте недвижимости не представляется возможным. Расчет в рамках сравнительного подхода без применения данной корректировки, будет некорректным, так как может повлечь существенное искажение результатов исследования. Данный фактор явился основанием для отказа от применения сравнительного подхода при определении стоимости жилого дома.

Согласно пункту 24 ФСО-7, в отношении объектов незавершенных строительством, применение затратного подхода является предпочтительным, а в данном исследовании - единственно возможным ввиду отсутствия аналогов, схожих с исследуемыми по своим конструктивным решениям и степенью готовности (завершения строительства).

В рамках настоящего исследования, по мнению экспертов, целесообразно рассматривать влияние внешних экономических факторов (расчет внешнего износа) на исследуемые объекты как единый загородный комплекс, а не на функционирование объектов недвижимости, входящих в комплекс, по отдельности.

Данным фактом обусловлено применение внешнего (экономического) износа в размере 76% ко всем объектам, входящим в состав комплекса.

Окружающая застройка и разрешенное использование налагают ограничения на использование занимаемых земельных участков. Нахождение на территории СНТ, в зоне садово-дачной застройки не дает возможности застройки земельных участков объектами производственно-складского назначения.

Поэтому для исследуемых земельных участков, наиболее эффективным использованием представляется текущее использование - для дачного строительства и для эксплуатации имущества общего пользования.

Кроме того, материалы и конструкции объекта недвижимости характерны для класса качества Р "PREMIUM" улучшенный, в соответствии с требованиями Информационного аналитического бюллетеня Ко-Инвест "Общественные здания". Дорогостоящие строительные материалы не используются при строительстве складов, так как это экономически нецелесообразно.

Таким образом, все вышеперечисленные факторы дали основание экспертам определить назначение исследуемого здания в качестве объекта торгового назначения (магазин).

Суд, оценив заключение эксперта N А34-8744/2018/ЭО/45-2019 от 24.09.2019 на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно признал, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчика о занижении стоимости имущества в заключении были предметом рассмотрения суда первой инстанции и отклонены. На замечания и вопросы экспертами даны полные, последовательные и обоснованные ответы. Суд принял в качестве достоверной определенную экспертами стоимость недвижимости в размере 25740000 рублей.

Оснований для применения положений пункта 3 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку материалами дела установлено ненадлежащее исполнение заемщиком обязательства по возврату суммы займа, требование истца об обращении взыскания на предметы залога по договорам N N 1,3-7,9,10,12,14,16,19-36,38-67 от 28.02.2017, а также на находящиеся или строящиеся на земельных участках здания, сооружения улучшения правомерно.

Ссылки апеллянта на злоупотребление со стороны истца подлежат отклонению как несостоятельные в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с презумпцией добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что контрагент употребил свое право исключительно во вред другому лицу.

Однако таких доказательств не представлено, указанные ответчиком причины сами по себе не свидетельствуют о злоупотреблении правом.

При рассмотрении настоящего дела злоупотребления правом со стороны истца в отношении ответчика не установлено, поскольку, обратившись в суд с рассматриваемым иском, истец реализовал предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться для себя иных неправовых последствий.

На основании вышеизложенного, судом первой инстанции полно и правильно установлены все фактические обстоятельства по делу, исходя из оценки доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, правильно применены нормы материального и процессуального права, принято законное и обоснованное решение, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 29.01.2020 по делу N А34-8744/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кудинова Олега Леонидовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.А. Аникин И.Ю. Соколова