Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2024 г. N 09АП-83135/23 по делу N А40-152092/2023

г. Москва

31 января 2024 г.

Дело N А40-152092/23

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2024 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: И.А. Чеботаревой

судей:	И.В. Бекетовой, В.А. Яцевой,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания А.А. Леликовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 13 апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.10.2023 по делу N А40-152092/23 (93-1259)

по заявлению ПАО "Вымпел-Коммуникации" (ОГРН: 1027700166636, ИНН: 7713076301)

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)"

о признании незаконным решения,

при участии:

от заявителя:	Пилагова Е.А. - по дов. от 29.11.2023;
от заинтересованного лица:	Карпов И.И. - по дов. от 12.07.2023;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ПАО "Вымпел-Коммуникации" (далее - Заявитель, Общество, ВымпелКом) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 10.05.2023 N КУВД-001/2022-34474313/5 об отказе государственной регистрации прав.

Решением суда от 17.10.2023 требования Общества удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заинтересованного лица, что Заявителю было правомерно отказано в регистрации Договора, ввиду того, что объект аренды, то есть часть кровли, представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Таким образом, кровля не может являться объектом аренды, следовательно, отношения в рамках Договора не могут регулироваться правилами главы 34 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2022 между ПАО "ВымпелКом" (далее также - Арендатор, ВымпелКом) и ФГБОУ ВО "МАДИ" (далее - Третье лицо, Арендодатель) был заключен Договор N А-22-164 аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть кровли здания (кадастровый номер 77:09:0004006:1009), расположенного по адресу: 125319 г. Москва, Кочновский проезд, д.7, к.2 (далее - Объект) для размещения оборудования радио доступа сотовой связи. Площадь передаваемого в аренду Объекта - 19,2 кв.м.

Эскиз (план) размещения оборудования радиодоступа сотовой связи Арендатора на кровле здания Объекта указан в Приложении N 2 к Договору.

Сведения о части крови Объекта, передаваемой в аренду, изложенные в Договоре и приложениях к нему, являются достаточными для ее надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в п. 1.1 Договора (согласно п. 1.3. Договора

01.07.2022 между Арендодателем и Арендатором был подписан Акт приема-передачи Объекта.

Согласно п.2.1. Договора Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует по 30.06.2025 г. включительно, но в любом случае, до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

В соответствии с п.3.2.19. Договора Арендатор обязался предоставить в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимые документы для регистрации Договора. Расходы, связанные с государственной регистрацией, несет Арендатор.

Во исполнение указанного обязательства 09.08.2022 г. Заявитель обратился к Регистрирующему органу с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами с приложением следующих документов:

-договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении от 01.06.2022 г. N А-22-164,

-заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами от 09.08.2022 г. N MFC-0558|2022-1241761-1,

-платежное поручение от 27.07.2022 г. N 74503.

Перечень переданных документов подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 09.08.2022 г.

22.08.2022 Регистрирующий орган Уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав N КУВД-001/2022-34474313/1 уведомил ВымпелКом о приостановлении, начиная с 22.08.2022, осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером 77:09:0004006:1009, расположенного по адресу: г. Москва, пр-д Кочновский, д. 7, к. 2, документы на который были представлены с заявлением вх. N КУВД-001/2022-34474313 от 09.08.2022 г., ввиду того, что Объект аренды, представляющий собой часть кровли, не представляется возможным однозначно идентифицировать для последующей государственной регистрации Договора с одновременным кадастровым учетом.

10.05.2023 Регистрирующий орган уведомил ВымпелКом об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав по тем же основаниям (уведомление N КУВД-001/2022-34474313/5 от 10.05.2023 г.)

Заявитель с указанным отказом Управления не согласился, обратился в суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Заявителем полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены в Управление документы, достаточные для проведения регистрационных действий.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Согласно подпунктам 2, 8, 9 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Правоотношения Договора аренды, предусматривающего предоставление во временное владение и пользование части кровли здания, части кровли технического этажа и части стены технического этажа нежилого здания для размещения оборудования оператора сотовой связи (иного оборудования), регулируется нормами Гражданского законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации в соответствии со статьей 651 ГК РФ.

Указанная позиция также отражена в пункте 9 постановления Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно которой, положения статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Для понятия аренды характерна не передача вещи в пользование, а предоставление возможности пользоваться вещью в определенных договором пределах. Арендодатель вправе предоставлять арендатору возможность пользоваться своей вещью в любых пределах и частях, при этом предметом договора аренды будет являться часть вещи (в том числе крыша здания или ее часть).

Таким образом, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора передачи в пользование отдельной части здания -части поверхности крыши не соответствует действующему законодательству.

Также является необоснованным основанием отказа выводы о том, что право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, и объектом аренды может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно статье 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

На основании статьи 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Представленный на регистрацию Договор аренды содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, следовательно, предмет договора сторонами согласован.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Таким образом, договор, предметом которого является предоставление одной стороной в пользование. другой части здания, является не противоречащим нормам действующего законодательства, однако такие отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, условиями самого договора, а также в порядке п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды (данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 августа 2017 г. N 305-ЭС17- 6213).

Как видно из схемы расположения телекоммуникационного оборудования сотовой связи на кровле здания (приложение N 1 к Договору) Стороны Договора не производили никаких технических изменений на кровле указанного здания, не выделяли и не создавали новый самостоятельный объект недвижимости.

В соответствии с п. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Исходя из разъяснений в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", положение статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из положений статьи 607 ГК РФ и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объект недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

При передаче в аренду части здания (сооружения) новый объект недвижимости не возникает, соответственно, регистрировать право собственности на это имущество и оформлять отдельные документы технического учета не требуется. Индивидуализировать такой объект можно с помощью обозначения границ на техническом паспорте здания или сооружения, часть которого передается в аренду.

При передаче в аренду части здания (сооружения) для его надлежащей индивидуализации необходимо: описать само здание (сооружение); определить в договоре площадь, точное местоположение и границы части здания (сооружения), передаваемой в аренду.

При этом, для индивидуализации этого объекта, стороны могут составить соответствующее описание в текстовом виде либо подготовить графическое изображение (схему, план), из которого должно быть видно, какая часть здания или сооружения передана арендатору в пользование. Словесное или графическое описание части вещи может быть включено непосредственно в текст договора аренды в виде приложения, либо представлять собой отдельный документ, подписанный сторонами.

Наличие такого описания является достаточным основанием для государственной регистрации обременения на объект аренды.

Таким образом, государственная регистрация рассматриваемого договора аренды действующему законодательству не противоречит.

С учетом изложенного, поскольку предметом аренды является неизолированные и необособленные части крыш зданий, не являющиеся самостоятельными объектами гражданских прав, при этом условие о предмете в договоре согласовано (пункт 3 статьи 607 ГК РФ), суд первой инстанции верно исходил из того, что обременение в связи с государственной регистрацией договора аренды в порядке пункта 2 статьи 651 ГК РФ устанавливается на все здание.

В рассматриваемом случае Управление Росреестра по Москве не представило надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность оспариваемого отказа.

Оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.07.2022 N А-22-164, заключенного между Федеральным государственным бюджетным образовательном учреждением высшего образования "Московский автомобильно-дорожный государственный технический университет (МАДИ)" и ПАО "Вымпел-Коммуникации", изложенный в уведомлении от 10.05.2023 N КУВД-001/2022-34474313/5 не основан на нормах права, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создавая препятствия в реализации права на государственную регистрацию договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, свидетельствуют о несогласии с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (угв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обремеиениях) вещных прав.

С учетом изложенного, при регистрации Договора должно возникнуть обременение всего здания, так как: - объект аренды (часть кровли, подлежащая передаче в пользование) сторонами согласован (приложением к договору является документ, содержащий графическое описание соответствующей части кровли), разногласий относительно местоположения, границ и площади данного объекта между сторонами договора не имеется, - сведения о здании ранее уже были внесены в ЕГРН, - никаких технических изменений в здании не проводилось.

Нормы пункта 34 части 1 статьи 26 и пункта 5 статьи 44 Закона о регистрации не содержат запрета в отношении государственной регистрации необособленной или неизолированной части объекта недвижимости в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

Учитывая изложенное, Заявитель предоставил исчерпывающий перечень документов, соответствующих требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения регистрационных действий.

Нормы действующего законодательства РФ не содержат запрета на аренду части кровли, а также это не может быть основанием для отказа в регистрации подобного договора.

Доводы жалобы об отсутствии полномочий лица, подписавшего от ПАО "Вымпел-Коммуникации" Договор аренды от 01.07.2022 также отклоняются, так как доверенность на Шувалову Д.В. от 22.12.2020 была представлена в Управление (л.д. 126).

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2023 по делу N А40-152092/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

И.А. Чеботарева

Судьи

И.В. Бекетова В.А. Яцева