Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2020 г. N 13АП-7719/20 по делу N А56-104000/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 ноября 2020 г. N Ф07-12382/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

03 июля 2020 г.

Дело N А56-104000/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июля 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Стринадко И.Н. (доверенность от 21.03.2019)

от ответчика: Подлесный В.Ю. (доверенность от 11.06.2020)

от 3-го лица: 1. Не явился,извещен, Венский Д.В. (доверенность от 22.06.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7719/2020) ООО "Причал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2020 по делу N А56-104000/2019 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску

ООО "Причал"

к ООО "Росинвест"

третьи лица: 1) временный управляющий ООО "Росинвест" Зонненгрин Дмитрий Александрович;

2) ООО "Гавань"

о признании права,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Причал" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Росинвест" (далее- ответчик) о признании права собственности на 264/5380 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5380 кв.м, с кад.N 78:06:0002096:7по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр., В.О., д.88, литер А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО "Гавань", временный управляющий ООО "Росинвест" Зонненгрин Дмитрий Александрович.

Решением от 31.01.2020 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Причал", считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, иск удовлетворить, полагая, что судом нарушен принцип единства земельного участка и расположенного на нем здания, у ООО "Росинвест" отсутствует право собственности на помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен, истцом предъявлен негаторный иск, на который срок исковой давности не распространяется.

Истец и третье лицо возразили против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "РОСИНВЕСТ" (инвестор) и ООО "Гавань" (соинвестор) заключен инвестиционный договор от 11.04.2005 N 01/05, предметом которого является совместное участие сторон в инвестировании реконструкции объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Василеостровский административный район, Средний проспект, д. 88, лит А, принадлежащего инвестору на праве частной собственности.

Согласно пункту 1.3 договора результатом совместного участия сторон в инвестировании реконструкции объекта является возникновение права общей долевой собственности по доле каждому во вновь созданном объекте, указанном в п. 1.1 договора.

ООО "Гавань" (соинвестор) и ООО "Агентство правового Консалтинга" (прежнее наименование истца, дольщик) заключен договор от 11.07.2008 N 4 о долевом участии в завершении строительства нежилого здания, возводимого по адресу: 199026, Санкт-Петербург, Василеостровский район, Средний проспект, д. 88, лит.А.

В соответствии с пунктом 1.4 договора надлежащее исполнение дольщиком своих обязательств по настоящему договору является основанием для возникновения у дольщика после завершения строительства объекта права собственности на четыре нежилых помещения общей площадью 1 202,9 кв.м.

На основании договора о долевом участии от 11.07.2008 N 4, дополнительного соглашения от 12.11.2008, акта приема-передачи от 06.10.2008 зарегистрировано право собственности ООО "Причал" на помещения: 37 Н площадью 44,4 кв.м с кад.N 78:6:2096:7:18:35, 38 Н площадью 559,6 кв.м с кад.N 78:6:2096:7:18:36, 43 Н площадью 43,2 кв.м с кад.N 78:6:2096:7:18:41, 44 Н площадью 556,1 кв.м с кад.N 78:6:2096:7:18:52, расположенные в здании, находящемся на земельном участке площадью 5380 кв.м, с кад. N 78:06:0002096:7 по адресу: Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 88, лит.А.

Полагая, что к истцу перешло не только право собственности на четыре нежилые помещения общей площадью 1 202,9 кв.м, но и доля в общедолевой собственности на земельный участок, на котором находится здание, в котором расположены принадлежащие истцу нежилые помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, посчитав требования истца необоснованными, в удовлетворении иска отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, письменные пояснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, иск подлежит удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что иск предъявлен ненадлежащему ответчику, на момент заключения между ООО "Росинвест" и ООО "Гавань" договора инвестирования земельный участок не принадлежал ответчику на праве собственности, кроме того, пропущен срок исковой давности по иску.

Апелляционный суд полагает данные выводы суда первой инстанции ошибочными.

В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54"О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", инвестиционный договор от 11.04.2005 следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу статьи 273 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения инвестиционного договора от 11.04.2005) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо представляется право аренды или иное предусмотренное договором продажи недвижимости право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано 09.06.2006 за ответчиком на основании договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации от 14.04.2006 N 3611ЗУ. Таким образом, надлежащим ответчиком по иску является ООО "Росинвест".

Договор инвестирования между ООО "Росинвест" и ООО "Гавань" от 11.04.2005 действительно заключен до регистрации права собственности ответчика на земельный участок под объектом инвестирования. Вместе с тем, сторонами данного договора 09.07.2008 было заключено дополнительное соглашение от 09.07.2008 N 1 к инвестиционному договору, которым увеличен объем инвестирования ООО "Гавань", при этом на дату подписания дополнительного соглашения ответчик являлся собственником земельного участка, на котором расположено здание.

В силу пункта 1 статьи 453 Кодекса при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В силу пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, учитывая, что целью законодательного регулирования является обеспечение единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов для минимизации ситуаций, при которых земельный участок и здания (сооружения) на нем будут принадлежать разным лицам, апелляционный суд полагает, что инвестиционным договором урегулированы правоотношения сторон относительно земельного участка, на котором расположено здание, иное противоречит вышеприведенным правовым нормам.

При таких обстоятельствах, ООО "Гавань" и ООО "Причал", заключая 11.07.2008 договор о долевом участии в завершении строительства нежилого здания N 04, также являющийся по существу договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, должны были исходить из того, что к покупателю недвижимости перейдет и право собственности на долю в земельном участке в составе доли, которая должна перейти к ООО "Гавань" от ООО "Росинвест".

При этом, согласно пункту 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В настоящем случае земельный участок находится в пользовании истца как собственника объектов недвижимости, расположенных на нем, при таких обстоятельствах срок исковой давности на заявленные требования не распространяется.

Заявленная истцом доля в праве собственности на земельный участок соответствует площади принадлежащих истцу нежилых помещений.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит отмене, иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2020 по делу N А56-104000/2019 отменить.

Признать право собственности ООО "Причал" (адрес:199106, Санкт-Петербург, Средний проспект, В.О., д.88, лит.А, ОГРН:1027800509296) на 264/5380 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5 380 кв.м, с кад.N 78:06:0002096:7, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр., В.О., д.88, литер А.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РОСИНВЕСТ" (адрес: 199106, г Санкт-Петербург, пр-кт Средний В.О. 88/А, ОГРН:1037828060291) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Причал" (адрес:199106, Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., д. 88, лит.А, ОГРН: 1027800509296) 3000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

К.В. Галенкина Н.С. Полубехина