Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2020 г. N 08АП-4168/20 по делу N А70-775/2020

город Омск

09 июля 2020 г.

Дело N А70-775/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Краецкой Е.Б., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4168/2020) первого заместителя прокурора Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.03.2020 по делу N А70-775/2020, принятое по иску первого заместителя прокурора Тюменской области в интересах муниципального образования город Ялуторовск в лице Администрации города Ялуторовска Тюменской области к Администрации города Ялуторовска Тюменской области и индивидуальному предпринимателю Епифанову Сергею Сергеевичу о признании частично недействительным договора аренды земельного участка, а также по иску первого заместителя прокурора Тюменской области в интересах муниципального образования город Ялуторовск в лице Администрации города Ялуторовска Тюменской области к Администрации города Ялуторовска Тюменской области и обществу с ограниченной ответственностью "Арагацстрой" о признании частично недействительным договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя Прокуратуры Тюменской области - Марченко Т.В. (представление от 05.06.2020);

УСТАНОВИЛ:

прокуратура Тюменской области (далее - прокуратура) в интересах муниципального образования город Ялуторовск в лице администрации города Ялуторовска Тюменской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Ялуторовска (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Епифанову Сергею Сергеевичу (далее - ИП Епифанов С.С.) о признании недействительным пункта 3.1.3 в части слов "передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу", пункта 3.1.6, а также пункта 3.3.4 в части слов "в срок не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора" договора N 3757-А аренды земельного участка, предоставляемого для строительства от 15.08.2018, заключенного между администрацией и ИП Епифановым С.С. (т. 1 л.д. 3-7). Дело принято судом к производству, ему присвоен номер А70-775/2020 (т. 1 л.д. 1).

Также прокуратура Тюменской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Ялуторовска, обществу с ограниченной ответственностью "Арагацстрой" (далее - ООО "Арагацстрой") о признании недействительным пункта 3.1.3 в части слов "передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу", пункта 3.1.6, а также пункта 3.3.4 в части слов "в срок не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора" договора N 3763-А аренды земельного участка, предоставляемого для строительства от 24.10.2018, заключенного между администрацией и ООО "Арагацстрой" (т. 2 л.д. 5-9). Дело принято судом к производству и ему присвоен номер А70-776/2020 (т. 2 л.д. 1).

Определением суда от 04.03.2020 дела N А70-775/2020 и N А70-776/2020 объединены для совместного рассмотрения в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А70-775/2020.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.03.2020 по делу N А70-775/2020 исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным пункт 3.3.4 договора N 3757-А аренды земельного участка, предоставляемого для строительства от 15.08.2018, заключенного между администрацией города Ялуторовска Тюменской области и ИП Епифановым С.С., в части слов "в срок не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора". Признан недействительным пункт 3.3.4 договора N 3763-А аренды земельного участка, предоставляемого для строительства от 24.10.2018, заключенного между Администрацией города Ялуторовска Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью "Арагацстрой", в части слов "в срок не позднее 10 дней с момента подписания настоящего договора". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С ИП Епифанова С.С. в доход бюджета Российской Федерации взыскано 6 000 руб. государственной пошлины. С ООО "Арагацстрой" в доход бюджета Российской Федерации взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, прокуратура обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований прокуратуры, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: спорный пункт 3.1.3 договоров аренды земельных участков предоставляет необоснованные преимущества лицам, не принимавшим участие в торгах, получение права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в обход законодательно установленных процедур; условия договоров аренды, установленные пунктом 3.1.6, возлагающие обязанность по совершению действий, связанных с государственной регистрацией договора аренды земельного участка на арендатора, противоречат требованиям части 2 статьи 19 Федерального закона N 218-ФЗ.

Администрация, ИП Епифанов С.С. и ООО "Арагацстрой", надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

Возражений против проверки в обжалуемой части к началу рассмотрения апелляционной жалобы не поступило.

Поэтому в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений обжалуемое решение проверено лишь в части отказа в удовлетворении требований.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав явившегося в судебное заседание представителя прокуратуры, установил следующие обстоятельства.

15.08.2018 между администрацией города Ялуторовска и ИП Епифановым С.С. был заключен договор N 3757-А аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, согласно которому, в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, администрация предоставила ИП Епифанову С.С. земельный участок площадью 855 квадратных метров с кадастровым номером 72:26:0104001:149, расположенный по адресу: Тюменская область, города Ялуторовск, улица Комсомольская 12, для размещения объекта капитального строительства, на срок с 07.08.2018 по 06.08.2028 (т. 1 л.д. 10-28).

24.10.2018 между администрацией города Ялуторовска и ООО "Арагацстрой" был заключен договор N 3763-А аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, согласно которому, в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, Администрация города Ялуторовска предоставила ООО "Арагацстрой" земельный участок площадью 4 050 квадратных метров с кадастровым номером 72:26:0306002:420, расположенный по адресу: Тюменская область, города Ялуторовск, улица Революции 185, для размещения жилого дома, на срок с 22.10.2018 по 21.10.2028 (т. 2 л.д. 10-22, 67).

В пунктах 3.1 3 вышеуказанных договоров стороны предусмотрели, что арендатор вправе в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив и передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления арендодателя с указанием всех реквизитов третьего лица.

Как указано в пунктах 3.1.6 договоров, арендатор имеет право зарегистрировать договор за свой счет в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок не позднее 30 дней со дня его получения и предоставить 1 экземпляр договора (оригинал) с отметкой о государственной регистрации арендодателю в течении 10 дней с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 3.3.4 договоров, арендодатель имеет право подать документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора за свой счет в срок не позднее 10 дней с момента подписания договора.

Полагая, что указанные пункты договоров нарушают нормы действующего законодательства, прокуратура обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, с принятием по делу нового судебного акта.

В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал, что оспариваемые прокуратурой пункты 3.1.3 договоров не содержат условия о праве арендатора на уступку своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу иным образом, кроме прямо указанных в этих пунктах, указанные пункты не могут быть признаны недействительными в части, предоставляющей арендатору право уступки своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Также суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что пункты 3.1.6 договоров, устанавливающие право арендатора зарегистрировать договор за свой счет в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок не позднее 30 дней со дня его получения и предоставить 1 экземпляр настоящего договора (оригинал) с отметкой о государственной регистрации арендодателю в течение 10 дней с момента государственной регистрации, не противоречат пункту 2 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

Повторно рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, коллегия суда отмечает следующее.

В пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Перечень случаев, когда договор аренды такого земельного участка заключается без проведения торгов, перечислен в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

С учетом изложенного, права аренды на земельный участок для размещения объекта капитального строительства в промышленных целях могут быть приобретены гражданами или юридическими лицами только по результатам аукциона на право заключения договора аренды, требования к проведению которого установлены статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Согласно заявлению истца пункт 3.1.3 договоров, в соответствии с которым арендатор вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, способствует совершению коррупционных правонарушений, поскольку создает возможность для реализации теневой схемы выбытия земельных участков из собственности муниципального образования город Ялуторовск.

При этом, в силу требований пункта 1 статьи 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), вступившим в силу с 01.01.2017.

На основании части 2 статьи 19 Федерального закона N 218-ФЗ орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 настоящего Федерального закона.

Таким образом, условия договоров, установленные пунктом 3.1.6, позволяющие освободить орган местного самоуправления от обязанности по совершению действий, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, противоречат требованиям части 2 статьи 19 Федерального закона N 218-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из пункта 4 статьи 421 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку вышеуказанные договоры аренды, заключенные между ответчиками, не соответствуют требованиям действующего законодательства в части пункта 3.1.3, пункта 3.1.6, в этой части данные договоры являются недействительными.

Таким образом, в данной части выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба прокуратуры подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение - отмене в части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении судебных расходов по апелляционной жалобе апелляционным судом не рассматривается, так как прокуратура, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождена.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу первого заместителя прокурора Тюменской области удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 04.03.2020 по делу N А70-775/2020 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять в данной части новый судебный акт.

Признать недействительными пункт 3.1.6, пункт 3.1.3 договора от 15.08.2018 N 3757-А аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, заключенного между Администрацией города Ялуторовска Тюменской области и индивидуальным предпринимателем Епифановым Сергеем Сергеевичем, в части, предоставляющей арендатору право уступки своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Признать недействительными пункт 3.1.6, пункт 3.1.3 договора от 24.10.2018 N 3763-А аренды земельного участка, предоставляемого для строительства, заключенного между Администрацией города Ялуторовска Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью "Арагацстрой", в части, предоставляющей арендатору право уступки своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

В остальной части оставить решение без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Е.Б. Краецкая Д.Г. Рожков