Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2020 г. N 21АП-1276/20 по делу N А84-6002/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16 сентября 2020 г. N Ф10-3206/20 настоящее постановление оставлено без изменения

09 июля 2020 г.

Дело N А84-6002/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02.07.2020.

Постановление в полном объеме изготовлено 09.07.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного разбирательства секретарем Грабищенко О.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "БОС" - Жилин Игорь Борисович, представитель на основании доверенности от 21.08.2019 б/н, личность удостоверена паспортом Российской Федерации;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Дыбец Алексей Михайлович, представитель на основании доверенности от 13.01.2020 N 09, личность удостоверена паспортом Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 марта 2020 года по делу N А84-6002/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "БОС" (ОГРН 1149204066923, ИНН 9204507469)

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)

о признании недействительным одностороннего изменения договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БОС" (далее - истец, общество, ООО "БОС") обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО, департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего изменения договора аренды земельного участка от 07.01.2005, зарегистрированного 22.02.2005 за номером 70, заключённого между Севастопольским городским Советом и ООО "БОС", в части установления арендной платы с 19.04.2019 в сумме 3 890 794,09 руб. в год и установления размера арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 в размере 2 723 555,87 руб., изложенное в уведомлении департамента от 23.05.2019 N УЗО/УВ-000792 об изменении арендной платы по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 22.02.2005 N 70.

Решением Арбитражного суда города Севастополя исковые требования ООО "БОС" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворены. Признано недействительным одностороннее изменение договора аренды земельного участка от 07.01.2005, зарегистрированного 22.02.2005 под номером 70, заключённого между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "БОС", в части установления арендной платы с 19.04.2019 в сумме 3 890 794 рубля 09 копеек в год и установления размера арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 в размере 2 723 555 рублей 87 копеек, изложенное в уведомлении Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 23.05.2019 N УЗО/УВ-000792 об изменении арендной платы по договору аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка N 70 от 22.02.2005. Взыскано с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) в пользу общества с ограниченной ответственностью "БОС" (ОГРН 1149204066923, ИНН 9204507469) 6000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что независимо от предусмотренного договором аренды механизма изменения арендной платы, новый размер арендных платежей подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также апеллянт указывает, что в соответствии с пунктом 3.3 Порядка N 219-ПП, действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2020 апелляционная жалоба оставлена без движения, по основаниям указанным в части 1 статьи 263 АПК РФ.

21.05.2020 в адрес суда от Департамента поступили документы, отсутствие которых, послужило причиной оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции, назначено судебное разбирательство.

15.06.2020 от Департамента поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

15.06.2020 от ООО "БОС" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец указывает, что ответчик не имел права на одностороннее изменение размера арендной платы с 19.04.2019 на основании Постановления Правительства N 219-ПП от 08.04.2019 как в силу запрета, установленного п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так и в силу того, что на момент совершения 19.04.2019 односторонней сделки по изменению размера арендной платы, на договор аренды земельного участка не распространялось действия Постановления Правительства N 219-ПП от 08.04.2019.

В судебном заседании 25.06.2020 представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ООО "БОС" возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы. В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва, представитель ООО "БОС" просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, представитель Департамента в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 07.01.2005 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием "Бос" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор) сроком действия до 27.06.2008, согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 13.07.2004 N 2082/25 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания приватизированных и арендованных строений и элементов благоустройства автокемпинга с правом его реконструкции и строительства, который находится г. Севастополь, пляж Омега, 21, общей площадью 2,5907 га (т. 1 л.д. 20-27).

Исходя из раздела 5 договора, целевое назначение земельного участка определено как обслуживание приватизированных и арендованных строений и элементов благоустройства автокемпинга с правом его реконструкции и строительства.

Нормативная денежная оценка земельного участка установлена в размере 2 796 837 грн. (пункт 2.3 договора).

В пункте 4.1 договора оговорено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утверждённой решением городского Совета N 1348 от 14.10.2003, в размере 1,5% от денежной оценки земельного участка.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчёту составляет: 2796837 * 0,015 = 41952,56 грн.

В силу пункта 4.7 договора размер арендной платы пересматривается в случае:

- изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором;

- изменения размеров земельного налога, повышения нормативной денежной оценки земельного участка, в том числе вследствие инфляции и индексации;

- ухудшение состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено актом, составленном с участием арендодателя;

- в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 12.1 изменение условий договора осуществляется в письменной форме с взаимного согласия сторон.

Земельный участок передан по акту приёма-передачи от 10.01.2005 (т. 1 л.д. 28, 38).

Договор зарегистрирован в предусмотренном порядке 22.02.2005 за номером 70.

Между Севастопольским городским Советом и ЧП "Бос" 06.10.2008 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли (т.1 л.д. 44-46), которым предусмотрено, что:

- нормативная денежная оценка земельного участка составляет 4 698 192,00 грн.;

- договор заключён сроком на 25 лет;

- годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N 1348 от 14.10.2003, в размере 3,5% от нормативной денежной оценки земельного участка;

- величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет: 4 698 192 * 0,035 = 164 436,72 грн.;

Дополнительное соглашение зарегистрировано в предусмотренном порядке 25.10.2008 за номером 4-М-01/70/1.

Истец привёл учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего сведения об ООО "БОС" как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

Уведомлением от 23.05.2019 N УЗО/УВ-000792 департамент информировал истца об изменении арендной платы по договору, а именно: размер арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 составил 2 723 555 руб. 87 коп., которая подлежит оплате ежемесячно равными частями не позднее 30 числа месяца, следующего за отчётным (пункт 1.7 уведомления; т. 1 л.д. 19).

В пункте 1.8 обозначенного уведомления ответчик указал на то, что размер арендной платы (или нормативно денежная оценка по договору аренды земельного участка, заключённому до 18.03.2014) за период с 01.01.2019 по 18.04.2019 проиндексирован на коэффициент инфляции (4,3%) и составляет 249 695,82 руб. в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 года и на плановый период 2020 и 2021 годов".

В своём ответе от 23.07.2019 на возражения истца ДИЗО со ссылкой на пункты 3.3, 1.3 Порядка расчёта размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утверждённого постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП (далее - Порядок N 219-ПП), вступившего в законную силу с 19.04.2019, сообщил, что департаментом 23.05.2019 произведена переоценка кадастровой стоимости, согласно справочной информации по объектам недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чём на юридический адрес организации арендатор направлено уведомление N УЗО/УВ-000792 об изменении арендной платы по договору аренды (т. 1 л.д. 48-49).

Считая неправомерным уведомление ответчика в части изменения арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019, ООО "БОС" обратилось с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ закреплено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В статье 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любой использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов федерации.

На основании статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки её внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

При этом перерасчёт размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности, в случае изменения размеров земельного налога, повышения нормативной денежной оценки земельного участка, в том числе вследствие инфляции и индексации, предусмотрено пунктом 4.7 договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими изменениями, не может доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие частно-правовые принципы разумности и добросовестности. Как следствие, в такой ситуации арендодатель должен доказать основания для изменения ставки арендной платы, а арендатор - тот факт, что изменение ставки нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон, противоречит принципу добросовестности.

Учитывая изложенное, общество избрало надлежащий способ для защиты прав и своих интересов.

Как уже приводилось выше, основанием для изменения ответчиком арендной платы за период с 19.04.2019 по 31.12.2019 послужило вступление в силу с 19.04.2019 Порядка N 219-ПП, а также произведённая ДИЗО 23.05.2019 переоценка кадастровой стоимости.

Материалами дела подтверждается и признано участниками процесса, что договор аренды земельного участка, подписанный в период действия законодательства государства Украины, до настоящего момента не переоформлен в предусмотренном для этого российскими нормами порядке.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года", действующего до 29.04.2019, с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 года.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 29.11.2018 N 459-ФЗ "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов" (в редакции по состоянию на 01.01.2019) уровень инфляции определён в размере 4,3%.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из пункта 4.5 договора, начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учётом индексов инфляции. Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчёту в срок до 1 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка. Ежегодный расчёт арендной платы производится арендатором в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства.

Из материалов дела видно, что с 01.01.2019 ДИЗО в одностороннем порядке изменило размер арендной платы на размер уровня инфляции, установленного Законом N 459-ФЗ.

Тем самым департамент уже реализовал своё право на изменение годовой арендной платы за пользование земельным участком в 2019 году.

В материалы дела ответчиком не представлено доказательств, позволяющих ему изменять годовую арендную плату за пользование земельным участком два раза и более в год.

Договор также не предусматривает иной срок для изменения годовой арендной платы за пользование земельным участком, отличный от закреплённого в пункте 3 статьи 614 ГК РФ, - не чаще одного раза в год.

При таком положении суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о неправомерности второго одностороннего изменения Департаментом годовой арендной платы в 2019 году, начиная с 19.04.2019.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции о том, что в силу пункта 1.3 Порядка N 219-ПП он применяется при заключении договоров аренды земельных участков, предоставленных в установленном законом порядке без проведения торгов (подпункт 1.3.1); при переоформлении в установленном законом порядке договоров аренды, права постоянного, временного пользования, временного пользования земельными участками на условиях аренды, а также права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций) на право аренды (подпункт 1.3.2). Следовательно, Порядок N 219-ПП не регулирует взаимоотношения между арендатором и арендодателем, вытекающие из договора аренды земельного участка, заключённого до 18.03.2014 и не прошедшего переоформление по процедуре, предусмотренной пунктами 12, 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", Порядком переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утверждённого постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП.

В рассматриваемой ситуации, как уже приводилось выше, договор аренды земельного участка от 07.01.2005 до настоящего момента не переоформлен в предусмотренном порядке, а потому положения Порядка N 219-ПП к нему не применимы.

Коллегия судей отклоняет довод апеллянта о том, что согласно пункт 3.3 Порядка N 219-ПП, действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Означенный пункт не может толковаться в отрыве от предмета регулирования Порядка N 219-ПП, предусмотренного его пунктом 1.3.

Более того, принятие Порядка N 219-ПП не повлекло автоматически отмену постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года".

Постановление N 88-ПП утратило силу в связи с изданием Правительством Севастополя постановления от 29.04.2019 N 294-ПП, вступившего в силу со дня его официального опубликования.

Тем самым по состоянию на 19.04.2019 департамент не вправе был изменять алгоритм расчёта размера арендной платы, установленный нормами постановления N 88-ПП.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к верному выводу об отсутствии правовых оснований для изменения договора аренды ответчиком в одностороннем порядке путём перехода к расчёту арендной платы с 19.04.2019 по правилам, предусмотренным Порядком N 219-ПП, ввиду чего удовлетворил предъявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы, признаются апелляционным судом несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые повлияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергли выводы суда.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 12 марта 2020 года по делу N А84-6002/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко