Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2020 г. N 13АП-15125/20 по делу N А56-65363/2019

г. Санкт-Петербург

10 июля 2020 г.

Дело N А56-65363/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Лебедева Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Петрокоминвест" Валеевой А.С. (доверенность от 10.06.2020),

рассмотрев 03.07.2020 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Петрокоминвест" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2020 по делу N А56-65363/2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПетроКомИнвест", адрес: 188306, Ленинградская обл., г. Гатчина, территория промзона - 1, квартал 5, площадка 1, корп. 2, каб. 14, ОГРН 1069847507498, ИНН 7838369279 (далее - Компания), о взыскании 2 159 274 руб. 62 коп. задолженности по договору от 09.01.2007 N 07/ЗКС-04223 аренды земельного участка площадью 10 415 кв. м с кадастровым номером 78:6161:24, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лазо, уч. 1 (напротив д. 36, лит. А по Ириновскому пр.; в дальнейшем разделен на 3 участка, в том числе площадью 3598 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006161:4088 и площадью 86 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006161:4087), и 220 278 руб. 73 коп. неустойки. В своем исковом заявлении Комитет также просил обязать Общество выплачивать ему неустойку, начисляемую с 23.10.2018 по ставке 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, по день фактического исполнения обязательств.

Решением от 01.04.2020 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с названным судебным актом, Компания обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила изменить обжалуемый судебный акт и отказать Комитету во взыскании с ответчика арендной платы за участок с кадастровым номером 78:11:0006161:4088, начисленной ему за период с после 21.11.2017, а также применить положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и уменьшить размер неустойки до 50 000 руб.

Как указывает податель жалобы, долг по арендной плате за участок с кадастровым номером 78:11:0006161:4088 за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 не подлежит взысканию с него, так как в ноябре 2017 года ответчик подарил Комитету на основании договора дарения от 21.11.2017 N 13-2017/УРИ нежилое здание, расположенное на этом участков; следовательно, с указанного момента податель жалобы утратил право пользования названным участком, и арендная плата за него не подлежала начислению; податель жалобы полагает также необоснованным размер начисленных ему пеней; невнесение арендных платежей связано, по мнению подателя жалобы, с неисполнением истцом своей обязанности (пункт 3.7 договора) по направлению в адрес арендатора уведомления о внесении изменений в договор, в том числе в части установления нового размера арендной платы за участки; податель жалобы указывает, что истец ни разу не направлял подобного рода уведомление; суд первой инстанции не дал оценки ходатайству подателя жалобы, изложенному в его отзыве на иск, о применении статьи 333 ГК РФ; более того, по мнению подателя жалобы, истцом не соблюден претензионный порядок, предусмотренный частью 5 статьи 4 АПК РФ, так как приложенная к материалам настоящего дела претензия от 21.03.2018 N 565-пр./18 не имеет никакого отношения к спорным участкам, напротив, в ней указано на необходимость погашения задолженности по арендной плате за совершенно другой земельный участок с кадастровым номером 78:11:0006161:24.

Отзыв на жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы своей жалобы, представитель истца в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению жалобы Компании в его отсутствие с учетом надлежащего извещения о дате и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона от 25.12.2006 на право заключения договора аренды земельного участка N 1 площадью 10 415 кв. м с кадастровым номером 78:6161:24, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лазо (напротив д. 36, лит. А по Ириновскому пр.) на 6 лет Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель, правопредшественник Комитета) и Компания (арендатор) 09.01.2007 заключили на указанный срок договор N 07/ЗКС-04223 аренды упомянутого участка для разработки градостроительной и проектной документации о застройке территории, а также определения возможности строительства.

Согласно пункту 3.5 договора общая сумма арендной платы за все 6 лет, на которые он заключен сторонами, равна 86 940 000 руб. В свою очередь, в пункте 3.6 договора установлены следующие размер и порядок ее внесения:

- в первые 3 года действия договора сумма ежегодной арендной платы составляет 26 082 000 руб., которая в первый год вносится в течение 20 дней с момента подписания договора, во второй год - в течение 20 дней по истечении 12 месяцев после подписания договора, а в третий год - в течение 20 дней по истечении 24 месяцев после подписания договора;

- в последующие 3 года действия договора (четвертый, пятый и шестой) годовой размер арендной платы составляет 2 895 102 руб. при условии, что арендатор приступил в установленном порядке к строительству, которые вносятся поквартально равными платежами в течение 10-ти дней первого месяца оплачиваемого квартала (723 775 руб. 50 коп./квартал);

- в случае же если по истечении трех лет с начала действия договора арендатор не имеет положительного заключения Управления государственной вневедомственной экспертизы по проектной документации, а также разрешения Государственного архитектурного строительного надзора Санкт-Петербурга на выполнение строительно-монтажных работ на арендуемом участке, арендная плата за указанные четвертый, пятый и шестой годы действия договора составляет 5 790 204 руб./год (1 447 551 руб. в квартал), которые вносятся в порядке, предусмотренном в подпункте 3.6.4 договора.

На случай несвоевременного внесения арендной платы в пункте 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В дальнейшем, как установлено при рассмотрении дела N А56-39255/2017, в ходе которого решением от 25.10.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.01.2018, с Компании в пользу Комитета взыскано 1 072 913 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате по упомянутому договору и 64 809 руб. 04 коп. пеней за просрочку внесения платежей, ответчик получил разрешение от 29.12.2015 на ввод в эксплуатацию построенного на арендуемом участке многоквартирного дома, а спустя еще почти год - 29.09.2016 названный участок был снят с государственного кадастрового учета в результате его раздела с образованием трех новых: площадью 86 кв. м, 3598 кв. м и 6731 кв. м (под указанным домом) с присвоением им кадастровых номеров с 78:11:0006161:4087 по 78:11:0006161:4089 соответственно.

Комитет, обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, сослался на то, что обязанность Компании по внесению арендной платы прекратилась только в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006161:4089 ввиду того, что 29.09.2016 была произведена государственная регистрация права собственности ООО "Лайт Ритейл Групп" на нежилое помещение в находящемся на этом участке многоквартирном доме, вместе с тем ответчик перестал с 01.04.2017 вносить платежи по договору и за остальные два участка, в результате чего согласно расчету истца у него по состоянию на 31.03.2018 возникла задолженность в размере 2 159 274 руб. 62 коп.

Поскольку изложенные в направленной в адрес ответчика претензии от 21.03.2018 N 565-пр./18 требования о погашении указанной суммы долга так и не были выполнены Компанией, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Компания указала, что договор расторгнут по ее инициативе в одностороннем порядке в связи с направлением Комитету уведомления от 22.03.2017 N ПКИ17.014; в ноябре 2017 года истцу в собственность было передано в порядке дарения построенное на участке с кадастровым номером 78:11:0006161:4088 нежилое здание, что свидетельствует об утрате арендатором права пользования территорией в соответствующих границах и необоснованности начисления платы за данный участок. В подтверждение своих доводов Компания представила заключенный ею с Комитетом договор от 21.11.2017 N 13-2017/УРИ дарения упомянутого объекта недвижимости площадью 2139,5 кв. м с кадастровым номером 78:11:0006161:4090, которому присвоен следующий почтовый адрес: Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 34, корп. 2, стр. 1.

Суд первой инстанции, проанализировав материалы настоящего дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных Комитетом требований как по праву, так и по размеру, в связи с чем удовлетворил иск в полном объеме.

Апелляционный суд, изучив доводы жалобы, полагает, что решение подлежит изменению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование таким имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Изложенное подтверждается и разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Судом первой инстанции установлен факт предоставления Компании по акту приема-передачи от 09.01.2007 (приложение N 3 к упомянутому договору аренды) исходного земельного участка, из которого в сентябре 2016 года были образованы, в том числе два спорных участка, за пользование которыми Комитет в рамках настоящего дела просит взыскать арендную плату.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел, что в ноябре 2017 года построенное на одном из вновь образованных участков нежилое здание было передано Компанией в дар Санкт-Петербургу в лице Комитета, а значит, оснований полагать, что владение и пользование участком под таким объектом остались у арендатора с учетом положений земельного законодательства о единстве судьбы участка и расположенной на нем недвижимости, а также Гражданского кодекса РФ, который исходит из обязательности одновременной передачи вместе с правом собственности на недвижимость прав на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования, объективно не имеется.

Поскольку приведенные в обжалуемом решении выводы сделаны судом первой инстанции по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для рассмотрения настоящего дела, судебный акт подлежит изменению в части размера взыскиваемой с ответчика задолженности за пользование земельным участком (за период с 21.11.2017 арендная плата начисляется исходя из ставки в размере 20 969 руб. 11 коп. в квартал только за участок с кадастровым номером 78:11:0006161:4087), а также начисленной неустойки.

Довод ответчика о том, что суд неправомерно не применил положения статьи 333 ГК РФ, подлежит отклонению, поскольку Комитет при расчете размера неустойки руководствовался ставкой рефинансирования, поэтому оснований для снижения взысканной суммы неустойки по мотиву ее несоразмерности не имеется.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.04.2020 по делу N А56-65363/2019 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Петрокоминвест" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 1 989 027 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.03.2018 на основании договора от 09.01.2007 N 07/ЗКС-04223, 207 047 руб. 95 коп. неустойки за период 11.04.2017 по 22.10.2018, неустойку за просрочку исполнения основного обязательства, составляющего 1 989 027 руб. 10 коп., начисленную с 23.10.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из 0,1% от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Петрокоминвест" в доход федерального бюджета 32 207 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова Г.В. Лебедев