Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2020 г. N 09АП-15351/20 по делу N А40-67901/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 4 декабря 2020 г. N Ф05-8840/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

09 июля 2020 г.

Дело N А40-67901/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы, ООО "ПОЛИЦЕНТР"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2020 года

по делу N А40-67901/17 (23-566), принятое судьей Гамулиным А.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "ПОЛИЦЕНТР" (ОГРН 1157746412670)

о взыскании задолженности, об обязании передать помещение в освобожденном виде,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Мустафаев Н.ТО. по доверенности от 24 апреля 2020 года, диплом N Ю/20813 выдан 26 июня 2013 года;

от ответчика: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПОЛИЦЕНТР" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1856130 руб. 45 коп. за период с декабря 2015 года по февраль 2017 года, неустойки в размере 133708 руб. 11 коп. за период с 06.01.2016 по 28.02.2017 г., расторжении договора от 02.04.2004 г. N 01-00321/04, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 147,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Б. Краснопрудный тупик, д. 6/21 (цоколь, помещение I, комн. N 1, 3-10), обязании ответчика передать помещение в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2017 заявленные требования удовлетворены частично.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.07.2018 указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость установления, имело ли противоправное нарушение ответчиком положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ), имеет ли истец право требования внесения арендных платежей и за какой период (с учетом нормативного срока рассмотрения заявления о приватизации арендуемого имущества), учесть обстоятельства, установленные в рамках дела N А40-116443/2016, об отсутствии задолженности по внесению арендной платы на 29.01.2016.

При новом рассмотрении истец отказался от иска в части расторжения Договора и выселении ответчика из указанного выше Помещения. Решением Арбитражного суда города Москвы 03 февраля 2020 года по делу N А40-67901/17 принят частичный отказ истца от иска. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 340035 руб. 42 коп., неустойка в размере 24492 руб. 02 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебными актами, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Истец в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска в части взыскания задолженности и неустойки. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска в части взыскания задолженности и неустойки.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 02.04.2004 между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ООО "Р-ЦЕНТР" (правопредшественником ответчика, арендатором) был заключен договор (далее - Договор) аренды нежилого помещения (нежилого помещения, здания, сооружения) N 01-00321/04 (с учетом дополнительных соглашений к нему), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (помещение) общей площадью 147,5 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, Б. Краснопрудный тупик, д. 6/21 (далее - Помещение).

Факт передачи объекта аренды ответчику сторонами не оспаривался.

Пунктом 2.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.12.2015) установлен срок его действия с 01.01.2004 г. по 29.06.2025 г.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в п. 5 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.12.2015).

Согласно п. 5.1 Договора арендатор обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии с п. 5.2 Договора в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативном акте.

Истец указал, что ответчик не исполнил обязанность по внесению арендной платы за период с декабря 2015 года по февраль 2017 года, включительно, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 1856130 руб. 45 коп.

Направленные в адрес ответчика претензии от 07.10.2016 N 33-6-40291/16-(0)-1 года, от 07.10.2016 N 33-6-40291/16-(0)-2 оставлены последним без удовлетворения.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 Дополнительного соглашения от 09.12.2015 к Договору установлена арендная плата в размере 9999 руб. за 1 кв.м. площади в год, без НДС, по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом аренды.

На основании п. 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы" (далее - постановление Правительства Москвы N 809-ПП) при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

При этом принцип изменения арендной ставки на основании уведомления закреплен в указанном нормативном акте.

Пунктом 4.2.1 Договора на истца также возложена обязанность направления уведомления об изменении размера арендной платы.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В силу п. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Суд первой инстанции указал, что условия Договора аренды и постановление Правительства Москвы N 809-ПП прямо указывают на возможность применения измененной ставки арендной платы с момента уведомления истцом ответчика.

Согласно п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 25) бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Так, уведомление от 15.04.2016 N 33-6-14088/16-(0)-0 об установлении арендной платы в размере 135194,81 руб. в месяц направлено истцом в адрес ответчика 28.04.2016, осуществлена неудачная попытка вручения 30.04.2016.

В соответствии с п. 3 ст. 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя.

В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что размер арендной платы считается измененным с мая 2016 года и составляет 135194,81 руб. в месяц.

Уведомление от 20.12.2016 N 33-6-97396/16-(0)-1 направлено истцом ответчику 27.12.2016 и аналогичным образом не вручено по независящим от истца причинам 29.12.2016.

В связи см этим размер арендной платы считается измененным с января 2017 года и составляет 148714,29 руб. в месяц.

Суд первой инстанции с учетом положений ч. 2 ст. 69 АПК РФ принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2017 по делу N А40-116443/16 установлено, что Общество в рамках Закона N 159-ФЗ обратилось к Департаменту 29.01.2016 г. с заявлением о выкупе Помещения.

Решением от 02.03.2016 N 33-5-12523/16-(0)-1 Департамент отказал в реализации преимущественного права со ссылкой на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.12.2015.

Судом по делу N А40-116443/16 установлено отсутствие законных оснований совершения указанного отказа, в связи с чем суд обязал Департамент по заключить с Обществом договор купли-продажи Помещения.

Как верно указал суд первой инстанции, одним из условий реализации преимущественного права выкупа согласно п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням).

Суд в рамках дела N А40-116443/16, обязывая заключить договор купли-продажи, установил наличие всех необходимых условий реализации преимущественного права для выкупа Помещения.

В связи с этим суд первой инстанции в рамках настоящего дела пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период по 29.01.2016.

Департамент не совершил юридически значимых действий, предусмотренных ч.3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, в установленный срок, что признано незаконным при рассмотрении дела N А40-116443/16.

Таким образом, указанные действия истца привели к сохранению обязанности ответчика внесения арендных платежей, в силу положений ст.ст. 328, 614 ГК РФ, и по истечении установленного для заключения договора купли-продажи срока до момента заключения договора купли-продажи в судебном порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что такие действия Департамента являются злоупотреблением правом в целях сохранения обязанности ответчика по внесению арендной платы, в связи с чем, заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате после истечения установленного законом срока (23.04.2016) не подлежат удовлетворению.

Размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением от 09.12.2015 к Договору, составил 122904,38 руб. в месяц, в расчете отражена операция по внесению арендной платы за январь 2016 года в полном объеме и отсутствуют доказательства изменения размера арендной платы в период, в течение которого судом установлена обязанность внесения арендной платы.

В связи с этим размер задолженности за период с 01.02.2016 по 23.04.2016, по мнению суд первой инстанции, составил 340035,42 руб.

Так как ответчик не представил доказательств погашения долга, то Арбитражный суд города Москвы взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 340035,42 руб., поскольку в силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 6.1 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.08.2015) в случае невнесения арендной платы в установленный срок уплачивает арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 133708 руб. 11 коп. за период с 06.01.2016 по 28.02.2017 г.

С учетом суммы задолженности по арендной плате, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 24492,02 руб.

Изменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что вывод суда первой инстанции о том, что размер арендной платы считается измененным с мая 2016 года основан на неправильном толковании норм материального права.

Так, согласно п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии с п. 4.1.2. Договора арендодатель вправе ежегодно производить изменение арендной платы в соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы, а также вправе ежегодно проводить корректировку арендной платы в соответствии с величиной коэффициента инфляции.

Арендодатель сообщает Арендатору об изменении величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размера и сроков платежа.

То есть, стороны согласовали, что размер арендной платы корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования.

Следовательно, в силу п. 20 постановления Пленума ВАС РФ N 73 такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения Договора.

Согласно п. 3 постановление Правительства Москвы N 809-ПП при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применяется коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1.10.

Таким образом, ежегодное повышение размера арендной платы на коэффициент-дефлятор происходит автоматически и не требует внесения изменений в договор аренды либо направление каких-либо уведомлений.

На основании п. 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Соответственно, изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченным органом соответствующего акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение с согласованными сторонами условиями. Следовательно, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды.

Согласно определению Верховного суда Российской Федерации от 20.06.2019 N 305-ЭС19-143 ненаправление либо некорректное заполнение уведомлений об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствия обязанности по ее оплате в полном размере.

Пунктом 4.4.2. Договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные Договором.

При получении уведомления об изменении арендной платы арендатор обязан производить оплату за арендованный объект в размере и в сроки, указанные в уведомлении.

Согласно п. 5.2 Дополнительного соглашения от 09.12.2015 к Договору в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной Арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае Арендодатель направляет Арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло. Данное условие является обязательным для сторон и считается согласованным с даты, указанной в нормативно-правовом акте.

Как указано выше, уведомлением от 15.04.2016 N 33-6-14088/16-(0)-0 Департамент известил Ответчика о том, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы N 809-ПП 01.01.2016 действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в 2016 г. в размере 10998 руб. 90 коп. за 1 кв.м. в год.

Уведомлением от 20.12.2016 N 33-6-97396/16-(0)-1 Департамент известил ответчика о том, что с 01.01.2017 действует рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в 2017 г. в размере 12098 руб. 79 коп. за 1 кв.м. в год.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п.2 ст. 154 ГК РФ).

В соответствии со ст. 153, 154 ГК РФ уведомления об изменении ставки арендной платы являются односторонними сделками, на которые распространяются общие правила о недействительности сделок.

Так как уведомления N 33-6-14088/16-(0)-0 и N 33-6-97396/16-(0)-1 не оспаривались в установленном законом порядке, то они считаются действительными сделками, совершенными в соответствии с действующим законодательством и соглашением сторон, и создают обязанности для арендатора в силу ст. 155 ГК РФ.

Согласно ст. 156 ГК РФ к односторонним сделкам применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки (ст. 156 ГК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с ответчика в пользу подлежит взысканию задолженность в размере 445597,91 руб.

Апелляционная жалоба ответчика сводится к недобросовестным действиям Департамента в ходе реализации Обществом прав по выкупу Помещения в рамках Закона N 159-ФЗ. Между тем, этим доводам дана надлежащая оценка судом первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2020 года по делу N А40-67901/17 изменить в части взыскания с ООО "ПОЛИЦЕНТР" задолженности в пользу Департамента городского имущества города Москвы и государственной пошлины по иску в доход федерального бюджета.

Взыскать с ООО "ПОЛИЦЕНТР" (ОГРН 1157746412670) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) задолженность в размере 445597 (четыреста сорок пять тысяч пятьсот девяносто семь) рублей 91 коп.

Взыскать с ООО "ПОЛИЦЕНТР" (ОГРН 1157746412670) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7772 (семь тысяч семьсот семьдесят два) рубля.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ПОЛИЦЕНТР" - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "ПОЛИЦЕНТР" (ОГРН 1157746412670) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Г.С. Александрова