Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2020 г. N 21АП-4161/19 по делу N А84-3173/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 6 ноября 2020 г. N Ф10-4231/20 настоящее постановление оставлено без изменения

10 июля 2020 г.

Дело N А84-3173/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03.07.2020.

Постановление в полном объеме изготовлено 10.07.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного разбирательства секретарем Грабищенко О.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "ВЛАД" - директор, Очкуренко Сергей Владимирович, действующий на основании приказа от 28.11.2014 N 1, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

иные лица не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 октября 2019 года по делу N А84-3173/2019

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ВЛАД"

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Правительство Севастополя

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ВЛАД" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий (с учетом уточненных исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.10.2019 исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Влад" с учетом измененных исковых требований удовлетворены частично. Суд урегулировал возникшие между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Влад" разногласия при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Севастополя: встроенные нежилые помещения (N II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 28, определив условия договора, по которым у сторон имелись разногласия:

- п. 2.1. Стоимость объекта составляет 1 800 008 (Один миллион восемьсот тысяч восемь) рублей;

- п. 2.2. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой заключением судебной строительно-технической экспертизы N 1020/3 от 30.08.2019, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы".

В удовлетворении требования об определении пункта 4.3 договора в редакции истца суд отказал, определив условие договора, по которому у сторон имелись разногласия, в первоначальной редакции договора:

- п. 4.3. В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п. 2.3, настоящего Договора, Покупатель выплачивает Продавцу Пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Кроме того, суд взыскал с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, г. Севастополь) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Влад" (ИНН 9204018820, ОГРН 1149204039599, г. Севастополь) судебные издержки в сумме 20 412 (Двадцать тысяч четыреста двенадцать) рублей, из которых 6 000 рублей - расходы по оплате государственной пошлины, 14 412 рублей - судебные издержки в связи с проведением судебной экспертизы.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно того, что в соответствии с отчетом о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, итоговая цена составляет 4 821 347, 00 рублей без учета НДС. Апеллянт указывает, что в адрес истца направлялся проект договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, однако общество выразило несогласие с величиной рыночной стоимости объекта купли-продажи, поэтому департамент полагает, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Таким образом, по мнению апеллянта, судом неправильно применены нормы материального права, а также дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2019 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя оставлена без движения.

03.12.2019 в адрес суда от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поступили документы, отсутствие которых, послужило причиной оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции, назначено судебное разбирательство.

15.01.2020 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний возражает относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Истец указывает, что при заключении договора купли-продажи, разногласия возникли только относительно цены приобретаемого имущества. По мнению истца, суд первой инстанции обоснованно принял выводы, изложенные в заключении эксперта, относительно цены имущества, которая является приемлемой и разумной, в связи с чем, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. На основании изложенного просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 16.01.2020 представитель истца просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела пояснений к отзыву на апелляционную жалобу. Коллегия судей протокольным определением приобщила указанные пояснения к материалам дела. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Представитель Департамента поддержал ходатайство о назначении оценочной экспертизы.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2020 назначена судебная оценочная экспертиза. Производство по делу N А84-3173/2019 было приостановлено.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020 назначено судебное заседание ввиду ходатайства эксперта о предоставлении правоустанавливающих и технических документов на объект исследования.

В судебном заседании 27.02.2020 представитель общества заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии выписки из ЕГРН, а также копии технического паспорта Б. Морская, 38. Подвальные помещения. Протокольным определением указанные документы приобщены к материалам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2020 продлен срок проведения экспертизы.

02.03.2020 в адрес суда поступило Заключение эксперта N 130/3-3 от 28.02.2020.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2020, 23.04.2020 судебные заседания откладывались в связи с распространением на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции.

04.06.2020 от Департамента поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 производство по делу N А84-3173/2019 было возобновлено.

Судебное разбирательство было отложено, в связи с удовлетворением ходатайства департамента для ознакомления с заключением эксперта.

В судебном заседании 02.07.2020, представитель истца просил приобщить к материалам дела ходатайство, в котором выражает согласие с рыночной стоимостью спорного объекта, указанной в заключении эксперта.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв.

После перерыва лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей истца.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 68-16 от 07.12.2016, зарегистрированный Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 24.08.2018 под N 31:03:001005:596-91/001/2018-2, по условиям которого в аренду передано имущество, находящееся в государственной собственности города Севастополя: встроенные нежилые помещения (N II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 28, стоимостью согласно отчёта об оценке N 10о-9/09-16 от 27.09.2016 - 1 437 700 рублей, за плату 212 800 рублей в год, для размещения склада.

14.02.2019 Общество на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратилось к Департаменту с заявлением N 1402 о выкупе арендованного имущества (вх. N 2078/01-10-04-14/01/19 от 14.02.2019)

15.04.2019 Общество получило ответ от Департамента с проектом договора купли-продажи, с условием стоимости объекта 4 401 396 рублей, определённой на основании отчёта об оценке от 11.03.2019 N Н-92/36-ГК18/19030413-19, выполненным ООО "НКЦ Эталонъ", сопроводительное письмо от 08.04.2019 N 4892/01-10-04-14/02/19.

10.05.2019 Общество направило департаменту подписанный проект договора с протоколом разногласий, в том числе в части стоимости выкупаемого арендованного имущества, письмо от 08.05.2019 N 08/05/19.

24.06.2019 Общество получено письмо Департамента от 28.05.019 N 7118/01-10-04-14/02/19 об отказе в принятии условий, отражённых в протоколе разногласий.

Полагая свои права нарушенными, Общество 27.06.2019 обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21.10.2019 по делу N А84-3173/2019 урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Влад" при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

При таких обстоятельствах, в порядке статьи 445 ГК РФ условия договора, в том числе условие о размере арендной платы, определяются в судебном порядке.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 по делу NА76-15904/2010 сторона, обязанная заключить договор, вправе представить суду заявление о рассмотрении разногласий по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть. Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, суд должен обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10).

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, ООО "Влад" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 -87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Севастополя от 18.07.2019 года была назначена судебная экспертиза, а перед экспертом был поставлен вопрос: Определить достоверную величину рыночной стоимости, которая может быть использована для определения выкупной цены арендуемого ООО "Влад" объекта недвижимости -встроенных нежилых помещений (с II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м, расположенных по адресу: Севастополь, ул. Большая Морская, д. 38?.

Согласно экспертному заключению N 1020/3-3 рыночная стоимость спорного встроенного нежилого помещения составила 1 800 008,00 рублей.

Судебная коллегия соглашается с тем, что для определения цены спорного объекта, судом первой инстанции необходимо проведение судебной экспертизы.

Вместе с тем, при назначении по делу судебной экспертизы, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором встроенных нежилых помещений (с II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м, расположенных по адресу: Севастополь, ул. Большая Морская, д. 38.

14.02.2019 истец (арендатор) обратился в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции была проведена судебная оценочная экспертиза объекта приватизации - встроенных нежилых помещений (с II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м, расположенных по адресу: Севастополь, ул. Большая Морская, д. 38. В материалах дела содержится экспертное заключение N 1020/3-3 от 30.08.2019.

Однако экспертом была определена стоимость нежилого помещения на момент проведения экспертизы.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества и такая оценка должна осуществляться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом указанного заявления и соответственно определение рыночной стоимости объекта при проведении экспертизы должно быть на момент подачи указанного заявления истцом.

Как установлено судом апелляционной инстанции, заявление истцом в уполномоченный орган подано 14.02.2019 года.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости определения стоимость объекта приватизации по состоянию на 14.02.2019, то есть на момент подачи истцом (арендатором) заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, в связи с чем по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, и перед экспертом был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта приватизации - встроенных нежилых помещений (с II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м, расположенных по адресу: Севастополь, ул. Большая Морская, д. 38, по состоянию на 14.02.2019?.

Согласно Заключению эксперта N 130/3-3 от 28.02.2020, рыночная стоимость спорных встроенных нежилых помещений, по состоянию на 14.02.2019, составила 1 783 365, 00 рублей.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Таким образом, рыночная стоимость объекта приватизации - встроенных нежилых помещений (с II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м, расположенных по адресу: Севастополь, ул. Большая Морская, д. 38, по состоянию на 14.02.2019 составляет 1 783 365, 00 рублей.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Экспертом в заключение помимо общего анализа рынка города Севастополя (его центральной части) исследован рынок, в том числе торговой недвижимости по ул. Руднева 30-А, Балаклавское шоссе, проезд Богданова, ул. Сельская в городе Севастополе, с целью наименьшего числа корректировок.

Эксперт в заключении обоснованно указал, что применяемые к спорному зданию доходный и сравнительный подход наиболее отвечают критериям достоверности величины оценки при заданных условиях.

Судебная коллегия полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Таким образом, оценив, экспертное заключение N 130/3-3 от 28.02.2019, судебная коллегия находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу. Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что выводы эксперта, которые получены при проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции, не могут быть приняты во внимание, поскольку перед экспертом был поставлен вопрос без учета даты определения рыночной стоимости объекта.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 АПК РФ основанием для изменения решения арбитражного суда первой инстанции являются, в том числе, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Таким образом, судебная коллегия отмечает, что поводом для изменения судебного акта суда первой инстанции является необходимость определения стоимость объекта приватизации по состоянию на 14.02.2019, то есть на момент подачи истцом (арендатором) заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008, что в целом служит лишь уточнением рыночной стоимости объекта.

При таких обстоятельствах, исходя из оценки представленных в дело доказательств в их совокупности, коллегия судей приходит к выводу об обоснованности требований истца об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Влад" и городом федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности города Севастополя, встроенных нежилых помещений (с II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м, расположенных по адресу: Севастополь, ул. Большая Морская, д. 38, которые подлежат удовлетворению частично.

Доводы ответчика о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущество, коллегия судей отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с частью 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. ( ч. 4.1)

Как следует из материалов дела, 15.04.2019 Общество получило от Департамента проект договора купли-продажи, с условием стоимости объекта 4 401 396 рублей, определённой на основании отчёта об оценке от 11.03.2019 N Н-92/36-ГК18/19030413-19, выполненным ООО "НКЦ Эталонъ".(сопроводительное письмо от 08.04.2019 N 4892/01-10-04-14/02/19).

10.05.2019 Общество направило департаменту подписанный проект договора с протоколом разногласий, в том числе в части стоимости выкупаемого арендованного имущества, письмо от 08.05.2019 N 08/05/19.

24.06.2019 Обществом получено письмо Департамента от 28.05.019 N 7118/01-10-04-14/02/19 об отказе в принятии условий, отражённых в протоколе разногласий.

В порядке урегулирования разногласий, истец обратился с иском в суд 25.06.2019 года.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что истец не утратил преимущественное право на выкуп арендованного имущества, поскольку истец направил в тридцатидневный срок подписанный проект договора с протоком разногласий и данный срок приостановился до урегулирования разногласий относительно достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда по данному делу.

Принимая во внимание вышеизложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворению не подлежит.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 117 (в ред. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика.

Согласно разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании положений Налогового кодекса Российской Федерации не влечет освобождение их от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что расходы, понесенные Обществом с ограниченной ответственностью "Влад" по оплате госпошлины в размере 6 000,00 рублей, а также проведению судебных оценочных экспертиз в размере 28 824, 00 рублей (14 412,00 + 14 412,00) подлежат взысканию с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 октября 2019 года по делу N А84-3173/2019 - изменить.

Резолютивную часть решения Арбитражного суда города Севастополя от 21 октября 2019 года по делу N А84-3173/2019 изложить в следующей редакции:

"Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Влад", с учетом заявления об изменении исковых требований от 05 сентября 2019 года, удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) и Обществом с ограниченной ответственностью "Влад" (ОГРН 1149204039599) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Севастополя: встроенные нежилые помещения (N II-1 по II-10), кадастровый номер 91:03:001005:596, общей площадью 99,2 кв.м., расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 28, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

- п. 2.1. Стоимость объекта составляет 1 783 365 (Один миллион семьсот тысяч восемьдесят три тысячи триста шестьдесят пять) рублей;

- п. 2.2. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой заключением судебной строительно-технической экспертизы N 130/3-3 от 28.02.2020, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

- п. 4.3. В случае несвоевременного внесения платежей, предусмотренных п. 2.3, настоящего Договора, Покупатель выплачивает Продавцу Пеню в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки платежа.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Влад" (ОГРН 1149204039599) судебные издержки в сумме 20 412 (Двадцать тысяч четыреста двенадцать) рублей, из которых 6 000 рублей - расходы по оплате государственной пошлины, 14 412 рублей - судебные издержки в связи с проведением судебной экспертизы."

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН - 1149204004025) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Влад" (ОГРН 1149204039599) расходы по оплате экспертизы в размере 14 412, 00 (Четырнадцать тысяч четыреста двенадцать рублей 00 коп.), при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко