Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г. N 16АП-4579/19 по делу N А63-10814/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 ноября 2020 г. N Ф08-9318/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

13 июля 2020 г.

Дело N А63-10814/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09.07.2020.

Полный текст постановления изготовлен 13.07.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Макаровой Н.В., судей: Белова Д.А., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковалевой З.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.12.2019 по делу N А63-10814/2019, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес", Ставропольский край, г. Пятигорск, ОГРН 1022601620282, к администрации города Лермонтова, Ставропольский край, г. Лермонтов, ОГРН 1022603425272, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: управление имущественных отношений администрации города Лермонтова, Ставропольский край, г. Лермонтов, ОГРН 1022603425734, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю; о признании незаконными действий администрации города Лермонтова по отказу в утверждении схемы объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок; об обязании администрации города Лермонтова утвердить схему объединения земельного участка, при участии в судебном заседании: представителей общества с ограниченной ответственностью "Севкавстройбизнес" - Костина В.А. (доверенность от 25.08.2019), Воронкина Е.В. (по паспорту), представителя администрации города Лермонтова - Давыденко И.Н. (доверенность от 09.01.2020), в отсутствие иных, участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственности "Севкавстройбизнес" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Лермонтова (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконными действий администрации города Лермонтова по отказу в утверждении схемы объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок, выразившихся в письмах от 30.05.2019 N 03-03/891-юл и от 05.07.2019 N 03-03/1130-юл; об обязании администрации города Лермонтова утвердить схему объединения земельного участка согласно схеме образования земельного участка, направленной в адрес администрации города Лермонтова письмами от 07.09.2018 N 33, от 14.09.2018 N 34, от 20.05.2019 N 30, от 19.06.2019 N 32 и заявлением без номера от 19.06.2019 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление имущественных отношений администрации города Лермонтова (далее - управление имущественных отношений), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Росреестр); федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра").

Решением суда первой инстанции от 27.12.2019 в удовлетворении требований общества отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заявитель, обращаясь за утверждением схемы, просил объединить три земельных участка в один, при этом на двух земельных участках на праве собственности обществу принадлежат объекты незавершенного строительства, на третьем земельном участке какие-либо объекты отсутствуют; сроки договоров аренды всех трех земельных участков, заключенных обществом с администрацией, истекли, в связи с этим, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество необоснованно просит объединить земельный участок, на который права у него отсутствуют, совместно с земельными участками, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в апелляционном порядке. Апеллянт указывает на то, что изначально земельный участок кадастровым номером 26:32:030404:0035 предоставлялся для строительства единого многоквартирного дома. В дальнейшем общество разделило земельный участок на пять, на двух из которых введены в эксплуатацию блок-секции и зарегистрированы права собственности дольщиков. Оставшиеся три земельных участка общество просит объединить в один для окончания строительства и создания преддомовой территории. Апеллянт указывает на то, что с момента регистрации права собственности на первую из квартир, введенных в эксплуатацию блок-секций, право общей долевой собственности на весь земельный участок кадастровым номером 26:32:030404:0035 возникло у собственников многоквартирного дома в силу Жилищного кодекса РФ, поэтому отсутствие на одном из земельных участков объектов незавершенного строительства не влияет на право застройщика объединить земельные участки в один.

Апеллянтом заявлены ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств по делу (писем Росреестра, выписок из ЕГРП на спорные земельные участки). В качестве уважительности причин непредставления новых доказательств апеллянт указывает на получение их после вынесения судом первой инстанции решения.

Апелляционный суд, рассмотрев заявленное ходатайство, считает необходимым его отклонить ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 12) поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Мотивированное принятие дополнительных доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными, а также если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, не может служить основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции; в то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

Принимая во внимание, что дополнительные доказательства могут быть приняты судом апелляционной инстанции при наличии уважительности причин невозможности их представления в суд первой инстанции и учитывая, что стороны, действуя разумно и добросовестно обязаны своевременно получать и представлять в суд первой инстанции имеющиеся доказательства по делу в рамках процессуальных сроков, установленных АПК РФ для рассмотрения спора судом первой инстанции, апелляционный суд полагает, что причина позднего получения ответов Росреестра обществом не является уважительной причиной невозможности предоставления доказательств в суд первой инстанции.

Кроме того, из ответа Росреестра от 11.02.2020 N 02258/2.16/20 следует, что в результате раздела 23.03.2010 земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49, на которые в силу закона 05.05.2012 возникло право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.

Согласно части 2 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд не принимает поступившие в суд документы, содержащие ходатайства о поддержке лиц, участвующих в деле, или оценку их деятельности, иные документы, не имеющие отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, и отказывает в приобщении их к материалам дела.

Принимая во внимание положения статьи 67 АПК РФ, а также учитывая, что правовая квалификация взаимоотношений сторон является прерогативной суда, апелляционный суд отклоняет ходатайство общества о приобщении доказательств.

Апеллянтом также заявлено ходатайство об исключении недопустимых доказательств по делу (служебной записки от 02.09.2019 N 02-02/1072, копии служебной записки от 15.11.2019 N 03-02-14/357), а также выписок от 02.12.2019 N 26-0-1-54/4006/2019-24501, N 26-0-1-54/4006/2019-24502, N26-0-1-54/4006/2019-24500.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4). Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).

Поскольку оценка доказательств предоставленных сторонами по делу, является прерогативой суда, суд оценивает каждое представленное доказательство в совокупности с иными доказательствами по делу, соответствующие результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, исключение доказательств из числа предоставленных по делу осуществляется путем оценки (в том числе критической на предмет соответствия предоставленного доказательства), в связи с чем мотивы отношения суда к оценке доказательств приводятся в судебном акте. Нормы АПК РФ не содержат положений об исключении доказательств из числа представленных, а предоставляют прерогативу суду оценить все доказательства в совокупности и при оценке доказательства указать мотивы непринятия каких-либо из доказательств сторон в обоснование своих доводов.

Принимая во внимание изложенное, ходатайство об исключении доказательств по делу подлежит отклонению.

Ходатайство о рассмотрении доказательств, не учтенных судом первой инстанции, также отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.

Статьей 268 АПК РФ предоставлены полномочия арбитражному суду апелляционной инстанции повторно рассматривать дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Учитывая полномочия апелляционного суда, коллегия судей в любом случае в отсутствие соответствующего ходатайства, повторно изучает материалы дела и все имеющиеся в деле доказательства, дает им правовую оценку, соответствующую мотивировку приводит в тексте судебного акта. Указание стороной на оценку каких-либо определенных доказательств не требуется. В связи с этим ходатайство о рассмотрении доказательств, не учтенных судом первой инстанции, отклоняется.

Апеллянтом также заявлено ходатайство о фальсификации доказательства (выписка из ЕРГН, представленная администрацией на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46).

Заявленное ходатайство подлежит отклонению на основании следующего.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Постановления N 12 следует, что отсутствуют основания для рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции заявлений о фальсификации доказательств, представленных в суд первой инстанции, так как это нарушает требования части 3 статьи 65 Кодекса о раскрытии доказательств до начала рассмотрения спора, за исключением случая, когда в силу объективных причин лицу, подавшему такое заявление, ранее не были известны определенные факты. При этом к заявлению о фальсификации должны быть приложены доказательства, обосновывающие невозможность подачи такого заявления в суд первой инстанции.

Из заявления не следует, что апеллянт каким-либо образом обосновал невозможность подачи заявления о фальсификации в суд первой инстанции. Несогласие с представленными противоположной стороной доказательствами не свидетельствует о наличии их фальсификации.

Общество заявило ходатайство об истребовании доказательств (ответов Росреестра) по запросам администрации от 03.12.2019 N 59-34216756, от 05.12.2019 N 59-34266237.

Заявленное ходатайство подлежит отклонению, исходя их следующего.

Частью 4 статьи 66 АПК РФ предусмотрено, что лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Из текста ходатайства не следует, что общество указывает на невозможность самостоятельного получения ответов Росреестра в отношении спорных земельных участков, а также причины, препятствующие их получению, в связи с чем ходатайство об истребовании доказательств (ответов Росреестра) по запросам администрации от 03.12.2019 N 59-34216756, от 05.12.2019 N 59-34266237 подлежит отклонению.

Обществом заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Шонина Николая Николаевича как представителя собственников. Заявленное обществом ходатайство подложит отклонению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

В качестве причин необходимости привлечения к участию в деле Шонина Николая Николаевича в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, общество указывает, что собственниками многоквартирных домов, сданных в эксплуатацию, проведено общее собрание, на котором Шонин Н. Н. избран председателем собрания, наделенным полномочиями на представление интересов собственников МКД в государственных органах по вопросу объединения земельных участков.

Апелляционный суд, отклоняя заявленное ходатайство, исходит из того, что согласно материалам дела на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 введены в эксплуатацию блок-секции (6,7,8). Данные земельные участки общество не просит объединить совместно с другими, поэтому права собственников введенных в эксплуатацию блок-секций многоквартирного дома, судебным актом в рамках настоящего спора не затрагиваются. Земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 отдельно сформированы и поставлены на кадастровый учет и в силу Жилищного кодекса РФ являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома, блок-секции которого сданы в эксплуатацию. На спорных земельных участках (с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47), которые общество просит объединить, многоквартирные дома отсутствуют; на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:47 незавершенные объекты имеют 11% и 18% готовности, дольщиков не имеют; на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 какие-либо объекты незавершенного строительства отсутствуют, следовательно, основания для привлечения представителей от собственников МКД, расположенных на соседних земельных участках, которые общество не просит объединить, отсутствуют.

Из материалов дела также следует, что с заявлением об утверждении схемы объединения спорных земельных участков обращался не представитель собственников МКД Шонин Н.Н., а генеральный директор ООО "Севкавстройбизнес", в связи с этим ходатайство о привлечении Шонина Н.Н. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, не подлежит удовлетворению.

Изучив материалы дела, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.07.2006 между администрацией и обществом был заключен договор N 1556-У аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. Лермонтова, общей площадью 8 982 кв.м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома сроком с 01.03.2006 по 28.02.2011.

27 июня 2008 года обществом получено разрешение N RU 26306000-7 на ввод объекта в эксплуатацию, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. Лермонтова дом 7, корпус 1, согласно договорам долевого строительства переданного собственникам (первый этап строительства).

12 декабря 2008 года ООО "Севкавстройбизнес" получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на незавершенный объект строительства - "Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями" (3, 4, 5 секции), записи о регистрации N N 26-26-33/033/2008-289, 26-26-33/033/2008-290.

30 апреля 2010 года обществом получено разрешение N RU 26306000-5 на ввод объекта в эксплуатацию - секции 6-7 в многоквартирном жилом доме по адресу: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-Т. Лермонтова, дом 7, корпус 1, переданного собственникам согласно договорам долевого строительства (второй этап строительства).

На основании постановления администрации от 27.02.2012 N 108 в редакции постановления от 29.03.2013 N 458 обществу представлены в аренду на новый срок земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, образованные путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035, для целей строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями.

01 апреля 2013 управление имущественных отношений (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У названных земельных участков. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке 24.04.2013. По условиям договоров аренды от 01.04.2013 N 2342-У и N 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, на земельных участках имеются объекты недвижимого имущества прочно связанные с землей - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями (пункты 1.2 договоров аренды от 01.04.2013 N 2342-У и N 2344-У); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 строений не имеется (пункт 1.2 договора аренды от 01.04.2013 N 2343-У). В разделе 2 договоров аренды от 01.04.2013 NN 2342-У, 2343-У и 2344-У стороны установили, что договоры заключены на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016. Если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договоров при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договоры считаются возобновленными на тех же условиях на новый срок. Пунктом 4.4.9 названных договоров аренды предусмотрены обязанности арендатора не позднее, чем за 1 (один) месяц до окончания сроков действия договоров принять установленные меры по его пролонгации или заключению нового договора.

Постановлением администрации от 18.04.2014 N 331 отменены постановление администрации от 27.02.2012 N108 "О предоставлении в аренду на новый срок земельных участков ООО "Севкавстройбизнес" и от 29.03.2013 N 458 "О внесении изменений в постановление администрации города Лермонтова N 108 от 27.02.2012 "О предоставлении в аренду на новый срок земельных участков обществу, местоположение которых: Ставропольский край, г. Лермонтов, пр-т. Лермонтова, так как данные постановления были приняты в нарушение норм действующего законодательства. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014, принятым по делу N А63-7281/2014, удовлетворено требование общества к администрации о признании постановления администрации от 18.04.2014 N 331 недействительным. Суд пришел к выводу, что при наличии заключенных договоров аренды земельных участков орган местного самоуправления в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не вправе во внесудебном порядке признавать утратившими силу постановления, послужившие одним из оснований для заключения договоров аренды. То обстоятельство, что постановления от 27.02.2012 N 108 и от 29.03.2013 N 458 не отменены, не лишает возможности ссылаться на их незаконность в суде по гражданскому спору и представлять в подтверждение этого довода соответствующие доказательства. Поскольку оспариваемый акт принят администрацией за пределами полномочий, предоставленных ей статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", не позволяющей органу местного самоуправления отменять муниципальные правовые акты, на основании которых уже возникли гражданско-правовые отношения, он признан судом недействительным в соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2015, принятым по делу N А63-11562/2014, признан незаконным отказ администрации от 23.09.2014 N 03-03/2736 в предоставлении муниципальной услуги по подготовке и утверждении градостроительных планов земельных участков, в границах разделенного земельного участка и ранее выданного ГПЗУ на весь строящийся комплекс. Суд обязал администрацию выдать ООО "Севкавстройбизнес" градостроительные планы на земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45, выделенные под завершение строительства в соответствии с проектом "Многоквартирный жилой дом по проспекту Лермонтова с офисными помещениями в районе магазина "Пеликан" и КЦ "Кавказ" (г. Лермонтов, Ставропольский край)" по ранее выданным ГПЗУ на весь земельный участок общей площадью 8 982 кв.м, утвержденным постановлением главы города Лермонтова от 26.11.2007 N 1545.

22 мая 2015 года общество обратилось в администрацию города с заявлением о продлении договоров аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, указав, что согласно разделу проекта "Проект организации строительства" (III очереди строительства) срок завершения строительства - 23 месяца, а также сославшись на задержку выдачи администрацией градостроительных планов земельных участков (дело N А63-11562/2014).

Администрация города в письме от 05.06.2015 N 0214/1657 сообщила обществу, что земельные участки будут предоставлены на новый срок в соответствии с пунктами 4.4.9 договоров аренды земельных участков. Письмом от 09.07.2015 N 0214/1657.2 администрация города направила в адрес общества для подписи и последующей регистрации дополнительные соглашения к договорам аренды от 01.04.2013 NN 2342-У, 2343-У и 2344-У, в которых разделы 2 изложены в следующей редакции: "Настоящий договор заключен на срок с 01.04.2013 по 31.03.2016 года. Стороны установили, что настоящий договор, по окончании срока его действия автоматически прекращается, если стороны не уведомили друг друга о желании продлить арендные отношения и не заключили соответствующих соглашений". Пункты 4.4.9 договоров в названных дополнительных соглашениях предложены в редакции, согласно которой арендатор обязан не позднее, чем за 1 (один) месяц до окончания срока действия договоров принять установленные меры по заключению новых договоров.

Решением арбитражного суда от 28.01.2016 по делу N А63-9933/2015 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации продлить сроки действия договоров аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, предоставленных для завершения строительства в соответствии с проектом "Многоквартирный жилой дом по проспекту Лермонтова с офисными помещениями в районе магазина "Пеликан" и КЦ "Кавказ" (г. Лермонтов, Ставропольский край)" и обязании администрации продлить сроки действия договоров аренды земельных участков на 23 месяца. При этом судом было установлено, что дополнительные соглашения со стороны общества подписаны не были, вместе с тем отношения сторон урегулированы договорами аренды от 01.04.2013 NN 2342-У, 2343-У и 2344-У, заключенными на срок по 31.03.2016. Условиями договоров предусматривается обязанность арендатора не позднее чем за 1 (один) месяц до окончания сроков действия договоров принять установленные меры по их пролонгации или заключению новых договоров (пункт 4.4.9). Таким образом, порядок прекращения действия договоров сторонами согласован. Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства, подтверждающие, что в установленный срок какая-либо из сторон заявила об отказе от договоров аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У, суд пришел к выводу о том, что на момент рассмотрения спора эти договоры являются действующими и в этом случае оснований для понуждения управления к заключения новых договоров, а также возложению на администрацию города каких либо обязанностей по их заключению у суда не имелось.

Общество письмами от 07.09.2018 N 33, от 14.09.2018 N 34, от 20.05.2019 N 30, от 19.06.2019 N 32 и заявлением без номера от 19.06.2019 обратилось в администрацию с просьбой утвердить схему объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок, поскольку ООО "Севкавстройбизнес" является собственником незавершенного строительством объекта "Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями" (свидетельства о праве собственности 26-АЕ 615372, 26-АЕ 615373), находящегося на спорных земельных участках. Право собственности зарегистрировано до раздела земельного участка площадью 8 982 кв.м. Для завершения строительства данного объекта необходим земельный участок площадью 5 679 кв.м, которая складывается из площадей земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45. Для завершения строительства указанные земельные участки необходимо объединить в один, так как на этих участках будет располагаться общая долевая собственность многоквартирного жилого дома, состоящего из восьми блок-секций. Администрацией по указным обращениям приняты решения об отказе в утверждении схемы объединения земельных участков, оформленные письмами от 30.05.2019 N 03-03/891-юл и от 05.07.2019 N 03-03/1130-юл. В обоснование названных решений администрация указала, что на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют, в связи с чем названный земельный участок может быть предоставлен посредством проведения процедуры торгов.

Полагая, что названные решения органа местного самоуправления не соответствуют требованиям законодательства и нарушают принадлежащие обществу права и законные интересы в сфере экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ установлено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данной статьей. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (пункт 4 статьи 11.10 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что заявитель просит утвердить схему объединения всех трех земельных участков, указывая, что общество является собственником незавершенного строительством объекта "Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями" (свидетельства о праве собственности 26-АЕ 615372, 26-АЕ 615373). Право собственности зарегистрировано до раздела земельного участка площадью 8 982 кв.м. Для завершения строительства данного объекта необходим земельный участок площадью 5 679 кв.м, которая складывается из площадей земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Из материалов дела следует, что первоначально обществу в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:0035 площадью 8 982 кв.м. Обществом получены разрешения на ввод в эксплуатацию N RU 26306000-7 и N RU 26306000-5 секций многоквартирных домов (первый и второй этапы строительства), которые согласно договорам долевого строительства переданы собственникам. Впоследствии из указанного земельного участка, исключая площади под названными многоквартирными домами, образованы земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46 и 26:32:030404:45, которые переданы обществу в аренду на основании договоров от 01.04.2013 NN 2342-У, 2343-У и 2344-У для целей строительства многоквартирных жилых домов с офисными помещениями сроком до 31.03.2016. Согласно условиям договоров аренды от 01.04.2013 N 2342-У и N 2344-У, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, на земельных участках имеются объекты недвижимого имущества прочно связанные с землей - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями (пункты 1.2 договоров аренды от 01.04.2013 NN 2342-У, 2344-У); на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 строений не имеется (пункт 1.2 договора аренды от 01.04.2013 N 2343-У).

В ходе рассмотрения дела, управлением имущественных отношений был проведен совместный осмотр спорных земельных участков, которым установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 расположен незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом офисными помещениями степенью готовности 11% (секции 3, 4) и 18 % (секция 5). На земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют. Результаты названного осмотра были зафиксированы в акте обследования земельного участка от 14.08.2019 N 07 с приложением фототаблиц. Отсутствие объектов незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 подтверждается самим обществом в суде апелляционной инстанции.

Судом первой инстанции на основании пояснений представителей администрации, управления имущественных отношений и сведений из ЕГРН (выписка от 02.12.2019) установлено, что на момент рассмотрения дела по существу земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 по результатам публичных торгов предоставлен в аренду Бурнадзе Омари Нодариевичу на основании договора аренды земельного участка от 16.10.2019 N 2969-У, зарегистрированного в Росреестре 20.11.2019 (номер регистрации 26:32:030404:46-26/018/2019-4).

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство, либо реконструкцию незавершенных строительством объектов общество не получало; документов, свидетельствующих об обратном, материалы дела не содержат. Ранее выданное разрешение на строительство недействующее, в связи с истечением сроков, на которые оно выдано; градостроительные планы также имеют истекшие сроки; за выдачей новых градостроительных планов общество не обращалось. На дату рассмотрения спора в суде первой инстанции записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров аренды от 01.04.2013 N N 2343-У и 2344-У, в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:45 и 26:32:030404:46, погашены, земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 с 14.10.2019 по результатам торгов предоставлен в аренду другому лицу.

Принимая во внимание установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства дела, апелляционный суд полагает, что в отсутствие объектов незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46, общество, обращаясь в администрацию за утверждением схемы объединения всех трех земельных участка, не обосновало правовые притязания на земельный участок (кадастровый номер 26:32:030404:46). В связи с этим, апелляционный суд полагает, что общество просит объединить помимо земельных участков, на которых у него имеются объекты незавершенного строительства, земельный участок, в отношении которого правовые притязания отсутствуют.

Ссылка общества на то, что здание всего дома имеет один фундамент и в случае отказа в объединении земельных участков создается угроза жизни и здоровью собственников введенных в эксплуатацию МКД не принимается апелляционным судом ввиду следующего.

Как указывалось ранее, из материалов дела следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 расположен незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом офисными помещениями степенью готовности 11% (секции 3, 4) и 18 % (секция 5). На земельном участке с кадастровым номером 26:32:030404:46 объекты капитального строительства отсутствуют. Учитывая, что незавершенные объекты строительства находятся в стадии 11% и 18% готовности, начиная с 2008 года и материалы дела не содержат доказательства, что на протяжении длительного времени жителям введенных в эксплуатацию МКД создается угроза жизни и здоровья (справки Роскомнадзора и прочих проверяющих надзорных органов), а также имеются какие-либо повреждения фундамента уже построенных секций дома, апелляционный суд приходит к выводу о том, что отказ в объединении земельных участков (помимо тех, которые имеют незавершенные объекты строительства) не создает угрозу жизни и здоровья собственников введенных в эксплуатацию блок-секций.

Довод общества о том, что спорные земельные участки обременены правом общей долевой собственности, апелляционным судом отклоняется в связи со следующим.

Судом первой инстанции из выписки из ЕГРН ФГБУ "ФКП Росреестра" от 02.12.2019 в отношении спорных земельных участков установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47 правом общей долевой собственности не обременены.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - Жилищный кодекс).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из материалов дела следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 введены в эксплуатацию блок-секции (6,7,8), поэтому данные земельные участки в силу Жилищного кодекса РФ являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного жилого дома. Распространение общей долевой собственности на соседние земельные участки, самостоятельно сформированные и поставленные на кадастровый учет, нормами Жилищного кодекса РФ не предусмотрено.

Данный вывод апелляционного суда согласуется также с тем, что разрешения на ввод в эксплуатацию блок-секций (6,7,8) выданы обществу 27.06.2008 и 30.04.2010 (соответственно); 01 апреля 2013 общество заключило с управлением имущественных отношений договоры аренды от 01.04.2013 N N 2342-У, 2343-У и 2344-У на спорные земельные участки. Таким образом, наличие общей долевой собственности на все земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 у собственников блок-секций (6,7,8) опровергается действиями самого общество по заключению договоров аренды с управлением, а не с собственниками МКД.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что разделение земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035 было инициировано самим обществом, что следует из пояснений, данных руководителем общества в суде апелляционной инстанции. Ссылки общества на необходимость такого разделения для установления забора с целью отделения зоны строительства не подтверждены нормативно-правовым обоснованием. Согласно нормам земельного законодательства установление забора не требует раздела всего земельного участка на части.

Учитывая, что после раздела земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:0035 на земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49, земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:0035 прекратил свое существование, основания для отнесения всего земельного участка к собственности МКД отсутствуют.

В соответствии с пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Принимая во внимание, то обстоятельство, что общество просит объединить земельный участок, на котором у него отсутствуют объекты незавершенного строительства, и право аренды на который у общества прекращено совместно с двумя другими земельными участками, на которые у общества имеются права без торгов для завершения строительства однократно заключить договор аренды с администрацией города, апелляционный суд полагает действия администрации по отказу в утверждении схемы объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:47, 26:32:030404:46, 26:32:030404:45 в один земельный участок соответствующими пункту 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

Довод общества о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 необходим для прохода, проезда к территории МКД документально не обоснован. Обществом не представлены документы, подтверждающие факт того, что только посредством земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46 возможен проезд, проход к МКД. Кроме того, на сегодняшний день разрешения на строительство в отношении незавершенных объектов строительства у общества отсутствуют, в связи с чем определить размер территории, необходимой для эксплуатации МКД (в том числе экспертным путем) не представляется возможным.

Учитывая, что объекты незавершенного строительства 11% и 18% готовности находятся в таком состоянии с 2008 года и общество на протяжении всего периода времени не предпринимает попыток к их достраиванию, а также учитывая, что с 2008 и 2010 года (соответственно), собственники сданных в эксплуатацию блок-секций (6,7,8) пользуются введенными объектами в эксплуатацию, основания для вывода об отсутствии прохода, проезда к МКД без наличия земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:46, отсутствуют.

Апелляционный суд исходит из того, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, на которых имеются объекты незавершенного строительства, являются самостоятельными, отдельно сформированными земельными участками под многоквартирным домом. Земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 также самостоятельно поставлен на кадастровый учет. Принимая во внимание то обстоятельство, что после завершения строительства незавершенных объектов строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45 и регистрации права собственности на жилые либо нежилые помещения дольщиками, в общую долевую собственность перейдут отдельно сформированные земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, под многоквартирным домом (его блок-секциями). При таких обстоятельствах право общей долевой собственности не может быть распространено на соседний, отдельно сформированный земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46, на котором у общества отсутствуют объекты незавершенного строительства.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству; нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно; судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.12.2019 по делу N А63-10814/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Макарова

Судьи

Д.А. Белов М.У. Семенов