Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г. N 09АП-15111/20 по делу N А40-223463/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 ноября 2020 г. N Ф05-17173/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

13 июля 2020 г.

Дело N А40-223463/19

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Александровой Г.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2020 года

по делу N А40-223463/19 (180-1977), принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "ЭДИСОНЭНЕРГО" (ИНН 7716695349, ОГРН 1117746617416)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Максимкина Ю.А., по доверенности от 25 декабря 2019 года, диплом N МА 18366 р/н 2121101 от 05 июля 2019 года;

от ответчика: Черепанов В.А., по доверенности от 31 декабря 2019 года, диплом N ВСГ 4312596 р/н 15dw11-352 от 30 июня 2013 года;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу ограниченной ответственностью "ЭДИСОНЭНЕРГО" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 1511310 руб. неустойки по договору аренды от 22.06.2015N М-04-047243.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2020 по делу N А40-223463/19 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя жалобы требования и доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.06.2015 между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от N М-04-047243 площадью 3 276 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Ул. Юных Ленинцев, вл. 52 (кадастровый номер 77:04:0004006:1045) (далее - Договор).

Земельный участок предоставлен арендатору в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания кинотеатра.

Согласно п. 1.5 Договора на участке расположено двухэтажное нежилое здание общей площадью 2 371, 6 кв.м. по адресу: г. Москва, Юных Ленинцев, д.52 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77/012-12/075/2014-153/2 от 02.02.2015).

Истец ссылается на то, что 07.09.2016 в соответствии с п. 3.3 приложения 1 к постановлению 819-ПП, на основании выявления в рамках осуществления текущей деятельности признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков, Госинспекцией было проведено обследование земельного участка по адресным ориентирам: г. Москва, Ул. Юных Ленинцев, вл. 52.

Согласно данным портала Росреестра здание с адресным ориентиром: г. Москва, ул.Юных Ленинцев, д.52, площадью 2 371, 6 кв.м. поставлено на Государственный кадастровый учет (ОКС N 77:04:0004006:1261), принадлежит на праве собственности ООО "ЭДИСОНЭНЕРГО" (запись в ЕГРН N 77-77/012-12/075/2014-153/2 от 02.02.2015).

В ходе обследования было установлено, что на указанном земельном участке с правой стороны здания возведена пристройка площадью около 25 кв.м., пристройка обладает признаками самовольного строительства.

Согласно технической документации ГБУ "МосгорБТИ" указанная пристройка на поэтажном плане не учтена.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости указанная пристройка на государственный кадастровый учет не поставлена. Согласно сведениям информационной аналитической системы управления градостроительной деятельности г. Москвы (ИАС УГД), разрешения на строительство либо реконструкцию существующих объектов не оформлялись.

Указанные объекты также не учтены органами технической инвентаризации, не поставлены на государственный кадастровый учет и не обременены имущественными правами.

Сведения о наличии оформленных ордеров (разрешений) ОАТИ на проведение земляных работ, установку временных объектов также отсутствуют.

Пунктом 4.3 Договора были предусмотрены особые условия, согласно которым земельный участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений. Пунктом 5.6 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Пунктом 5.12 Договора предусмотрена обязанность арендатора не осуществлять на участке работы, для проведения которых требуется соответствующее разрешение компетентных органов. Город Москва, в лице его уполномоченных государственных органов свое согласие на возведение указанных объектов не давал.

Согласно 7.1 Договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и Договором аренды от 22.06.2015 N М-04-047243.

В силу п. 7.3 Договора в случае, если арендатором в двухнедельный срок не направлено Арендодателю уведомление о передаче арендатором своих прав аренды в залог (ипотеку), в совместную деятельность, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица или отчуждения права аренды, обращение о внесении изменений в Договор в части замены стороны по Договору после государственной регистрации соответствующей сделки по передаче прав и обязанностей, а также в случае предоставления Участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без уведомления арендодателя, либо использования земельного участка не по целевому назначению арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Пунктом 7.4 Договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора условий раздела Договора и условий, касающихся использования земельного участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно данным Государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 р 791-ПП "Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы" составляет 60230799,72 руб. Размер штрафных санкций за нарушение особых условий договора в 2017 г., составляет 903462 руб.

По мнению Департамента, Общество незаконно возвело пристройку, в связи с чем арендодатель после истечения срока на добровольное исполнение претензионных требований, обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд г. Москвы, исходил из того обстоятельства, что на момент приобретения Обществом здания кинотеатра "Высота" спорная пристройка уже была возведена, а потому вина в действиях ответчика отсутствовала. Соответственно, ответчик не нарушал целевого назначения переданного в аренду земельного участка, земельный участок использовался в соответствии с целями и условиями Договора аренды земельного участка - эксплуатация здания кинотеатра "Высота" (пункт 1.2 Договора аренды земельного участка).

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, в связи с чем не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ предусмотрено право собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов использовать земельный участок в соответствии с тем видом разрешенного использования, который предусмотрен для соответствующей территориальной зоны градостроительным регламентом. Арендатор реализует указанное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Изменение вида разрешенного использования в таком случае возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Кроме того, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п. 7.4 Договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора условий раздела 4 договора и условий, касающихся использования земельного участка, арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого участка.

В силу п. 7.3 Договора в случае, если арендатором в двухнедельный срок не направлено Арендодателю уведомление о передаче арендатором своих прав аренды в залог (ипотеку), в совместную деятельность, в качестве вклада в уставный капитал юридического лица или отчуждения права аренды, обращение о внесении изменений в Договор в части замены стороны по Договору после государственной регистрации соответствующей сделки по передаче прав и обязанностей, а также в случае предоставления Участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без уведомления арендодателя, либо использования земельного участка не по целевому назначению арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Судебная коллегия согласуется с выводами Арбитражного суда г. Москвы о том, что спорное строение находилось на арендованном земельном участке на момент оформления между сторонами арендных отношений.

В подтверждении того факта, что спорная пристройка была возведена до момента заключения договора аренды и приобретения ответчиком здания кинотеатра "Высота", в дело представлены следующие доказательства:

1) Письмо ООО "СТЕЮР" в адрес ГУП "ОДУИКК" (предыдущего владельца здания кинотеатра "Высота"), в котором ООО "СТЕЮР" заявляет, что вход в подвальное помещение по акту приемки 2001 года был огорожен деревянной конструкцией и металлическим навесом, а в дальнейшем ООО "СТЕЮР" облицевало 4 конструкцию керамической плиткой.

При этом, ООО "СТЕЮР" гарантировало, что готово возместить ГУП "ОДУИКК" штрафные санкции, которые будут начислены в связи с использованием арендуемого помещения.

2) Отчет N 150-00-12/13/21 об оценке величины рыночной стоимости здания кинотеатра "Высота", подготовленный ЗАО "Найт Франк" по заказу ГУП "ОДУИКК" для совершения сделки купли-продажи с ответчиком.

Согласно Отчету, на дату его составления - 31 марта 2014 года - Пристройка уже была возведена и благоустроена. Копия фотоснимка, на котором отчетливо зафиксирована возведенная ООО "СТЕЮР" Пристройка, размещена в приложении N 2 к Отчету "Фотографии объекта оценки" на странице 103 (слева в третьем ряду).

Изображение Пристройки в Отчете совпадает с фотографией, приложенной к Акту о результатах обследования Госинспекций по недвижимости г. Москвы от 07.09.2016.

В томе 2 указанного выше Отчета на 41 странице приложена планировка, подготовленная ТБТИ по состоянию на 15.10.2009 года.

В правом верхнем углу пунктиром обозначено наличие спорной Пристройки. 3) Акт N 13 от 19 декабря 2014 года приема-передачи недвижимого имущества к договору N 204-00-12/14 купли-продажи от "15" декабря 2014 года.

Согласно пункту 6 указанного Акта ответчик принимает, а ГУП "ОДУИКК" передает здание кинотеатра "Высота" с недостатками.

При этом в соответствии с пунктом 7 указанного Акта продавец здания ГУП "ОДУИКК" не освобождается от ответственности за недостатки здания кинотеатра "Высота" в соответствии с действующим законодательством.

4) Письмо ответчика от 20 октября 2015 года в адрес ГУ МЧС России по г. Москве, в котором ответчик заявляет, что за период с 2014 года и по дату направления письма никаких перепланировок и изменений помещений не производил и не планирует.

Кроме того, из материалов дела следует, что договор купли-продажи здания кинотеатра "Высота" заключен на основании Распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 11 августа 2014 года N 12217, на что имеется ссылка в договоре купли-продажи от 15.12.2014 г.

Следовательно, истец не мог не знать, что отчуждаемое с его согласия и под его контролем недвижимое имущество содержит недостатки, в том числе и спорное строение к зданию кинотеатра "Высота", возведенную без соответствующих разрешений

Из совокупности представленных доказательств следует, что Обществом было доказано то обстоятельство, что спорная пристройка не возводилась арендатором.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что факт возведения ответчиком пристройки подтверждается сведениями аэрокосмической съемки данного участка местности, имеющимися в свободном доступе посредством программного комплекса "Google Earth", что не было учтено и нашло надлежащей правой оценки при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Судебная коллегия, находит данный довод необоснованным в силу следующих причин.

Согласно ч. 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Частью 1 ст. 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В части 4 вышеуказанной статьи также указано, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Полученная из вышеуказанного программного комплекса информация может быть оценена лишь как косвенное доказательство, которое может быть принято судом при наличии существенных противоречий между доказательствами, представленными сторонами, или при их явной и очевидной недостаточности, что не имеет место в рамках настоящего дела.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2020 года по делу N А40-223463/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Г.С. Александрова