Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2020 г. N 17АП-2857/20 по делу N А60-66066/2019

г. Пермь

14 июля 2020 г.

Дело N А60-66066/2019

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи Зелениной Т.Л.,

рассмотрел в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражное дело N А60-66066/2019

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-промышленная компания "Према Урал Екб" (ОГРН 1026604970831, ИНН 6660044372)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-промышленная компания "Према Урал Екб" (ОГРН 1026604970831, ИНН 6660044372)

к Администрации города Екатеринбурга

о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-промышленная компания "Према Урал Екб" (далее - ответчик, ООО ИПК "Према Урал Екб") о взыскании за пользование земельным участком 383 060 руб. 62 коп., в том числе 245 019 руб. 56 коп. долга за период с 01.03.2018 по 01.07.2018, 138 041 руб. 06 коп. пени за период с 11.02.2017 по 25.10.2019.

Определением арбитражного суда от 27.11.2019 исковое заявление принято к производству, рассмотрение дела назначено в порядке упрощенного производства.

Решением арбитражного суда от 30.01.2020 (резолютивная часть от 20.01.2020) исковые требования удовлетворены.

Решение суда от 30.01.2020 было обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.

Также ответчиком было обжаловано определение суда от 22.01.2020 о возвращении встречного искового заявления.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 определение Арбитражного суда Свердловской области от 22.01.2020 о возвращении встречного искового заявления по делу N А60-66066/2019 отменено.

С учетом указанных обстоятельств суд апелляционной инстанции на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции с учетом особенностей рассмотрения дел в порядке упрощенного производства, о чем вынесено определение от 10.06.2020. К рассмотрению принят встречный иск ООО ИПК "Према Урал Екб" о взыскании с администрации неосновательного обогащения за период с 06.12.2016 по 31.12.2016 в размере 19 094 руб. 26 коп. в связи с невозможностью целевого использования земельного участка, предоставленного по договору аренды N 2-936, а также начисленных на сумму неосновательного обогащения процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 4 477 руб. 22 коп.

Как следует из материалов дела, 18.08.2008 между администрацией (арендодатель) и ООО ИПК "Према Урал Екб" (арендатор) заключен договор N 2-936 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0202003:16 для строительства и дальнейшей эксплуатации складской базы с газовой котельной.

Соглашением сторон от 09.07.2018 указанный договор расторгнут с 09.07.2018.

Указывая на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 01.07.2018, истец обратился в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ссылаясь на невозможность использования арендованного земельного участка, ответчик предъявил встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с уплатой арендной платы за декабрь 2016 года (за период с 06.12.2016 по 31.12.2016) в размере 19 094, 26 руб.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик изменил встречные исковые требования, просил взыскать с администрации неосновательное обогащение за период с 06.12.2016 по 31.12.2016 в размере 19 094,26 руб., за период с 01.08.2017 по 31.08.2017 в размере 24 623, 96 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2017 по 06.12.2019 в размере 5065,44 руб. и 4477,22 руб. Изменение исковых требований принято судом апелляционной инстанции на основании ст. 49 АПК РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

По условиям договора аренды от 18.08.2008 N 2-936 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0202003:16 предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации складской базы с газовой котельной на срок с 31.07.2008 по 30.07.2011.

18.08.2008 сторонами подписан акт приема-передачи, в котором указано на фактическую передачу земельного участка арендатору 31.07.2008.

Письмом N 34 от 21.06.2010 ответчик просил продлить срок действия договора аренды от 18.08.2008 N 2-936 на срок 7 лет.

В ответ на это обращение в письме от 13.07.2010 истец указал на то, что действие указанного договора возобновлено на неопределенный срок.

18.03.2014 ответчику было выдано разрешение N RU 66302000-4076 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0202003:16 здания склада, пожарных резервуаров, насосной станции, очистных сооружений, трансформаторной подстанции на срок до 01.02.2015.

26.03.2015 ответчику было выдано разрешение N RU 66302000-4865 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0202003:16 указанных выше объектов на срок до 20.03.2018.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В то же время согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В обоснование встречного иска ответчик ссылается на то, что в период действия договора аренды от 18.08.2008 N 2-936 прекратил свое функционирование ранее существовавший проезд к земельному участку. Ответчиком были предприняты попытки обустройства самостоятельного проезда на арендованный земельный участок, но проект по строительству подъездного пути не был реализован в связи с изменением статуса земельных участков, планируемых к использованию при строительстве этого проезда.

Истец против удовлетворения встречного иска возражает, указывает на пропуск срока исковой давности. Также истец ссылается на отсутствие доказательств невозможности использования арендованного земельного участка, на намерение ответчика продлить договор аренды, на выдачу ответчику разрешений на строительство.

Исходя из обстоятельств рассматриваемого спора, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком не представлено доказательств наличия у земельного участка с кадастровым номером 66:41:0202003:16 недостатков, препятствующих его использованию по целевому назначению, которые не были и не должны были быть обнаружены во время осмотра имущества.

Спорный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи без каких-либо возражений относительно возможности осуществления на нем строительства. 18.03.2014 и 26.03.2015 ответчику были выданы разрешения на строительство на арендованном земельном участке объектов складской базы с газовой котельной, что соответствует цели предоставления этого участка. При заключении договора аренды ответчик имел возможность узнать о наличии или отсутствии подъездных путей к земельному участку, а также о возможности их устройства. Кроме того, из условий договора аренды не следует, что истец должен обеспечить наличие таких подъездных путей. Согласно п. 2.4 договора проектирование и строительство автодороги к складской базе является обязанностью арендатора.

Из соглашения о расторжении договора аренды от 09.07.2018 следует, что договор расторгнут по соглашению сторон, расторжение договора не освобождает ООО ИПК "Према Урал Екб" от уплаты арендной платы и соответствующих штрафных санкций.

Доводы ответчика о наличии рядом с арендованным земельным участком объекта культурного наследия "Место обнаружения останков членов Царской семьи Николая II на Старой Коптяковской дороге", включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации постановлением Правительства Свердловской области от 11.06.2014 N 490-ПП, подлежат отклонению.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0202003:16 относится к категории земель - земли населенных пунктов. Указанный выше объект культурного наследия расположен на землях лесного фонда - в кварталах 21, 22 Лесопаркового участкового лесничества Железнодорожного лесного парка.

Надлежащих доказательств невозможности осуществления строительства на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0202003:16 при выявлении объекта культурного наследия в материалы дела не представлено. После выявления объекта культурного наследия ответчику было выдано разрешение на строительство N RU 66302000-4865 от 26.03.2015. При этом отказ в продлении действия разрешения на строительство от 18.03.2014 N RU 66302000-4076 не был связан с невозможностью использования земельного участка. Из письма администрации от 29.01.2015 следует, что причиной отказа в продлении действия разрешения на строительство послужило то обстоятельство, что строительство объекта не начать до истечения срока продления (пункт 20 статьи 50 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Доводы ответчика о том, что при заключении договора аренды он не мог предположить, что уполномоченными органами будут изданы нормативные акты, определяющие порядок пользования соседними земельными участками, что приведет к ограничениям в месте предполагаемого проезда, судом апелляционной инстанции отклоняются. О расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств ответчик не заявлял, договор аренды расторгнут по соглашению сторон.

Ссылка ответчика на то, что в связи с фактической невозможностью использования земельного участка арендные отношения прекращены с момента наступления обстоятельств, не позволяющих использовать земельный участок, основана на неверном толковании положений закона, регулирующих расторжение договора.

При таких обстоятельствах, наличие допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, материалами дела не подтверждено. Арендная плата за период с 06.12.2016 по 31.12.2016, с 01.08.2017 по 31.08.2017 внесена ответчиком в соответствии с условиями договора аренды. Оснований для применения положений ст. 1102 ГК РФ и удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами не имеется.

Доводы истца о пропуске ответчиком срока исковой давности судом апелляционной инстанции не принимаются.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 ГК РФ).

В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию (пункт 26 указанного Постановления Пленума).

При этом в п. 16 указанного Постановления Пленума отмечено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Ответчиком заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей за период с 06.12.2016 по 31.12.2016, с 01.08.2017 по 31.08.2017. Из представленного истцом расчета следует, что арендная плата за декабрь 2016 года внесена платежным поручением N 36 от 03.03.2017, за август 2017 - платежным поручением N 125 от 11.08.2017. Встречный иск подан в арбитражный суд 13.01.2020 - в пределах установленного срока исковой давности.

Рассматривая первоначальный иск, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями пункта 1 ст. 614 ГК РФ, согласно которым арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

По условиям договора аренды от 18.08.2008 N 2-936 арендная плата вносится арендатором отдельными платежами ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год. Согласно расчетам арендной платы на 2017, 2018 годы арендная плата подлежала внесению не позднее 10 числа текущего месяца.

В силу п. 3.1 договора аренды за каждый день просрочки начисляются пени в размере 0,1%.

Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и неустойке судом апелляционной инстанции проведен и признан правильным.

Доводы ответчика о применении в расчете неверной ставки арендной платы, о необходимости при определении арендных ставок анализа и оценки экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, судом апелляционной инстанции не принимаются.

Как следует из представленных расчетов, в период действия разрешений на строительство расчет арендной платы производился истцом с применением ставки 1,5, после 20.03.2018 - с применением ставки 5,4, предусмотренной для земельных участков под складами и базами.

Согласно подп. 2 п. 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации и земельных участков собственность на которые не разграничена.

Применение в расчете указанных ставок соответствует Положению о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденному Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, а также разрешенному использованию арендованного земельного участка.

Довод ответчика о существенном изменении договора аренды без его согласия после введения в действие Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП судом апелляционной инстанции отклоняется. Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Довод ответчика о неверном расчете неустойки также подлежит отклонению. Поступившие от ответчика платежи зачтены истцом в счет задолженности по арендной плате в соответствии с п. 2.2.4 договора аренды.

Судом апелляционной инстанции рассмотрено заявление ответчика о снижении подлежащей уплате неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании ст. 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам) (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 424-О-О и от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением ст. 17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В пунктах 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено.

Установленный в договоре аренды размер неустойки не является чрезмерно высоким. При заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

В отсутствие доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, оснований для вывода о необходимости снижения неустойки с применением статьи 333 ГК РФ у суда апелляционной инстанции не имеется.

Обстоятельство, повлекшее переход к рассмотрению дела судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268, часть 4 ст. 270 АПК РФ), является основанием для отмены решения суда первой инстанции от 30.01.2020. Первоначальный иск подлежит удовлетворению. Оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, по апелляционной жалобе на решение суда от 30.01.2020 относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 января 2020 года по делу N А60 - 66066/2019 отменить.

Первоначальный иск удовлетворить. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-промышленная компания "Према Урал ЕКБ" (ИНН 6660044372, ОГРН 1026604970831) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 383 060 руб. 62 коп., в том числе 245 019 руб. 56 коп. долга, 138 041 руб. 06 коп. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-промышленная компания "Према Урал ЕКБ" (ИНН 6660044372, ОГРН 1026604970831) в доход федерального бюджета 10 661 руб. государственной пошлины по первоначальному иску.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Постановление может быть обжаловано по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Судья

Т.Л. Зеленина