Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2020 г. N 09АП-20768/20 по делу N А40-21085/2019

г. Москва

14 июля 2020 г.

Дело N А40-21085/19

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020

по делу N А40-21085/19, принятое судьей Орловой Н.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Стройфортэ" (ОГРН 1037739455654, ИНН 7703326048)

третьи лица: Департамент культурного наследия города Москвы, ООО "Реставратор"

о взыскании задолженности, пени, выселении из нежилого помещения и обязании передать помещение в освобожденном виде,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Густодымова М.В. по доверенности от 24.04.2020, диплом 1077040188945 от 08.07.2019;

от ответчика: Пантелеев Е.А. по доверенности от 08.07.2019, диплом ВСВ 0448765 от 17.05.2005;

от третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройфортэ" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 00-00176/14 от 08.10.2014 в размере 11779713 руб. 43 коп. за период с 01.01.2016 по 06.10.2017, пени в размере 1262997 руб. 33 коп. за период с 06.01.2016 по 06.10.2017, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 242,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Гороховский, д. 19, стр. 4 (этаж 1, помещение I, комн. 1-5; этаж 1, помещение II, комн. 1, 2; этаж 1, помещение III, комн. 1) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту.

В судебном заседании истец в порядке ч. 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил об отказе от иска в части выселения ответчика из указанного нежилого помещения и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу N А40-21085/19 принят отказ от иска в части требования о выселении ответчика из нежилого помещения и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту. Производство по делу в данной части прекращено. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска в части взыскания задолженности и неустойки. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 08.10.2014 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 00-00176/14 (далее - Договор) аренды нежилого помещения площадью 242,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Гороховский, д. 19, стр.4 (далее - Помещение).

Предмет аренды - объект культурного наследия федерального значения "Городская усадьба, начало XIX в. Флигель".

Пунктом 2.1. Договора установлен срок действия: с 06.10.2014 по 05.10.2063.

Согласно п. 4.4.10. Договора арендатор обязан поддерживать фасад Помещения в исправном техническом и санитарном состоянии.

На основании п. 5.4. Договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

На основании п. 10.5. Договора после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или акта комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия, арендатор вправе обратиться в Департамент об установлении минимальной ставки годовой арендной платы в размере 1 рубль за кв.м. площади объекта в год, в том числе образуемой в результате проведения указанных выше работ площади объекта культурного наследия, уточненной в государственном кадастре недвижимости на весь последующий период до окончания срока действия Договора.

На основании уведомления Департамента от 28.08.2017 N ДГИ-И-41586/17 договор был расторгнут Департаментом в связи с нарушением ответчиком условий по внесению арендной платы.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания задолженности и неустойки, суд первой инстанции принял во внимание, что пунктом 4 Договора на ответчика были возложены обязанности по проведению ремонтно-реконструкционных работ для дальнейшего использования здания, таким образом здание, изначально сдавалось в аренду для проведения ремонтно-реставрационных работ и последующей его эксплуатации.

Договор был заключен в соответствии и во исполнение постановления Правительства Москвы от 24.01.2012 г. N 12-ПП "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, принадлежащих на праве собственности городу Москве и находящихся в неудовлетворительном состоянии", которое было разработано в целях создания условий для вовлечения в гражданский оборот объектов культурного наследия нежилого назначения, находящихся в неудовлетворительном состоянии, стимулирования привлечения инвестиций в процесс реставрации и сохранения указанных объектов путем предоставления в аренду на условиях, предусмотренных настоящим положением.

Согласно п. 3.1.2. Договора арендатор обязан производить ремонтные и реставрационные работы на объекте культурного наследия в полном объеме и в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и города Москвы в области охраны объектов культурного наследия в составе и в сроки, предусмотренные охранно-арендным договором или охранным обязательством пользователя объекта культурного наследия, оформленным Департаментом культурного наследия города Москвы.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что в феврале 2015 года ответчик начал проводить обследование указанного здания и выяснилось, что лицевая сторона здания граничит с земельным участком с кадастровым номером 77:01:0003010:99, адресный ориентир: г. Москва Гороховский пер., вл. 19, стр. 1. В феврале 2015 года ответчику не было известно о том, что указанный земельный участок находится в частной собственности Качур Александра Михайловича.

В связи с этим, а также в связи с не передачей ключей от здания 17.02.2015 ответчик обратился к истцу с требованием передать ключи от здания, а также обеспечить доступ к фасаду здания, поскольку Качур А.М. отказался предоставить доступ со своего участка для проведения работ.

В связи с этим суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически истцом не были приняты меры к организации доступа к фасаду здания, что является нарушениями условий Договора, выражающимися в не передаче объекта аренды.

Ответчик представил доказательства того, что между ООО "Стройфортэ" и ООО "Реставратор" был заключен договор на разработку проекта реставрации и приспособления объекта культурного наследия, в соответствии с условиями которого ООО "Реставратор" взяло на себя обязательства по выполнению всех работ и ведению согласований с Департаментом культурного наследия, но в связи с тем, что на 21.12.2015 истцом так и не был организован доступ к фасаду здания, ответчик не мог приступить к исполнению своих обязательств по Договору.

24.12.2015 г. ответчик обратился к Департаменту с требованием организовать доступ к фасаду здания.

31.03.2016 ответчик повторно обратился к Департаменту с требованием организовать доступ к зданию, что так и не было сделано.

Согласно акту осмотра объекта культурного наследия N 820/2019 от 09.12.2019 объект аренды (объект культурного наследия федерального значения "Городская усадьба, начало XIX в. Флигель") западным фасадом выходит на границу земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003010:99.

Представитель Департамента культурного наследия города Москвы в судебном заседании суда первой инстанции от 19.12.2019 г. подтвердил, что с западной стороны здания (со стороны фасада) территория отсутствует, что отражено на аудиозаписи судебного заседания.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлено заключение по инженерно-техническому обследованию конструкций здания по адресу: г. Москва, пер. Гороховский, д. 19, стр. 4, согласно которому помещение для осуществления какой-либо деятельности непригодно, состояние помещения ограниченно работоспособное, а местами аварийное.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу специфики арендных отношений при нахождении арендатора в предоставленных в аренду помещениях у арендодателя возникает право требовать от арендатора внесения арендных платежей за весь период такого пользования; условие договора о внесении арендной платы продолжает действовать до момента освобождения и передачи спорных помещений. Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли общество, арендуемое имущество.

В данном случае неисполнение истцом своих обязанностей по передаче имущества, соответствующего условиям Договора (препятствие в проведении работ по реставрации фасада), повлекло невозможность использования ответчиком арендованного имущества в целях, предусмотренных Договором.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 11779713 руб. 43 коп. за период с 01.01.2016 по 06.10.2017, пени в размере 1262997 руб. 33 коп. за период с 06.01.2016 по 06.10.2017.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии со ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Следовательно, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2020 по делу N А40-21085/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Е.Б. Алексеева М.С. Кораблева