Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2020 г. N 15АП-23313/19 по делу N А32-22625/2017

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 ноября 2020 г. N Ф08-10347/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

16 июля 2020 г.

дело N А32-22625/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Величко М.Г., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дудо В.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Сочинское пассажирское автотранспортное предприятие": представитель Миссик О.Г. по доверенности от 01.10.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, дело N А32-22625/2017

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью "Сочинское пассажирское автотранспортное предприятие"

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Хостинского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю в городе Сочи, общества с ограниченной ответственностью "ЮгСервисПлюс", индивидуального предпринимателя Князевой Юлии Владимировны, индивидуального предпринимателя Фадичевой Елены Владимировны, Балахнина Павла Владимировича,

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Прокопенко Сергею Васильевичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 22.03.2011 N 7700001642 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 23:49:0301009:239, площадью 4 308 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение сооружений пассажирского автотранспортного предприятия по адресу: г. Сочи, Хостинский район, улица Я. Фабрициуса, 26 (далее - договор); о возложении на предпринимателя обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301009:239, площадью 4 308 кв.м от размещенных на нем субарендаторами объектов (автостоянка, шесть металлических контейнеров - бытовок, металлический контейнер - бытовка обшитая деревом, два деревянных сооружения - бесконнекторные купольные дома, семь сооружений - шатры, шесть из которых используется под размещение автомойки, одно под размещением кафе) и привести его в первоначальное состояние.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Хостинский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю (далее - отдел), общество с ограниченной ответственностью "Юг Сервис +" (далее - общество), индивидуальный предприниматель Князева Юлия Владимировна (далее - предприниматель Князева Ю.В.), индивидуальный предприниматель Фадичева Елена Владимировна (далее - предприниматель Фадичева Е.В.), Балахнин Павел Владимирович (далее - Балахнин П.В.).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2018 исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды. Суд обязал предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301009:239, площадью 4 308 кв.м от размещенных на нем объектов - автостоянки и семи сооружений "шатров", шесть из которых используется под размещение автомойки, одно - под размещение кафе и привести земельный участок в первоначальное состояние. В удовлетворении остальной части иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 000 рублей государственной пошлины по иску.

Определением от 02.10.2018 апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Сочинское пассажирское автотранспортное предприятие" (далее - предприятие).

Определением от 09.04.2019 апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) для рассмотрения дела в суде первой инстанции, по следующим основаниям.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2018 отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2019 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Судебный акт мотивирован тем, что суд апелляционной инстанции не совершил действий, направленных на замену ненадлежащего ответчика, что привело к формальному отказу в иске по причине его предъявления к ненадлежащему ответчику с отражением в судебном акте лица, являющегося действующим арендатором земельного участка (надлежащим ответчиком). При этом материалы дела не содержат отказа управления на замену ненадлежащего ответчика (предпринимателя) другим лицом (предприятием).

Определением от 03.03.2020 судом апелляционной инстанции с согласия истца произведена замена ответчика - индивидуального предпринимателя Прокопенко Сергея Васильевича на ответчика - ООО "Сочинское пассажирское автотранспортное предприятие".

Определением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, Мисник Н.Н. произведена замена судьи Ковалевой Н.В. в связи с ее нахождением в отпуске на судью Величко М.Г.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили, в связи с чем судебное заседание проводится в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

В судебном заседании 14.07.2020 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв в течение дня до 17 час. 55 мин.

Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено 14.07.2020 в 18 час. 01 мин. в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что требования управления не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 22.03.2011 между управлением (арендодатель) и ООО "СБСВ" (арендатор; после смены наименования - ООО "Группа компаний "СБСВ-Ключавто"") заключен договор N 7700001642 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301009:239 площадью 4308 кв. м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Я. Фабрициуса, 26, вид разрешенного использования - размещение сооружений пассажирского автотранспортного предприятия на срок - до 16.02.2060.

В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, а также в случае невыполнения арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2 и 5.3 договора.

Пунктом 5.3.1 установлено, что арендатор не вправе передавать участок в субаренду, а также арендные права в залог без письменного согласия арендодателя.

При прекращении договора аренды арендатор обязан в силу пункта 7.3 договора возвратить арендодателю участок в надлежащем состоянии.

01.11.2014 ООО "Группа компаний "СБСВ-Ключавто"" (цедент) и предприятие (цессионарий) заключили соглашение от 01.11.2014 N 541, по которому цедент передал цессионарию права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.03.2011 N 770000164.

Впоследствии права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.03.2011 N 770000164 перешли от предприятия к предпринимателю (соглашение от 14.04.2016 N 1642).

На земельном участке расположен объект недвижимости - здание электрощитовой (площадью 38,8 кв. м).

19.12.2016 управлением произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301009:239, в ходе которого установлено, что границы земельного участка частично огорожены, на участке расположены два принадлежащих предпринимателю на праве собственности объекта капитального строительства: одноэтажное нежилое здание электрощитовой (литера К) площадью 38,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301008:1471 (инвентарный номер 14456); одноэтажное нежилое здание - склад (литера И) - площадью 480,2 кв. м, кадастровый номер 23:49:0301008:1466 (инвентарный номер 14456). Объект используется под размещение станции техобслуживания автотранспортных средств (СТО). Часть территории (приблизительно 300 кв. м), прилегающей к складу (литера И), огорожена и используется клиентами СТО. На данной территории осуществляется стоянка (хранение) автомобильного транспорта, в том числе битого, складирование автомобильных запчастей, покрышек, а также металлических емкостей (бочек) из-под горюче-смазочных материалов. Земельный участок фактически разделен металлическими ограждениями (заборами): часть территории (приблизительно 400 кв. м) огорожена и используется под размещение специализированной охраняемой стоянки задержанных транспортных средств. На данной территории расположен металлический контейнер - бытовка, используемый под размещение поста охраны общества; часть территории (приблизительно 200 кв. м), частично огорожена, на ней расположен металлический контейнер - бытовка, обшитая деревом и используемая под офис продаж "Добросфера", два деревянных сооружения - бесконнекторные купольные дома, используемые предпринимателем Князевой Ю.В.; часть территории (приблизительно 1200 кв. м) используется предпринимателем Фадичевой Е.В., которая осуществляет складирование (хранение) пяти металлических контейнеров - бытовок, стоянку автомобильного транспорта; на данной территории расположены семь сооружений - шатры, шесть из которых используются под размещение автомойки, один - под размещение кафе.

В письмах от 10.11.2016 N 09/17327 и от 23.12.2016 N 09/19926 управление уведомило предпринимателя о необходимости устранения нарушений, выразившихся в нецелевом использовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301009:239, и погашении задолженности по арендной плате.

В акте обследования земельного участка от 25.05.2017 зафиксировано, что нарушения не устранены, самовольно возведенные объекты не демонтированы (за исключением пяти металлических контейнеров - бытовок, используемых предпринимателем Фадичевой Е.В.). К акту обследования приложены соответствующие фотоматериалы.

Управление уведомило предпринимателя о досрочном расторжении договора аренды от 22.03.2011 N 7700001642 и необходимости вернуть земельный участок.

Ссылаясь на то, что объект недвижимости не передан арендодателю, управление обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В обоснование требований о расторжении договора аренды арендодатель указывает на нарушение арендатором условий договора в части использования субарендаторами земельного участка не по назначению, размещения на нем мусора, захламления участка.

Вместе с тем, во исполнение определения от 03.03.2020 представителями истца и ответчика произведен осмотр спорного земельного участка, в результате которого установлено, что территория используется непосредственно арендатором под размещение станции технического обслуживания и стоянки автобусов, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Довод истца о том, что акт от 25.03.2020 подписан неуполномоченными лицами, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку ранее представленные акты, в том числе и акт, приложенный к иску в обоснование требований управления, также от имени истца подписан теми же специалистами.

Также, как пояснено представителем ответчика, договоры субаренды расторгнуты, в материалы дела представлены копии соглашений о расторжении договоров субаренды.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН в настоящее время обременений в виде субаренды не зарегистрировано, доказательств использования третьими лицами объекта недвижимости управлением не представлено.

Из фотоматериала не усматривается, что арендатором на спорном земельном участке допущено захламление, размещение мусора, следовательно, арендодателем не доказано нарушение условий договора со стороны ответчика как основание для расторжения договора аренды.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды ввиду существенного нарушения условий договора арендатором, арендодатель обязан представить достаточные доказательства таких нарушений, которые бы свидетельствовали о целесообразности прекращений арендных правоотношений и виновных действиях либо бездействии арендатора. В таком случае продолжение существования права аренды у ответчика может повлечь неблагоприятные последствия для объекта недвижимости, ухудшить его природные и технические характеристики, нанести ущерб окружающей среде.

В то же время при рассмотрении спора о расторжении договора на суд возложена обязанность установить фактическое наличие вышеуказанных нарушений арендатором, его добросовестность в рамках договора аренды, необоснованное расторжение договора в судебном порядке повлечет ущерб хозяйственной деятельности ответчика либо сделает ее невозможной.

Управлением с учетом возложенного на него бремени доказывания обстоятельств, на которые оно ссылается в иске, не представлено суду апелляционной инстанции доказательств нарушения обязанностей арендатором. Напротив, совместный акт от 25.03.2020 указывает на безосновательность доводов арендодателя.

С учетом описанных выше нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Вопрос о взыскании судебных расходов за подачу иска судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как истец освобожден от ее уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Уплаченная предпринимателем государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей подлежит возмещению управлением как проигравшей стороной в споре в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду удовлетворения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2018 по делу N А32-22625/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт. В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 1102308008330 ИНН 2308171570) в пользу индивидуального предпринимателя Прокопенко Сергея Васильевича (ОГРНИП 313230411600027 ИНН 230400946527) 3 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Е.А. Маштакова