Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2020 г. N 12АП-4631/20 по делу N А12-20/2020

г. Саратов

21 июля 2020 г.

Дело N А12-20/2020

Резолютивная часть постановления объявлена "16" июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "21" июля 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Ник-Ойл-Транс" - Стручалина А.С., действующего на основании доверенности от 25.12.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 мая 2020 года по делу N А12-20/2020 (судья Троицкая Н.А.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ник-Ойл-Транс" (ИНН 3445044618, ОГРН 1023403852130) к администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора - Департамент муниципального имущества администрации Волгограда, муниципальное унитарное предприятие "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации", ООО "Консалтинговая фирма "ЦЕНТР АНАЛИТИК",

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ник-Ойл-Транс" (далее - ООО "Ник-Ойл-Транс", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Администрации городского округа город-герой Волгоград (далее администрация, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка площадью 4 331 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050024:20, расположенного по адресу 400120, г. Волгоград, ул. Немировича-Данченко, дом 21, разрешенное использование "для эксплуатации производственной базы автотранспортного предприятия", установленной в отчете об оценке N 595 от 22.12.2016 МУП "Центральное межрайонное БТИ".

В дальнейшем, истец на основании ст. 49 АПК РФ изменил требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 4 331 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050024:20, расположенного по адресу 400120, г. Волгоград, ул. Немировича-Данченко, дом 21, разрешенное использование "для эксплуатации производственной базы автотранспортного предприятия", установленную в отчете об оценке N 595 от 22.12.2016 МУП "Центральное межрайонное БТИ".

Впоследствии истец изменил предмет заявленных требований и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 4 331 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050024:20, расположенного по адресу 400120, г. Волгоград, ул. Немировича-Данченко, дом 21, разрешенное использование "для эксплуатации производственной базы автотранспортного предприятия", установленную в отчете об оценке N 595 от 22.12.2016 МУП "Центральное межрайонное БТИ"; установить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 4 331 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050024:20 по адресу г. Волгоград, ул. Немировича-Данченко, 21, согласно заключению ООО "Группа компания "ТАУН" от 20.02.2020 в размере 2 156 000 рублей для расчета арендной платы, начиная с 13.06.2019.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 мая 2020 года суд признал недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 4 331 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050024:20, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Немировича-Данченко, 21, установленную в отчете N 595 МУП "Центральное межрайонное БТИ". Установил величину рыночной стоимости земельного участка площадью 4 331 кв.м. с кадастровым номером 34:34:050024:20 по адресу г. Волгоград, ул. Немировича Данченко, 21, согласно заключению ООО "Группа компания "ТАУН" от 20.02.2020 в размере 2 156 000 рублей для расчета арендной платы, начиная с 13.06.2019. С администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ник-Ойл-Транс" взыскана госпошлина в сумме 6000 рублей, расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 28 000 рублей.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Истец в порядке ст. 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив на основании статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в них доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3944 от 25.09.2001 с кадастровым номером 34:34:050024:20, площадью 4331 кв.м. по адресу г. Волгоград, ул. Неждановой, 10 ( в настоящее время ул. Немировича-Данченко, 21), для эксплуатации производственной базы автотранспортного предприятия сроком на 49 лет с 31.08.2001 по 31.08.2050. Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 25 -го числа последнего месяца квартала.

Пунктом 2.8 договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.

На основании муниципального контракта от 24 января 2017 года N 3 на оказание услуг по оценке имущества, МУП "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" была произведена оценка спорного земельного участка и, согласно отчету N 595 (дата оценки 15.12.2016), его рыночная стоимость составила 8 367 492 рубля.

Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что до 01.04.2017 расчет арендной платы земельных участков, используемых истцами на основании договоров аренды, осуществлялся на основании положений подпункта 2.1.1 пункта 2.1 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (в редакции постановления администрации Волгоградской области от 05.10.2015 N 599-п) и рассчитывался по формуле А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан, где А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов.

Указанный порядок при расчете арендной платы за пользование земельными участками действовал до внесения изменений постановлением администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов".

В период с 01.04.2017 до 17.03.2018 расчет арендной платы производился на основании пункта 2.5 указанного выше Порядка в редакции постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п с применением величины рыночной стоимости земельных участков, который в указанной редакции признан утратившим силу в соответствии с пунктом 5 постановления администрации Волгоградской области от 26.02.2018 N 89-п.

Кроме того, решением Волгоградского областного суда по делу N 3а-15/2018 от 19.02.2018, вступившим в законную силу 26.03.2018, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (в редакции Постановления администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п).

Согласно положениям пункта 2.5 Порядка расчета арендной платы, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, до признания его недействующим указанным выше решением суда рассчитывался по формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р - ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

С 17.03.2018 арендная плата рассчитывается по новой форме, определенной в пункте 2.5 Порядка расчета арендной платы, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (в редакции Постановления N 89-п).

В силу приведенного пункта Порядка размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С x Кмд x Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 в удовлетворении требований о признании недействующим пункта 2.5 Порядка было отказано. Суд пришел к выводу о том, что названный пункт Порядка не противоречит законодательству, имеющего большую юридическую силу, поскольку составными частями формулы расчета арендной платы являются индивидуальная рыночная стоимость земельного участка, коэффициент минимальной доходности (базовая арендная ставка), ежегодно утверждаемый комитетом экономической политики и развития Волгоградской области, а также коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемый нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 данное решение в указанной части оставлено без изменения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10, в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В связи с этим, суд при принятии решения правомерно руководствовался данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" разъяснениями о том, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627).

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 постановления Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации).

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы Администрацией установлена его рыночная стоимость, которая согласно отчету МУП "Центральное межрайонное БТИ" от N 595 составила 8 367 492 рубля.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

Общество, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете.

В обосновании заявленных требований истец указывает на что, что отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.

В подтверждение своих доводов истцом представлен составленный ООО "Консалтинговая фирма "Центр Аналитик" отчет от 30.11.2019 N 288/2016, согласно которому рыночная стоимость спорного участка составила 2 040 000 рублей.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 года N 92).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы, на его основании.

При этом, если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из характера исковых требований усматривается, что целью обращения общества в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд обоснованно рассмотрел заявленное требование в оспариваемой заявителем части по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Технический Аудит и Управление Недвижимостью".

Согласно представленному в материалы заключению эксперта установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:050024:20, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Немировича-Данченко, 21, общей площадью 4 331 кв. м, по состоянию на 12.06.2019 составляет 2 156 000 рублей.

Одновременно экспертом было установлено, что отчет N 595 об определении стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:050024:20, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Немировича-Данченко, 21, общей площадью 4 331 кв. м. не соответствует требованиям Федерального закона N 135 "Об оценочной деятельности РФ" и Федеральным стандартам.

Суд первой инстанции, изучив заключение эксперта, пришел к выводу о том, что оно соответствует действующему законодательству и требованиям федеральных стандартов оценки и является допустимым доказательством стоимости спорного имущества.

Судом апелляционной инстанции не установлено наличие каких-либо объективных сомнений в обоснованности заключения эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ или противоречий в экспертном заключении, которые согласно части 2 статьи 87 АПК РФ являются основанием для замены эксперта или назначения повторной экспертизы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному ому выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, поэтому не могут служить основанием для отмены решения суда.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 мая 2020 года по делу N А12-20/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова М.Г. Цуцкова