Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2020 г. N 21АП-1384/20 по делу N А84-5507/2019

22 июля 2020 г.

Дело N А84-5507/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16.07.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 22.07.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Молчановой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Камаловой Светланы Лириковны на решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.03.2020 по делу N А84-5507/2019 (судья Архипова С.Н.)

по иску департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к индивидуальному предпринимателю Камаловой Светлане Лириковне

об освобождении недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Тельнова Екатерина Павловна, по доверенности от 09.01.2020 N 04;

от индивидуального предпринимателя Камаловой Светланы Лириковны - Данченко Людмила Александровна, по доверенности от 09.07.2020 N 92/32-н/92-2020-1-650,

УСТАНОВИЛ:

департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Камаловой Светлане Лириковне (далее - ответчик, предприниматель, Камалова С.Л.) об обязании возвратить встроенные нежилые помещения учебного центра общей площадью 183,60 кв.м. в цокольном этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г.Севастополь, ул. Ленина, д.50 в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в силу. Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды, на основании которого предприниматель владеет данным помещением, прекращен.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.03.2020 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции обязал предпринимателя возвратить (освободить) департаменту имущество - встроенные нежилые помещения учебного центра общей площадью 183,60 кв.м. в цокольном этаже трехэтажного жилого дома по адресу: г. Севастополь, ул. Ленина, д.50 в течение 7 календарных дней с момента вступления решения суда в силу, а также взыскал с предпринимателя в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. Суд первой инстанции руководствовался тем, что факт прекращения срока договора аренды от 05.10.2012 установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя по делу N А84-2505/2017. Следовательно, по мнению суда первой инстанции, иск о возврате объекта аренды подлежит удовлетворению.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать. Апеллянт полагает, что срок действия соответствующего договора аренды не прекращен; предприниматель, будучи субъектом образовательной деятельности, имеет право на заключение договора на новый срок без проведения торгов. Предметом спора по делу N А84-2502/2017 на которое ссылается суд первой инстанции, являлся вопрос о реализации права Камаловой С.Л. на выкуп арендованных помещений, а не вопрос о праве ответчика на заключение договора аренды на новый срок. Также предприниматель полагает, что истцом пропущен срок исковой давности на предъявление иска о возврате арендованного имущества.

Представители предпринимателя, департамента в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции, а апелляционную жалобу удовлетворить, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 05.10.2012 между Территориальной общиной города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета (от имени которого действует Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета - арендодатель) и физическим лицом-предпринимателем Камаловой Светланой Лириковной заключен договор аренды недвижимого имущества N 238-02 (далее - договор от 05.10.2012), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество - встроенные помещения офисного учебного центра (III-1 по III-10), общей площадью 183,60 кв.м. с обустройством входа, которые расположены по адресу: город Севастополь, ул. Ленина, д.50.

Объект аренды будет использоваться под учебно-образовательный центр по изучению иностранных языков (пункт 1.2 договора).

В пункте 2.5 договора оговорено, что вступление арендатора в пользование имуществом наступает одновременно с подписанием акта приема-передачи объекта аренды.

В силу пункта 7.1 договора он действует с момента подписания, нотариального удостоверения и государственной регистрации сроком до 20.10.2012.

Между Территориальной общиной города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета и физическим лицом-предпринимателем Камаловой С.Л. подписан протокол согласования изменений к договору аренды, согласно которому договор действует до 20.10.2015.

Исходя из пункта 7.2 договора, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Арендатор признает, что заявление о прекращении или изменении договора считается им полученным, если оно направлено заказным письмом или ценным письмом на адрес арендатора, указанный в договоре. При этом реестр отправки признается сторонами как надлежащее доказательство направления заявлений об изменении или прекращении договора.

05.10.2012 участники данного договора подписали акт приема-передачи арендованного имущества.

Из материалов дела усматривается, что 18.11.2015 департамент направил арендатору уведомление N 6384 о прекращении договора аренды с 20.10.2015 в связи с окончанием срока его действия (л.д.86 т.1).

Неисполнение требования о возврате арендованного имущества послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы Закон N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405, 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939, от 19.05.2015 N 127-КГ15-6.

При этом, учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, к спорным правоотношениям (с учетом даты их возникновения) подлежат применению правила украинского или российского законодательства.

Согласно пункту 7.1 договора аренды от 05.10.2012 (в редакции дополнительного соглашения от 05.02.2013) договор действует до 20.10.2015 (л.д.17 т.1), то есть договор аренды между сторонами продолжал действовать на момент принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

Согласно статье 759 ГК Украины по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

Частью 1 статьи 763 ГК Украины определено, что договор найма заключается на срок, установленный договором. Аналогичные по смыслу нормы содержатся в статьях 606, 610 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 7.2 договора от 05.10.2012 в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

В оспариваемом судебном акте суд первой инстанции констатировал факт прекращения договора аренды с 20.10.2015, указав, что 18.11.2015 в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, арендодатель направил на адрес арендатора уведомление о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия. Основываясь на указанных выше обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что именно прекращение действия договора аренды с 20.10.2015 породило у ответчика обязанность передать имущество истцу в срок, установленный в договоре. Указанное послужило основанием для удовлетворения исковых требований об обязании вернуть предмет аренды.

Коллегия апелляционного суда не соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Предприниматель ссылается на то, что он имеет право на продолжение владения предметом аренды и после истечения договора 20.10.2015.

В соответствии с положениями части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в редакции, действующей в соответствующий период (далее - Закон), по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Приведенные правила части 9 статьи 17.1 Закона связывают право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурсных процедур с применением, в том числе, положений части 1 статьи 17.1 Закона.

Часть 1 статьи 17.1 Закона предусматривает ограниченный перечень категорий арендаторов, которые вправе претендовать на заключение нового договора аренды без проведения конкурсных процедур.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.10.2016 по делу N А83-947/2014.

Право претендовать на заключение нового договора аренды без проведения конкурсных процедур согласно пункту 6 части 1 статьи 17.1 Закона предоставлено лицам, осуществляющим образовательную деятельность.

Ответчик осуществляет образовательную деятельность в соответствующих помещениях, что подтверждается пунктом 1.1 договора аренды от 05.10.2012, сведениями из ОКВЭД предпринимателя (л.д.39 т.2).

Изложенное в судебном заседании представителем департамента не оспаривалось.

Поэтому предприниматель-арендатор вправе претендовать на заключение договора на новый срок без торгов.

В силу пункта 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

При этом в силу абзаца 3 пункта 1 Постановления N 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор аренды от 05.10.2012 заключен в условиях правового регулирования, не требующего проведения торгов.

Из материалов дела также следует, что арендодатель не уведомлял арендатора о прекращении договора до 20.11.2015 (с учетом положений пункта 7.2 договора аренды от 05.10.2012).

В частности, соответствующее извещение было сдано в организацию почтовой связи только 20.11.2015 (л.д.55 т.1), то есть с пропуском указанного выше месячного срока (извещение от 18.11.2015 N 6384).

Более того, из отчета об отслеживании почтового отправления видно, что в место вручения данное почтовое отправление прибыло только 02.12.2015 (л.д.54).

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.05.2019 по делу N А84-3229/2018, направление уведомления о прекращении заключенного до 18.03.2014 договора аренды с нарушением указанного в нем срока, не является основанием для его прекращения и служит основанием для вывода о продлении срока действия договора на неопределенный срок.

Кроме того, 12.10.2015 предприниматель обратился в департамент с заявлением о продлении договора аренды от 05.10.2012.

В данном заявлении предприниматель высказал волю на продление арендных отношений.

В своем ответе от 28.10.2015 департамент предложил представить предпринимателю перечисленные документы для решения вопроса о продлении срока действия договора аренды.

Из заявления предпринимателя от 02.11.2015 о заключении договора аренды видно, что необходимые документы представлены в департамент 02.11.2015.

Результаты рассмотрения указанного заявления в материалах дела отсутствуют.

Департаментом указанные выше обстоятельства в установленном процессуальным законом порядке не опровергнуты.

Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик, являясь добросовестным арендатором по договору аренды от 05.10.2012, предпринимал попытки реализовать имеющееся у него право на продление договорных отношений.

При этом апелляционный суд отмечает, что волю на продление договорных отношений арендатор, имеющий на это право, выражал неоднократно.

При таких обстоятельствах, учитывая требования пункта 4.2 Постановления N 73, у добросовестного арендатора-предпринимателя не возникло обязанности вернуть предмет аренды арендодателю после 20.10.2015.

Апелляционный суд учитывает, что согласно части 10 статьи 17.1 Закона арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Доказательства наличия указанных видов задолженности в данном размере истцом во всяком случае не представлено.

Апелляционный суд дополнительно констатирует, что Федеральным законом от 27.12.2018 N 572-ФЗ в часть 9 статьи 17.1 Закона внесены изменения, согласно которым вопрос заключения договора на новый срок не зависит от соответствия арендатора критериям, предусмотренным частью 1 статьи 17.1 Закона.

В ходе рассмотрения настоящего спора предприниматель в очередной раз обратился в департамент с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

Апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований департамента об обязании предпринимателя вернуть предмет аренды.

Ссылка на якобы имеющее преюдициальное значение вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Севастополя от 31.10.2018 по делу А84-2502/2017 (в вышестоящие судебные инстанции не обжаловалось), не принимается апелляционным судом.

Действительно, в указанном решении суда первой инстанции высказана правовая позиция о прекращении 20.10.2015 арендных отношений, возникших на основании договора от 05.10.2012.

Однако данный вывод свойством преюдиции не обладает.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

Положения данной нормы касаются лишь вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации, которая может быть различной и зависит в том числе от характера конкретного спора.

Аналогичная правовая позиция высказана в определениях Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 304-КГ18-15768 по делу А46-18028/2017 и от 06.10.2016 N 305-ЭС16-8204 по делу А40-143265/2013.

В рамках рассмотрения настоящего спора апелляционный суд, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, установил право предпринимателя на владение соответствующим помещением в силу правил статьи 17.1 Закона и требований пункта 4.2 Постановления N 73.

Установленное в рамках рассмотрения спора по делу А84-2502/2017 фактическое обстоятельство - направление соответствующего уведомления и признание его впоследствии формально полученным (с учетом положений пункта 7.2 договора) - на вывод апелляционного суда о необоснованности исковых требований департамента не влияет.

Мнение департамента о том, что направленные им уведомление от 18.11.2015 (л.д.86 т.1), требование от 03.07.2019 (л.д.24 т.1) являются основанием для прекращения договора, продленного на неопределенный срок, по мнению апелляционного суда, ошибочно.

Первый документ, как указано выше, направлялся в порядке пункта 7.2 договора и с нарушением указанного в нем месячного срока, а второй является досудебной претензией по настоящему делу; в этих обращениях отсутствует воля на прекращение договора аренды, продленного на неопределенный срок.

Кроме того, принимая во внимание буквальный смысл требований пункта 4.2 Постановления N 73, требование о возврате предмета договора в данном случае является формой злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции необходимо отменить ввиду неправильного применения норм материального права (пункт 1 статьи 270 АПК РФ).

С учетом статьи 110 АПК РФ с департамента в пользу предпринимателя необходимо взыскать государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.03.2020 по делу N А84-5507/2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

Взыскать с департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) в пользу индивидуального предпринимателя Камаловой Светланы Лириковны (ОГРНИП 315920400014279) государственную пошлину в размере 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Н.И. Сикорская