Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2020 г. N 08АП-5420/20 по делу N А70-11294/2016

город Омск

23 июля 2020 г.

Дело N А70-11294/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бодунковой С.А.,

судей Брежневой О.Ю., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ауталиповой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-5420/2020) Микаеляна Хачика Грачиковича и (регистрационный номер 08АП-5347/2020) общества с ограниченной ответственностью "ГУД ФУД" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 19 мая 2020 года по делу N А70-11294/2016 (судья Мингалева Е.А.), вынесенное по заявлению финансового управляющего Митюшева Дмитрия Владимировича об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Микаеляна Хачика Грачиковича (ИНН: 720200464749, ОГРНИП: 304720305500218),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.05.2017 индивидуальный предприниматель Микаелян Хачик Грачикович (далее - ИП Микаелян Х.Г., должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества должника. Финансовым управляющим утвержден Митюшев Дмитрий Владимирович (далее - Митюшев Д.В., финансовый управляющий).

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и введении в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина, опубликованы в печатном издании "Коммерсантъ" от 27.05.2017 (сообщение N 66230014019).

09.12.2019 в Арбитражный суд Тюменской области обратился финансовый управляющий Митюшев Дмитрий Владимирович с ходатайством об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и установлении начальной цены продажи имущества в размере 64 355 руб. в следующей редакции:

1. Настоящее Положение регламентирует порядок, сроки и условия продажи следующего имущества гражданина Макаеляна Хачика Грачиковича, в рамках дела N А70-11294/2016, принадлежащее на нраве собственности, относящееся к имуществу, рыночная стоимость которого, менее ста тысяч рублей.

2. Исходя из принципов целесообразности и разумности, продажа имущества, осуществляется по поступившему прямому предложению в открытой форме посредством прямого заключения с физическими и/или юридическими лицами договоров/-а купли-продажи по цене;

N	Наименование имущества, год изготовления	Кол-во	Стоимость единицы с учетом износа (руб.) без ндс
1	1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., назначение: под пункт питания "Шашлычная", кадастровый N 72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская обл., Ялуторовский р-н, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир автомобильной дороги ТюменьИшим-Омск, примерно в 74 км. 950 м. от ориентира по направлению на правой стороне.	1	64 355,00

3. Организатор торгов (продажи) - финансовый управляющий гражданина Микаеляна Х.Г. Митюшев Дмитрий Владимирович (электронная почта - dmityushev@yandex.ru, адрес; 620041, г. Екатеринбург, а/я 16).

4. Покупателем имущества должника может быть любое лицо, подавшее заявку на приобретение имущества и заключившее договор купли-продажи.

5. Продажа имущества должника проводится финансовым управляющим без привлечения специализированной организации и без проведения торгов путем прямой купли-продажи по пене наибольшего предложения.

6. Продавец публикует объявление о продаже имущества в Едином федеральном реестре сведений о банкротств, в котором указывается порядок подачи заявок на приобретение имущества, сведения об Имуществе, место и порядок ознакомления с имуществом, порядок заключения договора.

7. Заявки с предложениями о покупке собираются в течение 10 (десяти) календарных дней с даты размещения сообщения о продаже в ЕФРСБ. В газете "Коммерсантъ" и в местном печатном органе информация не публикуется. Прием заявок проводится ежедневно в рабочие дни и часы с 10-00 до 16-00 по месту нахождения финансового управляющего, указанному в сообщении о торгах.

8. В заявке должно содержаться название имущества, которое заявитель намерен приобрести, а также стоимость данного имущества, по которой заявитель намерен его приобрести.

9. В случае, если поступившие заявки содержат предложения о цене имущества, превышающие, установленную стоимость в таблице п.2 настоящего Положения стоимость, указанное имущество реализуется по цене максимального предложения. При равенстве предложений о цене предпочтение отдается заявке, поступившей ранее.

10. В случае, если по истечении 10 (десяти) календарных дней с даты размещения сообщения о торгах в ЕФРСБ не поступило ни одной заявки, либо поступившие заявки содержат предложения о цене имущества менее стоимости, установленной в таблице п.2 настоящего Положения, Продавец (организатор торгов) размещает повторное объявление о продаже имущества со сроком принятия заявок - 5 (пять) календарных дней и ценой продажи имущества - на 40 (сорок) % ниже первоначальной.

По результатам рассмотрения заявок имущество реализуется по цене максимального предложения. При равенстве предложений о цене предпочтение отдается заявке, поступившей ранее.

11. В случае, если по истечении сроков, установленных в п. 10 настоящего Положения, не поступило ни одной заявки о приобретении имущества, Продавец (организатор торгов), предлагает кредиторам (в соответствии с очередностью, установленной ст. 213.27 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ) принять имущество, которое не было продано в ходе процедуры реализации имущества, для погашения своих требований по соглашению об отступном по цене - 60% от первоначальной цены, по которой имущество предлагалось к продаже по настоящему Положению.

В соответствии с данным пунктом Положения финансовый управляющий имеет право оставить имущество должника в счет погашения судебных расходов по делу о банкротстве.

12. При отказе кредиторов от принятия имущества для погашения своих требований, которое предлагалось к прямой продаже, но не было продано в ходе процедуры реализации имущества по настоящему Положению, финансовый управляющий направляет подписанный им акт о передаче указанного имущества Должнику (Микасляну Х.Г.).

13. Продавец размещает сообщение о продаже имущества должника; определяет даты начала и окончания представления заявок на приобретение имущества, требования к заявкам и документам, прилагаемым к заявкам; принимает заявки на приобретение имущества; самостоятельно определяет состав и объем реализуемого имущества по каждой заявке; обеспечивает заявителям возможность ознакомления с документами о продаже имущества должника в порядке и сроки, указанные в сообщении о продаже; заключает договор купли-продажи имущества; обеспечивает передачу имущества покупателю и совершает другие необходимые действия, связанные с переходом права собственности на имущество должника к покупателю; осуществляет иные действия в соответствии с действующим законодательством и настоящим разделом положения.

14. Ознакомление с информацией об имуществе должника.

Со дня опубликования сообщения о продаже имущества Продавец предоставляет любому заинтересованному лицу возможность ознакомления с имеющейся у него информацией об имуществе должника, выставленном на продажу, в порядке и сроки, указанные в сообщении о продаже.

Ознакомление с информацией об имуществе должника включает в себя:

- ознакомление с настоящим Положением;

- ознакомление с имеющимися у продавца сведениями об имуществе должника и его юридическом статусе;

- предоставление возможности визуального внешнего осмотра объектов имущества, выставленных на продажу (с учетом заблаговременного извещения Организатора торгов желания визуального осмотра, так как имущество находится на значительном расстоянии от местонахождения финансового управляющего).

Информация об имуществе должника представляется продавцом по письменному запросу заинтересованного лица.

15. Предоставление заявок на приобретение Имущества.

Предоставление заявок на приобретение имущества осуществляется со дня, указанного в сообщении о продаже имущества, и прекращается в день, установленный в сообщении о продаже имущества.

Заявка представляется любым заинтересованным лицом в письменной форме.

Заявка и приложенные к ней документы подписываются заявителем с приложением оттиска печати (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при наличии).

Продавец (Организатор торгов) имущества в установленный для приема заявок срок принимает от любых заинтересованных лиц следующие документы; заявку на приобретение имущества, которая должна содержать:

- фирменное наименование, организационно-правовую форму, адрес места нахождения и почтовый адрес заявителя (юридического лица); фамилию, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства и почтовом адресе заявителя (физического лица);

- номер контактного телефона, адрес электронной почты заявителя, банковские реквизиты;

- наименование, организационно-правовую форму, адрес места нахождения и почтовый адрес представителя заявителя (если представителем является юридическое лицо); фамилию, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства и почтовом адресе представителя заявителя (если представителем является физическое лицо);

- номер контактного телефона, адрес электронной почты представителя заявителя, банковские реквизиты;

- действительную на день представления заявки выписку из Единого государственного реестра юридических лиц или выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуального предпринимателя);

- копию документа, удостоверяющего личность (для физического лица).

Заявка не принимается к рассмотрению в случае, если заявка поступила по истечении установленного в сообщении о продаже имущества срока представления заявок.

16. Порядок заключения договора купли-продажи.

Продажа имущества оформляется договором купли-продажи имущества, который заключает продавец с лицом, подавшим заявку на приобретение имущества, соответствующую настоящему разделу положения в 3-дневный срок с даты окончания приема заявок.

Покупатель обязан уплатить продажную цену имущества в 3-дневный срок с даты заключения договора купли-продажи по реквизитам, указанным в договоре купли-продажи.

17. Все что не предусмотрено настоящим Положением определяется в соответствии с действующим законодательством.

18. Споры о признании результатов торгов недействительными рассматриваются в порядке, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора судом в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено общество с ограниченной ответственностью "ГУД ФУД" (ИНН 7203313273, ОГРН 1147232034300).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 19.05.2020 заявление финансового управляющего Митюшева Д.В. удовлетворено.

Утверждено Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника (1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., с кадастровым номером N 72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская область, Ялуторовский район, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир автомобильной дороги Тюмень-Ишим-Омск, примерно в 74 км.950 м. от ориентира по направлению на правой стороне) в редакции, предложенной финансовым управляющим Митюшевым Д.В.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ООО "ГУД ФУД" и Микаелян Г.Х. обратились с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции, предложенной Микаеляном Х.Г.

В обоснование своей апелляционной жалобы ООО "ГУД ФУД" указывает, что земельный участок с кадастровым номером 72:21:1306001:3 (1/2 доли в праве общей долевой собственности) должен продаваться на торгах, проводимых в электронной форме, в порядке, установленном статьей 111, 139 Закона о банкротстве, данное условие имеется в редакции порядка, предложенной должником, в тоже время продажа недвижимого имущества в ином порядке будет противоречить положениям Закона о банкротстве. ООО "ГУД ФУД" как второй собственник имущества должника, подлежащего продаже с торгов, полагает, что именно положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в редакции Микаеляна Х.Г. предусматривает продажу имущества должника с соблюдением баланса интересов всех лиц, участвующих в деле о банкротстве, тогда как положение в редакции финансового управляющего не учитывает интересы ООО "ГУД ФУД".

По мнению апеллянта, положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника обязательно должно содержать положения о том, что на указанном земельном участке расположено н3-х этажное нежилое здание, которое принадлежит на праве собственности ООО "ГУД ФУД"; положения о направлении протокола о результатах проведения торгов в адрес ООО "ГУД ФУД" с предложением о реализации преимущественного права и заключением договора купли-продажи по цене, определенной в ходе торгов; положение о проведении повторных торгов и об установлении начальной продажной цен имущества в случае отказа ООО "ГУД ФУД" от реализации преимущественного права и отказа от заключения договора, а также при признании торгов несостоявшимися и не заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов.

Согласно позиции подателя жалобы, вышеуказанные положения учитывают баланс интересов кредиторов, желающих реализовать имущество по наиболее выгодной стоимости и второго собственника земельного участка, у которого имеется преимущественное право покупки имущества по цене, сформировавшейся по результатам публичных торгов.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 указанная апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 08.06.2020.

В обоснование своей апелляционной жалобы Микаелян Х.Г. указывает, что утверждённое судом положение о порядке продажи принадлежащего должнику имущества нарушает порядок продажи имущества, установленный Законом о банкротстве. По мнению апеллянта, исходя из положений Закона о банкротстве и с целью исключения злоупотребления правом, продажа недвижимого имущества может быть реализована только посредством проведения открытых торгов и в электронной форме (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве), каких-либо исключений в данной норме не указано, в связи с чем суд первой инстанции по своей инициативе не мог принять решение о возможности продажи имущества должника по прямым договорам по цене наибольшего предложения. Кроме того, полагает, что положение о продаже доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок подготовлено финансовым управляющим без учета положений ст. 250, 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве второго собственника - ООО ГУД ФУД на приобретение доли земельного участка, что может повлечь за собой оспаривание торгов со стороны ООО ГУД ФУД. Полагает, что данное положение должно содержать условие о предоставлении ООО ГУД ФУД возможности реализовать свое преимущественное право покупки; в том случае ООО ГУД ФУД не воспользуется таким предложением, то финансовый управляющий будет вправе приступить к заключению договора с лицом, определенным как победителем по итогам торгов; аналогичный порядок действий должен быть у финансового управляющего и в том случае, если торги будут признаны несостоявшимися (в отсутствие желающих приобрести имущество), в этом случае финансовый управляющий должен предложить ООО ГУД ФУД приобрести имущество по его начальной стоимости.

Также обращает внимание, что дополнительно, наряду с характеристиками земельного участка, в положении должно быть указано, что на нем располагается 3-х этажное здание площадью 1327,1 кв.м., которое принадлежит на праве собственности ООО "ГУД ФУД", поскольку с учетом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, здание в данном случае будет являться обременением указанного земельного участка.

Кроме того, полагает, что задаток в размере 20 % от начальной цены лота, установленный в проекте положения о порядке продажи в редакции Микаеляна Х.Г. не нарушает чьих-либо прав и не ограничивает круг потенциальных покупателей для участия в торгах и не снижает привлекательности продаваемого имущества, так как не противоречит положениям Закона о банкротстве, согласно которому размер задатка для участия в торгах не должен превышать двадцать процентов начальной цены продажи предприятия (пункт 8 статьи 110 Закона о банкротстве).

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2020 указанная апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 08.06.2020.

16.07.2020 посредством системы подачи документов в электронном виде "Мой арбитр" от финансового управляющего Митюшева Х.Г. поступило ходатайство об отложении судебного заседания с целью предоставления обоснованной позиции по делу после ознакомления с апелляционной жалобой должника, которая не поступило в адрес управляющего.

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассматривая ходатайство финансового управляющего Митюшева Д.В., апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Таким образом, совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью.

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

Финансовый управляющий Митюшев Д.В., в свою очередь, как лицо, заявляющее соответствующее ходатайство, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель должен также обосновать невозможность разрешения спора без совершения таких процессуальных действий.

Митюшев Д.В. в обоснование заявленного ходатайства об отложении судебного заседания ссылается на то, что должником в его адрес не направлена копия апелляционной жалобы, в результате чего он был лишен возмоности подготовить мотивированные возражения по заявленным в ней доводам.

Между тем, к апелляционной жалобе Микаеляна Х.Г. приложена копия квитанции, подтверждающая направление 26.05.2020 апелляционной жалобы в адрес финансового управляющего Митюшева Д.В. посредством почтового отправления (почтовый идентификатор N 62503344055014).

Согласно сведениям с сайта Почты России об отслеживании почтового отправления указанная корреспонденция была получена финансовым управляющим в отделении связи 11.06.2020, то есть более чем за месяц до даты судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы должника.

В изложенном ходатайстве финансовый управляющий не указал и на наличие обстоятельств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения дела в его отсутствие, необходимости совершить процессуальные действия, требующие, в том числе, его присутствия в судебном заседании.

Иное Митюшевым Д.В. в заявленном им ходатайстве не обосновано и судом апелляционной жалобы из материалов настоящего обособленного спора не усматривается.

Следовательно, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отложения судебного заседания по доводам, изложенным ответчиком в таковом, в удовлетворении ходатайства финансового управляющего Митюшева Д.В. об отложении судебного заседания надлежит отказать.

При таких обстоятельствах на основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционный суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие финансового управляющего.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения определения Арбитражного суда Тюменской области от 19.05.2020 по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Отношения, связанные с банкротством граждан, регулируются главой Х Закона о банкротстве. Согласно пункту 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

Согласно положениям пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан", в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве.

В рассматриваемом случае финансовым управляющим разработано Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества Микаеляна Х.Г. (том 20, листы дела 6-7), а именно:

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., назначение: под пункт питания "Шашлычная", кадастровый N 72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская обл., Ялуторовский р-н, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир автомобильной дороги ТюменьИшим-Омск, примерно в 74 км. 950 м. от ориентира по направлению на правой стороне, начальная стоимость 64 355 руб.

Согласно отчету N 350-29112019/ЗУ, подготовленного ООО "Авант-Альянс" рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 64 355 руб.

Утверждая Положение в редакции, предложенной финансовым управляющим, и отклоняя возражения должника и третьего лица, суд первой инстанции указал, что порядок проведения торгов, предложенный финансовым управляющим не предусматривает каких-либо ограничений касательно участия в торгах и имеющегося у третьих лиц преимущественного права на продаваемое имущество, условия реализации преимущественного права покупки земельного участка собственником здания, сооружения, расположенного на таком участке, при проведении торгов Законом о банкротстве не предусмотрены, исходя из принципа равного участия всех претендентов в покупке имущества должника, что отвечает интересам кредиторов в деле о банкротстве; обязанность финансового управляющего по итогам торгов предложить ООО ГУД ФУД приобрести доли в праве на земельный участок по цене, сформировавшейся по итогам торгов Законом о банкротстве не предусмотрена; необходимости наряду с дополнительными характеристиками земельного участка указания в положении о расположении на нем 3-х этажного здания площадью 1327,1 кв.м., которое принадлежит на праве собственности ООО ГУД ФУД не имеется, поскольку предметом реализации является доля должника в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на земельном участке 72:21:1306001:3.

Вместе с тем, согласно доводам ООО "ГУД ФУД" исключение из Положения о порядке продажи имущества вышеуказанных положений не является законным и нарушает его права как лица, обладающего 1/2 доли в праве общей собственности на продаваемый земельный участок.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Реализация имущества гражданина в деле о его банкротстве осуществляется в особом порядке, установленном статьями 110, 111, 112, 139, пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве.

Данный порядок учитывает необходимость реализации такого имущества в интересах конкурсных кредиторов по наиболее высокой цене в целях максимального удовлетворения их требований за счет вырученных от реализации данного имущества на торгах денежных средств.

По указанной причине принадлежащее должнику имущество, по общему правилу, подлежит реализации на торгах в деле о банкротстве.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве продаже на торгах, проводимых в электронной форме, в том числе, подлежит недвижимое имущество.

То есть императивными нормами пункта 3 статьи 213.26 и пункта 3 статьи 111 Закона о банкротстве установлено, что принадлежащее должнику недвижимое имущество вне зависимости от его стоимости подлежит реализации исключительно на открытых торгах, проводимых в электронной форме.

На обозначенное обстоятельство также указал Верховный Суд РФ в определении от 18.10.2017 N 306-КГ17-14676 по делу N А65-18492/2016 об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

В рассматриваемом случае в представленном финансовым управляющим должника Положении предусмотрены порядок и условия реализации недвижимого имущества должника в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., назначение: под пункт питания "Шашлычная", кадастровый N 72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская обл., Ялуторовский р-н, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир автомобильной дороги ТюменьИшим-Омск, примерно в 74 км. 950 м. от ориентира по направлению на правой стороне, оценочной стоимостью 64 355 руб.

Вместе с тем, в разработанном финансовым управляющим Положении предусмотрена реализация недвижимого имущества должника без проведения торгов путем заключения прямого договора купли-продажи с физическими и/или юридическими лицами по фиксированным ценам согласно оценке финансового управляющего должника (пункты 2, 5 Положения), что не соответствует положениям пункта 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве

Принимая во внимание, что реализуемое имущество является недвижимым, а в силу прямого указания в Законе о банкротстве недвижимое имущество подлежит реализации исключительно на открытых торгах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для утверждения представленного финансовым управляющим положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина, предусматривающего продажу по рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок без проведения торгов, путем заключения прямого договора купли-продажи с покупателем.

Порядок реализации недвижимого имущества должника, установленный Законом о банкротстве, вопреки мнению финансового управляющего, не является формальным, а обусловлен повышенной стоимостью и социальной ценностью недвижимого имущества, которые требуют обеспечения дополнительных гарантий чистоты процедур его реализации в рамках дела о банкротстве в целях защиты прав и законных интересов конкурсных кредиторов, участников рынка недвижимости, должника и его конкурсной массы.

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, представленное финансовым управляющим на утверждение суда первой инстанции положение в части установления порядка продажи недвижимого имущества должника по поступившему прямому предложению в открытой форме посредством прямого заключения с физическими и/или юридическими лицами договоров/-а купли-продажи (пункт 2), не соответствует правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве.

Такое положение противоречат законным интересам должника, его кредиторов и конкурсной массы.

С учетом изложенного, спорный земельный участок должен продаваться исключительно посредством торгов, проводимых в электронной форме, в порядке предусмотренном положениями статей 111, 139 Закона о банкротстве.

Относительно доводов о несоблюдении предусмотренным порядком продажи имущества требований о преимущественном праве приобретения участником долевой собственности в объекте недвижимости, принадлежащем должнику, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе). По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве. Из данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Из материалов дела следует, что третьему лицу ООО ГУД ФУД на праве общей долевой собственности также принадлежит доля на земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., назначение: под пункт питания Шашлычная, кадастровый  72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская обл., Ялуторовский р-н, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир автомобильной дороги Тюмень-Ишим-Омск, примерно в 74 км. 950 м. от ориентира по направлению на правой стороне, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.07.2015.

На указанном земельном участке находится нежилое здание, общей площадью 1327,1 кв.м., которое принадлежит ООО "ГУД ФУД", что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.11.2015, свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно позиции должника и третьего лица указанные сведения в обязательном порядке должны содержаться в порядке продажи имущества должника, с целью соблюдения прав и законных интересов второго сособственника земельного участка, а также наиболее полного раскрытия потенциальным покупателям информации о наличии обременения данного земельного участка с учетом соблюдения принципа о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества.

На основании части 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абзац второй статьи 255 ГК РФ).

Вместе с тем, положения о преимущественном праве участника долевой собственности на приобретение долей сособственника явно и очевидно направлены на сокращение в обороте долевой собственности как института, не обеспечивающего достаточную эффективность реализации права собственности в сравнении с индивидуальной собственностью.

Поскольку торги в процедуре банкротства являются законным способом смены собственника, одним из сегментов гражданского оборота, интересы оборота, которые одновременно являются и интересами общества в устойчивом экономическом развитии, должны быть учтены и в процедуре банкротства.

Следовательно, регулирование спорного вопроса в деле о банкротстве должно позволять достигать баланса в удовлетворении интереса кредиторов, потерпевших от неэффективного сособственника, с одной стороны, и интереса сособственника и общества в целом на максимальную эффективность в реализации права собственности.

До недавнего времени сложившееся регулирование спорного вопроса в судебной практике отсутствовало.

Однако судебная практика предпринимала попытки регулирования права преимущественной покупки в процедуре банкротства должника.

Так, в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 N 131 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ" было указано следующее: действующее законодательство не содержит положений, ограничивающих право акционеров закрытого акционерного общества на преимущественное приобретение акций, продаваемых на публичных торгах, проводимых в рамках исполнительного производства или в ходе конкурсного производства, однако данное право должно реализовываться акционерами путем участия в торгах и заявления о согласии приобрести акции по цене, сформированной в ходе торгов, при отсутствии предложений от иных участников торгов о приобретении акций по более высокой цене. В связи с этим при продаже акций на торгах в порядке исполнительного производства организатор торгов в силу абзаца пятого пункта 3 статьи 7 Закона об акционерных обществах обязан направить в закрытому акционерному обществу извещение о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения (пункт 2 статьи 448 ГК РФ). Соответствующий правовой подход означает, что при отсутствии предложений от иных участников торгов о приобретении имущества по более высокой цене при заявлении им о согласия приобрести имущество по цене, сформированной в ходе торгов, имущество подлежит продаже участвующему в таких торгах собственнику соответствующего имущества, учитывая наличие у него преимущественного права покупки принадлежащего ему имущества.

Аналогичный порядок продажи акций ЗАО применяется и в случае продажи их конкурсным управляющим на торгах в ходе конкурсного производства в отношении должника - владельца акций общества.

При этом апелляционной коллегией судей принимается во внимание правовая позиция, изложенная в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 по делу N А65-40314/2018, в которой указано, что специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на нежилое помещение, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам.

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).

В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что наличие в Законе о банкротстве специального порядка реализации имущества в деле о банкротстве означает невозможность применения к соответствующим отношениям статьи 250 ГК РФ, устанавливающей общий порядок распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не является обоснованным.

Нормы права, содержащиеся в статье 250 ГК РФ, являются общими по отношению к нормам права, содержащимся в Законе о банкротстве.

При этом учитывая, что порядок реализации собственником преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу иные вопросы, связанные с общей долевой собственностью Законом о банкротстве не регулируются, к соответствующим отношениям должны применяться нормативные положения, содержащиеся в статье 250 ГК РФ.

Наличие в законе специальных правил реализации имущества (в настоящем случае в деле о банкротстве) не исключает применение к соответствующим отношениям общих норм права, регулирующих возникающие в ее рамках отношения в части (содержащихся в ГК РФ), не урегулированной нормами права, имеющими специальный характер (содержащимися в Законе о банкротстве).

Как уже было сказано выше, при разрешении вопроса о порядке реализации принадлежащего должнику имущества, в частности, 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., назначение: под пункт питания "Шашлычная", кадастровый N 72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская обл., Ялуторовский р-н, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир автомобильной дороги Тюмень-Ишим-Омск, примерно в 74 км. 950 м. от ориентира по направлению на правой стороне необходимо установить баланс прав и законных интересов ООО "ГУД ФУД" являющегося сособственником данного имущества, и конкурсных кредиторов, имеющих правомерный интерес в реализации имущества Микаеляна Х.Г. на торгах по наиболее высокой цене.

Суд апелляционной инстанции считает, что такой баланс может быть установлен посредством применения в рамках настоящего дела правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 N 306-ЭС19-22343 по делу N А65-40314/2018, а также положений пункта 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.06.2009 N 131 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров о преимущественном праве приобретения акций закрытых акционерных обществ", устанавливающих порядок реализации на публичных торгах, проводимых в рамках исполнительного производства или в ходе конкурсного производства, права акционеров закрытого акционерного общества на преимущественное приобретение акций в случае их продажи, который может быть применен также к отношениям, связанным с продажей на торгах доли в праве общей собственности на имущество должника в деле о банкротстве.

В то же время суд апелляционной инстанции учитывает, что регулирование, предложенное в данных разъяснениях, было усовершенствовано последующими изменениями, внесенными в 2013 году в Закон о банкротстве.

Так, согласно пункту 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем четвертым пункта 1 настоящей статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.

Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги.

Таким образом, предусматривая преимущественное право приобретения имущества сельскохозяйственных организаций в делах об их банкротстве, законодатель установил особую процедуру продажи такого имущества, не требующую участия имеющих такое преимущественное право лиц непосредственно в торгах в деле о банкротстве.

При этом из пояснительной записке к проекту Федерального закона от 28.12.2013 N 419-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", которым в пункт 2 статьи 179 Закона о банкротстве внесены соответствующие положения, следует, что в целях недопущения разорения села и прекращения сельскохозяйственного производства важно, чтобы в случае банкротства сельскохозяйственной организации имущество такой организации переходило к более эффективному собственнику, который должен быть, прежде всего, сельскохозяйственной организацией, чем и обусловлена необходимость внесения соответствующих изменений в Закон о банкротстве.

Следовательно, то обстоятельство, что приведенный выше порядок реализации преимущественного права приобретения имущества должника на торгах в деле о банкротстве в настоящее время предусмотрен Законом о банкротстве только в отношении торгов по реализации имущества должника - сельскохозяйственной организации, обусловлено исключительно законотворческой техникой внесения изменений в Закон о банкротстве, поскольку последние имели целевой характер.

Указанное, однако, не означает, что такой порядок не может быть использован по аналогии для регулирования отношений, связанных с реализацией сособственником имущества должника преимущественного права приобретения принадлежащего ему на праве долевой собственности с должником имущества на торгах в деле о банкротстве в условиях отсутствия в Законе о банкротстве норм права, непосредственно регулирующих соответствующие отношения (аналогия закона).

Помимо прочего, согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункта 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 167-0 указано, что ЗК РФ предусматривает в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принцип платного использования земли (подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1) и развивает данные принципы в других своих положениях (в том числе в пункт 1 статьи 35 и пункт 1 статьи 65).

Аналогичная позиция содержится в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2015 N 306-ЭС14-1927.

Из материалов дела следует, и сторонами спора не оспаривается, что объект недвижимого имущества в виде нежилого трехэтажного здания находятся в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 72:21:1306001:3.

Поскольку в предложенном финансовым управляющим порядке реализации имущества должника не указано на наличие расположенного на реализуемом земельном участке нежилого здания, принадлежащего ООО "ГУД ФУД", оснований для признания его соответствующим требованиям законодательства о банкротстве, не имеется.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает необходимым дополнить порядок реализации принадлежащего Микаеляну Х.Г. совместно с ООО "ГУД ФУД" имущества посредством утверждения пункта 1, 15, 17 Положения в следующей редакции:

Пункт 1 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества:

"Земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., назначение: под пункт питания "Шашлычная", кадастровый номер 72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская обл., Ялуторовский р-н, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир автомобильной дороги Тюмень-Ишим- Омск, примерно в 74 км. 950 м. от ориентира по направлению на правой стороне. Имущество принадлежит должнику на праве общей долевой собственности, доля в праве на имущество - 1/2. Вторым собственником земельного участка с долей в праве (1/2) является ООО "ГУД ФУД". На земельном участке кадастровый номер 72:21:1306001:3 расположено 3-х этажное нежилое здание площадью 1327,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО "ГУД ФУД".

Ознакомление с имуществом производится по месту его нахождения, с момента публикации сообщения о продаже имущества и до окончания приема заявок.".

Пункт 15 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества:

"В течение одного рабочего дня с даты подписания протокола о результатах проведения торгов финансовый управляющий обязан направить в адрес ООО "ГУД ФУД" информацию об итогах торгов с предложением о реализации преимущественного права и заключением договора купли-продажи по цене, определенной в ходе торгов. В случае признания торгов несостоявшимися финансовый управляющий направляет ООО "ГУД ФУД" предложение о заключении договора купли-продажи имущества по начальной стоимости этого имущества. Для оперативности обмена документами вся переписка направляется финансовым управляющим Митюшевым Д.В. с электронного адреса: raiz2009@,mail.ru (dmityushev@yandex.ru) на электронный адрес ООО "ГУД ФУД": оооссс1@mail.ru.

ООО "ГУД ФУД" в течение двух рабочих дней обязано рассмотреть поступившее от финансового управляющего предложение и направить в его адрес ответ о готовности заключить договор по цене, определенной в ходе торгов, либо об отказе от заключения договора.

В случае отказа ООО "ГУД ФУД" от заключения договора купли-продажи по цене, определившейся в ходе торгов, финансовый управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества с приложением проекта договора.".

Пункт 17 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества:

"В случае отказа ООО "ГУД ФУД" от реализации преимущественного права и отказа от заключения договора, а также признания торгов несостоявшимися и не заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае не заключения договора купли-продажи имущества по результатам торгов финансовый управляющий в течение двух дней после завершения срока, установленного для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, для заключения договора купли-продажи имущества с единственным участником торгов, для заключения договора купли-продажи имущества по результатам торгов, принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи имущества.

Повторные торги проводятся в соответствии с условиями проведения первоначальных торгов. Начальная цена продажи имущества на повторных торгах устанавливается на десять процентов ниже начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных торгах.".

Соответствующий порядок реализации имущества должника на торгах в деле о его банкротстве позволит соблюсти баланс интересов ООО "ГУД ФУД" и конкурсных кредиторов Микаеляна Х.Г., а также общества в целом.

При таких обстоятельствах суда апелляционной инстанции не может заключить о надлежащем рассмотрении по существу заявления финансового управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника судом первой инстанции и соблюдении прав и законных интересов заинтересованных лиц, в частности, сособственников имущества должника.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, является основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах, определение Арбитражного суда Тюменской области от 19.05.2020 по делу N А70-11294/2016 подлежит изменению в обжалуемой части, апелляционные жалобы ООО "ГУД ФУД" и Микаеляна Х.Г. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-5420/2020) Микаеляна Хачика Грачиковича и (регистрационный номер 08АП-5347/2020) общества с ограниченной ответственностью "ГУД ФУД" удовлетворить. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 19 мая 2020 года по делу N А70-11294/2016 (судья Мингалева Е.А.) в обжалуемой части изменить.

Дополнить утвержденное судом Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника (1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., с кадастровым номером N 72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская область, Ялуторовский район, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир автомобильной дороги Тюмень-Ишим-Омск, примерно в 74 км.950 м. от ориентира по направлению на правой стороне) в редакции, предложенной финансовым управляющим Митюшевым Дмитрием Владимировичем, следующими положениями:

Пункт 1 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества:

"Земельный участок, общей площадью 475,08 кв.м., назначение: под пункт питания "Шашлычная", кадастровый номер 72:21:1306001:3, расположенный по адресу: Тюменская обл., Ялуторовский р-н, с/о Памятнинское МО, относительно ориентира, расположенного за переделами участка. Ориентир автомобильной дороги Тюмень-Ишим-Омск, примерно в 74 км. 950 м. от ориентира по направлению на правой стороне. Имущество принадлежит должнику на праве общей долевой собственности, доля в праве на имущество - 1/2. Вторым собственником земельного участка с долей в праве (1/2) является ООО "ГУД ФУД". На земельном участке кадастровый номер 72:21:1306001:3 расположено 3-х этажное нежилое здание площадью 1327,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО "ГУД ФУД".

Ознакомление с имуществом производится по месту его нахождения, с момента публикации сообщения о продаже имущества и до окончания приема заявок.".

Пункт 15 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества:

"В течение одного рабочего дня с даты подписания протокола о результатах проведения торгов финансовый управляющий обязан направить в адрес ООО "ГУД ФУД" информацию об итогах торгов с предложением о реализации преимущественного права и заключением договора купли-продажи по цене, определенной в ходе торгов. В случае признания торгов несостоявшимися финансовый управляющий направляет ООО "ГУД ФУД" предложение о заключении договора купли-продажи имущества по начальной стоимости этого имущества. Для оперативности обмена документами вся переписка направляется финансовым управляющим Митюшевым Д.В. с электронного адреса: raiz2009@,mail.ru (dmityushev@yandex.ru) на электронный адрес ООО "ГУД ФУД": оооссс1@mail.ru.

ООО "ГУД ФУД" в течение двух рабочих дней обязано рассмотреть поступившее от финансового управляющего предложение и направить в его адрес ответ о готовности заключить договор по цене, определенной в ходе торгов, либо об отказе от заключения договора.

В случае отказа ООО "ГУД ФУД" от заключения договора купли-продажи по цене, определившейся в ходе торгов, финансовый управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи имущества с приложением проекта договора.".

Пункт 17 Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества:

"В случае отказа ООО "ГУД ФУД" от реализации преимущественного права и отказа от заключения договора, а также признания торгов несостоявшимися и не заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае не заключения договора купли-продажи имущества по результатам торгов финансовый управляющий в течение двух дней после завершения срока, установленного для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, для заключения договора купли-продажи имущества с единственным участником торгов, для заключения договора купли-продажи имущества по результатам торгов, принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи имущества.

Повторные торги проводятся в соответствии с условиями проведения первоначальных торгов. Начальная цена продажи имущества на повторных торгах устанавливается на десять процентов ниже начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных торгах.".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

С.А. Бодункова

Судьи

О.Ю. Брежнева Н.А. Шарова