Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2020 г. N 05АП-2633/20 по делу N А59-5388/2013

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 ноября 2020 г. N Ф03-4372/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

13 августа 2020 г.

Дело N А59-5388/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 августа 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей К.П. Засорина, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.О. Меркуловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Керабян Ерануи Перчовны, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации,

апелляционные производства N N 05АП-2633/2020, 05АП-2822/2020

на определение от 17.03.2020

судьи Ю.А. Караман

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области к Федеральному государственному унитарному предприятию "Сахалинское", Керобян Ерануи Перчовне о признании договора купли-продажи недействительным и о применении последствий недействительности сделки,

по делу N А59-5388/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" о признании его несостоятельным (банкротом),

третье лицо Министерство сельского хозяйства Российской Федерации,

при участии:

до перерыва лица, участвующие в деле, не явились;

после перерыва:

от Керабян Ерануи Перчовны: Наумов Ю.Ю. паспорт, доверенность от 07.08.2020 (приложены в электронном виде к заявлению об участии в онлайн заседании);

от Министерства сельского хозяйства РФ: Бабич М.Н., паспорт, доверенность от 28.11.2019 сроком до 31.12.2020 (приложены в электронном виде к заявлению об участии в онлайн заседании);

иные лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Сахалинской области (далее - заявитель, Управление, ТУ Росимущества в Сахалинской области) обратилось в Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" (далее - предприятие, ФГУП "Сахалинское"), Керобян Ерануи Перчовне о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, заключенного между ФГУП "Сахалинское" в лице конкурсного управляющего Кана Н.М. и физическим лицом - Керобян Е.П. Третьим лицом указано Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (далее - третье лицо, Минсельхоз России).

Определением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 30.04.2019 заявление ТУ Росимущества в Сахалинской области принято к производству, возбуждено дело N 2-3748/2019. Одновременно удовлетворено ходатайство ТУ Росимущества в Сахалинской области о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Сахалинской области регистрировать переход права собственности в отношении объектов недвижимости: объект с кадастровым номером 65:01:0901014:36 (гараж); объект с кадастровым номером 65:01:09010114:39 (гараж N 2); объект с кадастровым номером 65:01:0901014:37 (хранилище для кормов); объект с кадастровым номером 65:01:0901014:551 (водозаборная скважина); объект с кадастровым номером 65:01:09010114:34 (лаборатория, манеж); объект с кадастровым номером 65:01:0901014:38 (напольный склад); объект с кадастровым номером 65:01:0901014:32 (пристройка для быков); объект с кадастровым номером 65:01:0901014:33 (здание для племенных быков); объект с кадастровым номером 65:01:0901014:3 (земельный участок под существующую производственную территорию предприятия).

Установив, что подписанный 31.10.2017 между ФГУП "Сахалинское" в лице конкурсного управляющего Кана Н.М. и Керобян Е.П. договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества заключен по итогам торгов, проведенных в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФГУП "Сахалинское", суд общей юрисдикции со ссылками на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2011 N 1275/11, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (далее - АПК РФ), определил передать гражданское дело N 2-3748/2019 по подсудности в Арбитражный суд Сахалинской области.

Арбитражный суд Сахалинской области после поступления материалов дела N 2-3748/2019 определением от 09.12.2019 принял к производству заявление ТУ Росимущества в Сахалинской области к ФГУП "Сахалинское", Керобян Е.П. о признании сделки - договора купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Заявлением от 30.10.2019 N 65-РН-65/4670-03 Управление изменило предмет иска, просило:

- признать сделку по заключению между ФГУП "Сахалинское" в лице конкурсного управляющего Кана Н.М. и физическим лицом - Керобян Е.П. договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 -недействительной в силу ее ничтожности;

- применить последствия недействительности сделки, а именно: обязать Керобян Е.П. передать ФГУП "Сахалинское" в лице конкурсного управляющего Кана Н.М., переданные ранее по передаточному акту от 31.10.2017 объекты недвижимости.

В судебном заседании суда первой инстанции, состоявшемся 27.02.2020, от представителя ТУ Росимущества в Сахалинской области поступили уточнения к заявлению, в которых окончательные требования сформулированы следующим образом:

- об исключении из предмета договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, заключенного между ФГУП "Сахалинское" в лице конкурсного управляющего Кана Н.М. и физическим лицом - Керобян Е.П., пункта 1.1.1 - земельного участка;

- об исключении из пункта 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 стоимости земельного участка;

- обязать Керобян Е.П. передать ФГУП "Сахалинское" в лице конкурсного управляющего объект, переданный по передаточному акту от 31.10.2017, а именно - земельный участок под существующую производственную территорию предприятия с кадастровым номером 65:01:0901014:3.

При этом в судебном заседании суда первой инстанции представитель ТУ Росимущества в Сахалинской области пояснила, что фактически просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 в части продажи земельного участка.

Поскольку заявитель в порядке статьи 49 АПК РФ не отказался от требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017 недействительным в части объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, Арбитражным судом Сахалинской области рассмотрено требование в полном объеме.

Определением суда от 17.03.2020 заявление удовлетворено частично, признаны недействительными в силу ничтожности пункт 1.1.1 (полностью) и пункт 2.1 (в части цены за земельный участок) договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, заключенного между ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. В порядке применения последствий недействительности сделки суд возложил на Керобян Е.П. обязанность возвратить ФГУП "Сахалинское" земельный участок, площадью 180951,00 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0901014:3, почтовый адрес ориентира: г.Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д.120, по восточной стороне ул. Дружбы. В удовлетворении заявления в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Керобян Е.П. и Минсельхоз России обратились в апелляционный суд с жалобами.

Керобян Е.П. в своей жалобе заявила требование об отмене определения суда от 17.03.2020, поскольку ТУ Росимущества в Сахалинской области выдало заключение на отчет независимого оценщика, не сообщив, что такое заключение может быть дано центральным аппаратом Росимущества (Управлением организации оценки федерального имущества), а также уведомило конкурсного управляющего должника о возможности реализации имущественного комплекса. Отметила, что торги, по результатам которых заключен договор, не оспорены. Считает, что Управление пропустило срок исковой давности по заявлению.

Минсельхоз России в жалобе просило отменить определение суда от 17.03.2020 в части отказа в удовлетворении исковых требований и признать договор купли-продажи от 31.10.2017 о продаже недвижимого имущества, заключенного между ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. недействительным полностью. В обоснование своей позиции заявитель указал, что поскольку спорное имущество должника (земельный участок, строения и сооружения на нем) подлежало реализации единым лотом, у суда отсутствовали правовые основания для признания договора недействительным лишь в части. Также заявитель сослался на то, что для продажи имущества должника, в том числе земельного участка и строений, находящихся на нем, как единого имущественного комплекса по правилам статьи 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве), право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок может быть переоформлено на право аренды при наличии решения собрания кредиторов должника. Таким образом, апеллянт считает неверным вывод суда первой инстанции о том, что в связи с приобретением Керобян Е.П. зданий и сооружений, она может оформить своё право на спорный земельный участок путем заключения договора аренды, поскольку в таком случае право аренды будет получено Керобян Е.П. без какого-либо встречного предоставления.

В представленном суду письменном отзыве Минсельхоз России привело доводы о несостоятельности изложенной в апелляционной жалобе правовой позиции Керобян Е.П., считало срок исковой давности не пропущенным.

Апелляционные жалобы Керобян Е.П. и Минсельхоз России приняты к производству арбитражного суда апелляционной инстанции и назначены к рассмотрению в судебное заседание на 08.06.2020. Определениями суда от 08.06.2020, 06.07.2020 судебное заседание откладывалось.

В судебное заседании 03.08.2020 извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания лица, участвующие в деле, не явились, в связи с чем суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, приступил к рассмотрению апелляционных жалоб в их отсутствие.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 03.08.2020 объявлялся перерыв до 10.08.2020 до 14 часов 30 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 "О процессуальных сроках" путем размещения в информационном сервисе "Календарь судебных заседаний" на официальном сайте Пятого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб начато сначала в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ, так как в судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи Глебова Д.А. в отпуске определением суда от 10.08.2020 произведена его замена на судью Н.А. Скрипку.

В судебном заседании 10.08.2020, проведенном с использование системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" представители Керабян Е.П. поддержал доводы своей апелляционной жалобы. На вопрос суда пояснил, что задаток для участия в торгах Керабян Е.П. не оплачивала. Представитель Минсельхоза России настаивал на доводах своей апелляционной жалобы и возразил против доводов жалобы Керабян Е.П. по основаниям, изложенным в отзыве, представленном через канцелярию суда и приобщенном судом к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей после перерыва в судебном заседании не обеспечили, что не препятствовало суду провести судебное заседание в их отсутствие в порядке части 5 статьи 163 АПК РФ.

Во исполнение определения Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020 от Керабян Е.П. через канцелярию суда поступили дополнительные документы относительно оплаты задатка при участии в торгах посредством публичного предложения, по итогам которых был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзыва на жалобу, проверив в порядке статей 266 - 272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции признает, что обжалуемое определение подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела коллегией установлено, что ФГУП "Сахалинское" принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок общей площадью 180 951 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственный, адрес объекта: Россия, 693021, Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д. 120, кадастровый номер: 65:01:0901014:0003, на основании государственного акта на право пользования землей от 05.04.1992 N 285; постановления мэра города Южно-Сахалинска от 23.07.2004 N 1381, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации N 65-01-5/2004-858.

Также предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежат:

- гараж, площадью 252 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0901014:36, назначение нежилое, количество этажей 1, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Сахалинской области от 17.04.2007 N 109-р, о чем в ЕГРН 14.01.2016 внесена запись N 65-65/001-65/001/092/2015-310/1;

- хранилище для кормов, площадью 508,6 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0901014:37, назначение нежилое, количество этажей 1, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Сахалинской области от 17.04.2007 N 109-р, о чем в ЕГРН 26.01.2016 внесена запись N 65-65/001-65/001/092/2015-159/1;

- пристройка для быков, площадью 528 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0901014:32, назначение нежилое, количество этажей 1, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Сахалинской области от 17.04.2007 N 109-р, о чем в ЕГРН 14.01.2016 внесена запись N 65-65/001-65/001/088/2015-563/1;

- лаборатория, манеж, площадью 330,5 кв.м, с кадастровым номером 65:01:09010114:34, назначение нежилое, количество этажей 1, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Сахалинской области от 17.04.2007 N 109-р, о чем в ЕГРН 26.01.2016 внесена запись N 65-65/001-65/001/092/2015-158/1;

- напольный склад, площадью 231,4 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0901014:38, назначение нежилое, количество этажей 1, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Сахалинской области от 17.04.2007 N 109-р, о чем в ЕГРН 14.01.2016 внесена запись N 65-65/001-65/001/088/2015-562/1;

- водозаборная скважина, назначение нежилое, производственное сооружение, глубина 60 и., с кадастровым номером 65:01:0901014:551, количество этажей 1, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Сахалинской области от 17.04.2007 N 109-р, о чем в ЕГРН 26.01.2016 внесена запись N65-65/001-65/001/092/2015-311/1;

- здание для племенных быков, площадью 498 кв.м, с кадастровым номером 65:01:0901014:33, назначение нежилое, количество этажей 1, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Сахалинской области от 17.04.2007 N 109-р, о чем в ЕГРН 26.01.2016 внесена запись N 65-65/001-65/001/095/2015-160/1;

- гараж N 2, площадью 274,9 кв.м, с кадастровым номером 65:01:09010114:39, назначение нежилое, количество этажей 1, адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск ул. Дружбы, д. 120 на основании распоряжения ТУ Росимущества в Сахалинской области от 17.04.2007 N109-р, о чем в ЕГРН 14.01.2016 внесена запись N 65-65/001-65/001/092/2015-309/1.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.02.2014 по делу N А59-5388/2013 в отношении ФГУП "Сахалинское" введена процедура банкротства - наблюдение. Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 31.07.2014 ФГУП "Сахалинское" признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кан Н.М. Очередным определением суда от 24.10.2019 срок данной процедуры банкротства и полномочия управляющего продлены по 28.04.2020.

В процессе проведения мероприятий конкурсного производства управляющим выявлено и включено в конкурсную массу принадлежащее предприятию недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Южно-Сахалинск, п/р Луговое, ул. Дружбы, 120, в том числе земельный участок.

В рамках конкурсного производства проведена оценка рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, размер которой согласно отчету ООО "ОРСИ" от 11.05.2016 N 16.01-20 составил 103 877 000 рублей.

На очередном собрании кредиторов, оформленном протоколом от 25.08.2017, принято решение об утверждении положения о продаже имущества предприятия, а именно в виде имущественного комплекса (единым лотом) на открытых торгах в виде аукциона.

Поскольку торги дважды не состоялись, решением собрания кредиторов от 25.01.2017 изменена форма продажи недвижимого имущества путем публичного предложения.

По итогам проведения повторных публичных торгов, оформленных протоколом от 27.10.2017, ввиду поступления единственной заявки по лоту победителем признан участник Керобян Е.П. с ценой предложения 35909240 рублей.

Между предприятием в лице конкурсного управляющего Кана Н.М. (продавец) и гражданкой Керобян Е.П. (покупатель) 31.10.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с предметом которого продавец обязуется продать, а покупатель оплатить и принять в собственность указанные выше объекты недвижимости.

Согласно пункту 2.1 договора общая стоимость недвижимости установлена в размере 36 000 000 рублей, из которых 20 260 115 рублей цена за земельный участок, 1 133 610 рублей - за гараж, 780 462 рубля - за хранилище для кормов, 4 230 503 рубля - за пристройку для быков, 3 371 372 рубля - за лабораторию, манеж, 466 128 рублей - за напольный склад, 108 475 рублей - за водозаборную скважину, 3 714 123 рубля - за здание для племенных быков и 1 935 212 рублей - за гараж N 2.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали обязательство покупателя оплатить приобретаемые объекты недвижимости после государственной регистрации права собственности и получения документов, подтверждающих данное право на объекты недвижимости. Из пункта 3.3 договора следует, что по соглашению сторон в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объекты недвижимости считаются находящимися в залоге у продавца до исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Передача и приемка объектов недвижимости состоялась по передаточному акту 31.10.2017.

В целях государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) стороны договора 20.12.2018 подали в Управление Росреестра по Сахалинской области соответствующие заявления применительно к каждому объекту, а также заявления о регистрации ипотеки в силу закона.

По результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию перехода права и ограничений прав сроком до 16.04.2019, о чем Управление известило предприятие уведомлениями от 16.01.2019 применительно к каждому объекту.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, а также отсутствие предусмотренного законом согласия ТУ Росимущества в Сахалинской области, как собственника имущества, на отчуждение недвижимого имущества, в том числе земельного участка, на продажу которого установлен прямой запрет действующим законодательством, Управление обратилось с рассматриваемым заявлением в суд.

Управление мотивировало свое заявлением тем, что из положений Земельного кодекса Российской Федерации и ГК РФ следует, что постоянное (бессрочное) пользование - это ограниченное вещное право на земельный участок, которое может принадлежать лишь определенному кругу субъектов. Таким образом, у конкурсного управляющего отсутствовали правовые основания оформлять сделку по распоряжению земельным участком, находящимся у предприятия в постоянном (бессрочном) пользовании. Кроме того, о заключении такой сделки ТУ Росимущества в Сахалинской области стало известно 05.02.2019 - с даты поступления искового заявления о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости (дело N А59-682/2019), следовательно, трехлетний срок исковой давности не истек.

Возражая против заявленных требований, конкурсный управляющий Кан Н.М. в отзыве сослался на то, что на протяжении длительного времени проведения торгов по продаже спорного имущества, на собраниях кредиторов ФГУП "Сахалинское", на которых происходило обсуждение вопроса о процедуре проведения торгов, цене, участниках, присутствовал представитель ТУ Росимущества в Сахалинской области. Так, первое собрание проведено 01.08.2016, затем 30.11.2016, 25.01.2017, 22.06.2017, 25.08.2017, 14.11.2017, при этом представитель Управления на указанных собраниях поддержал утверждение Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущественного комплекса путем проведения открытых торгов в форме аукциона; одобрил отчет N 16.01-20 об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; подготовил мотивированное мнение; принял к сведению информацию о проведении повторных торгов по продаже имущественного комплекса; поддержал Положение о продаже имущественного комплекса путем публичного предложения; предлагал обратиться в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по вопросу дачи разъяснений о возможности (невозможности) проведения реализации имущественного комплекса путем заключения прямых договоров купли-продажи по цене ниже 36 000 000 руб.; на основании ответа Росимущества Управлением подготовлено письмо о том, что принятие решения о реализации имущественного комплекса путем его продажи по прямым договорам купли-продажи противоречит действующему законодательству; поддержал утверждение Положения о продаже имущественного комплекса путем публичного предложения со снижением цены не ниже 36 000 000 руб. Таким образом, указанные действия, в том числе активное участие в процедуре реализации спорного имущества, подтверждают осведомленность ТУ Росимущества в Сахалинской области о продаже имущественного комплекса. В этой связи течение срока исковой давности может быть определено с даты заключения договора - 31.10.2017, соответственно, Управлением пропущен срок исковой давности, определенный статьей 181 ГК РФ.

Третье лицо в отзыве на заявление поддержало позицию ТУ Росимущества в Сахалинской области. Сославшись на нормы Земельного кодекса Российской Федерации и ГК РФ, указало, что постоянное (бессрочное) пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является исключительным правом, связанным с особенностями хозяйствующего субъекта, что в свою очередь исключает возможность отчуждения данного права физическому лицу.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования и исходя из того, что у организатора торгов (конкурсного управляющего должника) отсутствовали правовые основания оформлять сделку по распоряжению земельным участком, находящимся у предприятия в постоянном (бессрочном) пользовании, поскольку данное вещное право может принадлежать только установленному законом кругу субъектов и владелец такого земельного участка не вправе им распоряжаться, признал договор недействительным (ничтожным) только в части, касающейся земельного участка.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование (пункт 1 статьи 269 ГК РФ). Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества (пункт 2 статьи 269 ГК РФ).

С 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ статья 269 ГК РФ дополнена пунктом 3, предусматривающим, что лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Вместе с тем, поскольку ФГУП "Сахалинское" признано банкротом, спорные отношения по продаже имущества должника помимо ГК РФ, Земельного кодекса Российской Федерации, также подлежат регулированию Законом о банкротстве.

При этом ФГУП "Сахалинское" является сельскохозяйственной организацией, особенности банкротства которой регулируются параграфом 3 главы IX Закона о банкротстве.

Для сельскохозяйственной организации статьей 179 Закона о банкротстве установлены особенности продажи имущества и имущественных прав, направленные прежде всего на сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения.

С целью сохранения целевого использования земель сельскохозяйственного назначения пунктом 1 статьи 179 Закона о банкротстве предусмотрена особенность порядка продажи имущества должника - сельскохозяйственной организации, состоящая в том, что на первые торги по продаже имущества арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника.

Для целей Закона о банкротстве под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 110 Закона о банкротстве).

При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам (пункт 1 статьи 110 Закона о банкротстве). Аналогичное определение предприятия как объекта прав содержится в статье 132 ГК РФ.

Также правилами пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве установлено, что в случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника - сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации).

Продажа предприятия или выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве. В случае если предприятие должника не было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 Закона о банкротстве, то есть по частям.

В пункте 4 статьи 177 Закона о банкротстве закреплено, что при признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве, определяющему понятие "конкурсная масса", все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 данной статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, законом не отнесены.

Приведенная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 N 4344/11.

Таким образом, в формируемый в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности имущественный комплекс для передачи его на торги для продажи сельскохозяйственного предприятия могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, а также имущественные права на них, в том числе право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования землей. При этом включение любого имущества в имущественный комплекс сельскохозяйственной организации - банкрота обусловлено предназначением его для целей сельскохозяйственного производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции и в первую очередь земельных участков, поскольку сельскохозяйственное предприятие не может осуществлять деятельность в отсутствие земли сельскохозяйственного назначения.

В силу пункта 1 статьи 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Покупатель сельскохозяйственного предприятия имеет право на приобретение в аренду земельного участка под всем принадлежащим ему имущественным комплексом, в том числе под той его частью, на которой не расположены объекты, обладающие признаками недвижимого имущества.

С учетом приведенных норм гражданского, земельного законодательства и законодательства о банкротстве, в целях продажи сельскохозяйственного государственного предприятия-банкрота, как имущественного комплекса по правилам статьи 179 Закона о банкротстве, право постоянного бессрочного пользования такого государственного предприятия на земельные участки, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, входящие в состав имущественного комплекса, в том числе занятые объектами недвижимости, закрепленными за должником на праве хозяйственного ведения, может быть переоформлено на право аренды при наличии решения собрания кредиторов должника. При продаже имущественного комплекса должника на торгах право аренды на такие участки перейдет к покупателю.

Таким образом, право постоянного (бессрочного пользования) земельным участком не подлежало реализации на торгах, поскольку распоряжение таким правом согласно пункту 3 статьи 269 ГК РФ запрещено, в то же время такое право могло быть переоформлено на право аренды при наличии соответствующего решения собрания кредиторов должника и выставлено на торги в составе имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия. Данная правовая позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2017 по делу N 305-КГ17-877.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку в рассматриваемом случае на открытых торгах в виде аукциона осуществлена продажа принадлежащего ФГУП "Сахалинское" имущественного комплекса, в который, в нарушение пункта 3 статьи 269 ГК РФ, входило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, заключенный по результатам торгов договор купли-продажи следует признать недействительным (ничтожным) полностью, так как имущество (земельный участок и находящиеся на нем строения) выставлялось на продажу единым лотом.

Более того, в силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно части 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (часть 3 статьи 552 ГК РФ).

С учетом изложенного нельзя предположить, что стороны совершили бы такую сделку по купле-продаже спорных объектов недвижимости, исключив из нее условия о передаче покупателю соответствующего права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для его использования.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В этой связи в порядке применения последствий недействительности сделки на Керобян Е.П. подлежит возложению обязанность возвратить ФГУП "Сахалинское" всё переданное на основании признанного ничтожным договора и передаточного акта от 31.10.2017 имущество.

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Торги являются способом заключения договора. При их проведении задатком обеспечивается исполнение участниками и организатором торгов обязательств по заключению договора по результатам торгов.

В данном случае, несмотря на то, что в извещении о проведении торгов N 0027641 от 08.09.2017 (т. 1 л. д. 18-25) содержалось условие о необходимости внесения на счет организатора торгов задатка в размере 20 % от начальной цены, установленной для каждого периода, в срок не позднее даты окончания срока приема заявок на участие в торгах, из представленных в апелляционный суд писем Керабян Е.П. от 28.10.2017 и конкурсного управляющего должника Кана Н.М. от 29.10.2017 следует, что задаток при проведении торгов покупателем не вносился, факт неоплаты задатка подтвердил также представитель Керобян Е.П. в судебном заседании суда апелляционной инстанции, следовательно, двусторонняя реституция в данном случае не применяется.

Доводы Керобян Е.П. о пропуске заявителем срока на обращение в суд с рассматриваемым заявлением, которые заявлены со ссылкой на пункт 2 статьи 181 ГК РФ, судебной коллегией отклоняются на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Оспариваемая сделка заключена конкурсным управляющим ФГУП "Сахалинское" и Керобян Е.П. 31.10.2017, исполнение сделки состоялось в этот же день, с учетом пункта 4.1 договора, согласно которому объекты недвижимости переданы по передаточному акту от 31.10.2017.

Таким образом, трехлетний срок с момента заключения и начала исполнения оспариваемой сделки (31.10.2017), на момент обращения ТУ Росимущества в Сахалинской области в Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области (26.04.2019), передачи дела в Арбитражный суд Сахалинской области (02.12.2019) не истек.

Ссылка Керобян Е.П. на пункт 2 статьи 181 ГК РФ, которым определен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, является ошибочной, так как в данном случае подлежит применению трехлетний срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Отсчет указанного срока следует начинать со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать об основаниях недействительности. Из письменных пояснений ТУ Росимущества в Сахалинской области следует, что ему стало известно о заключении оспариваемого договора купли-продажи от 31.10.2017, с 25.02.2019 - даты поступления в адрес Управления определения Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-682/2019 о принятии к производству заявления конкурсного управляющим искового заявления в Арбитражный суд Сахалинской области дело о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности и обременении на объекты недвижимости. Судебная коллегия принимает данный довод заявителя, поскольку поступившие ранее 25.02.2019 в адрес Управления обращения не содержали сведения о том, что торги состоялись.

Установленные апелляционным судом обстоятельства, влекут изменение обжалуемого определения суда первой инстанции в порядке пункта 2 статьи 269 АПК РФ, пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины и требования (неимущественные) фактически удовлетворены, по правилам пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации с каждого ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 рублей государственной пошлины.

Расходы по уплате государственной пошлины, связанные с рассмотрением апелляционной жалобы Керобян Е.П., в размере 3000 рублей остаются на Керобян Е.П., так как в удовлетворении апелляционной жалобы отказано. Государственная пошлина по апелляционной жалобе Минсельхоза России, освобожденного от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, на основании статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию со сторон признанной недействительной сделки в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Сахалинской области от 17.03.2020 по делу N А59-5388/2013 изменить.

Признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017, заключенный между Керобян Ерануи Перчовной и Федеральным государственным унитарным предприятием по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское".

Применить последствия недействительности сделки, обязать Керобян Ерануи Перчовну возвратить Федеральному государственному унитарному предприятию по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" объекты недвижимого имущества, переданные по Договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2017:

Земельный участок, площадью 180951 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0901014:3, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Под существующую производственную территорию предприятия, адрес (местоположение): установлено относительное ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы;

Гараж, площадью 252 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0901014:36, назначение нежилое, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д. 120;

Хранилище для кормов, площадью 508,6 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0901014:37, назначение нежилое, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д.120;

Пристройка для быков, площадью 528 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0901014:32, назначение нежилое, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д.120;

Лаборатория, манеж, площадью 330,5 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0901014:34, назначение нежилое, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д.120;

Напольный склад, площадью 231,4 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0901014:38, назначение нежилое, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д.120;

Водозаборная скважина, с кадастровым номером 65:01:0901014:551, назначение нежилое, производственное сооружение, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д.120;

Здание для племенных быков, площадью 498 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0901014:33, назначение нежилое, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д.120;

Гараж N 2, площадью 274,9 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0901014:37, назначение нежилое, количество этажей: 1, адрес (местоположение): Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дружбы, д.120.

Взыскать с Керобян Ерануи Перчовны в доход федерального бюджета государственную пошлину по заявлению в сумме 3000 рублей, а также 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия по воспроизводству и реализации сельскохозяйственных животных "Сахалинское" в доход федерального бюджета государственную пошлину по заявлению в сумме 3000 рублей, а также 1500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

К.П. Засорин Н.А. Скрипка