Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2020 г. N 09АП-44884/20 по делу N А40-177440/2017

г. Москва

07 октября 2020 г.

Дело N А40-177440/17

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Воронкиным Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Артефакто" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 июля 2020 года по делу N А40-177440/17, принятое судьей Березовой О.А. (41-1643)

по иску ООО "Артефакто" (ИНН 7729374078, ОГРН 1027739353124)

к 1) ТУ Росимущества в Московской области (ИНН 7716642273, ОГРН 1097746296977); 2) ЗАО "Российская оценка" (ОГРН 1027700423915)

о признании недействительными уведомления и отчета, об обязании произвести перерасчет арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Гнатюк А.В. по доверенности от 17 января 2020 года, диплом N ИВС 0703403 от 23 июня 2004 года; от ответчика: Коземаслов Д.В. по доверенности от 18 июня 2020 года диплом N АВС 0064705 от 31 мая 1999 года;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Артефакто" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ответчикам: Территориальному Управлению Росимущества по Московской области (далее - Управление ) и закрытому акционерному обществу "Российская оценка" о:

- признании недействительным уведомления об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.04.2008 N 50-0164-04- 05-0501, направленное письмом ТУ Росимущества в Московской области от 14.09.2016 N МФ/11-7824,

- признании недействительным составленный ЗАО "Российская оценка" отчет от 28.12.2015 N ГК/012-МАВ об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за земельный участок, недостоверной величину стоимости объекта оценки, определенной этим отчетом;

-обязании ТУ Росимущества в Московской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.04.2008 N 50-0164-04-05-0501 в соответствии с п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. 2 постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете;

- установлении арендной платы на 2013 год в размере 2 636 210 руб. 30 коп., на 2014 год - в размере 2 768 011 руб. 36 коп., на 2015 год - в размере 2 920 251 руб. 98 коп., на 2016 год - в размере 3 107 148 руб. 11 коп., на 2017 год - в размере 3 231 434 руб. 03 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05 октября 2018 года по делу N А40-177440/2017 исковые требования удовлетворены в части требования о признании недействительным уведомления об изменении ставки арендной платы. В удовлетворении остальной части требований судом отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2019 года решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 октября 2018 года по делу N А40-177440/2017 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2019 года решение Арбитражного суда города Москвы от 05 октября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2019 года по делу N А40-177440/17 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Отменяя судебные акты судов нижестоящих иснтанци, кассационная коллегия указала, судами не проверен довод истца о том, что вид разрешенного использования земельного участка (для осуществления рекреационной деятельности в соответствии с утвержденным Проектом освоения лесов) не был изменен ни при переводе земельного участка из одной категории в другую, ни в последующее время, а в соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки сельского поселения Успенское Одинцовского района Московской области спорный земельный участок может использоваться только для осуществления рекреационной деятельности.

Также судом указано, что перевод арендуемого истцом участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенного пункта привел к изменению целевого назначения земельного участка, которое влечет изменение его кадастровой стоимости, то есть является существенным качественным изменением участка, нельзя признать обоснованными, поскольку в настоящем случае размер арендной платы рассчитан ответчиком не от кадастровой стоимости земельного участка (подпункт "а" пункта 2 Правил), на что указано судом, а на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт "г" пункта 2 Правил).

Наряду с этим, как следует из материалов дела, изменения в раздел II договора аренды в связи с изменением категории арендуемого земельного участка в установленном законом и договором порядке не вносились.

Кассационная коллегия также указала, что в обжалуемых судебных актах отсутствуют выводы судов в части исковых требований, предъявленных к ЗАО "Российская оценка".

При новом рассмотрении дела, Арбитражным судом г. Москвы были учтены указания суда кассационной инстанции, решением Арбитражного суда г. Москвы от 03 июля 2020 года по делу N А40-177440/17 иск удовлетворен частично. Суд признал недействительным уведомление об изменении арендной платы по договору аренды федерального земельного участка с кадастровым номером 50:20:0050330:1075 от 09.04.2008 N 50-0164-04-05-0501, направленное письмом ТУ Росимущества в Московской области от 14.09.2016 N МФ/11-7824; в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом в отказанной части, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда в части отказа в признании недействительным и не подлежащим применению Отчёта ЗАО "Российская оценка" (123007, г.Москва. Хорошевское шоссе. д.32А) от 18.12.2015 г. N ГК/012-МАВ об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за земельный участок и признании недостоверной величину стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в указанном отчете и удовлетворить требования истца в данной части;

Исключить из мотивировочной части Решения суда следующий абзац: "Суд считает, что перевод арендуемого истцом участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенного пункта привел к изменению целевого назначения земельного участка. которое влечет изменение его кадастровой стоимости, то есть является существенным качественным изменением участка, что в силу ч. 2 ст.74.1 Лесного кодекса Российской Федерации признается достаточным основанием для изменения в судебном порядке договора аренды, в том числе в части размера арендной платы." (абз.2 стр.8 Решения);

Исключить из мотивировочной части Решения суда следующий абзац: "Договор аренды от 01.11.2006 не заключался по результатам торгов, проводившихся в форме аукциона. договор аренды от 09.04.2008 заключался в порядке переоформления первого в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ, при заключении этих договоров ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, определялась не по результатам торгов, поскольку торги на повышение ставки арендной платы не проводились." (последний абзац стр.12 Решения);

Исключить из мотивировочной части Решения суда следующие абзацы: "Единственный способ определения арендной платы в данном случае является способ, указанный в пп. "г" п. 2 Правил, а именно на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Таким образом, ответчиком правомерно размер арендной платы определен на основан ни составленного ЗАО "Российская оценка" отчета от 28.12.2015 N ГК/012- МАВ об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за земельный участок." (абз.4,5 стр.13 Решения);

Исключить из мотивировочной части Решения суда следующие абзацы: "Мнение истца ошибочно, поскольку в пп. "б" п. 2 Правил (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1120) указан такой способ определения размера арендной платы, как определение размера арендной платы по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги).

Таким образом, по всему тексту Правил под торгами понимается аукцион, в то время как договор аренды от 01.11.2006 заключался по результатам торгов, проводившихся в форме конкурса".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал. Заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель ТУ Росимущества в Московской области возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам настоящего дела. Возражал против удовлетворения заявленного истцом ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ТУ Росимущества в Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

В порядке ч.5 ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения проверяется судом только в обжалуемой части. Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 01.11.2006 по договору аренды участка лесного фонда, заключенному ФГУ "Звенигородский лесхоз" (арендодателем) и истцом (арендатором) в соответствии с протоколом о результатах лесного конкурса от 19.10.2006 N 812 (далее -Договор), истцу на 99 лет предоставлен в пользование на условиях аренды участок лесного фонда площадью 16 га с местонахождением: Московская обл., Одинцовский район, Звенигродское лесничество, квартал N 83, выдел 1-5, 7, 8, квартал N 90, выдел 1, 2.

Согласно разделу 2 Договора арендная плата за пользование участком устанавливается договором в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации; на 2006 год размер арендной платы составляет 1 312 560 руб.

В соответствии с п. 2.5 Договора размер арендной платы и порядок ее уплаты, установленный договором, подлежит изменению при изменении законодательства Российской Федерации, регулирующего порядок определения размера, расчета, условий и сроков внесения арендной платы, при этом размер арендной платы изменяется в момент вступления в силу соответствующих правовых актов. Соответствующие изменения могут быть внесены в договор дополнительным соглашениям, однако в случае, если такие изменения внесены не будут, стороны будут руководствоваться законодательством Российской Федерации.

Пунктом 6.3 Договора предусмотрена возможность изменения условий договора аренды в связи с введением в действие нового Лесного кодекса Российской Федерации с 01.01.2007.

Во исполнение ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", согласно которому договоры аренды участков лесного фонда и договоры безвозмездного пользования участками лесного фонда должны быть приведены в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации до 01.01.2009, 09.04.2008 Управлением лесного хозяйства по Московской области и г. Москва в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора в отношении участка, предоставленного истцу в аренду по договору аренды от 01.11.2006, заключен договор аренды лесного участка N 50-0164-04-05-0501.

В п. 2 Договора указан кадастровый номер земельного участка - 50:20:0050330:1075, приложением к договору является кадастровый паспорт указанного земельного участка, согласно которому участок относится к землям лесного фонда.

Раздел II Договора устанавливает арендную плату за участок в размере 1 577 394 руб. в год, а п. 7 предусматривает, что размер арендной платы изменяется пропорционально изменению ставок платы за единицу объеме лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых в соответствии со ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации.

Раздел V Договора устанавливает, что изменения к договору оформляются в письменной форме, при этом внесение изменений в договор по соглашению сторон допускается только в случаях изменения состояния лесных насаждений, вызванного стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями (пожары, ветровалы, повреждение лесов вредными организмами), а по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в разделе IV договора.

Из расчета арендной платы на 2012 год, подписанного обеими сторонами договора, следует, что арендная плата на 2012 год составляет 7 496 307 руб., при этом расчет произведен на основании постановлений Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 N 310 "О ставках платы за единицу объемы лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности", от 04.03.2009 N 193 "О внесении изменений в таблицу объема лесных ресурсов и ставок за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности", Федерального закона от 30.11.2011 N 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов".

19.02.2008 на участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации, на что указано в письме ТУ Росимущества в Московской области от 17.06.2014 N ЕП/04-4132 в ответ на представление Счетной палаты Российской Федерации от 07.02.2014 N ПР 14-40/14-02.

После государственной регистрации права собственности Российской Федерации на участок дополнительным соглашением от 28.06.2012 к договору аренды от 09.04.2008 N 50-0164-04-05-0501 права и обязанности арендодателя переданы ТУ Росимущества в Московской области, при этом соглашением внесены изменения в договор аренды, в частности, п. 3 дополнительного соглашения изменен п. 1.1 договора аренды, предметом договора аренды стал земельный участок из земель населенных пунктов.

Уведомлением от 14.09.2016 N МФ/11-7824 арендодатель уведомил истца об изменении арендной платы по договору аренды, указав, что размер арендной платы составляет 9 322 500 руб. в квартал, 37 290 000 руб. в год, размер арендной платы определен на основании составленного ЗАО "Российская оценка" отчета от 28.12.2015 N ГК/012-МАВ об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды за земельный участок. Полагая данное уведомление незаконным, нарушающим его права, арендатор обратился в суд за оспариванием.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.12.2019 по настоящему делу была назначена экспертиза

Согласно экспертному заключению от 21.01.2020 N 5826-ЗЭ/2020 экспертом выявлены замечания и ошибки при составлении оспариваемого истцом отчета, которые привели к нарушению требований законодательства Российской Федерации, в том числе требований федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Так, экспертом установлено, что датой составления отчета является 22.12.2015, в то время как к отчету прилагаются страховые полисы оценщиков со сроком действия до 19.12.2015; на стр. 27 отчета в таблице 10 указано, что все объекты оценки принадлежат владельцу на праве собственности, однако в сноске на стр. 28 под 16 таблицей 11 ошибочно указано, что один из участков оформлен на праве постоянного бессрочного пользования; на стр. 30 отчета в таблице 13 ошибочно указано, что на одном из земельных участков отсутствуют строения, в то время как на участке находится здание площадью 19, 2 кв. м, построенное в 2014 году; на стр. 46 отчета приведены данные по состоянию на 2016 год (после даты оценки);

- копия отчета, представленная эксперту, не прошита и не подписана оценщиком, не скреплена личной печатью оценщика (эксперт предполагает, что оригинал отчета сшит, имеет подпись и печать оценщика);

- к копии отчета не прилагаются свидетельства о государственной регистрации права, перечисленные на стр. 23 и 31 отчета (эксперт предполагает, что указанные документы находятся в архиве оценщика);

- в копии отчета отсутствует информации о заверении документов заказчиком (эксперт предполагает, что заверенные копии находятся в архиве оценщика).

Вместе с тем на стр. 13 заключения указано, что перечисленные нарушения не повлекли неправильное (недостоверное) определение рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельными участками.

Эксперт указал, что выбор сравнительного подхода при определении рыночной стоимости и отказ от использования доходного подхода являются обоснованными, обоснованным является и выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Эксперт установил ряд нарушений при расчете рыночной стоимости 4-х земельных участков (с кадастровыми номерами 50:20:0050330:1088, 50:20:0041615:507, 50:20:0050330:1075, 50:20:0050330:1064), в том числе некорректное использование аналогов N 1-3, указанных на стр. 105 отчета, неправильное определение корректировки для объектов-аналогов N 1-6, указанных на стр. 106 отчета, объектов аналогов N 1-2, указанных на стр. 106 отчета.

При ответе на вопрос 2 экспертом проведены альтернативные расчеты с учетом устранения выявленных несоответствий, которые показали, что выявленные несоответствия не повлекли неправильное (недостоверное) определение рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельными участками с кадастровыми номерами 50:20:0050330:1088, 50:20:0041615:507, 50:20:0050330:1075, 50:20:0050330:1064, 50:21:0000000:578, 50:20:0090412:2.

Приняв во внимание заключение эксперта, оснований для признания оспариваемого отчета недействительным, а величину стоимости объекта оценки, определенной этим отчетом, недостоверной не имеется, суд отказал в удовлетворении требвоаний, заявленных к ЗАО "Российская оценка".

Также суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, с позицией истца согласился, признал обжалуемое уведомление недействительным.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Договор аренды от 09.04.2008 N 50-0164-04-05-05-1 устанавливает арендную плату за участок в размере 1 577 394 руб. в год, предусматривает, что размер арендной платы изменяется пропорционально изменению ставок платы за единицу объеме лесных ресурсов или за единицу площади лесного участка, устанавливаемых в соответствии со ст. 73 Лесного кодекса Российской Федерации, допускает изменение договора по соглашению сторон только в случаях изменения состояния лесных насаждений, вызванного стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями (пожары, ветровалы, повреждение лесов вредными организмами), а по требованию одной из сторон - в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в разделе IV договора.

Вместе с тем судом установлено, что постановлением Правительства Московской области от 16.03.2012 N 308/18 "О включении земельных участков в границы д. Маслово сельского поселения Успенское Одинцовского муниципального района" земельный участок с кадастровым номером 50:20:0050330:1075 включен в границы населенного пункта, то есть из категории земель лесного фонда переведен в категорию земель населенных пунктов, при этом из постановления следует, что перевод арендованного истцом земельного участка из одной категории земель в другую произведен на основании заявления самого истца.

Согласно ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе на земли населенных пунктов и земли лесного фонда.

В соответствии с п. 12 ст. 14 Кодекса земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов.

Ст. 8 Кодекса устанавливает, что перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, а ст. 11 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" допускает перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли населенных пунктов в случае установления или изменения границы населенного пункта.

В ст. 7 Лесного кодекса Российской Федерации лесной участок определяется как земельный участок; в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности, а формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, лесные участки могут находиться как в составе земель лесного фонда, так и в составе иных земель, в том числе земель населенных пунктов.

В соответствии со ст. 71 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться юридическим лицам в аренду на основании договора аренды, к которому применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.

Ст. 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Лесным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 74.1 Кодекса изменение условий договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов, не допускается, за исключением случаев изменения целевого назначения или разрешенного использования лесов, существенного изменения параметров использования лесов (возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов). существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.

Ч. 3 ст. 74.1 Кодекса устанавливает, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам торгов, может быть изменен по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка. В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделяются на перечисленные в п. 1 ст. 7 категории по целевому назначению, а п. 2 ст. 7 устанавливает, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, а их правовой режим определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или площади земельного участка, утв. приказом Минэкономразвития России от 12.098.2006 N 222, предусматривают изменение кадастровой стоимости земельных участков в случаях перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель.

В частности, п. 2.1.3 Методических указаний устанавливает, что в случае перевода земельного участка в состав земель населенных пунктов из состава иной категории его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В случае если кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, граничит более чем с одним кадастровым кварталом населенного пункта, то для определения кадастровой стоимости земельного участка используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов.

Как правомерно указал Арбитражный суд г. Москвы, перевод арендуемого истцом участка из категории земель лесного фонда в категорию земель населенного пункта привел к изменению целевого назначения земельного участка, которое влечет изменение его кадастровой стоимости, то есть является существенным качественным изменением участка, что в силу ч. 2 ст. 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации признается достаточным основанием для изменения в судебном порядке договора аренды, в том числе в части размера арендной платы.

При этом суд принимает во внимание изменение сторонами предмета аренды дополнительным соглашением от 28.06.2012 - вместо лесного участка предметом аренды стал земельный участок из земель населенных пунктов.

В п. 16 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде" указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго п. 1 ст. 424 ГК Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (к этим случаях в п. 16 постановления отнесен и п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Договоры аренды от 01.11.2006 и от 09.04.2008 N 50-0164-04-05-05-1 заключены после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 65 которого устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (п. 3).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации признан утратившим силу, однако одновременно Кодекс дополнен ст. 39.7, п. 1 которой устанавливает, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Поскольку земельный участок находится в собственности Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земельный участок должен производиться в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Пункт 2 Правил устанавливает, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд первой инстанции правомерно указал, что условия, при которых арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков, перечислены в п. 3 Правил, условия, при которых арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, перечислены в п. 5 Правил, и ни одного из этих условий для их применения к спорным отношениям в рассматриваемом судом споре не усмотрел.

Также не применяются в рассматриваемом судом случае и способы определения арендной платы, установленные в п. 5(1) и в п. 6 Правил, - как размер земельного налога и как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Пункт 4 Правил устанавливает, что в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов, а п. 8 Правил предусматривает, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Вышеназванными Правилами установлено, что в случае уточнения предусмотренных п. 3, 5 и 6 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Подпунктом "б" п. 2 Правил (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1120) указан такой способ определения размера арендной платы, как определение размера арендной платы по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги).

Таким образом, по всему тексту Правил под торгами понимается аукцион, в то время как договор аренды от 01.11.2006 заключался по результатам торгов, проводившихся в форме конкурса.

В соответствии с п. 4 ст. 447 Кодекса торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом, при этом выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а на конкурсе - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Вопреки доводам истца о том, что суд судом неверно определено, что Договор аренды, который был заключен в порядке переоформления договора аренды участка лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей от 01.11.2006 признается заключенным на торгах, судебная коллегия отмечает следующее.

Как верно указал суд первой инстанции, спорный Договор заключался по результатам торгов, проводившихся в форме конкурса, поскольку до введения в действие с 01.01.2007 Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ на территории Российской Федерации действовал Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 N 22-ФЗ, ст. 34 которого предусматривала, что участки лесного фонда предоставляются в аренду по результатам лесных конкурсов (порядок организации и проведения лесных конкурсов устанавливался приказом Минприроды России от 21.04.2005 N 103), а ст. 43 предусматривала, что участки лесного фонда предоставляются в краткосрочное пользование на срок до одного года по результатам лесного аукциона (порядок организации и проведения лесных аукционов устанавливался приказом Минприроды России от 14.04.2005 N 97).

Таким образом, по состоянию на дату заключения договора аренды от 01.11.2006 лесные участки предоставлялись в аренду только по результатам конкурса.

После введения в действие Лесного кодекса Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ, в период с 01.01.2007 до 09.01.2018 (даты вступления в силу Федерального закона от 29.12.2017 N 471-ФЗ) договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, мог заключаться только по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (за исключением нескольких случаев).

С 09.01.2018 вступил в силу Федеральный закон от 29.12.2017 N 471-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков", который дополнил Лесной кодекс Российской Федерации ст. 73.1, которая снова позволила заключать договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов на право заключения такого договора, проводимых не только в форме открытого аукциона, но и в форме открытого конкурса.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что регулируемая арендная плата не применяется к договору аренды государственного или муниципального имущества в том случае, если размер арендной платы по договору определен по результатам проведения торгов, то есть в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы).

Договор аренды от 01.11.2006 не заключался по результатам торгов, проводившихся в форме аукциона, договор аренды от 09.04.2008 заключался в порядке переоформления первого договора в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ, при заключении этих договоров ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, определялась не по результатам торгов, поскольку торги на повышение ставки арендной платы не проводились.

Размер арендной платы в договоре от 01.11.2006 определен на основании приказа Федерального агентства лесного хозяйства от 07.12.2005 N 323 "О ставках лесных податей за пользование участками лесного фонда для культурнооздоровительных, туристических и спортивных целей" (п. 2.2 договора). Размер арендной платы в договоре от 09.04.2008 N 50-0164-04-05-0501 определен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 22.05.2007 N 310 "О ставках платы за единицу объемы лесных ресурсов и ставках платы за единицу площади лесного участка, находящегося в федеральной собственности" с учетом коэффициента, установленного ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и плановый период 2009 и 2010 годов" (0, 7 к ставке, установленной Правительством Российской федерации в 2007 году).

Следовательно, п. 4 Правил при определении размера арендной платы в данном случае не применяется.

Единственным способом определения арендной платы в данном случае является способ, указанный в пп. "г" п. 2 Правил, а именно на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вместе с тем в период до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ размер арендной платы признавался существенным условием договора аренды земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а в период после вступления в силу указанного Федерального закона размер арендной платы признается таковым в соответствии с п. 12 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом этого обстоятельства и с учетом ч. 3 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации после перевода арендованного истцом участка из состава земель лесного фонда в состав земель населенных пунктов размер арендной платы может изменяться только внесением в договор изменений, в том числе в судебном порядке в случае недостижения сторонами соглашения по вопросу изменения договора в части размера арендной платы, в связи с чем одностороннее изменение размера арендной платы посредством направления истцу уведомления от 14.09.2016 N МФ/11-7824 не соответствует закону и правомерно признано судом недействительным.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что суд вышел за пределы заявленных требований, так как предметом спора не являлось изменение Договора аренды (размера арендной платы) в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 74.1 ЛК РФ или ст.451 ГК РФ), то стороны не представляли доказательства, доводы и возражения по данному вопрос), и не заявляли в данной части каких-либо требований, не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения.

Так, рассмотрение требования о признания уведомления о изменении арендной платы недействительным, объективно связано с установлением такого размера.

При этом выводы к которым пришел суд и на которые ссылается истец не могут являться преюдициальными при иных обстоятельствах, так как в резолютивной части решения выводов о порядке изменения арендной платы не указаны.

Кроме того, указание судом на данные обстоятельства, не повлияли на правомерность выводов к которым пришел Арбитражный суд г. Москвы, в связи с чем на основании положений ч. 3 ст. 270 АПК РФ данные обстоятельства не могут являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы истца о том, что принятое судом заключение эксперта не является надлежащими доказательством, в связи с чем суд апелляционной инстанции должен назначить повторную экспертизу, рассмотрены судебной коллегий и признаны несостоятельными.

Согласно п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 12 от 30 июня 2020 г. "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

В то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

Судебная коллегия, давая правовую оценку данному заключению эксперта считает необходимым указать, что исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Из данного заключения следует, что экспертом установлено, что датой составления отчета является 22.12.2015, в то время как к отчету прилагаются страховые полисы оценщиков со сроком действия до 19.12.2015; на стр. 27 отчета в таблице 10 указано, что все объекты оценки принадлежат владельцу на праве собственности, однако в сноске на стр. 28 под 16 таблицей 11 ошибочно указано, что один из участков оформлен на праве постоянного бессрочного пользования; на стр. 30 отчета в таблице 13 ошибочно указано, что на одном из земельных участков отсутствуют строения, в то время как на участке находится здание площадью 19, 2 кв. м, построенное в 2014 году; на стр. 46 отчета приведены данные по состоянию на 2016 год (после даты оценки);

копия отчета, представленная эксперту, не прошита и не подписана оценщиком, не скреплена личной печатью оценщика (эксперт предполагает, что оригинал отчета сшит, имеет подпись и печать оценщика);

к копии отчета не прилагаются свидетельства о государственной регистрации права, перечисленные на стр. 23 и 31 отчета (эксперт предполагает, что указанные документы находятся в архиве оценщика);

в копии отчета отсутствует информации о заверении документов заказчиком (эксперт предполагает, что заверенные копии находятся в архиве оценщика).

Вместе с тем на стр. 13 заключения указано, что перечисленные нарушения не повлекли неправильное (недостоверное) определение рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельными участками.

Эксперт указал, что выбор сравнительного подхода при определении рыночной стоимости и отказ от использования доходного подхода являются обоснованными, обоснованным является и выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Эксперт установил ряд нарушений при расчете рыночной стоимости 4-х земельных участков (с кадастровыми номерами 50:20:0050330:1088, 50:20:0041615:507, 50:20:0050330:1075, 50:20:0050330:1064), в том числе некорректное использование аналогов N 1-3, указанных на стр. 105 отчета, неправильное определение корректировки для объектов-аналогов N 1-6, указанных на стр. 106 отчета, объектов налогов N 1-2, указанных на стр. 106 отчета.

При ответе на вопрос 2 экспертом проведены альтернативные расчеты с учетом устранения выявленных несоответствий, которые показали, что выявленные несоответствия не повлекли неправильное (недостоверное) определение рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельными участками с кадастровыми номерами 50:20:0050330:1088, 50:20:0041615:507, 50:20:0050330:1075, 50:20:0050330:1064, 50:21:0000000:578, 50:20:0090412:2.

Таким образом, несогласие с выводами, к котороым пришел экперт, не может явялться достаточным доказательством, указывающим на недопуствимость оспариваемого заключения.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона, в связи с чем заявленное истцом ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы подлежит отклонению.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "Артефакто" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июля 2020 года по делу N А40-177440/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков