Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2020 г. N 15АП-12111/20 по делу N А32-31180/2019

город Ростов-на-Дону

14 октября 2020 г.

дело N А32-31180/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ефимовой О.Ю.,

судей Пименова С.В., Соловьевой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.

при участии:

от ИП Чаплыгина А.Н.: слушатель посредством системы веб-конференции ИС "КАД" Чаплыгин С.Н.,

от ДИО КК: Сергиенко И.Г., паспорт, по доверенности от 31.12.2019 N 52-52995/19-41-15,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 25.06.2020 по делу N А32-31180/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя Чаплыгина Александра Николаевича

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края

при участии третьего лица: администрации муниципального образования Темрюкский район

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка; об обязании направить проекты договоров купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Чаплыгин Александр Николаевич (далее - ИП Чаплыгин А.Н.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа от 21.03.2019 N 5211305/19-33-24 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53, об обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка.

В производстве Арбитражного суда Краснодарского края находилось дело N А32-31851/2019, в рамках которого рассматривались однородные требования индивидуального предпринимателя Чаплыгина А.Н. к департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании незаконным отказа от 22.03.2019 N 52-11548/19-31-24 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52.

Определением суда от 03.09.2019 дело N А32-31180/2019 объединено с делом N А32-31851/2019, объединенному делу присвоен N А32-31180/2019.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования Темрюкский район.

Решением от 25.06.2020 суд признал незаконными отказы департамента имущественных отношений Краснодарского края изложенные в письмах от 21.03.2019 N 5211305/19-33-24, от 22.03.2019 N52-11548/19-31-24 в предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю Чаплыгину А.Н. земельных участков соответственно с кадастровым номером 23:30:1001001:53 и с кадастровым номером 23:30:1001001:52. Суд обязал департамент имущественных отношений Краснодарского края в месячный срок с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя Чаплыгина А.Н. проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53 и земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе департамент просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что заявителем пропущен процессуальный срок на обжалование отказов департамента, выраженных в письмах от 21.03.2019 N 52-11305/19-33-24, от 22.03.2019 N 52-11548/19-31-24. Оспариваемые отказы заявитель получил 27.03.2019 (РПО N 35001425070124) и 01.04.2019 (РПО N 35001425070602), а с заявлениями предприниматель обратился в суд 08.07.2019 и 10.07.2019 соответственно. Суд необоснованно отклонил довод департамента о несоответствии разрешенного использования испрашиваемых земельных участков заявленным целям их использования. В правилах землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения Темрюкского района содержатся сведения о расположении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52 в границе территориальной зоны "ИТ-1" - зона инженерной инфраструктуры. Согласно генеральному плану Краснострельского сельского поселения Темрюкского района, утвержденному решением LXXI сессии Совета Краснострельского сельского поселения Темрюкского района II созыва от 27.06.2013 N 272, границы земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53 пересекают главные улицы в жилой застройке, земельный участок частично расположен на территории зеленых насаждений санитарно-защитного назначения. По информации, представленной администрацией муниципального образования Темрюкский район, согласно схеме территориального планирования муниципального образования Темрюкского района, утвержденной решением X сессии Совета муниципального образования Темрюкский район VI созыва от 25.03.2016 N 100 "О внесении изменений в решение XLII сессии Совета муниципального образования Темрюкский район IV созыва от 30.03.2007 N 616 "Об утверждении "Схемы территориального планирования муниципального образования Темрюкский район" в границах данного земельного участка расположен источник водоснабжения, требующий организации зоны санитарной охраны. Из фотоматериалов акта обследования земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52 следует, что фактически здание с кадастровым номером 23:30:1001004:1960 площадью 231,8 кв.м, здание с кадастровым номером 23:30:1001004:1958 площадью 132,7 кв.м, здание с кадастровым номером 23:30:1001004:1956 площадью 100,2 кв.м, здание с кадастровым номером 23:30:1001004:1959 площадью 655,6 кв.м в хозяйственной деятельности не используются. У данных объектов отсутствуют окна, двери, у здания с кадастровым номером 23:30:1001004:1959 крыша. Указанные обстоятельства свидетельствуют, что часть зданий утратили свое назначение ввиду разрушения. Суд необоснованно принял заключение эксперта по обоснованию площади земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.

В судебное заседание не явились представители администрации муниципального образования Темрюкский район, извещенной надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица.

Председательствующий с учетом мнений лиц, участвующих в деле, определил последовательность процессуальных действий.

Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении заявления предпринимателя.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, субъекту Российской Федерации - Краснодарский край на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001001:52 площадью 6751 кв.м. из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, 1 и земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001001:53 площадью 23245 кв.м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, 3 (далее -спорные земельные участки).

Спорные земельные участки сформированы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:51 в соответствии с поручениями Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 08.08.2007 N 52-12119/07-31.04 и от 04.10.2007 N 52-14890/07-31.04.

Проект границ раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:51, установивший границы спорных земельных участков, утвержден департаментом имущественных отношений 21.09.2007 и согласован территориальным отделом по Темрюкскому району Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 23.09.2007.

Кадастровые номера 23:30:1001001:52 и 23:30:1001001:53 присвоены спорным земельным участкам в 22.10.2007. Фактическое использование земельных участков на момент их образования, указанное в едином государственном реестре земель кадастрового района - для сельскохозяйственного производства, разрешенное использование, указанное в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество - для сельскохозяйственного производства.

Согласно приказу департамента от 09.07.2009 N 67-з спорные земельные участки были предоставлены в аренду СК "Радуга" для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимого имущества.

На земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:52 площадью 6 751 кв.м по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, хутор Белый, ул. Гаражная д.1 расположены следующие здания и сооружения:

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1959, инвентарный номер 30085, литер Ж) площадью 655,6 кв.м 1989 года постройки (здание гаражей);

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1956, инвентарный номер 30085, литер Е) площадью 100,2 кв.м 1973 года постройки;

- одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1382, инвентарный номер 30085, литер А) площадью 96,7 кв.м 1970 года постройки (административное здание);

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1957, инвентарный номер 30085, литер Б) площадью 51 кв.м 1970 года постройки (здание гаражей);

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1960, инвентарный номер 30085, литер В) площадью 231,8 кв.м 1972 года постройки (здание гаражей);

- одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1958, инвентарный номер 30085, литер Д) площадью 132,7 кв.м 1973 года постройки (здание гаражей);

* уборная (инвентарный номер 30085, литер Г);

* смотровая автомобильная яма (инвентарный номер 30085);

* ограждение (инвентарный номер 30085);

* замощенная площадка для стоянки подвижного состава (инвентарный номер 30085).

Указанные объекты принадлежат заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи зданий автогаража от 29.09.2010, заключенного между заявителем и ООО "Эй Джи Ви Активити", и дополнительных соглашений N 1 от 29.09.2010 и N 2 от 01.10.2010.

Имущество получено заявителем по актам приема-передачи от 04.10.2010 и от 14.10.2010.

Право собственности ИП Чаплыгина А.Н. на имущественный комплекс автогаража было зарегистрировано 02.11.2010 (условный номер 23-23-44/018/2008-209, запись государственной регистрации права N 23-23-44/060/2010-231).

Согласно имеющимся в деле свидетельствам о государственной регистрации права и выпискам из ЕГРН права собственности заявителя на здания отдельно зарегистрированы 03.02.2016 (номера записей государственной регистрации права: 23-23/044-23/044/010/2016-060/1, 23-23/044-23/044/010/2016-058/1, 23-23/044-23/044/010/2016-066/1, 23-23/044-23/044/010/2016-062/1, 23-23/044-23/044/010/2016-068/1, 23 -23/044-23/044/010/2016-064/1).

На земельном участке с кадастровым номером 23:30:1001001:53 площадью 23 245 кв.м по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, хутор Белый, ул. Гаражная д. 3 расположены следующие здания и сооружения:

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1979, инвентарный номер 31556, литер Д) площадью 407,8 кв.м 1978 года постройки (котельная);

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1978, инвентарный номер 31556, литер В) площадью 47,2 кв.м 1982 года постройки (автомойка);

- одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:2405, инвентарный номер 31556 литер Г1) площадью 8 кв.м (уборная);

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1977, инвентарный номер 31556, литер Ж) площадью 61,6 кв.м 1970 года постройки (бойня);

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1981, инвентарный номер 31556, литер И) площадью 113 кв.м 1983 года постройки (склад);

* одноэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1980 инвентарный номер 31556, литер Б) площадью 497,4 кв.м 1982 года постройки (склад запчастей);

* двухэтажное нежилое здание (кадастровый номер 23:30:1001004:1363 инвентарный номер 31556, литер А) площадью 1299,7 кв.м 1978 года постройки (машино-тракторные ремонтные мастерские);

* навес (инвентарный номер 31556, литер Г);

* ограждение (забор, ворота, калитка) (инвентарный номер 31556);

* площадка для отстоя сельхозтехники (инвентарный номер 31556);

* столбы с линией электропередачи (инвентарный номер 31556);

* водопровод (инвентарный номер 31556);

* канализация (инвентарный номер 31556).

Указанные объекты принадлежат предпринимателю на праве собственности на основании договора купли-продажи зданий машино-тракторных мастерских от 29.09.2010, заключенного между заявителем и ООО "Эй Джи Ви Активити", и дополнительных соглашений N 1 от 29.09.2010 и N 2 от 01.10.2010.

Вышеуказанное имущество получено заявителем по актам приема-передачи от 04.10.2010 и от 14.10.2010.

Право собственности заявителя на имущественный комплекс машино-тракторных мастерских было зарегистрировано 02.11.2010 (условный номер 23-23-44/018/2008-206, запись государственной регистрации права N 23-23-44/060/2010-230).

Согласно имеющимся в деле свидетельствам о государственной регистрации права и выпискам из ЕГРН права собственности предпринимателя на здания отдельно зарегистрированы 13.08.2014 (номера записей государственной регистрации права: 23-2344/067/2014-334, 23-23-44/067/2014-336, 23-23-44/067/2014-331, 23-23-44/067/2014-332, 2323 -44/067/2014-330, 23 -23 -44/067/2014-333, 23-23 -44/067/2014-335).

Как собственник зданий и сооружений, расположенных на спорных земельных участках, 20.02.2019 предприниматель обратился в департамент имущественных отношений с заявлениями о предоставлении земельных участков в собственность за плату. В заявлениях предприниматель просил предоставить спорные земельные участки для цели сельскохозяйственного производства, что соответствует их разрешенному использованию, указанному в ЕГРН.

Письмами от 21.03.2019 N 52-11305/19-33-24 и от 22.03.2019 N52-11548/19-31-24 департамент отказал предпринимателю в предоставлении земельных участков в собственность, указав на то, что согласно правилам землепользования и застройки спорные земельные участки расположены в границах территориальной зоны, не предусматривающей их использование в целях сельскохозяйственного производства, и у департамента отсутствуют сведения, указывающие на возможность использования земельных участков в целях эксплуатации расположенных на них объектов без приведения вида разрешенного использования земельных участков в соответствие с установленной градостроительным регламентом территориальной зоной. При этом департамент отметил, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Кроме того, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53 департамент сослался на наличие в схеме территориального планирования муниципального образования Темрюкский район сведений о расположении в границах указанного участка источника водоснабжения, требующего организации зоны санитарной охраны; наличие в генеральном плане Краснострельского сельского поселения сведений о том, что границы указанного земельного участка пересекают главные улицы в жилой застройке, и что земельный участок частично расположен на территории зеленых насаждений санитарно-защитного назначения; а также на отсутствие надлежащего обоснования площади земельного участка и ее соответствия нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

Считая незаконными отказы в предоставлении земельных участков, предприниматель оспорил их в судебном порядке.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти (органа местного самоуправления) необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В апелляционной жалобе департамент указывает, что заявителем пропущен процессуальный срок на обжалование отказов департамента, выраженных в письмах от 21.03.2019 N 52-11305/19-33-24, от 22.03.2019 N 52-11548/19-31-24. Оспариваемые отказы заявитель получил 27.03.2019 (РПО N 35001425070124) и 01.04.2019 (РПО N 35001425070602), а с заявлениями предприниматель обратился в суд 08.07.2019 и 10.07.2019 соответственно.

Судом апелляционной инстанции установлено, что заявления об оспаривании отказов департамента были направлены в суд 27.06.2020 почтовыми отправлениями N 19660236003770 и N 19660236003732 (л.д. 93 том N А32-31851/2019 и л.д. 104 том 1).

Таким образом, заявление направлено в суд предпринимателем в пределах установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячного срока.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В силу пункта 1 статьи 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 7, 42 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540.

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Собственники зданий, сооружений в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентированы статьей 39.16 ЗК РФ. В частности, в соответствии с указанной статьей уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1); если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6); если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

В целях оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости в главе 1.1 ЗК РФ установлен порядок и требования к образованию земельных участков. В частности, в соответствии с пунктом 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам (пункт 1).

Согласно п. 2 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ) также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

В случае, если использование указанных в части 8 статьи 36 ГрК РФ земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, из п. 4 ст. 85 ЗК РФ и ч. 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455, от 03.06.2019 по делу N 301-КГ18-25680.

В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минюста РФ от 20 февраля 2008 года N 35, сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в Реестре должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что с момента образования земельных участков в ЕГРН содержатся сведения о виде их разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Спорные земельные участки отнесены к территориальной зоне "ИТ-1" (зона инженерной инфраструктуры), виды разрешенного использования для которой не предусматривают использование участков в целях сельскохозяйственного производства, согласно Правилам землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения Темрюкского района, утвержденным решением Совета Краснострельского сельского поселения Темрюкского района от 29.11.2013 N 296 (в редакции решения Совета муниципального образования Темрюкский район от 20 ноября 2018 г. N 547).

Таким образом, в заявлениях от 20.02.2019 предприниматель просил предоставить земельные участки для цели сельскохозяйственного производства, что соответствует указанному в ЕГРН установленному виду разрешенного использования земельных участков.

В соответствие с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "О развитии сельского хозяйства" от 29.12.2006 N 264-ФЗ в целях настоящего Федерального закона под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.

Согласно сведениям из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства и единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей предпринимателем осуществляется, в том числе, деятельность по предоставлению услуг в области растениеводства (код 01.61).

В определении Конституционного суда Российской Федерации от 16.07.2015 N 1695-О отмечено, что соответствующие нормы ЗК РФ, учитывающие целевой характер использования земель сельскохозяйственного назначения, предусматривают возможность строительства на них объектов недвижимости, обеспечивающих ведение фермерского хозяйства или сельскохозяйственного производства, а также иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Согласно заключениям кадастрового инженера от 09.07.2019 N 17 и N 18 расположенные на спорных земельных участках имущественные комплексы технологически и функционально связанных зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, предназначены для обеспечения сельскохозяйственного производства, хранения сельскохозяйственной техники и ремонтам, а также обслуживание сельскохозяйственных машин.

Согласно акту обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль" N 103 от 06.03.2019 в результате проведенного по поручению департамента обследования земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52, земельный участок из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства используется предпринимателем с 29.09.2010 для эксплуатации зданий и сооружений автогаража бывшего СК "Радуга". На момент обследования предприниматель в принадлежащих ему десяти зданиях и сооружениях ведет деятельность по хранению и техническому обслуживанию сельскохозяйственной техники.

Согласно акту обследования ГКУ КК "Кубаньземконтроль" N 102 от 06.03.2019 в результате проведенного по поручению департамента обследования земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53, земельный участок из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства используется предпринимателем с 29.09.2010 для эксплуатации зданий и сооружений машино-тракторных мастерских бывшего СК "Радуга". На момент обследования предприниматель в принадлежащих ему тринадцати зданиях и сооружениях ведет деятельность по хранению и ремонту сельскохозяйственной техники, хранению плодоовощной продукции. Расположенные на участке объекты предназначены и используются для хранения плодоовощной продукции, сельскохозяйственной техники и запасных частей, размещения машино-тракторных мастерских.

Таким образом, в представленных департаментом в дело актах обследования, составленных ГКУ КК "Кубаньземконтроль", не зафиксировано несоответствие фактического использования спорных земельных участков и расположенных на них объектов, указанным в Едином государственном реестре недвижимости целевому назначению и (или) разрешенному использованию.

С учетом изложенного, судом отклоняются доводы департамента о том, что Из фотоматериалов акта обследования земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52 следует, что фактически здание с кадастровым номером 23:30:1001004:1960 площадью 231,8 кв.м, здание с кадастровым номером 23:30:1001004:1958 площадью 132,7 кв.м, здание с кадастровым номером 23:30:1001004:1956 площадью 100,2 кв.м, здание с кадастровым номером 23:30:1001004:1959 площадью 655,6 кв.м в хозяйственной деятельности не используются. У данных объектов отсутствуют окна, двери, у здания с кадастровым номером 23:30:1001004:1959 крыша. Указанные обстоятельства свидетельствуют, что часть зданий утратили свое назначение ввиду разрушения.

Согласно техническому паспорту на гаражный комплекс, наличие окон и дверей в гаражных помещениях не предусматривается.

В соответствие с пунктом 1 статьи 36 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, представителем предпринимателя даны пояснения о проведении ремонтных работ, включая ремонт кровли, в части зданий гаражного комплекса.

В соответствие с пунктом 5.1.5 ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" эксплуатация зданий (сооружений) не допускается при аварийном состоянии конструкций (пункт 5.1.5 ГОСТ 31937-2011).

Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, ул. Гаражная, д.1, по состоянию на 25.10.2016, в результате технического обследования объектов оценки физическое состояние конструктивных элементов было определено как "удовлетворительное".

Имеющиеся в деле материалы проведенных ГКУ КК "Кубаньземконтроль" по поручению департамента проверок, указаний на аварийное либо иное представляющее опасность состояние размещенных на спорных земельных участках зданий и сооружений не содержат.

Доказательств того, что использование объектов недвижимости представляет опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в материалы дела департаментом не представлено.

В соответствии с пунктом 11 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

Другим основанием для рассмотрения вопроса о внесении изменений в ПЗЗ является поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов от физических или юридических лиц в инициативном порядке либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений (п. 2 ч. 2 и п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 3 части 2 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны, функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований.

Генеральным планом Краснострельского сельского поселения Темрюкского района, утвержденным решением Совета Краснострельского сельского поселения от 27 июня 2013 года N 272 (в редакции решения Совета муниципального образования Темрюкский район от 24 июля 2018 года N 493) спорные земельные участки отнесены к зонам существующих и проектируемых производственных территорий агропромышленного комплекса.

Как следует из письма администрации МО Темрюкский район от 05.11.2019 N 04.01.01-514/19-15 предусматриваемые генеральным планом Краснострельского сельского поселения производственные территории агропромышленного комплекса - это территории, предназначенные, в частности, для хранения и ремонта техники, что соответствует назначению и фактическому использованию расположенных на спорных участках зданий и сооружений.

Предусмотренная в отношении спорных земельных участков правилами землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения зона инженерной и транспортной инфраструктур, предназначенная для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования, противоречит определенному генеральным планом функциональному зонированию данных участков.

Вышеуказанным письмом администрация сообщила о принятом комиссией по правилам землепользования и застройки сельских поселений муниципального образования Темрюкский район решении о том, чтобы при внесении изменений в правила землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения учесть вопрос об отнесении спорных земельных участков к зоне СХ-2 - зона объектов сельскохозяйственного назначения с внесением в данную зону вида разрешенного использования земельного участка "обеспечение сельскохозяйственного производства" (код 1.18), предусматривающего размещение машино-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

Таким образом, назначение и фактическое использование зданий и сооружений (обеспечение сельскохозяйственного производства), расположенных на спорных земельных участках, отвечает разрешенному использованию этих земельных участков (для сельскохозяйственного производства), установленному в ЕГРН с момента их образования, и целям, указанным предпринимателем в заявлениях о предоставлении участков (для сельскохозяйственного производства), а также согласуется с функциональным зонированием территории, определенным действующим генеральным планом Краснострельского сельского поселения (зона производственных территорий агропромышленного комплекса).

Поскольку, предусмотренная правилами землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения территориальная зона "ИТ-1" (зона инженерной инфраструктуры) распространена на спорные земельные участки после включения в единый государственный реестр недвижимости сведений об установленном виде их разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства) и противоречит определенному генеральным планом Краснострельского сельского поселения функциональному зонированию территории (зона производственных территорий агропромышленного комплекса), а также фактическому использованию земельных участков и объектов капитального строительства (для сельскохозяйственного производства), причем доказательств, того что использование спорных земельных участков и расположенных на них объектов создает опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия департаментом в материалы дела не представлено, то несоответствие существующего градостроительного регламента целям использования земельных участков, указанным в заявлениях о выкупе, не может являться препятствием в реализации предпринимателем, как собственником объектов капитального строительства, прав на спорные земельные участки.

Также судом принято во внимание решение администрации о планируемом изменении территориального зонирования спорных земельных участков в соответствии с их фактическим использованием и предусмотренным генеральным планом функциональным зонированием.

Судом первой инстанции также обоснованно отклонены повторенные в апелляционной жалобе доводы департамента о том, что Согласно генеральному плану Краснострельского сельского поселения Темрюкского района, утвержденному решением LXXI сессии Совета Краснострельского сельского поселения Темрюкского района II созыва от 27.06.2013 N 272, границы земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53 пересекают главные улицы в жилой застройке, земельный участок частично расположен на территории зеленых насаждений санитарно-защитного назначения. По информации, представленной администрацией муниципального образования Темрюкский район, согласно схеме территориального планирования муниципального образования Темрюкского района, утвержденной решением X сессии Совета муниципального образования Темрюкский район VI созыва от 25.03.2016 N 100 "О внесении изменений в решение XLII сессии Совета муниципального образования Темрюкский район IV созыва от 30.03.2007 N 616 "Об утверждении "Схемы территориального планирования муниципального образования Темрюкский район" в границах данного земельного участка расположен источник водоснабжения, требующий организации зоны санитарной охраны.

В соответствии с п. 3 ст. 16 Федерального закона от 04.05.1999 N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха" в целях охраны атмосферного воздуха в местах проживания населения устанавливаются санитарно-защитные зоны организаций.

Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 с последующими изменениями и дополнениями был утвержден СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"

В соответствии с пунктом 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.99 N 52-ФЗ, вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона (СЗЗ), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Ориентировочный размер санитарно-защитной зоны должен быть обоснован проектом санитарно-защитной зоны с расчетами ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха (с учетом фона) и уровней физического воздействия на атмосферный воздух и подтвержден результатами натурных исследований и измерений. Указанная документация в материалы дела не предоставлена.

Как следует из пункта 3.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 границы санитарно-защитной зоны устанавливаются от границы земельного участка, принадлежащего промышленному производству и объекту для ведения хозяйственной деятельности и оформленного в установленном порядке - далее промышленная площадка, до ее внешней границы в заданном направлении.

Согласно установленной в разделе IV СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 санитарной классификацией предприятий и производств и размеров минимальных санитарно-защитных зон для них гаражи и парки по ремонту, технологическому обслуживанию и хранению автомобилей и сельскохозяйственной техники относятся к IV санитарному классу, размер санитарно-защитной зоны вокруг которых составляет 100 м.

Как видно из выкопировки из генерального плана Краснострельского сельского поселения, зона зеленых насаждений санитарно-защитного назначения планируется по границам земельного участка. При этом указанные насаждения не относятся к зеленым насаждениям общего пользования.

На основании изложенного, обозначенное генеральным планом Краснострельского сельского поселения размещение по границам земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53 зеленых насаждений санитарно-защитного назначения, равно как и установление ориентировочной санитарно-защитной зоны вокруг предприятия заявителя, частью которой являются зеленые насаждения санитарно-защитного назначения, не могут служить препятствием для предоставления земельного участка в собственность.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Исходя из п. 4 ст. 1, ч. 4 и 5 ст. 30, ч. 3 ст. 34 и ч. 5 ст. 36 ГрК РФ зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения относятся к зонам с особыми условиями использования территорий, границы которых, помимо границ территориальных зон, в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, при этом границы зон с особыми условиями использования территорий, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, могут не совпадать с границами территориальных зон, а градостроительные регламенты применительно к зонам с особыми условиями использования территорий устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации (определение ВС РФ от 18 января 2019 г. N 59-КГ18-21).

Согласно представленным в дело выкопировкам из карты градостроительного зонирования правил землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения спорные земельные участки в границах зон с особыми условиями использования территорий не находятся.

В письме Управления архитектуры и градостроительства администрации МО Темрюкский район от 20.04.2020 N 17-1291/20-30, в соответствии со Схемой территориального планирования муниципального образования Темрюкский район и Генеральным планом Краснострельского сельского поселения, а также согласно представленной информации Краснодарского филиала ФБУ "ТФГИ по Южному федеральному округу" от 12.01.2018 г. N0/52, в границах земельных участков источники водоснабжения отсутствуют. В границах рассматриваемых земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:1001001:52 и 23:30:1001001:53 зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения не установлены.

Кроме того, из указанного письма Управления архитектуры и градостроительства следует, что согласно схеме территориального планирования муниципального образования Темрюкский район и генеральному плану Краснострельского сельского поселения спорные земельные участки не входят в границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения. Территории общего пользования в границах земельных участков отсутствуют. Границы земельных участков не пересекают границы населенного пункта.

Приведенные в названном письме сведения согласуются с представленными в материалы дела выкопировками из схемы территориального планирования Темрюкского района и генерального плана Краснострельского сельского поселения.

Судом апелляционной инстанции также отклоняются доводы жалобы о том, что суд необоснованно принял заключение эксперта по обоснованию площади земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости.

Согласно статье 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1). Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 40.2 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" до 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти Краснодарского края или органы местного самоуправления в Краснодарском крае, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принимают решение об отказе в предоставлении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, наряду с основаниями для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае наличия заключения органа архитектуры и градостроительства, содержащего информацию о несоответствии предельной площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации.

С целью выяснения вопроса о соответствии предельной площади земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53, занятой зданиями и сооружениями и необходимой для их использования в целях обеспечения сельскохозяйственного производства, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для данного вида деятельности, определением суда от 18.11.2019 по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза.

В экспертном заключении N ЭК-2020-01-003 от 20.01.2020 эксперт пришел к выводу о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53 в размере 23 245 кв.м., занятая зданиями и сооружениями, является необходимой для их использования в целях обеспечения сельскохозяйственного производства и соответствует утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для данного вида деятельности, а именно - нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края. Кроме того, площадь указанного земельного участка соответствует требованиям правил землепользования и застройки Краснострельского сельского поселения Темрюкского района для территориальной зоны ИТ-1 "Зона объектов инженерной инфраструктуры".

В заключении указано, что расположенные на земельном участке объекты предпринимателя по своим функциональным характеристикам представляют собой совокупность объединенных единым сельскохозяйственным назначением и технологически взаимосвязанных зданий и сооружений, включая линейные объекты (воздушная линия электропередач, водопровод, канализация), то есть фактически составляют единый недвижимый комплекс. То есть вышеуказанные объекты технически соответствуют понятию единый недвижимый комплекс.

Вывод эксперта о том, что площадь спорного земельного участка в размере 23 245 кв.м. является необходимой для использования расположенного на нем недвижимого комплекса, согласуется с выводами Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Темрюкский район, содержащимися в письме от 21.07.2017 N 17-1698/17-24, приложенном предпринимателем к заявлению, а также в письме департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 22.08.2019 N 71 -03-01-8982/19.

Суд апелляционной инстанции полагает, что заключение эксперта является надлежащим письменным доказательством по делу, содержит однозначные и обоснованные выводы эксперта.

Судом также принято во внимание приложенное к заявлению о выкупе письмо Управления архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Темрюкский район 31.05.2018 N 17-2115/18-30, в котором содержится вывод о том, что площадь земельного участка - 6751 кв.м не превышает минимально установленную соответствующими нормативами расчетную площадь для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке.

В письме департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 22.08.2019 N 71-03-01-8982/19 содержится аналогичный вывод о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52 (6751 кв. м) является необходимой для эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, и не превышает нормативную площадь.

Право собственности предпринимателя на включенные в расчеты необходимой площади участков здания и сооружения, в том числе внутрихозяйственные линейные объекты, подтверждено представленными в дело материалами (выписки из ЕГРН, свидетельства о регистрации права, договоры купли-продажи, дополнительные соглашения, акты приема-передачи, технические паспорта на имущественные комплексы).

Размещение зданий и сооружений предпринимателя в границах спорных земельных участков и их состав подтверждается вышеуказанными актами обследования.

Содержащиеся в акте обследования земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52 сведения согласуются со сведениями, приведенными в техническом паспорте на 29.03.2007 (инвентарный номер объекта 30085), свидетельстве о регистрации права собственности 23-АИ 377235 от 02.11.2010, договоре купли-продажи гаражного комплекса от 29.09.2010 с дополнительными соглашениями к нему, выписках из ЕГРН и свидетельствах о регистрации права собственности на здания гаражного комплекса, заключении кадастрового инженера N 17 от 09.07.2019, а также в сообщениях, приложенных к заявлению о предоставлении земельного участка.

Содержащиеся в акте обследования земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53 сведения согласуются со сведениями, приведенными в техническом паспорте на 16.03.2012 (инвентарный номер объекта 31556), свидетельстве о регистрации права собственности 23-АИ 377234 от 02.11.2010, договоре купли-продажи машино-тракторных мастерских от 29.09.2010 с дополнительными соглашениями N 1 и N 2 к нему, выписках из ЕГРН и свидетельствах о регистрации права собственности на отдельные здания из состава машино-тракторных мастерских, заключении кадастрового инженера N 18 от 09.07.2019, а также в сообщениях, приложенных к заявлению о предоставлении земельного участка.

Как следует из заключений кадастрового инженера от 09.07.2019 N 17 и N18 разделение спорных земельных участков приведет к нарушению нормальной эксплуатации расположенных на них объектов по их единому с участками назначению и целевому использованию.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в установленном порядке, проектной документаций лесных участков либо утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Статьей 21 Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что до 1 ноября 2008 года вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускаются изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков, которые соответственно изготавливались, утверждались и использовались в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (часть 1). Проект границ земельного участка, утвержденный в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или с учетом части 1 настоящей статьи в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 ноября 2008 года, признается действительным и имеет равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (часть 2).

Как следует из пунктов 7.1 и 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 г., при образовании новых и упорядочении существующих земельных участков в процессе проектирования учитывается, в том числе, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами (подпункт 3 пункта 7.5).

Согласно письмам N 52-12119/07-31.04 от 08.08.2007 и N 52-14890/07-31.04 от 04.10.2007 департамент поручил ГУП КК "Темрюкский земельный центр" провести работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:51 на самостоятельные участки, в том числе: участок с площадью 0,6751 га для предоставления в аренду и участок с площадью 2,3245 га для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости.

В результате кадастровых работ ГУП КК "Темрюкский земельный центр" был разработан, а департаментом утвержден проект границ раздела исходного земельного участка. Вновь образованные земельные участки с площадями 6751 кв.м и 23 245 кв.м 22.10.2007 были поставлены на кадастровый учет и в соответствии с приказом департамента от 09.07.2009 N 67-з предоставлялись в аренду для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Таким образом, спорные земельные участки были изначально образованы по утвержденному департаментом проекту границ раздела исходного земельного участка и приняты на государственный кадастровый учет в размерах, соответствующих действовавшим на тот момент нормам отвода земельных участков для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости сельскохозяйственного назначения с учетом установленных в земельном законодательстве требований к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков.

В соответствии с действующими нормативами градостроительного проектирования Краснодарского края указанные в ЕГРН размеры спорных земельных участков также являются необходимыми для эксплуатации расположенных на них объединенных общим функциональным назначением и технологически взаимосвязанных зданий и сооружений, в том числе внутрихозяйственных линейных объектов, по их общему с участками целевому использованию.

При совокупности приведенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что предпринимателем подтверждено право на выкуп без проведения торгов земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости и сооружения.

Решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21.03.2019 N 5211305/19-33-24 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:53, от 22.03.2019 N 52-11548/19-31-24 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001001:52, не соответствуют закону и нарушают права предпринимателя, в связи с чем являются незаконными в силу ст.ст. 198-201 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, приведенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалы дела свидетельствуют о том, что судом первой инстанции были полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства, а также представленные сторонами доказательства и доводы, и принято законное решение об удовлетворении заявления предпринимателя.

Решение суда от 25.06.2020 является законным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2020 по делу N А32-31180/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

С.В. Пименов М.В. Соловьева