Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2020 г. N 09АП-39425/20 по делу N А40-280957/2019

г. Москва

15 октября 2020 г.

Дело N А40-280957/19

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Бондарева А.В., Панкратовой Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Гапоновым М.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 июня 2020 года

по делу N А40-280957/19 (23-2107), принятое судьей Гамулиным А.А.,

по иску ООО "П.К.Русский сад"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: Данилович А.Д. по доверенности от 08.05.2019 г., диплом 1077040224284 от 03.07.2019;

от ответчика: Блистанова А.А. по доверенности от 12.05.2020 г., диплом 1077180528997 от 27.04.2016;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "П.К.Русский сад" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 2.1.3, 2.1.8, 3.1, 3.4, 3.5, 3.8, 4.5, 5.1, 5.4, 5.5, 5.10, 6.1, 7.4, 7.5, 7.8, 7.10, 7.11 договора купли-продажи недвижимости, с кадастровым номером 77:06:0003003:4065, общей площадью 108,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 32 (подвал, пом. V, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3-7) в редакции истца с учетом цены, определенной по результатам проведенной экспертизы (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 19 июня 2020 года, суд урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимости, с кадастровым номером 77:06:0003003:4065, общей площадью 108,3 кв.м., расположенной по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 32 (подвал, пом. V, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3-7), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 2.1.3. "Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации права собственности и залога на объект предоставить продавцу сведения о переходе права собственности и залога на объект";

п. 2.1.8. "По письменному требованию продавца в недельный срок составить закладную на объект, удостоверяющую права продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, представив ее в орган регистрации прав в соответствии с нормами действующего законодательства";

п. 3.1. "Цена объекта составляет 8.652.000 (восемь миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи) рублей без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до последнего числа каждого календарного месяца и состоят из оплаты в счет основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга, не менее 153.229 (пятьдесят три тысячи двести двадцать девять) рублей 93 коп.".

п. 3.5. "Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя";

п. 3.8. Исключить;

п. 4.5. "В случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 договора, на имущество, находящееся в залоге у продавца, может быть обращено взыскание в установленном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее трех месяцев";

п. 5.1. "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки";

п. 5.4. Исключить;

п. 5.5. "Продавец как залогодержатель, в случаях, указанных в подпунктах 1-2 пункта статьи 351 Гражданского кодекса вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества (пункт 4.1 договора) или, его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в подпунктах 1, 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации";

п. 5.10. Исключить;

п. 6.1. "Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по договору или в связи с ним";

п. 7.4. Исключить;

п. 7.5. "В случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств указанных в пункте 3.4 договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объект от продавца к покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий договора, продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключения случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта";

п. 7.8. Исключить;

п. 7.10. Исключить;

п. 7.11. "В случае, если на момент включения объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 N 497-ПП "О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве" (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные законом РФ от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной ДГИ г. Москвы, по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 108,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 32 (подвал, пом. V, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3-7), кадастровый номер 77:06:0003003:4065, на основании договора аренды N 7-1013 от 07.12.2007 с дополнительными соглашениями.

ООО "П.К.Русский сад" является субъектом малого предпринимательства в соответствии с установленными положениями ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 2006 г. до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66, задолженность по арендным платежам отсутствует.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ арендатор имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением от 28 мая 2019 г. о приобретении арендуемых помещений и заключении договора купли-продажи имущества.

В ответ на обращение, ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на нежилое помещение общей площадью 108,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 32 (подвал, пом. V, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3-7).

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества 18.06.2019 г. N М87-19, выполненным ООО "Оценка и Консалтинг" и экспертным заключением от 29.07.2019 г. N 77/160719/280-2к/2, подготовленным Некоммерческим партнерством саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" по заказу Департамента, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 10.235.000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи).

Не согласившись с п.п. 2.1.3, 2.1.8, 3.1, 3.4, 3.5, 3.8, 4.5, 5.1, 5.4, 5.5, 5.10, 6.1, 7.4, 7.5, 7.8, 7.10, 7.11 истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

Исходя из оценки истца, проведенной ООО "Прайм консалтинг" N 637-08/19 от 02.09.2019, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляла 6.367.000 руб.

Поскольку между сторонами возник спор по цене выкупаемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 г. дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО "БСГ - КОНСАЛТИНГ ГРУПП" N 0320/23-БЭ от 18.05.2020, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 108,3 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0003003:4065, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дмитрия Ульянова, д. 32 (подвал, пом. V, комн. 1, 2, 2а, 2б, 3-7) по состоянию на 28.05.2019 г. без учета НДС составляет 8.652.000 руб.

Вывод суда первой инстанции, о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы признается судебной коллегией верным.

Доказательств того, что п. 2.1.3 договора в редакции ответчика противоречит закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанного пункта в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.

Увеличение недельного срока до 14 рабочих дней истцом никак не мотивировано, в связи с чем, п. 2.1.8 договора подлежит изложению в редакции ответчика.

Пункт 3.5 договора полностью соответствует ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем, подлежит изложению в редакции ответчика, оснований изложения данного пункта в редакции истца в исковом заявлении не приведено.

Пункт 3.8 договора противоречит положениям ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем, подлежит исключению, а протокол разногласий в соответствующей части принятию в редакции истца.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Пункт 4.5 договора не изменяет установленный законом порядок обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с чем, подлежит изложению в редакции ответчика.

Пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность истца в случае нарушения сроков оплаты в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Истцом не представлено доказательств соразмерности последствиям нарушения денежного обязательства по оплате именно однократной ключевой ставки, в связи с чем, п. 5.1 договора, с учетом приведенных разъяснений, подлежит изложению в редакции ответчика.

Пунктом 5.4 договора предусмотрена ответственность за нарушение истцом сроков предоставления ответчику сведений о переходе права собственности и залога на объект (п. 2.1.3 договора) в размере 1 % от цены объекта.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрена только п. 5.7 договора, согласно которому во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

Положения п. 3 ст. 551 ГК РФ предоставляют способ защиты нарушенного права в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, а также право требования взыскания понесенных в связи с таким уклонением убытков. Отношения сторон в части возможности начисления неустойки за нарушение такой обязанности указанной нормой права не урегулированы.

Поскольку у ответчика имеется возможность самостоятельного получения сведений из ЕГРН, а также предоставлен способ самозащиты нарушенного права, в том числе путем взыскания в дальнейшем убытков, учитывая возражения истца в части включения в условия договора такой неустойки и диспозитивность соглашения о размере неустойки, суд приходит к выводу об исключении такого пункта из условий договора, в связи с чем, п. 5.4 договора подлежит изложению в редакции протокола разногласий истца.

Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога - объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ, в связи с чем, п. 5.5 договор подлежит изложению в редакции истца.

Пунктом 5.10 договора предусмотрена ответственности за нарушение истцом обязанности составления по письменному требованию продавца закладной на объект в размере 1 % от цены объекта за каждый месяц просрочки.

Аналогично условиям п. 5.4 договора, условия п. 5.10 договора подлежит изложению в редакции протокола разногласий истца, а сам п. 5.10 исключению из условий договора.

Споры между истцом и ответчиком, возникающие из договора купли-продажи, в соответствии со ст. 27 АПК РФ относятся к компетенции арбитражных судов.

Обязательный претензионный порядок урегулирования отдельных категория гражданско-правовых споров установлен ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Поскольку выраженной воли обеих сторон договора на соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования споров по иным требованиям, возникающим из договора купли-продажи судом при рассмотрении дела не установлено, п. 6.1 договора подлежит изложению в редакции ответчика.

Согласно п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку указанные положения носят диспозитивный характер, и истец возражает против внесудебного порядка расторжения договора, а также в целях соблюдения положений п. 1 ст. 349 ГК РФ с учетом п. 4.5, п. 5.5 договора, разногласия в части п. 7.4, п. 7.5, п. 7.8, п. 7.10 договора подлежат урегулированию путем изложения указанных пунктов в редакции истца.

Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная в п. 7.11 договора не нарушает права истца, и кроме того взаимосвязана с обеспечением прав иных лиц - собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем такое условие договора является справедливым, и п. 7.11 договора подлежит изложению в редакции ответчика.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что необходимо принимать во внимание также отчет об оценке, представленный ответчиком, подлежит отклонению.

Представленное в материалы дела заключение эксперта, полученное судом в рамках дела, соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела, оснований не доверять выводам эксперта, у апелляционной коллегии не имеется.

В этой связи, правильно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим и правомерно удовлетворил заявленные требования истца в части урегулирования цены предмета договора на основании проведенной экспертизы. Квалификация эксперта подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, ее ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у апелляционного суда не имеется.

Доводы ответчика были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражены в обжалуемом акте, с указанием в решении суда подробных мотивов, по которым суд доводы ответчика отклонил.

По мнению апелляционного суда, решение суда первой инстанции основано на нормах действующего законодательства и является правомерным.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65-66, 82, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2020 года по делу N А40-280957/19 (23-2107) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Бондарев А.В. Панкратова Н.И.