Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2020 г. N 09АП-45077/20 по делу N А40-3884/2020

г. Москва

15 октября 2020 г.

Дело N А40-3884/20

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суминой О.С.,

судей:	Марковой Т.Т., Лепихина Д.Е.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Алексеевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.07.2020 по делу N А40-3884/20, принятое судьей Поздняковым В.Д.

по заявлению Департамента городского имущества города Москвы к 1. Управления Росреестра по Москве, 2. Департамент культурного наследия города Москвы

об оспаривании решения

при участии:

от заявителя:	не явился, извещен;
от заинтересованных лиц:	1.не явился, извещен, 2. не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве, изложенного в письме от 24.10.2019 N 77/017/215/2019-6504 об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2019 к договору аренды от 07.05.2015 N 00-00202/15 на объект недвижимости с кадастровым номером 77:01:0002003:1060, расположенный по адресу: г.Москва, ул Полянка М., д.7, стр.3.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2020, принятым по настоящему делу удовлетворены требования Департамента признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2019 к договору аренды от 07.05.2015 N 00-00202/15, выраженное в уведомлении от 24.10.2019 N 77/017/215/2019-6504. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2019 к договору аренды от 07.05.2015 N 00-00202/15 на объект недвижимости с кадастровым номером 77:01:0002003:1060, расположенный по адресу: г.Москва, ул Полянка М., д.7, стр.3.

Не согласившись с принятым судом решением, Управление обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы, считая, что в рассматриваемом случае решение государственного регистратора принято в строгом соответствии с нормами Закона о недвижимости.

Представители Департамента, Общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы отклонили.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.07.2019 от ДГИ города Москвы поступило заявление на государственную регистрацию Дополнительного соглашения в отношении здания с кадастровым номером 77:01:0002003:1060, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Полянка, д. 7, стр. 3.

24.07.2019 Управление уведомило заявителя о приостановлении осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения в соответствии с п. 5 и 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости).

В связи с тем, что в течение срока приостановления причины, препятствующие государственной регистрации, устранены не были, решением от 24.10.2019 в осуществлении государственной регистрации было отказано на основании ст. 27 Закона о недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием Департаменту обращению с заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с учетом положений ст. ст. 4, 198, 200 АПК РФ, а также с учетом совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8, правомерно исходил из нижеследующего.

В силу ст. 18 Закона о недвижимости заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Требования к документам, представляемым для осуществления

государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены ст. 21 Закона о недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в порядке, установленном настоящим Законом о недвижимости.

В качестве основания для проведения регистрации представлено Дополнительное соглашение.

Согласно Договору аренды объекта культурного наследия, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 07.05.2015 N 00-00202/15 (далее - Договор аренды) арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду объект культурного наследия регионального значения "Городская усадьба Хлудовых, поел. четв. XVIII в. - нач. XX в., архитектор В.В. Шервуд - Флигель, 1861 г.", находящийся в неудовлетворительном состоянии (далее - Объект аренды) общей площадью 205,9 кв.м.

Объект аренды на момент заключения договора аренды состоял из помещений 1-го этажа и мезонина.

По условиям заключенного на аукционе между ДГИ города Москвы и ООО "МЕДИА-КОНСАЛТИНГ" договора аренды от 07.05.2015 N 00-00202/15 (копия предоставлена к заявлению в суд) его предметом является здание - объект культурного наследия регионального значения "Городская усадьба Хлудовых, поел. четв. XVIII в. - нач. XX в., архитектор В.В. Шервуд: - Флигель, 1861 г.", находящийся в неудовлетворительном состоянии, по адресу: г. Москва, ул. М. Полянка, д. 7, стр. 3.

Неотъемлемой частью указанного договора является охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия, акт технического состояния объекта, предписание об устранении нарушений законодательства об охране объектов культурного наследия и о проведении работ по его сохранению.

Таким образом, на момент проведения аукциона потенциальному участнику были известны сведения об основных характеристиках предлагаемого в аренду объекта, включая его техническое состояние и описание предмета его охраны в соответствии с охранным обязательством, информация о перечне основных работ по сохранению объекта культурного наследия, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.

Более того, в пункте 10.2 Договора предусмотрено положение о проведении арендатором ремонтно-реставрационных работ на объекте в составе, порядке и сроки, установленные охранным обязательством. Выданным Департаментом культурного наследия города Москвы.

В пункте 10.5 Договора установлено, что после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или акта комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия, арендатор вправе обратиться в ДГИ города Москвы с заявлением об установлении ставки арендной платы из расчета площади, в том числе, образованной в результате проведения ремонтно-реставрационных работ объекта.

Аналогичные положения установлены в аукционной документации на право заключения указанного договора аренды, а именно:

- в Стартовых условиях проведения аукциона (приложение N 1 к распоряжению ДГИ города Москвы от 18.12.2014 N 20458 о проведении аукциона, лист 2, абз. 1),

- в Условиях проведения аукциона (приложение N 2 к распоряжению ДГИ города Москвы от 18.12.2014 N 20458 о проведении аукциона, п. 6).

Таким образом, условие о возможности изменения технических характеристик объекта, в том числе площади, а также условие о перерасчете арендной платы в связи с таким изменением площади объекта по результатам проведения ремонтно-реставрационных работ было заложено в аукционную документацию, следовательно, все потенциальные участники аукциона были в равном положении при проведении аукциона и им были данные положения аукционной документации известны Регистрирующим органом при принятии решения об отказе в государственной регистрации Дополнительного соглашения не применено специальное правовое регулирование, действующее в отношении объектов культурного наследия.

Из содержания отказа в госрегистрации Дополнительного соглашения следует, что в арендованном ООО "МЕДИА-КОНСАЛТИНГ" здании проведены работы по реконструкции, в результате которых было образованно помещение подвала и, следовательно, увеличена площадь здания в целом.

Согласно дефиниции пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) следует понимать изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Таким образом, по смыслу указанного определения любое изменение площади объекта капитального строительства одним из перечисленных в нем способов (надстройка, перестройка и т.д.) будет являться реконструкцией.

Между тем, арендуемое ООО "МЕДИА-КОНСАЛТИНГ" здание является объектом культурного наследия, следовательно, подлежит охране и использованию в соответствии с нормами Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и иных нормативных правовых актов, регулирующих соответствующие правоотношения. Равно, любая деятельность в отношении данного здания подпадает под регулирование законодательства в области охраны объектов культурного наследия.

Указанный Федеральный закон в части 3 статьи 40 и части 10 статьи 45 предусматривает, что изменение площади и количества помещений объекта культурного наследия возможно в результате проведения работ по сохранению такого объекта.

Таким образом, законодательно предусмотрено специальное по отношению к нормам градостроительного законодательства основание для изменения площади и/или количества помещений, а именно, в связи с необходимостью сохранения объекта культурного наследия путем проведения соответствующих работ.

В настоящем случае, являющееся предметом договора здание имело подвал, существование которого подтверждается как историческими документами, так и проведенными в составе работ по сохранению данного объекта культурного наследия археологическими исследованиями.

Так, согласно заключению проведенных натурных охранных археологических исследований (стр. 138-141 Отчетной документации о выполнении работ по сохранению указанного объекта культурного наследия, утвержденной Департаментом культурного наследия г. Москвы и согласованной Правительством города Москвы): "В соответствии с существующими нормативно-правовыми документами об охране культурного слоя г. Москвы ООО "Археологические изыскания в строительстве" были проведены археологические исследования на объекте по адресу: г. Москва, ул. Малая Полянка, д. 7, стр. 3.

В ходе археологических работ во всех шурфах внутри здания был выявлен мощный (более 2 метров) горизонт подвальной засыпки, представленный слоем серой супеси с характерными включениями и прослойками строительного характера.

Таким образом, были определены предполагаемые границы исторических подвальных помещений исследуемого здания".

Существование подвала подтверждается также историческими документами.

Указанное послужило основанием для корректировки научно-проектной

документации для сохранения и приспособления объекта культурного наследия в части приспособления технического подполья (раздел III).

В Акте Государственной историко-культурной экспертизы к указанной корректировке проекта от 20.09.2017 в разделе IV "Факты и сведения, выявленные и установленные в результате проведенных исследований" экспертной комиссией со ссылкой на архивы и исторический план застройки территории домовладения указано, что "в 1861 г. по красной линии улицы Малая Полянка был выстроен жилой деревянный флигель - одноэтажный с мезонином и двумя симметричными сходами в подвал со стороны внутреннего двора" (лист 8 копии Акта Государственной историко-культурной экспертизы от 20.09.2017).

Также в Задании на проведение работ по сохранению указанного объекта культурного наследия от 03.07.2015 N ДКН-926902-2015 в разделе 6 -Краткие сведения об объекте культурного наследия указано, что это одноэтажный деревянный флигель с подвалом и мезонином.

Таким образом, наличие подвала в арендованном ООО "МЕДИА-КОНСАЛТИНГ" здании подтверждается как археологическими исследованиями, так и историческими документами, в связи с чем, проект по его расчистке от строительного мусора и приспособлению к современному использованию получил одобрение Государственной историко-культурной экспертизы и согласование Департамента культурного наследия города Москвы, выраженное в письме от 30.10.2017 N 913.

Тот факт, что существующий подвал не был отражен в сведениях БТИ, по причине того, что он был засыпан строительным мусором, либо по иным причинам, не может являться основанием для отказа в проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, также как не может являться и основанием для выводов о нарушении законодательства о защите конкуренции, поскольку в настоящем случае применяется специальное правовое регулирование

законодательства об охране объектов культурного наследия.

Довод апелляционной жалобы о нарушении законодательства о защите конкуренции фактом заключения Дополнительного соглашения без проведения конкурсных процедур противоречит мнению органа, к полномочиям которого относится осуществление контроля за соблюдением антимонопольного законодательства.

Статьей 22 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и пунктом 5.3.1.1 Положения о Федеральной антимонопольной службе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 N 331, функция государственного контроля за соблюдением антимонопольного законодательства хозяйствующими субъектами, в том числе государственными органами, возложена на Федеральную антимонопольную службу и ее территориальные органы.

В письме по обращению ДГИ города Москвы от 15.06.2018 N АД/44354/18 ФАС России разъяснила, что при наличии в аукционной документации по заключению договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, и в заключенном по его итогам договоре аренды положений о возможности увеличения площади арендуемого имущества, воссозданного путем проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (в частности, по ремонту, реставрации и приспособлению объекта культурного наследия для современного использования) и, следовательно, возможности увеличения размера арендной платы пропорционально площади воссозданных помещений, какое-либо нарушение законодательства о защите конкуренции отсутствует.

При этом, как разъясняет ФАС России, изменение объемно-пространственных характеристик объекта культурного наследия (градостроительных параметров) в результате проведения работ по его сохранению не влечет изменения предмета аренды - арендуемый объект недвижимости с измененными параметрами остается объектом культурного наследия, и, соответственно, уточнение в договоре аренды таких характеристик не может рассматриваться как передача нового объекта недвижимости в аренду.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение Управления Росреестра по Москве, изложенное в уведомлении от 24.10.2019 N 77/017/215/2019-6504, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 08.07.2019 к договору аренды от 07.05.2015 N 00-00202/15, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя и третьих лиц.

Доводы Управления об обратном подлежат отклонению, поскольку, принимая во внимание изложенное, основаны на ошибочном толковании норм права применительно к фактическим обстоятельствам дела.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ исходя из заявленных обществом требований суд первой инстанции правомерно обязал Управление Росреестра по Москве устранить нарушения прав и законных интересов в установленном законом порядке и сроки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на подателя жалобы, который освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 10.07.2020 по делу N А40-3884/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.С. Сумина

Судьи

Д.Е. Лепихин Т.Т. Маркова