Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2020 г. N 13АП-22018/20 по делу N А56-76787/2017

г. Санкт-Петербург

19 октября 2020 г.

Дело N А56-76787/2017/

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 октября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Рычаговой О.А.

судей Аносовой Н.В., Барминой И.Н.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Князевым С.С.

при участии: согласно протоколу судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22018/2020) Мелешко Любови Александровны, Кожиной Екатерины Анатольевны, Серовой Нины Александровны, Райковой Елены Николаевны, Веселовой Ольги Александровны, Максимовой Юлии Александровны, Шелудяковой Людмилы Фабияновны, Петрова Владимира Александровича, Мальцевой Натальи Владимировны, Дарина Михаила Васильевича, Дариной Юлии Анатольевны, Гайшун Алексея Алексеевича, Оленич Натальи Владимировны, Бедункевич Елены Александровны, Степановой Ольги Валерьевны, Степанова Александра Владимировича, Безменовой Ларисы Дмитриевны

на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2020 по делу N А56-76787/2017/тр.1208 (судья Ю.В. Ильенко) принятое по заявлению Меньшиковой Татьяны Викторовны о признании требования в размере 4 538 950 руб. обеспеченным залогом нежилого помещения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества "ГлавСтройКомплекс"

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда от 04.12.2019 АО "ГлавСтройКомплекс" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на Латышева Бориса Викторовича.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2019 по делу А56-76787/2017 оставлено без изменения.

Определением арбитражного суда, изготовленного в виде резолютивной части, от 17.05.2019 заявление Меньшиковой Татьяны Викторовны признано обоснованным, включено в реестр требований кредиторов в размере 3 900 000 руб. - основной долг, 508 950 руб. - неустойка, 130 000 руб. - штраф с отнесением указанного требования в четвертую очередь удовлетворения требований кредиторов.

В арбитражный суд от Меньшиковой Татьяны Викторовны (далее - кредитор, Меньшикова Т.В.) поступило заявление о признании денежного требования в размере 4 538 950 руб., вытекающее из договора N 4НП/6/7Ю участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.10.2015, обеспеченным залогом нежилого помещения N 199 площадью 48,75 кв.м. по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район, квартал 6, позиция 7.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2020 суд признал требования Меньшиковой Татьяны Викторовны в размере 4 538 950 руб., обеспеченным залогом имущества должника, а именно нежилого помещения N 199, площадью 48,75 кв. м.

Не согласившись с определением суда от 29.06.2020, Мелешко Любовь Александровна, Кожина Екатерина Анатольевна, Серова Нина Александровна, Райкова Елена Николаевна, Веселова Ольга Александровна, Максимова Юлия Александровна, Шелудякова Людмила Фабияновна, Петров Владимир Александрович, Мальцева Наталья Владимировна, Дарин Михаил Васильевич, Дарина Юлия Анатольевна, Гайшун Алексей Алексеевич, Оленич Наталья Владимировна, Бедункевич Елена Александровна, Степанова Ольга Валерьевна, Степанов Александр Владимирович, Безменова Лариса Дмитриевна обратились с апелляционной жалобой, в которой просят его отменить в части признания требований Меньшиковой Татьяны Викторовны обеспеченных залогом нежилого помещения N 199 площадью 48,75 кв.м. по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район, квартал 6, позиция 7 и принять в указанной части по делу новый судебный акт. По мнению подателей жалобы, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам и сделаны при неправильном применении норм права. Заявители полагают, что поскольку до момента государственной регистрации собственности застройщика на объект незавершенного строительства либо до момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома право залога возникает у участника долевого строительства только на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) земельного участка, на котором осуществляется строительство, у суда отсутствовали правовые основания для признания требования кредитора обеспеченным залогом конкретного нежилого помещения.

В суд до начала судебного заседания от Меньшиковой Татьяны Викторовны поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором она возражала против ее удовлетворения, просила оставить определение от 26.09.2020 без изменения.

Конкурсный управляющий направил в суд письменные пояснения по апелляционной жалобе.

В настоящем судебном заседании представители конкурсного управляющего и кредитора возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая оспариваемый судебный акт законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 21.10.2015 между Меньшиковой Т.В. и должником заключен договор участия в долевом строительстве нежилого помещения N 4НП/6/7Ю. По условиям соглашения объектом строительства является нежилое помещение: строительный номер - 199, общей площадью 48,75 кв.м., расположенное на 1 этаже, в строительных осях 12-14, В-Ж1 по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район, квартал 6, позиция 7, цена договора 3 900 000 руб. Меньшикова Т.В. оплатил должнику по приходно-кассовому ордеру (операция N 1935) от 02.12.2015 сумму в размере 3 900 000 руб. Невыполнение должником, к которому применены правила о несостоятельности застройщика, обязанности по передаче помещений послужило основанием для обращения Меньшиковой Т.В. в суд с заявлением о включении денежного требования в реестр.

Определением суда от 17.05.2019 требование Меньшиковой Татьяны в размере 4 538 950 руб. включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Ссылаясь на наличие у вышеуказанного требования залогового статуса, Меньшикова Т.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании требования в размере 4 538 950 руб. обеспеченным залогом нежилого помещения N 199 площадью 48,75 кв.м. по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район, квартал 6, позиция 7.

Суд первой инстанции полагая, что у Меньшиковой Т.В. как у участника строительства сохранилось право залога в отношении создаваемого объекта (помещения), возникшее в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), признал ее залогодержателем вышеуказанного нежилого помещения.

Суд апелляционной инстанции изучив материалы обособленного спора полагает определение суда первой инстанции подлежащим изменению по следующим основаниям.

Согласно статье 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, в частности, залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона.

Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 данного Федерального закона обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

На основании статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Указанное правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Залог права аренды земельного участка по договорам долевого участия в строительстве возникает в силу закона и регистрируется согласно пункту 12 Приказа Минюста РФ от 09.06.2005 г. N 82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1997 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, исходя из смысла части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ предметом законной ипотеки, обеспечивающей исполнение застройщиком его обязательств перед участниками долевого строительства, является указанное в Законе имущество, принадлежащее застройщику: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок; строящиеся (создаваемые) на земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии со статьями 329, 334, 335 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.

Так, в частности, в силу закона (часть 1 статьи 12.1, часть 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Как отмечено в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом N 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве.

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

-согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

-в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

-со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства.

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома.

Из материалов настоящего дела не следует, что акционерное общество "ГлавСтройКомплекс" зарегистрировало право собственности на объект незаверенного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район, квартал 6, позиция 7, либо что данный объект в настоящее время введен в эксплуатацию. Данный факт лицами, участвующими в деле, не оспорен. Следовательно, поскольку закон не предусматривает регистрацию залога участника долевого строительства (залогового кредитора) отдельно на помещения в процессе строительства жилого дома, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания требования Меньшиковой Т.В. обеспеченным залогом нежилого помещения N 199, площадью 48,75 кв. м.

С учетом изложенного, возражения Меньшиковой Т.В. относительно обеспечения требования залогом конкретного нежилого помещения не принимаются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Определение суда подлежит изменению в соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.06.2020 по делу N А56-76787/2017 /тр.1208 изменить.

Резолютивную часть определения изложить в следующей редакции:

Признать требование Меньшиковой Татьяны Викторовны в размере 4 538 950 руб. как обеспеченное залогом имущества должника.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Рычагова

Судьи

Н.В. Аносова И.Н. Бармина