Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2020 г. N 15АП-15364/18 по делу N А32-17017/2018

город Ростов-на-Дону

20 октября 2020 г.

дело N А32-17017/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Оржинский"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2018 по делу N А32-17017/2018

по иску ООО "Торговый Дом "Оржинский"

к индивидуальному предпринимателю Ачмиз Мурату Казбековичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании незаконными действий по погашению записи об аренде объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Торговый Дом "Оржинский" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ачмиз Мурату Казбековичу (далее - предприниматель) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление), в котором просит суд:

- признать незаконными действия Ачмиз М.К. по предоставлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю заявлений о прекращении аренды объектов недвижимости: нежилое сооружение-линейный объект, внутриплощадочные железнодорожные пути, протяженностью 2808,59-м, расположенные по адресу Краснодарский край, перегон Лабинская-Мостовская на 51 км ПК 9+52-м, кадастровый номер: 23:18:0701000:645 без соблюдения установленных законодательством Российской Федерации норм; нежилое сооружение, линейный объект-подъездной железнодорожный путь к ДСК, протяженность 364,8 м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, Зассовский сельский округ, поселок Соцгородок, Восточная окраина, кадастровый номер 23:18:0701004:291 без соблюдения установленных законодательством Российской Федерации норм;

- признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по погашению записи об аренде объектов недвижимости: нежилое сооружение-линейный объект, внутриплощадочные железнодорожные пути, протяженностью 2808,59-м, расположенные по адресу Краснодарский край, перегон Лабинская-Мостовская на 51 км ПК9+52-м, кадастровый номер: 23:18:0701000:645; нежилое сооружение, линейный объект-подъездной железнодорожный путь к ДСК, протяженность 364,8 м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, Зассовский сельский округ, поселок Соцгородок, Восточная окраина, кадастровый номер 23:18:0701004:291;

- в порядке восстановления нарушенного права обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации прекращения аренды объектов недвижимости по договорам аренды от 17 июля 2017 года, N АР-2/2017 и N АР-3/2017, заключенных между индивидуальным предпринимателем Ачмиз М.К. и обществом с ограниченной ответственностью "ТД "Оржинский". Признать договоры аренды от 17 июля 2017 года, N АР-2/2017 и N АР-3/2017, заключенные между индивидуальным предпринимателем Ачмиз М.К. и обществом с ограниченной ответственностью "ТД "Оржинский" возобновленными.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд руководствовался тем, что 11.03.2018 Ачмиз М.К. письмом, которое было получено директором истца Кондратенко Л.Н., уведомил истца о намерении расторгнуть договора аренды N АР- 3/2017 от 17.07.2017 и N АР-2/2017 от 17.07.2017 в одностороннем порядке, на основании пунктов 5.3. и 5.4. договоров.

Поскольку условия договоров прямо предусматривает право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по регистрации расторжения договоров аренды правомерны.

Исходя из толкования норм ст. 310 ГК РФ, п. 3 ст. 450 ГК РФ, ни одна из них не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. Таким образом, п. 5.3 и п. 5.4. договоров не предполагают наличия согласия стороны на одностороннее расторжение. При этом сделка, предусматривающая соответствующее условие договора аренды, в установленном законом порядке, в частности, в соответствии со ст. 179 ГК РФ, недействительной не признана.

Так как для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия Управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договоров аренды незаконными не имеется. Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09.

Доводы истца, о том, что у него отсутствует задолженность по договорам аренды, суд признал несостоятельными, так как в материалы дела не представлено доказательств внесения арендной платы. Ссылка истца на то, что им производился текущий ремонт имущества с учетом пункта 2.5.13. договоров, не подтверждены доказательствами, так как в материалы дела не представлены акты выполненных работ, подтверждающие стоимость затрат истца, подписанные сторонами.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Оржинский" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2018 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства расторжения договоров аренды от 17.07.2017 N N АР-2/2017, АР-3/2017, поскольку соответствующее уведомление ответчику не поступало; отсутствуют доказательства наличия на стороне арендатора задолженности по арендной плате; отсутствуют документы, свидетельствующие о расторжении договора аренды. Действия регистрирующего органа по погашению записей об аренде до разрешения спора о зарегистрированном праве незаконны.

Заявленные к управлению по настоящему делу требования связаны с оценкой действий по государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество, а именно с оценкой его действий как совершенных в отсутствие необходимых для этого документов.

В период действия договоров аренды N АР-2/2017, N АР-3/2017 арендодатель не предоставлял счета на оплату арендных платежей.

12 февраля 2018 года ИП Ачмиз М.К. по собственной инициативе отключил электроэнергию на арендованных объектах, причинив убытки истцу.

Претензией от 11.03.2018 б/н ИП Ачмиз М.К. поставил в известность ООО "ТД "Оржинский" о расторжении договоров аренды от 17.07.2017 N АР-3/2017, N АР-4/2017 в одностороннем порядке за систематическую неоплату арендной платы и о взыскании 941 360 руб. в судебном порядке. Расчетов размера арендной платы к претензии не приложено. Кроме того договор аренды N АР-4/2017 от 17.07.2017 между истцом и ответчиком не заключался.

Уведомлений о расторжении вышеуказанных договоров аренды в одностороннем порядке, как того требует действующее законодательство, в адрес ООО "ТД "Оржинский" не поступало. Формальный отказ арендодателя от договора аренды без указания соответствующих причин (существенных нарушений арендатором условий заключенной сделки) оцениваются истцом как злоупотребление правом по смыслу статьи 10 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что претензия, направленная в адрес истца и претензия, представленная в качестве основания регистрации погашения записи в Межмуниципальный отдел по Лабинскому и Курганинскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю представителем Ачмиза М.К. Мищенко Д.В., различны. Данное противоречие судом не устранено.

В свою очередь в материалы дела истцом представлены платежные поручения, которые свидетельствуют о выполнении условий договора аренды по внесению арендной платы (за ИП Ачмиз М.К. произведена оплата электроэнергии, выполнен текущий ремонт оборудования).

В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения. Ответчик указал, что не чинил препятствий в пользовании имуществом, не отключал и не мог отключать электроэнергию на объекте, так как железнодорожные пути находятся на балансе станции Лабинская.

Доказательства внесения арендной платы не представлены, при этом в договоре указан счет арендодателя.

Без письменного согласования с предпринимателем истец не мог производить улучшений имущества, в связи с чем, доказательства проведения истцом ремонта не могут быть приняты в качестве основания для удовлетворения требований истца.

Определением от 12.02.2019 судом апелляционной инстанции в порядке пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по апелляционной жалобе было приостановлено в связи с рассмотрением по обособленному спору в рамках дела N А32-12295/2014 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Новый Альтаир" заявления конкурсного управляющего ООО "Новый Альтаир" Машталенко С.П. о признании недействительными договоров купли-продажи от 01.08.2012, заключенных ООО "Новый Альтаир" с ООО "Альтаир", договора купли-продажи от 22.09.2014, заключенного между ООО "Альтаир" и Повиляевой Л.И., договора купли-продажи от 03.09.2014, заключенного между Повиляевой Л.И. и Мироновым В.М., договора купли-продажи от 12.01.2015, заключенного между Повиляевой Л.И., Мироновым В.М. и Чермит Е.Н., договора купли-продажи от 26.03.2015, заключенного между Чермит Е.Н. и Ачмиз М.К., и о применении последствий недействительности сделок.

Предметом указанных сделок купли-продажи является имущество, которое относится к предмету арендных отношений между ИП Ачмиз М.К. и ООО "ТД "Оржинский".

Апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи от 03.09.2014, заключенного Повиляевой Л.И. и Мироновым В.М.; признания недействительным договора купли-продажи от 12.01.2015, заключенного Повиляевой Л.И., Мироновым В.М. и Чермит Е.Н.; в части признания недействительным договора купли-продажи от 26.03.2015, заключенного Чермит Е.Н. и Ачмизом М.К.; в части обязания Ачмиза М.К. возвратить должнику имущество, полученное по договору купли-продажи от 26.03.2016; в части взыскания с Ачмиз М.К. в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей за рассмотрение заявления; в части взыскания с Ачмиз М.К. расходов по оплате услуг эксперта в сумме 45 тыс. рублей. В отмененной части в удовлетворении заявления отказано. Применены последствия признания сделок недействительными. С Повиляевой Л.И. в конкурсную массу должника взыскана стоимость отчужденного имущества в сумме 32 799 063 руб.

Суд пришел к выводу о том, что Ачмиз М.К. является добросовестным приобретателем имущества, открыто осуществлял правомочия собственника в отношении имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 26.03.2015, владел и распоряжался имуществом, оплачивал расходы по содержанию этого имущества.

05.06.2020 постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа оставлено без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2020.

Определением апелляционного суда от 28.07.2020 возобновлено производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Оржинский" на решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-17017/2018.

Определением председателя Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2020 в составе суда произведена замена судьи Нарышкиной Н.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Фахретдинова Т.Р.в порядке статьи 18 АПК РФ. Рассмотрение жалобы начато с самого начала.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Ачмиз Муратом Казбековичем (арендодатель) и ООО "Торговый Дом "Оржинский" (арендатор) был заключен договор аренды N АР-2/2017 от 17.07.2017, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование (аренду) имущество: нежилое сооружение-линейный объект, внутриплощадочные железнодорожные пути, протяженностью 2 808,59 м., расположенное по адресу: Краснодарский край, перегон Лабинская-Мостовская на 51 км ПК 9+52 м., кадастровый номер 23:18:0701000:645.

По акту приема-передачи недвижимости от 17.07.2017 ответчик передал истцу вышеуказанное имущество.

17.07.2017 между индивидуальным предпринимателем Ачмиз Муратом Казбековичем (арендодатель) и ООО "Торговый Дом "Оржинский" (арендатор) был заключен договор аренды N АР-3/2017, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование (аренду) имущество: нежилое сооружение, линейный объект-подъездной железнодорожный путь к ДСК, протяженностью 364,8 м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, Зассовский сельский округ, поселок Соцгородок, Восточная окраина, кадастровый номер 23:18:0701004:291.

По акту приема-передачи недвижимости от 17.07.2017 ответчик передал истцу вышеуказанное имущество.

Вышеуказанные договоры были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Как указывает истец, ответчик арендную плату за пользование имуществом не вносил, в связи с чем Ачмиз М.К. в одностороннем порядке отказался от договоров аренды.

13.04.2018 Ачмиз М.К. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды.

20.04.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведено погашение записи об аренде на нежилое сооружение-линейный объект, внутриплощадочные железнодорожные пути, протяженностью 2 808,59 м., расположенное по адресу: Краснодарский край, перегон Лабинская-Мостовская на 51 км ПК 9+52 м. и нежилое сооружение, линейный объект-подъездной железнодорожный путь к ДСК, протяженностью 364,8 м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, Зассовский сельский округ, поселок Соцгородок, Восточная окраина.

Полагая, что одностороннее расторжение договора аренды и действия по государственной регистрации расторжения договора аренды незаконны, нарушают права и законные интересы, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании действий ответчика и государственного регистратора незаконными.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). (Пункт 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)

В положениях ст. 619 ГК РФ, которые развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, не установлено ограничение права сторон договора аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 названного Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности отказа истца от договора аренды.

Ответчик не опроверг доводы истца о несвоевременном внесении арендной платы, платежные поручения, представленные в материалы дела, не позволяют сделать вывод о систематическом и исправном исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей.

Невыставление счетов не освобождает арендатора от обязанности, закрепленной в договоре о ежемесячной оплате аренды.

Уведомление о расторжении договоров было получено ответчиком, утверждение о том, что содержание претензии не позволяет уточнить, какие именно договоры прекращены, отклоняется судом, поскольку как указал сам ответчик, договор N АР-4/2017 сторонами не заключался.

Претензия от 11.03.2018 содержит прямую ссылку на пп. 5.3 и 5.4. договора и указание на то, что предприниматель расторгает договоры аренды в одностороннем порядке за систематическую неоплату арендной платы (т.1, л.д. 37).

Истец контррасчет арендной платы с подтверждением своевременного внесения платежей суду не представил.

Доводы ответчика о том, что арендатор понес убытки в связи с действиями истца к предмету спора не относятся, встречных требований ответчик не заявил. При этом, ответчик не лишен возможности заявления самостоятельных требований о взыскании убытков, если он полагает свои права нарушенными.

В материалы дела не представлено письменного согласия арендодателя на проведение ремонта имущества.

В акт приема-передачи имущества стороны указали, что на удовлетворительное состояние имущества, которое позволяет его использовать арендатором. Претензий к состоянию имущества истец не предъявлял (т.1, л.д. 24)..

Арендодателем соблюдена предусмотренная ст. 610 ГК РФ и условиями договора процедура отказа от договора аренды. В силу положений п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ правоотношение из договоров аренды следует считать прекращенным.

С прекращением арендного правоотношения из договора отпадают основания для сохранения в реестре записи относительно этого договора и о наличии в отношении соответствующего земельного участка обременения в виде аренды, зарегистрированной на его основании.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Заявленные арендатором требования к управлению основывались на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для государственной регистрации расторжения договора аренды. Однако рассмотрение требования о признании незаконными действий управления, основанных на утверждении ООО "ТД "Оржинский" об их совершении при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, не связаны с разрешением спора имущественного характера.

Поскольку суд установил правомерность отказа предпринимателя от договоров аренды, удовлетворение требования к управлению выступало бы в противоречие с итогом рассмотрения требования, заявленного к обществу.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.07.2018 по делу N А32-17017/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов